Съедобное-несъедобное: почему девелоперы не спешат строить пищевые парки

Автор: Екатерина Горячева

Точных данных по количеству объектов, которые отнесены в России к пригодным для производства продуктов питания или готовой еды, нет. Но, по оценкам Nikoliers, на стадии проекта и реализации в пределах МКАД и на расстоянии до 10 км от нее находится 2,07 млн кв. м качественных площадей формата лайт индастриал, и лишь 17% этого объема, или около 352 тыс. кв. м, размещается на участках, где разрешено пищевое производство либо такая возможность прямо заявлена девелопером. Общий объем качественных площадей, введенных в эксплуатацию на земельных участках с возможностями для пищевой отрасли, составляет почти 58 тыс. кв. м, из которых свободно только около 4,4 тыс. кв. м, или 7,7%. Что касается спроса, то Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris (компания управляет, в том числе, складскими объектами в России и Казахстане. — Прим. ред.), оценивает предложение качественных блоков для пищевого производства в Москве и Петербурге ниже требующегося в 3–4 раза. По его данным, около 35–40% запросов на формат пищевых парков и специализированных лотов в других проектах сегодня формируют ритейлеры и поставщики собственных торговых марок (Х5 Group, «Магнит», «ВкусВилл» и др.); 20–25% — e-grocery, доставка, dark kitchen и связанные с ними операторы («Яндекс Лавка», «Самокат», «Озон Fresh„, „Мегамаркет“ и др.); 20–25% — контрактные производители, которые делают готовую еду, полуфабрикаты, рационы и продукты для маркетплейсов; 10–15% — ресторанные сети и корпоративное питание, которым нужны фабрики-кухни; 5–10% — малые гастропроекты и крафтовые производители. Крупные сети не всегда сами арендуют блоки в пищевом парке, но именно они формируют спрос через своих поставщиков и подрядчиков, уточняет эксперт.

Валерий Жуков, генеральный директор Instone Development, указывает на заметный рост в последние два года и доли технологичных фуд-стартапов, которые масштабируются и ищут блоки от 300 до 1500 кв. м с гибкими условиями аренды. Это мобильные производства, которым важны логистика и близость к конечному потребителю.

При этом существующее предложение состоит на 90% из зданий, построенных до 2000-х годов. Учитывая высочайший дефицит специализированных и просто адаптированных площадок, пока игроки чаще реконструируют подобные производственные объекты под собственное техническое задание, чем ждут готовых решений, либо рассматривают возможность строительства по тому же ТЗ, рассказывает Антон Алябьев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP . Среди нового строительства реализация проектов спекулятивных продуктов под пищевое производство по-прежнему единична, констатирует Евгений Платонов, руководитель направления light industrial NF Group. Процесс усложняют специальные инженерные требования (жироуловители, сливные трапы, температурные камеры, парогенерация и пр.) и наличие соответствующей санитарно-защитной зоны. Электрическая мощность, кроме того, должна быть в разы выше, чем у обычных производственных объектов лайт индастриал из-за специального оборудования для приготовления еды и низкотемпературного хранения продуктов. Валерий Жуков, впрочем, добавляет, что значительная часть запросов все-таки решается или начинает решаться уже сейчас за счет действующих объектов формата лайт индастриал: при точечной адаптации инженерии качественный технопарк у МКАД способен принимать пищевых арендаторов.

Среди наиболее известных объектов, специализирующихся на сдаче в аренду под пищевые производства, — «Тимирязевский технопарк», УПСК «Бородино», ПСК «Колосс», ПСК ММВЗ, ПСК «Парк Рябиновая», Foodex, сообщает Евгений Платонов. В числе реализованных профильных проектов нового строительства — «RBNA Парк Рябиновая»; на стадии строительства «Сезар Про Рябиновая», в котором около 70 тыс. кв. м рассчитано на размещение игроков пищевой промышленности. Строительство ряда объектов, полностью специализирующихся или подходящих под нужды пищевиков, планирует и Linco Group: «Linco Куркино», «Linco Вагоноремонтная», «Linco Вилюйская» и пищевой кластер «Linco Ново-Переделкино». Показательно, что, например, «Linco Вилюйская» полностью реализован до завершения строительства.

РАЗ — И ГОТОВО

Одними из основных и наиболее интенсивно развивающихся потенциальных интересантов форматов пищевых парков и других специализированных лотов остаются производители готовой еды. Ее сегодня покупают 86% россиян, 36% — раз в неделю и чаще, подсчитали в IBC Real Estate. Популярность готовой еды подтверждают крупнейшие ритейлеры: в I квартале 2026 года в двух сетях X5, «Перекрёстке» и «Пятёрочке» готовые блюда присутствовали в каждом двадцатом чеке.

