Новости
Компании
Назад
4 Декабря 2024, 9:07
CORE.XP: Итоги 2024 года. Инвестиции, склады, офисы, ТЦ, отели, отделка
Компания CORE.XP подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, рассказала о стоимости офисной отделки, а также определила перспективы наступающего 2025 года.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP
Рекордный объем инвестиций в недвижимость России в 2024 году – за счет конечных пользователей.
ВВП России за 10 месяцев 2024 года вырос на 4,1% г/г согласно оценке Минэкономразвития, демонстрируя ускорение по сравнению с предыдущим годом, когда по итогам 2023 года показатель вырос на 3,6% г/г, создавая благоприятную экономическую конъюнктуру для рынка коммерческой недвижимости. При этом ключевая ставка с 16% в начале года была повышена до 21% в октябре 2024 года, оказывая давление на инвестиционный сегмент, в частности, за счет существенного удорожания финансирования. Тем не менее рынок демонстрировал рекордный объем инвестиций в недвижимость России в 2024 году на уровне 1,1 трлн. руб.
В январе-ноябре 2024 года общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 1 058 млрд руб., превысив на 50% результат аналогичного периода 2023 года. При этом основной прирост сформирован за счет конечных пользователей, которые проинвестировали в 3,5 раза больше относительно аналогичного периода 2023 года, в то время как инвесторы, приобретая коммерческую недвижимость под инвестиционные цели, приобрели примерно на 10% меньше, чем в аналогичном периоде 2023 года.
В сегменте площадок/площадей под жилье рынок увидел рост в 2,2 раза г/г до 330 млрд руб.; в коммерческой недвижимости рост составил 31%, достигнув 728 млрд руб.
Разнонаправленные тренды наблюдаются в отношении разных секторов недвижимости. В коммерческой недвижимости наиболее сильный рост инвестиций наблюдался в офисном сегменте в 3,5 раза г/г, в производственно-складском сегменте в 1,9 раза г/г. При этом ритейл сегмент показал ожидаемо отрицательную динамику (-70% г/г) из-за высокой базы предыдущего сопоставимого периода, который характеризовался крупными сделками, в частности, продажей объектов ИКЕА. Падение наблюдалось и в гостиничном сегменте в отсутствие больших портфельных сделок, которые были в прошлом году.
На рынке инвестиций в недвижимость отметим рост активности конечных пользователей, особенно компаний с гос. участием в офисном сегменте. В сегменте коммерческой недвижимости доля конечных пользователей составила 41% (+21 п.п. относительно всего 2023 года). При этом 38% (+3 п.п. относительно всего 2023 года) объема инвестиций в коммерческую недвижимость пришлось на компании с гос. участием.
Вложения на стадии девелопмента составили 38% (+16 п.п. относительно всего 2023 года) от инвестиций в коммерческую недвижимость на фоне ограниченного предложения готовых объектов.
Доля иностранных продавцов в общем объеме инвестиций в недвижимость составила всего 9% (-24 п.п. г/г). Таким образом, основная активность была сформирована благодаря российским продавцам (91%).
Мы ожидаем, что высокие процентные ставки в экономике будут сдерживать инвестиции в недвижимость даже среди конечных пользователей и прогнозируем возможное снижение общего объема инвестиций в недвижимость до 700-800 млрд руб. в 2025 году.
Складская недвижимость
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP
После рекордного 2023 года складской рынок России продолжает демонстрировать высокую активность: годовой объём сделок аренды-покупки составит 6,1 млн кв. м по итогам 2024 года, что является вторым историческим результатом и уступает только 2023 году (6,6 млн кв. м).
В 2024 году продолжилось смещение фокуса на региональные рынки: на них придётся 62% всего объёма сделок. Как и в последние годы, основным драйвером спроса на складские площади остаётся онлайн ритейл. На долю сделок с игроками этого сегмента придётся около 60% всего объёма.
При этом объём сделок без учёта онлайн ритейлеров существенно меньше рекордных показателей – 2,6 млн кв. м сделок по итогам года (в 2023 год – 3,1 млн кв. м). Однако такое снижение скорее связано с высоким уровнем прошлого года, во многом обеспеченным процессами импортозамещения, эффектом отложенного спроса и т.д., и означает возвращение к уровню 2021 года (2,3 млн кв. м) с небольшим превосходством.
