Средневзвешенные арендные ставки на рынке гибких пространств Москвы продолжают расти. Положительная динамика наблюдается во всех ключевых деловых районах столицы, к которым относятся «Москва-Сити», Белорусский, Павелецкий и Ленинградский кластеры, а также в небольших локациях внутри ТТК и в кольцевой зоне ТТК-МКАД. Однако наибольший рост арендных ставок зафиксирован в Ленинградском деловом коридоре и в международном деловом центре «Москва-Сити».
По данным Nikoliers, на середину 4 квартала 2024 года средняя арендная ставка в месяц за одно рабочее место в Ленинградском деловом коридоре выросла на 36,1% по отношению к аналогичному периоду прошлого года и сейчас составляет 48 564 руб. Почти такую же динамику роста арендной ставки показал деловой кластер «Москва-Сити» — 35,8%, где средневзвешенная стоимость одного рабочего места равна 60 тыс. руб. в месяц. Внутри ТТК рост показателя за год составил 0,5% и достиг на данный момент 47 700 руб. в месяц за рабочее место. Динамика роста средней арендной ставки в кольцевой зоне ТТК-МКАД составила 6% и сейчас равна 26 503 руб. в месяц*.
При расчете ставок учитывается стоимость свободного рабочего места в сервисных офисах (отдельных блоках), действующих спекулятивных площадок сетевых операторов (стоимость включает обслуживание помещений, операционные расходы, коммунальные платежи и НДС), зафиксированные на середину 4 квартала 2024 г.
На рынке в целом, включая площадки сетевых и несетевых операторов средневзвешенная ставка аренды на рынке гибких рабочих пространств в Москве на середину 4 кв. текущего года составляет 31 035 руб./мес. за рабочее место. С ноября 2022 года ставка выросла на 29%.
Драйвером роста арендных ставок в гибких рабочих пространствах является острый дефицит качественного офисного пространства в Москве. В последние годы найти подходящее помещение для бизнеса стало непростой задачей из-за ограниченного предложения, что в свою очередь приводит к сокращению вакансии на рынке. По данным Nikoliers, на середину 4 кв. 2024 г. средний уровень вакантности на рынке сервисных офисов снизился на 11 п.п. год к году и сейчас составляет 8%. Уровень вакантности в сервисных офисах сетевых операторов снизился почти в 3 раза: с 18% до 6,5% за прошедший год. Такое серьезное снижение уровня свободных площадей обусловлено сложившимся дефицитом предложения на рынке офисной недвижимости и тенденцией к возвращению сотрудников в офисы после удаленной работы, что способствует росту спроса на гибкие пространства.
С начала текущего года объем спроса составил 11 тыс. рабочих мест, что на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На общем фоне повышенной деловой активности можно выделить отдельные сделки. Например, крупнейшей сделкой на рынке гибких офисных пространств столицы в текущем году является аренда Т-Банком площадей в бизнес-центре «Искра-Парк». Банк арендовал на 7 лет 24 598 тыс. кв. м (3 502 рабочих мест). Благодаря сделке банки и финансовые компании лидируют в структуре спроса по объему в 2024 году.
Сервисные офисы привлекают арендаторов своей адаптивностью: они не только позволяют быстро корректировать количество необходимых рабочих мест в соответствии с текущей ситуацией и стратегией, а также предлагают полный набор комфортных услуг. Почти половина спроса (49%) пришлась на банки и финансовые организации лишь из-за крупной сделки с Т-Банком, однако говорить о том, что эти сегменты являются превалирующими в доле спроса на рынке гибких офисах столицы, преждевременно. Доля IT-и телекоммуникационных компаний составляет сегодня 17%, 10% приходится на компании из сектора «строительство и ремонт». В последние два года растет деловая активность компаний, работающие в сфере строительства и девелопмента. Причиной этого является появление новых игроков в столичном регионе: благодаря программам МПТ и КРТ региональные девелоперы запускают бизнес в Москве, что отражается на росте этой отрасли.
Дефицит качественного предложения на классическом офисном рынке, а также смещение спроса со стороны арендаторов на готовые офисные решения выступают драйвером роста рынка сервисных офисов в Москве. Это отражается не только в увеличении арендных ставок, но и на ёмкости рынка. Запланированные на 2024 год площадки были открыты за первые 10 месяцев, всего открылось 6 сервисных офисов общей площадью 28,5 тыс. кв. м.
По данным Nikoliers, на середину 4 квартала 2024 года средняя арендная ставка в месяц за одно рабочее место в Ленинградском деловом коридоре выросла на 36,1% по отношению к аналогичному периоду прошлого года и сейчас составляет 48 564 руб. Почти такую же динамику роста арендной ставки показал деловой кластер «Москва-Сити» — 35,8%, где средневзвешенная стоимость одного рабочего места равна 60 тыс. руб. в месяц. Внутри ТТК рост показателя за год составил 0,5% и достиг на данный момент 47 700 руб. в месяц за рабочее место. Динамика роста средней арендной ставки в кольцевой зоне ТТК-МКАД составила 6% и сейчас равна 26 503 руб. в месяц*.