По данным InfoLine, объем рынка готовой еды в России уже в 2025 году достиг 1,14 трлн рублей, увеличившись примерно на 20% за год, а выпуск готовых блюд вырос на 13%. В 2026 году сегмент может вырасти до 1,32 трлн рублей, прогнозирует Денис Кутлу, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP. Расти российскому рынку еще точно есть куда, уверен эксперт: например, в Великобритании ежегодно потребляется 1,8 млрд готовых блюд, и 88% взрослых жителей страны покупают их ежедневно.

Крупные игроки ритейла делают ставку на собственные торговые марки и вертикальную интеграцию, собственные фабрики-кухни и расширение линейки готовой еды под своими брендами ввиду увеличения операционных издержек торговых операторов, поясняет Денис Кутлу. «Уже год мы наблюдаем повышенный интерес к сегменту со стороны федеральных торговых сетей, именно эта группа сегодня формирует большую часть спроса на аренду/покупку соответствующих площадей в Московском и других регионах, — продолжает он. — Ввиду специфики технических заданий такие компании рассматривают либо строящиеся проекты с адаптацией площадей либо BTS.

Помещения под пищевое производство в самом деле редко бывают по-настоящему универсальными, и это остается основной проблемой для решения дефицита площадок в сегменте. Почти каждый проект требует адаптации под конкретный технологический процесс, прежде всего по инженерно-техническим параметрам. Популярность объекта кратно растет, если в зданиях расположены не только производственные блоки, но и общая лаборатория, сервисы качества, понятная зона приемки и отгрузки — то есть арендаторы априори получают то, что сами создать часто не могут или во что не хотят инвестировать. В итоге новые проекты в Новой Москве и крупных промышленных зонах корректно рассматривать как отдельный класс производственной недвижимости. Премия по арендным ставкам может составлять 15–30%, а для небольших городских блоков с готовой инженерией — еще выше. Только в Тимирязевском технопарке на 70 тыс. кв. м работает более 180 предприятий, занято свыше 6 тыс. сотрудников, а через площадку ежедневно проходит более 700 грузовых машин готовой еды, подсчитывает Денис Кутлу.

Наталья Иголкина, коммерческий директор Linco Group, сообщила, что пищевые технопарки уже сегодня занимают значительную долю в проектах ее компании, и направление развивается как одно из стратегических. Прирост запросов на помещения под фабрики-кухни и пищевые производства она подтверждает и называет «устойчивым», прогнозируя, что тренд будет только усиливаться. «Драйверов роста как минимум три, — рассуждает г-жа Иголкина. — Первый — смена потребительской модели: спрос постепенно смещается от классического ресторанного формата в сторону качественной готовой еды навынос и доставку, а также организации домашнего питания с использованием профессиональных полуфабрикатов. Этому способствует, в том числе, экономический фактор: готовые решения зачастую оказываются выгоднее, чем ресторанный визит. Второй — рост маркетплейсов и сервисов доставки. Чем активнее развивается экосистема доставки, тем выше запрос на локальные производственные мощности, способные обеспечить стабильный объем качественного продукта. Это требует не просто складских помещений, а именно технологичных пищевых производств. Третий — дефицит качественного предложения. Высокие требования к помещениям под пищевое производство (СанПиН, мощность электроснабжения и пр.) делают практически невозможным использование типовых складских помещений и старых цехов. Последние к тому же активно подпадают под программу КРТ и выводятся из оборота».

ГДЕ ЭТА УЛИЦА

Несмотря на растущий дефицит и высочайший интерес среди потенциальных арендаторов, массово строить такие объекты девелоперы не спешат даже в Москве и области. Основной ограничитель — высокая стоимость входа, поясняет Денис Кутлу: пищевой парк — намного более сложный продукт, чем стандартный склад класса А или обычный лайт индастриал; требуются большие инвестиции в инженерную и транспортную инфраструктуру. Дополнительное давление оказывает рост стоимости строительства и удлинение сроков реализации. Эксперт оценивает себестоимость строительства пищевых парков выше на 40–50%, чем у складов класса А (по данным CMWP, в марте себестоимость строительства одного квадратного метра складского объекта без учета НДС составляла 72 337 руб.). Именно поэтому многие девелоперы пока весьма осторожно тестируют «пищевой» рынок, предпочитая либо единичные BTS-решения, либо небольшие спекулятивные форматы. Леонид Волох подтверждает: для прямого инвестора на этапе строительства «продукт сложный и дорогой»: входной билет высокий, инженерные риски значительные, а ошибка в концепции — дорого стоит. Юлиана Хронюк, директор по развитию департамента light industrial IBC Global, оценивает инвестиции «в строительство и оснащение» среднего пищевого парка в 5–10 млрд рублей. «Это во многом свободная, но и очень узкая ниша, требующая и поддержки на государственном уровне, — убеждена она. — Окупаемость и доходность же здесь ниже, поскольку техническое задание и эксплуатация сложнее и дороже. Можно говорить об окупаемости в 10–13 лет, правда, и арендаторы более устойчивы и готовы к сотрудничеству надолго. Потенциал роста арендных ставок же во многом (даже при сохраняющемся дефиците предложения) будет зависеть от внешних геополитических условий и экономических факторов внутри страны».