В 2025 году ожидается существенное снижение объёма сделок – не менее 30%. В условиях удорожания стоимости банковского финансирования многие конечные пользователи пересматривают планы по развитию, оптимизируют складские мощности, что непосредственно отражается на объёмах спроса. Ожидается, что наибольшее падение спроса произойдёт в сегменте «среднего» арендатора, т.е. компаний, преимущественно арендующих/покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 тыс. кв. м. По прогнозам CORE.XP, годовой объём сделок в 2025 году составит 4,3 млн кв. м, что сопоставимо с показателем 2021 года.
Учитывая продолжающее проникновение онлайн ритейла и рост онлайн продаж (согласно прогнозу INFOLine, суммарный годовой объём онлайн-продаж к 2028 г. может достигнуть 26,7 трлн руб. (вкл. НДС), что в 3 раза превышает показатель 2023 г.), ожидается сохранение спроса на складские площади со стороны игроков этого сегмента. Так, по оценкам CORE.XP, такой рост онлайн ритейла потребует порядка 1 млн кв. м новых складских площадей в год, то есть совокупно ещё 4 млн кв. м к 2028 г., если исходить из сочетания динамики роста онлайн продаж и прироста площадей игроков e-commerce за последние 5 лет.
Серьёзным вызовом для реализации планов развития станет кадровый вопрос, с которым уже сталкивается отрасль розничной торговли и логистический сектор. По оценкам аналитиков CORE.XP, прирост логистических мощностей потребует создания не менее 200 тыс. рабочих мест на одних только складских объектах. Помимо этого, прирост будет происходить на позициях водителей, курьеров, сотрудников пунктов выдачи заказов.
2024 год охарактеризуется рекордным объёмом нового строительства – 4,5 млн кв. м. 66% этого объёма придётся на региональные рынки. Во многом такой показатель ввода является следствием высокого объёма сделок по типу built-to-suit в 2023 году, реализация которых как раз завершается в 2024 году (средний срок строительства складского здания – 12 месяцев).
Учитывая высокие объёмы девелопмента, отмечается загруженность ключевых девелоперов реализацией контрактов и нехватка профессиональных игроков, способных реализовывать крупные проекты, особенно на региональных рынках, что ограничивает возможность заключения новых сделок. В этой связи особо актуальным является выход на складской рынок девелоперов из жилого сегмента, при чём их интерес уже выходит за рамки получения льгот по городской программе стимулирования создания мест приложения труда.
В 2025 году, как ожидается, годовой объём нового строительства составит 5,5 млн кв. м. Его основу, как и в предыдущие годы, составят объекты формата built-to-suit. При этом большинство таких проектов являются инвестиционным продуктом. И если 5-7 лет назад основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на ключевых рынках, то в настоящее время предметом инвестиционных сделок выступают в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в менее густонаселённых регионах.
Трендом 2024 года, который сохранится и в будущем году, является высокий интерес к складскому сегменту ЗПИФов. Уже сегодня некоторые из них входят в число крупнейших собственников на складском рынке России.
На рынке по-прежнему сохраняется дефицит доступного предложения: второй год подряд значение показателя доли свободных площадей в Москве находится на уровне ниже 1%. Однако текущее состояние рынка в целом можно считать новой нормой, которая будет актуальна и в 2025 году, ввиду полного перехода девелоперов к модели строительства под клиента (built-to-suit) и минимальных объёмов спекулятивного девелопмента.
Ещё одной тенденцией 2024 года стало продолжение стремительного роста ставок аренды. Так, к концу года ставки достигли отметки в 12 500 – 13 000 руб. за кв. м в год, без учёта OPEX и НДС (+40-45% к уровню 2023 года). Рост ставок был обеспечен высоким спросом на фоне нехватки предложения, удорожанием стоимости финансирования ввиду повышения ключевой ставки, ростом себестоимости строительства. Однако текущий уровень ставок уже могут выдерживать не все арендаторы, что вкупе с другими факторами сказывается на объёме и количестве сделок.
