Темпы роста арендных ставок на офисы в Сити являются максимальными по сравнению с другими деловыми районами Москвы. В настоящий момент средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А и Prime в ММДЦ «Москва-Сити» составляет 66 400 руб./кв. м/год*, что на 3,4% ниже по сравнению с концом 2024 г. Данное снижение можно назвать техническим за счет изменения структуры предложения в деловом районе: на дорогие блоки найдены арендаторы, но по предложению в экспозиции ставка не изменилась. При этом качественное предложение и низкая доля свободных площадей создают условия для сохранения стабильно высоких арендных ставок: по прогнозам Nikoliers, к 2027 г. ставка аренды в ММДЦ «Москва-Сити» увеличится почти на 20% до 79 000 руб./кв. м/год.
На территории ММДЦ «Москва-Сити» расположено 20% всего офисного стока класса А/Prime в Москве. При этом в рамках самого делового района класс А и Prime составляют 82% от общего офисного стока в «Москве-Сити». Преобладание наиболее качественной офисной недвижимости в кластере подчеркивает статус ММДЦ «Москва-Сити» как ключевого делового центра для собственников и арендаторов.
По сравнению с другими ключевыми деловыми кластерами «Москва-Сити» демонстрирует самый внушительный рост ставок – 49% за 9 месяцев (июнь 2024 г. – март 2025 г.). За тот же период в Центральном деловом районе по классу A/Prime рост составил – 9% (сейчас ставки здесь составляют 37 900 руб./кв. м/год), в Ленинградском коридоре – 10% (ставка составляет 42 180 руб./кв. м/год).
При продлении договоров на новый срок ставка аренды увеличивается на 15%-35% в этих локациях. Несмотря на это, наиболее распространенным решением для арендаторов в условиях дефицита альтернативных вариантов на рынке станет сохранение текущих площадей и поиск компромисса с собственниками.
Арендаторы стараются сохранять за собой площади с качественной отделкой в ММДЦ «Москва-Сити», поэтому вакансия выходит нечасто. По прогнозам Nikoliers, основной объем вакантного приложения 2025-2027 гг. будет представлен предложением в аренду без отделки в Icity (по нижней ценовой границе для локации) и минимальным объемом вакантных крупных блоков с качественной отделкой (в верхнем ценовом диапазоне). Поэтому повторения темпов роста ставки, зафиксированных в 2024 г., не ожидается. При этом по мере выхода предложения из «теневой вакансии» мы ожидаем более внушительного роста. Блоки, приобретенные частными инвесторами без профильного опыта, которые рассчитывают на высокую доходность, вероятнее всего, будут предлагаться по завышенным ставкам, превышающим рыночный уровень. После охлаждения ожиданий инвесторов ставка аренды покажет умеренный рост.
В настоящий момент уровень вакансии в ММДЦ «Москва-Сити» является наименьшим в Москве – 0,8%. В 2025 г. за счет выхода Icity Space Tower площадью 91,3 тыс. кв. м уровень вакансии увеличится до 2,4% за счет теневой вакансии - инвесторы выведут в аренду предложение, приобретенное в Icity. В 2026 г. нового ввода не ожидается, а в 2027 г. запланирован ввод МФК «Империя-2» площадью 73 тыс. кв. м. С учетом активного спроса на площади в ММДЦ «Москва-Сити» и уникальную локацию объекта, с высокой долей вероятности эти площади уже будут заняты к моменту ввода, поэтому по итогам 2027 г. вакансия может снизиться до 1,2%. Несмотря на ввод новых объектов, этих площадей недостаточно для удовлетворения текущего высокого уровня спроса, в результате чего новые проекты быстро находят арендаторов и покупателей, а уровень вакансии стабильно остается на низком уровне. Уже сейчас 43% площадей, запланированных к вводу в 2025-2027 гг., реализовано.
На территории ММДЦ «Москва-Сити» расположено 20% всего офисного стока класса А/Prime в Москве. При этом в рамках самого делового района класс А и Prime составляют 82% от общего офисного стока в «Москве-Сити». Преобладание наиболее качественной офисной недвижимости в кластере подчеркивает статус ММДЦ «Москва-Сити» как ключевого делового центра для собственников и арендаторов.
По сравнению с другими ключевыми деловыми кластерами «Москва-Сити» демонстрирует самый внушительный рост ставок – 49% за 9 месяцев (июнь 2024 г. – март 2025 г.). За тот же период в Центральном деловом районе по классу A/Prime рост составил – 9% (сейчас ставки здесь составляют 37 900 руб./кв. м/год), в Ленинградском коридоре – 10% (ставка составляет 42 180 руб./кв. м/год).
При продлении договоров на новый срок ставка аренды увеличивается на 15%-35% в этих локациях. Несмотря на это, наиболее распространенным решением для арендаторов в условиях дефицита альтернативных вариантов на рынке станет сохранение текущих площадей и поиск компромисса с собственниками.
Арендаторы стараются сохранять за собой площади с качественной отделкой в ММДЦ «Москва-Сити», поэтому вакансия выходит нечасто. По прогнозам Nikoliers, основной объем вакантного приложения 2025-2027 гг. будет представлен предложением в аренду без отделки в Icity (по нижней ценовой границе для локации) и минимальным объемом вакантных крупных блоков с качественной отделкой (в верхнем ценовом диапазоне). Поэтому повторения темпов роста ставки, зафиксированных в 2024 г., не ожидается. При этом по мере выхода предложения из «теневой вакансии» мы ожидаем более внушительного роста. Блоки, приобретенные частными инвесторами без профильного опыта, которые рассчитывают на высокую доходность, вероятнее всего, будут предлагаться по завышенным ставкам, превышающим рыночный уровень. После охлаждения ожиданий инвесторов ставка аренды покажет умеренный рост.
В настоящий момент уровень вакансии в ММДЦ «Москва-Сити» является наименьшим в Москве – 0,8%. В 2025 г. за счет выхода Icity Space Tower площадью 91,3 тыс. кв. м уровень вакансии увеличится до 2,4% за счет теневой вакансии - инвесторы выведут в аренду предложение, приобретенное в Icity. В 2026 г. нового ввода не ожидается, а в 2027 г. запланирован ввод МФК «Империя-2» площадью 73 тыс. кв. м. С учетом активного спроса на площади в ММДЦ «Москва-Сити» и уникальную локацию объекта, с высокой долей вероятности эти площади уже будут заняты к моменту ввода, поэтому по итогам 2027 г. вакансия может снизиться до 1,2%. Несмотря на ввод новых объектов, этих площадей недостаточно для удовлетворения текущего высокого уровня спроса, в результате чего новые проекты быстро находят арендаторов и покупателей, а уровень вакансии стабильно остается на низком уровне. Уже сейчас 43% площадей, запланированных к вводу в 2025-2027 гг., реализовано.
Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers: «ММДЦ «Москва-Сити» остается одной из наиболее востребованных локаций для размещения офиса как среди российских, так и международных компаний. Среди резидентов – компании различных сфер бизнеса, ключевые площади занимают госструктуры, банки и финансовые компании, ресурсодобывающие компании и сектор ИТ и телекоммуникаций. Активное строительство локации наблюдалось в 2007-2017 гг., поэтому «Москва-Сити» уже «исчерпал» земельные участки для нового строительства, и темпы ввода новых проектов остаются крайне сдержанными. При этом порядка половины новых площадей реализуются еще до момента ввода объекта в эксплуатацию, что приводит к активному росту ставок аренды».