Леонид Волох парирует: готовый и заполненный пищевой парк может стать в итоге «интересным защитным активом»: люди не перестают покупать продукты даже в кризис, а качественных площадей еще долго будет мало. По его мнению, интереснее всего сегодня строить два типа проектов. Первый — городской пищевой парк (в черте МКАД/КАД или в пределах 5–15 км от них, с блоками от 300– 500 кв. м до 2–3 тыс. кв. м). Это формат для фабрик-кухонь, готовой еды, мелкосерийного производства, dark kitchen, доставки и поставщиков собственных торговых марок. Второй — крупный загородный хаб (площадью от 50 тыс. кв. м, ближе к федеральным трассам и логистическим коридорам). Там уже работают крупные производители полуфабрикатов, заморозки, напитков, готовых рационов и федеральные сети.

Такие производства не могут соседствовать с рядом других видов деятельности, напоминает Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate. Невозможно, например, разместить некоторые виды «грязных» производств. Есть и обратная сторона: сами «пищевики» имеют особенности эксплуатации, связанные с запахами, санитарной обработкой и дератизацией. По данным IPG, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, например, в пределах 10 км от КАД сегодня расположено 188 предприятий пищевой промышленности, причем более 70% из них находятся внутри КАД. За годы развития отрасли сформировались устойчивые производственные кластеры: Порошкино, Парнас, Выборгская сторона, Всеволожск, Зольная улица, Заозерная улица, улица Салова, Южное шоссе, Предпортовая, Курляндская улица, Разбегаево и Горелово. Спрос здесь постоянно растет, как и в Москве, и дефицит профильных лотов сохраняется.

Что касается регионов, то эти рынки интересны при наличии мер господдержки через механизмы промпарков и ОЭЗ: они снимают с девелопера часть инфраструктурной нагрузки, поясняет Валерий Жуков. Юлиана Хронюк также подтверждает рост заявок на пищевые лоты за пределами Москвы и Петербурга. «Сельскохозяйственное направление — юг и пищевые производства и заготовки — Сибирский федеральный округ, а также регионы экспорта круп, — перечисляет она. — Особенно интересно строить такие проекты в Краснодарском крае и на границах с Казахстаном и Китаем, тогда это уже не просто склады, а экосистема „под ключ“, цепочка процессов по переработке, хранению, упаковке».

Кроме того, локация должна позволять резиденту бесперебойно обеспечивать будущее предприятие квалифицированной рабочей силой, которая сегодня в не менее остром дефиците, чем сами пищевые лоты, напоминает Денис Кутлу. «Так что если очень условно, то наиболее привлекательны два сценария: редевелопмент промышленных объектов внутри города — быстрый старт, инфраструктура частично готова — и greenfield-проекты у кольцевых дорог с хорошей транспортной доступностью для персонала», — резюмирует Валерий Жуков.

БЫСТРО УПРАВИЛИСЬ

Управлять подобными активами намного сложнее, чем стандартным складским комплексом, отмечает Наталья Иголкина. Леонид Волох подтверждает: для управляющих компаний «пищевка» — один из самых интересных, но и самых сложных сегментов. Здесь УК отвечает и за бесперебойность гигантских объемов электричества, и за температурные режимы, и за утилизацию органических отходов, и за обслуживание промышленных жироуловителей, и за санитарный режим, и за борьбу с вредителями и ночную логистику. «Обычная» УК — без промышленных инженерных компетенций и регламентов под пищевое производство — такой объект не вытянет, убежден Леонид Волох, зато для профессионального оператора это возможность работать с более высокой добавленной стоимостью и более заметной ролью в проекте. При грамотном управлении для небольших блоков с готовой инженерией и быстрым запуском премия в ставках может сохраняться на уровне 15–30% к обычному складу, а в отдельных дефицитных локациях — еще выше.