Согласно прогнозам CORE.XP, в 2025 году темпы роста ставок замедлятся до 15%, при этом не исключены «скачки» в случае повышения ключевой ставки.
Учитывая высокое влияние ключевой ставки на показатели проекта и вероятность её существенных колебаний, формируются новые механизмы взаимодействия арендатора и арендодателя, в частности, некоторые девелоперы, стремясь минимизировать риски, тестируют схемы привязки коммерческих условий к значению ключевой ставки (например, наличие плавающей части в структуре ставки в зависимости от уровня ключевой ставки). Данная практика является новой для рынка, и то, как она будет принята арендаторами, покажет время.
Рынок Light Industrial продолжает активно расти. По итогам 2024 года рынок пополнится 345 тыс. кв. м, что больше суммарного объёма последних трёх лет (329 тыс. кв. м). В 2025 году ожидается рост интереса к данному сегменту, высоко востребованному для розничных инвестиций, и со стороны крупных институциональных игроков. Актуальными тенденциями являются появление и развитие новых форматов, в том числе городских, и приход на рынок девелопмента новых игроков. Кроме того, ожидается рост предложения данного формата в регионах России: такие проекты уже успешно реализуются в ряде регионов.
Офисная недвижимость
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP
Объем новых сделок аренды и купли-продажи может составить 1,9 млн кв. м по итогам 2024 года.
Это на 3% выше результата рекордного 2023 года, когда объем новых сделок достиг 1,84 млн кв. м. В структуре спроса 2024 года: 60% от объема - сделки аренды, 40% - доля купли-продажи.
По итогам 2024 года купля-продажа офисов достигла рекорда – 40% в общем объеме спроса. В 2024 году доля сделок по покупке офисов увеличилась до 40% в общем объеме спроса, в отличие от прошлого года, когда она составляла 24%. В квадратных метрах объем сделок по покупке офисов превысил на начало декабря 2024 года 710 тыс. кв. м – новый рекорд в истории офисного рынка. На приобретения офисов конечными собственниками пришлось 84% объема сделок купли-продажи в 2024 г. Доля инвесторов в сделках по покупке офисов достигла соответственно 16% (более 110 тыс. кв. м).
Наиболее крупными сделками стали – покупка компанией РЖД бизнес-центра Moscow Towers (263 тыс. кв. м) и приобретение под собственные нужды Центральным Банком РФ бизнес-центра Слава (144 тыс. кв. м).
Высокий спрос на покупку розничных офисов (размером до 500 кв. м) сохранялся на протяжении всего 2024 года. 93% от общего количества сделок по покупке офисов пришлось на розничные офисы размером до 500 кв. м. Общий объем сделок по покупке розничных офисов до 500 кв. м по итогам 2024 года составил свыше 113 тыс. кв. м (16% доля в общем объеме сделок купли-продажи). Это на 43% больше, чем в 2023 году (79 тыс. кв. м – объем сделок продажи до 500 кв. м в 2023 году).
77% сделок купли-продажи было заключено в объектах нового строительства, 23% - в существующих бизнес-центрах.
По итогам 2024 года объем сделок аренды упал на 14%. На сделки аренды в 2024 году пришлось порядка 1,2 млн кв. м, что на 14% ниже результата 2023 года. Уменьшение объемов аренды в этом году обусловлено фактическим отсутствием свободных готовых офисных помещений, а не тенденцией снижения спроса на аренду офисов.
На фоне критической нехватки готовых офисов арендаторы ускоряли принятие решений по реализации своих площадей, сокращая цикл сделки и забирая с рынка еще оставшиеся лоты с отделкой. При этом доля аренды офисов, требующих отделки, также увеличилась в 2 раза за год, составив 12%.
В прошлом 2023 г. мы отмечали рост сделок по расширению (почти в 3 раза к 2022 г.). В 2024 г. тенденция сохранилась - российский бизнес активно увеличивал свое присутствие на рынке. На долю сделок расширения пришлось 11% в общем объеме сделок аренды по итогам 2024 г. (в 2023 г. – 13%).