При расчете ставок учитывается стоимость свободного рабочего места в сервисных офисах (отдельных блоках), действующих спекулятивных площадок сетевых операторов (стоимость включает обслуживание помещений, операционные расходы, коммунальные платежи и НДС), зафиксированные на середину 4 квартала 2024 г.
На рынке в целом, включая площадки сетевых и несетевых операторов средневзвешенная ставка аренды на рынке гибких рабочих пространств в Москве на середину 4 кв. текущего года составляет 31 035 руб./мес. за рабочее место. С ноября 2022 года ставка выросла на 29%.
Драйвером роста арендных ставок в гибких рабочих пространствах является острый дефицит качественного офисного пространства в Москве. В последние годы найти подходящее помещение для бизнеса стало непростой задачей из-за ограниченного предложения, что в свою очередь приводит к сокращению вакансии на рынке. По данным Nikoliers, на середину 4 кв. 2024 г. средний уровень вакантности на рынке сервисных офисов снизился на 11 п.п. год к году и сейчас составляет 8%. Уровень вакантности в сервисных офисах сетевых операторов снизился почти в 3 раза: с 18% до 6,5% за прошедший год. Такое серьезное снижение уровня свободных площадей обусловлено сложившимся дефицитом предложения на рынке офисной недвижимости и тенденцией к возвращению сотрудников в офисы после удаленной работы, что способствует росту спроса на гибкие пространства.
С начала текущего года объем спроса составил 11 тыс. рабочих мест, что на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На общем фоне повышенной деловой активности можно выделить отдельные сделки. Например, крупнейшей сделкой на рынке гибких офисных пространств столицы в текущем году является аренда Т-Банком площадей в бизнес-центре «Искра-Парк». Банк арендовал на 7 лет 24 598 тыс. кв. м (3 502 рабочих мест). Благодаря сделке банки и финансовые компании лидируют в структуре спроса по объему в 2024 году.
Сервисные офисы привлекают арендаторов своей адаптивностью: они не только позволяют быстро корректировать количество необходимых рабочих мест в соответствии с текущей ситуацией и стратегией, а также предлагают полный набор комфортных услуг. Почти половина спроса (49%) пришлась на банки и финансовые организации лишь из-за крупной сделки с Т-Банком, однако говорить о том, что эти сегменты являются превалирующими в доле спроса на рынке гибких офисах столицы, преждевременно. Доля IT-и телекоммуникационных компаний составляет сегодня 17%, 10% приходится на компании из сектора «строительство и ремонт». В последние два года растет деловая активность компаний, работающие в сфере строительства и девелопмента. Причиной этого является появление новых игроков в столичном регионе: благодаря программам МПТ и КРТ региональные девелоперы запускают бизнес в Москве, что отражается на росте этой отрасли.
Дефицит качественного предложения на классическом офисном рынке, а также смещение спроса со стороны арендаторов на готовые офисные решения выступают драйвером роста рынка сервисных офисов в Москве. Это отражается не только в увеличении арендных ставок, но и на ёмкости рынка. Запланированные на 2024 год площадки были открыты за первые 10 месяцев, всего открылось 6 сервисных офисов общей площадью 28,5 тыс. кв. м.
Объем рынка гибких рабочих пространств
Источник: Nikoliers
В Москве на сегодняшний день насчитывается 178 действующих площадок, включающие 57 тыс. рабочих мест. Общий объем действующих гибких офисных пространств составляет 412 тыс. кв. м., из них 364 тыс. кв. м это площади сетевых операторов (88%). За прошедший год доля гибких рабочих пространств от общего предложения офисных площадей выросла с 1,9% до 2% на данный момент.
Источник: Nikoliers
На сегодняшний день Санкт-Петербург и Москва с показателями 1,9% и 2% соответственно сильно уступают другим мировым рынкам, испытывая нехватку гибких пространств. Наиболее обеспеченным по объему сервисных офисов на данный момент является Лондон с показателем 5,5%.
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Сервисные офисы становятся реальной альтернативой для арендаторов, которым требуется быстро найти новое место для работы сотрудников. Это объясняется не только трендом на возвращение сотрудников в офисы после удаленной работы, но и тем, что помимо полного набора сервисных услуг, который является частью гибких офисов, для компаний дополнительным преимуществом выступает отсутствие необходимости проводить тендеры на комплектацию и отделку офисов. Однако, несмотря на открывающиеся новые площадки и растущую емкость столичного рынка гибких рабочих пространств, он продолжает испытывать нехватку предложения, усиливающуюся вместе с растущим спросом. Росту стока препятствует нехватка качественного офисного предложения, подходящего концептуально, коммерчески и технически для оборудования сервисного офиса, а также высокая стоимость строительно-монтажных работ сдерживает операторов от открытия спекулятивных площадок».