Собеседники CRE предлагают обратить внимание и на международную практику, когда индустриальная «пищевка» априори запускается как экосистема, объединяющая производство, логистику, лаборатории, сервисную инфраструктуру и разработку новых продуктов. Это позволяет эффективнее использовать инфраструктуру, снижать издержки резидентов и ускорять вывод продукции на рынок. «Десять лет назад я сопровождала сделки факторинга для поставщиков McDonald’s и могла видеть, как выстраиваются подобные производственно-логистические экосистемы, — вспоминает Диана Одинцова, коммерческий директор спецдепозитария „Инфинитум“. — Международный оператор HAVI Logistics, который десятилетиями развивал логистическую инфраструктуру для сети ресторанов по всему миру, создал в России компанию РУЛОГ, выстроившую единую систему хранения, консолидации поставок и снабжения. Вокруг распределительного центра были сосредоточены производители упаковки, ингредиентов и пищевой продукции, каждый из которых отвечал за свой этап производственной цепочки. По сути, это был прообраз современных пищевых парков».

Денис Кузнецов, управляющий партнер ГК «Юнити», рассказывает, что его компания обратила внимание на тренд еще несколько лет назад, когда проектировала индустриальный парк «Ю-Лыткарино». Сегодня рядом с ним работают крупные производители — Tamaki, «Мясная Мануфактура», «Тимоша» и другие предприятия пищевой отрасли. «По сути, вокруг парка постепенно формируется полноценный пищевой кластер, — продолжает эксперт. — Полученный опыт мы полностью перенесли в новый проект „Ю-Жуковский“, еще более внимательно адаптировав под современные производства». По словам г-на Кузнецова, в итоге его компания пошла по пути конструктора экосистемы для производств: в частности, была сделана ставка на уменьшение площади юнитов до 650–750 кв. м — как самой востребованной у развивающихся производственных компаний; максимально гибкой стала и возможность объединения лотов. В пищевых парках важно предусмотреть не только цеха, но и новые сервисные концепции: фабрики-кухни для ресторанных сетей, dark kitchen и cloud kitchen, контрактное производство для СТМ и маркетплейсов, R&D-лаборатории, дегустационные и тестовые кухни, shared cold storage, упаковочные участки, центры сертификации и качества, а также сервисы по переработке органических отходов, подтверждает Леонид Волох. Из мирового опыта стоит взять в первую очередь операционную логику: общие лаборатории и тестовые кухни, единые санитарные регламенты, цифровое управление заявками и потоками, контроль температуры, учет отходов и элементы circular economy. Например, избыточное тепло от холодильного оборудования можно использовать для отопления офисных зон, а органические отходы перерабатывать в удобрения или биогаз. Такой подход снижает OPEX и делает проект более устойчивым.

ФОНДОВЫЙ РЫНОК

Интересным может быть формат и для «упаковки» в ЗПИФ, считают собеседники CRE. Впрочем, Леонид Волох полагает, что лучше «упаковывать» не строящийся, но уже введенный объект с высокой загрузкой, понятными договорами аренды, прозрачным OPEX и сильной управляющей компанией. На этой стадии актив становится ближе к стабильной доходной недвижимости, поясняет он. Учитывая, что средняя ставка капитализации качественного складского комплекса в Москве оценивается экспертом в 11–12,5% годовых, доходность специализированного пищевого парка при правильной загрузке может достигать 14,5%. Однако нужно внимательно оценивать концентрацию арендаторов и технологическую зависимость объекта от нескольких крупных резидентов.

Диана Одинцова сообщила, что ее компания пока не рассматривает пищевые парки как самостоятельный сегмент. Скорее, это один из специализированных форматов индустриальной и складской недвижимости (лайт индастриал), который при определенных условиях может быть интересен коллективным инвесторам. «Для нас как инфраструктуры рынка коллективных инвестиций более важен другой вопрос: в какой момент подобный объект становится инвестиционным активом, — рассуждает г-жа Одинцова. — Сегодня на российском рынке уже сформировался сегмент ЗПИФ, инвестирующих в складскую и индустриальную недвижимость. Несмотря на различия инвестиционных стратегий, их объединяют долгосрочные договоры аренды, механизмы индексации, динамика стоимости чистых активов фонда и в ряде случаев регулярные выплаты пайщикам. Именно совокупность этих факторов позволяет инвестору оценивать не только объект недвижимости, но и устойчивость денежного потока».