Лидерами в структуре арендного спроса в 2024 году стали компании отрасли «Недвижимость и строительство» с долей рынка 16%. Порядка половины сделок с компаниями данного сегмента пришлось на операторов гибких офисов, которые активно открывают новые площади на фоне дефицита классических офисов.
Помимо того, высокую активность в сделках по аренде офисов проявили компании «IT и телеком» (14%) и транспортно-логистические компании (13%)
В 2025 году объем новых сделок аренды и купли-продажи может составить 1,5 – 1,9 млн кв. м. Активность спроса в 2025 году будет ограничена нехваткой доступного предложения и жесткой денежно-кредитной политикой.
В 2024 г. объем нового строительства удвоился. На начало декабря 2024 г. уже построено 10 новых БЦ, совокупной площадью 445 тыс. кв. м. До конца года ожидается еще порядка 133 тыс. кв.м. По предварительным данным, по итогам 2024 года будет построено 578 тыс. кв. м офисов. Это в 2 раза больше, чем в 2023 году, когда было построено 280 тыс. кв. м.
46% от ожидаемого в 2024 г. объема приходится на один, наикрупнейший в истории офисного рынка, бизнес-центр – Moscow Towers, площади которого были реализованы еще до ввода объекта в эксплуатацию.
Доступно для аренды/покупки всего 16% площадей из объема нового строительства 2024 года. Бо?льшая часть объектов нового строительства уже реализована еще до ввода в эксплуатацию. На текущий момент доступно всего 16% площадей в новых бизнес-центрах 2024 года.
В 2025 году объем нового строительства офисов увеличится в 1,6 раза к объему 2024 года и достигнет порядка 926 тыс. кв. м (26 бизнес-центров). При этом на текущий момент 64% площадей из этого объема уже законтрактованы / сняты с рынка. 96% запланированных на 2025 год объектов – офисы класса А, 4% - класса B. 46% площадей в новом строительстве 2025 года реализуются в продажу, 37% - строительство под клиента (BTS), всего 15% - в аренду и 2% в аренду или продажу. В текущих экономических условиях девелоперы сохраняют планы по реализации объектов нового строительства посредством продажи. Это приводит к усилению дефицита офисов доступных для аренды.
По итогам 2024 года доля свободных офисов сократится до 4,3%, достигнув абсолютного минимума с 2008 года. На начало 2024 года доля свободных офисов составляла 7,0%. Особенно сильно в 2024 году сократился объем свободных офисов в ключевых деловых локациях: Москва-Сити (1,2%), ЦДР (2,9%), Савеловский (3,4%), Ленинградский деловой район (3,6%).
В сегменте аренды офисов наблюдается усиление дефицита предложения, на фоне стабильного спроса и сохранения планов девелоперов по строительству новых офисных зданий для продажи. Общий объем доступных для аренды офисов сократился на 45% за год и не превышает 550 тыс. кв. м:
- Значительная часть этого предложения (35%, что составляет 193 тыс. кв. м) находится за пределами МКАД, в то время как центральные районы города по-прежнему остаются наиболее востребованными среди арендаторов.
- Следует отметить, что 52% из общего объема доступных для аренды офисов – это помещения в бетоне, требующие отделки.
- Более половины (62%) от общего кол-ва доступных для аренды офисов – лоты размером до 500 кв. м, что усложняет поиск подходящих помещений для крупных компаний. При этом 87% розничных офисов относятся к классу B.
С большой вероятностью в силу нехватки доступных площадей мы будем наблюдать рост сделок по продлению условий договора и роста спроса на аренду офисов “в бетоне”. В 2025 г. доля свободных офисов может составить 4,5%.
За год запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А и B внутри МКАДа выросла на 14% до 30,4 тыс. руб. за кв. м / год (без НДС и операционных расходов).
Динамика год к году по классам: +11% для Класса Prime, +13% для Класса А, +20% для Класса B+, +3,5% для Класса B-. Наиболее существенный рост ставки наблюдался в офисах класса B+, на долю которых пришлось порядка 44% арендного спроса в 2024 году.
В условиях возрастающего спроса на аренду доля свободных площадей снижается, что открывает возможность для собственников объектов коммерческой недвижимости повышать ставки аренды темпом выше инфляции. В 2025 г. средний рост запрашиваемой ставки аренды может составить порядка 20%.
Вместе с тем, в 2025 году ожидается выход на рынок аренды предложения из объектов нового строительства, на которые сильно повлиял рост себестоимости строительства. Это приведет к увеличению разницы между ставками аренды в существующих офисах и новых зданиях.
Рост спроса привел к сохранению роста уровня цен продаж кв. м офиса в 2024 году.
Средние цены продажи существующих офисов за год выросли на 6% в Классе А (до 312 тыс. руб. за кв. м без НДС) и на 7% в Классе B (до 218 тыс. руб. за кв. м без НДС).
В ответ на увеличение стоимости строительства наблюдается повышение цен на строящиеся объекты - с 2020 года цены удвоились. За прошедший год средняя стоимость офисов в строящихся объектах увеличилась на 11% до 358 тыс. руб. за кв. м (без НДС).
Дефицит готовых офисов лишь усиливает спрос на строящиеся объекты. Согласно данным за 2024 год, спрос сместился в пользу конечных покупателей – в 2024 году 60% спроса по покупке офисов пришлось на конечных собственников, против 40% в 2023 году. В 2024 году решающим фактором стал не только этап готовности объекта, а также престижное деловое расположение будущей недвижимости, рассматриваемое как важный вклад в стратегическое развитие бизнеса.
В 2025 году рост стоимости офисного объекта может составить в среднем 12% г/г.
Торговая недвижимость
Марина Малахатько, старший директор, СORE.XP
Бренды.
Иностранные бренды проявляют умеренный оптимизм относительно перспектив открытия на российском рынке. Так, в 2024 году, в России двери первых магазинов открыли 22 международных бренда – немногим меньше, чем годом ранее (2023 г. – 24 бренда). Новые игроки в основном являются выходцами из стран Азии (59%). При этом почти четверть (23%) вышедших брендов – европейские (в 2023 году – 17%) и представлены Италией, Францией, Германией. В основном открытия иностранных брендов происходят в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга. В 2024 году покинули российский рынок, т.е. закрыли единственные торговые точки, 4 зарубежных бренда.
Планы по выходу на российский рынок на текущий момент анонсировали 13 международных брендов, среди них 10 игроков, специализирующихся на продаже одежды, обуви и аксессуаров. Примечательно, что 7 из 13 планирующих выход в Россию брендов – представители европейских стран.
Многие партнёры соблюдают конфиденциальность в процессе согласования сделок, что сокращает возможности прогнозирования выхода новых игроков. Однако ожидается, что в целом количество новых иностранных имён на российском рынке сохранится на уровне 2023-2024 гг. (до 25 брендов).
Ставки аренды.
Несмотря на снижение доли свободных площадей (5,5% на конец 2024 г.), ставки аренды растут медленнее инфляции. При этом тенденция роста ставок характерна только для стабилизированных торговых центров, в то время как коммерческие условия в новых, выходящих на рынок, объектах сохраняются на уровне последних лет, приближаясь к ставкам в складских объектах. Более того, в действующих торговых центрах почти треть арендаторов по-прежнему используют скидки 15-25%. Всё это определяет сдержанный рост среднерыночного значения ставок аренды в торговых галереях.
Тренды на рынке розничной торговли.
Рынок торговой недвижимости продолжает испытывать давление со стороны e-commerce.
Согласно прогнозу INFOLine, доля онлайн продаж в розничном товарообороте растёт по всем категориям: так, к концу 2024 года в категории «Бытовая и компьютерная техника» она достигнет 67% (в 2023 г. – 61%), в категории «Детские товары» и «Косметика и парфюмерия» – 58%. В Fashion-сегменте доля онлайн также увеличивается – до 53% к концу 2024 г. (в 2023 г. – 42%).