Ориентиром по арендной доходности качественных складских объектов Диана Одинцова называет порядка 11–13% годовых. Эксперт полагает, что эти цифры можно брать за базовые и для пищевых парков, естественно, с оговоркой, что к моменту потенциального включения в состав ЗПИФ таких объектов конъюнктура арендного рынка в сегменте лайт индастриал может отличаться. Речь идет именно о доходности, формируемой арендным потоком. Совокупная доходность инвестора может быть существенно выше, поскольку складывается также из роста стоимости актива, индексации арендных платежей и других факторов, предусмотренных инвестиционной стратегией фонда. Однако нужно понимать, что подобные показатели достигаются не в первый год владения инвестиционными паями, а на более долгосрочном горизонте — в зависимости от стратегии фонда, момента входа, в том числе при участии в первичных выдачах паев, и т. п.

На сегодня наиболее востребованной для подобных проектов выглядит модель ЗПИФ для квалифицированных инвесторов. Такая конструкция позволяет сопровождать проект на стадии развития, поэтапно заполнять объект арендаторами, привлекать долгосрочный капитал и формировать инвестиционную модель по мере выхода объекта на проектные показатели. Если первые пищевые парки подтвердят устойчивость своей экономики, в перспективе они также могут занять место в линейке специализированных ЗПИФ недвижимости, убеждена Диана Одинцова.

НОВОЕ ДЕЛО

К 2030 году оборот пищевой промышленности только Московского региона вырастет в 1,8 раза и достигнет 3,8 трлн рублей — это рекордное значение. Кроме того, пищевое производство входит в топ-3 отраслей, демонстрирующих самые высокие показатели среднегодового темпа роста, и этот тренд сохранится в будущем. Александр Манунин, управляющий партнер Parametr, подтверждает: пищевая промышленность стабильно сохраняет первое место по объему запросов на производственно-логистическую недвижимость. Однако часть собственников даже в этих реалиях принципиально не размещают и не планируют размещать пищевые производства, чтобы не сталкиваться с доработками помещений, а также сложностями с последующим управлением. Павел Несмачный, генеральный директор RBNA, добавляет: первый этап работы со специализированными пищевыми парками становится финансово обременительным для всех участников сделки. Компания, размещающая производство в таком объекте, на входе несет значительные капитальные затраты (подготовка помещений, монтаж уникального оборудования, настройка линий и пр.), поэтому арендные платежи не могут начаться сразу: арендатору нужно выйти на операционный поток. Многие интересанты в итоге по-прежнему выбирают более простой и дешевый путь — готовые помещения с отделкой и инженерией в старом индустриальном фонде: даже если они подпадут под КРТ и будут снесены, это позволит избежать сиюминутных дополнительных инвестиций.

Леонид Волох полагает, что на горизонте трех лет только московский рынок способен «переварить» еще 4–6 качественных пищевых парков общей площадью примерно 150–250 тыс. кв. м, не считая крупных индивидуальных BTS-проектов. Петербург и Ленинградская область — еще 2–3 технологичных парка суммарно на 60–100 тыс. кв. м. В регионах потенциал более точечный: в каждом городе-миллионнике рынку нужен хотя бы один опорный пищевой хаб, но запускать стоит только при наличии якорных арендаторов и понятной логистики.

Учитывая, что многие «пищевики» ежегодно увеличивают объем бизнеса примерно на 10%, можно ожидать, что и арендные ставки в этом сегменте будут как минимум расти на уровне инфляции, прогнозирует Филипп Чайка. Параллельно выводятся из эксплуатации или подпадают под редевелопмент старые промышленные помещения, в которых ранее размещались такие игроки, и компании вынуждены искать новые площади. По данным исследования IPG, функциональное назначение территорий, на которых расположено 28 предприятий пищевой промышленности Петербурга, или почти 15% от общего количества, не предусматривает дальнейшего промышленного развития. Большая часть этих площадок относится к общественно-деловой зоне, еще часть — к территориям транспортной инфраструктуры, в том числе в связи с реализацией проектов ВСМ и ШМСД. В результате предприятиям, которые планируют расширение производства, приходится искать новые площадки, преимущественно за пределами КАД. На фоне дефицита современных помещений, приспособленных под пищевое производство и расположенных вблизи метро, арендаторы готовы платить премию к рыночной ставке. Еще одно преимущество формата — возможность многоэтажного строительства. В отличие от многих других производств, пищевые предприятия могут размещаться на нескольких этажах. Это позволяет построить трех-, четырех-, пяти- и даже шестиэтажный объект, оборудованный лифтами и грамотно спроектированный с точки зрения логистики, что делает возможным создание полноценного пищевого парка даже на сравнительно небольшом земельном участке.