Безусловно, тенденция перехода в онлайн сохранится: по прогнозу INFOLine, к 2028 г. по целому ряду категорий их доля в товарообороте будет составлять около 80%. Всё это будет отражаться на объёмах физического присутствия в торговых центрах. В связи с чем магазины всё больше совмещают функции классического магазина, шоурума и точки получения заказов.
Конкуренция со стороны маркетплейсов и онлайн ритейла в целом, а также объектов инфраструктурного ритейла приведёт в ближайшие годы к перераспределению состава арендаторов торговых центров с увеличением роли досуговой составляющей.
Жёсткая денежно-кредитная политика также оказывает существенное сдерживающее влияние на планы по дальнейшему развитию компаний: торговые сети пересматривают планы по открытию новых точек.
Новое строительство.
С начала года в Москве было открыто 96,2 тыс. кв. м торговых центров. По итогам года это значение может достигнуть 112,2 тыс. кв. м, что превысит значение прошлого года почти в 3 раза. 55% ранее заявленных к открытию торговых центров перенесли дату открытия на следующий год.
Основу ввода этого года составляют малоформатные ТЦ: средняя площадь новых объектов составит 12,5 тыс. кв. м.
В Московской области по итогам объём открытий торговых центров будет равен 55,3 тыс. кв. м, в регионах – 183,3 тыс. кв. м. Всего по России общая площадь открытых в этом году ТЦ достигнет 350,8 тыс. кв. м, что на 5,2% ниже, чем в прошлом году.
На декабрь 2024 года обеспеченность торговыми площадями в Москве составляет 489 кв. м на тыс. человек, в городах-миллионниках – 514 кв. м на тыс. человек.
В последние годы в девелопменте торговой недвижимости происходит смещение фокуса с классических ТЦ в сторону многофункциональных комплексов и торговых галерей в составе ТПУ. Так, 41% заявленных к вводу в 2025 г. в Москве строящихся объектов представлены этими форматами.
Средний объём ввода как в Московском регионе, так и в России в целом сохраняется на низком уровне. Из-за переноса открытий ряда объектов, а также запланированного открытия торгового центра суперрегионального формата в составе ТПУ Селигерская оптимистичные оценки объема открытий за 2025 год находятся на уровне 777,3 тыс. кв. м в России, из которых 377,7 тыс. кв. м будет реализовано в Москве. Однако не исключён перенос ввода на более поздние сроки по ряду объектов, что отразится на общем показателе.
Туризм и гостиничный рынок России
Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP
Мы продолжили наблюдать тенденцию последних нескольких лет по развитию внутреннего туризма в России: по оценке Федеральной службы государственной статистики в январе-сентябре 2024 г. туристический поток достиг 134 млн поездок, что на 16% и на 3% выше итогов I-III кв. 2022 г. и I-III кв. 2023 г. соответственно.
В тройку лидеров традиционно вошли Краснодарский край (16,1 млн поездок), Москва (15,8 млн поездок) и Московская область (13,9 млн поездок), а наибольший рост турпотока ощутили Тверская область (+188% г/г до 2,8 млн поездок), Республика Тыва (+148% до 76 тыс. поездок) и Рязанская область (+86% г/г до 1,2 млн поездок).
По данным Росстата в I-III кв. 2024 г. российские коллективные средства размещения приняли 66 млн гостей, что на 29% и на 11% выше результатов I-III кв. 2022 г. и I-III кв. 2023 г. соответственно. По данным за I-III кв. 2024 г. самые популярные локации для размещения остались неизменными: Москва (14% от численности размещенных лиц за период), Краснодарский край (12%), Санкт-Петербург (7%).
В январе-сентябре 2024 г. численность иностранных лиц, размещенных в коллективных средствах размещения на территории России, выросла на 42% в годовом сопоставлении до 3,2 млн чел. (или 5% от общего числа размещенных лиц).
Растет и численность иностранных граждан, прибывающих в Россию с туристическими и деловыми целями: по данным Пограничной службы, в I-III кв. 2024 г. их количество выросло на 97% (относительно I-III кв. 2023 г.) до 1,8 млн чел., при этом 73% из них прибывали с туристическими целями, а 27% - с деловыми. Мы ожидаем, что к концу 2024 года иностранный турпоток может составить около 1,5 млн чел., при этом более 50% иностранного турпотока придется на Москву.
Что касается 2025 года, то мы ожидаем сохранения развития внутреннего туризма, роста численности иностранных гостей, увеличения среднего тарифа, на который окажут влияние инфляция, туристический налог и НДС для объектов на упрощенной системе налогообложения. Также отметим, что сохранение волатильности обменного курса валюты будет способствовать тому, что соотечественники будут еще больше делать выбор в сторону путешествий внутри России.
Офисная отделка
Михаил Каплун, директор департамента управления проектами строительства и внутренней отделки помещений CORE.XP
Минимальный бюджет на отделку офиса класса А в Москве в 2024 году составляет 125 551 рублей (без НДС) за 1 кв. м площади, стоимость отделки базового уровня выросла на 25% за год.
Стоимость затрат на отделку 1 кв. м офисов в каждой из трёх соответствующих категорий (эконом, базовой и премиальной) составляет от 125 до 297 тысяч рублей без НДС. Рост стоимости за год составил 25%, 24% и 14% в зависимости от категории отделки.
Стоимость 1 рабочего места, которое состоит из стола и рабочего кресла, сегодня составляет 52 716 рублей (без НДС).
По нашим прогнозам, увеличение стоимости отделки 1 кв. м офиса сохранится и в 2025 году: в основном из-из колебания курсов валют. Влияние стоимости рабочей силы в 2025 будет значительно меньше, чем в 2023 – 2025 годах, тем не менее стоимость 1 кв. м офисной отделки в 2025 году может увеличиться на 10-15% без учета роста курса валют.
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP
Рекордный объем инвестиций в недвижимость России в 2024 году – за счет конечных пользователей.
ВВП России за 10 месяцев 2024 года вырос на 4,1% г/г согласно оценке Минэкономразвития, демонстрируя ускорение по сравнению с предыдущим годом, когда по итогам 2023 года показатель вырос на 3,6% г/г, создавая благоприятную экономическую конъюнктуру для рынка коммерческой недвижимости. При этом ключевая ставка с 16% в начале года была повышена до 21% в октябре 2024 года, оказывая давление на инвестиционный сегмент, в частности, за счет существенного удорожания финансирования. Тем не менее рынок демонстрировал рекордный объем инвестиций в недвижимость России в 2024 году на уровне 1,1 трлн. руб.
В январе-ноябре 2024 года общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 1 058 млрд руб., превысив на 50% результат аналогичного периода 2023 года. При этом основной прирост сформирован за счет конечных пользователей, которые проинвестировали в 3,5 раза больше относительно аналогичного периода 2023 года, в то время как инвесторы, приобретая коммерческую недвижимость под инвестиционные цели, приобрели примерно на 10% меньше, чем в аналогичном периоде 2023 года.
В сегменте площадок/площадей под жилье рынок увидел рост в 2,2 раза г/г до 330 млрд руб.; в коммерческой недвижимости рост составил 31%, достигнув 728 млрд руб.
Разнонаправленные тренды наблюдаются в отношении разных секторов недвижимости. В коммерческой недвижимости наиболее сильный рост инвестиций наблюдался в офисном сегменте в 3,5 раза г/г, в производственно-складском сегменте в 1,9 раза г/г. При этом ритейл сегмент показал ожидаемо отрицательную динамику (-70% г/г) из-за высокой базы предыдущего сопоставимого периода, который характеризовался крупными сделками, в частности, продажей объектов ИКЕА. Падение наблюдалось и в гостиничном сегменте в отсутствие больших портфельных сделок, которые были в прошлом году.
На рынке инвестиций в недвижимость отметим рост активности конечных пользователей, особенно компаний с гос. участием в офисном сегменте. В сегменте коммерческой недвижимости доля конечных пользователей составила 41% (+21 п.п. относительно всего 2023 года). При этом 38% (+3 п.п. относительно всего 2023 года) объема инвестиций в коммерческую недвижимость пришлось на компании с гос. участием.
Вложения на стадии девелопмента составили 38% (+16 п.п. относительно всего 2023 года) от инвестиций в коммерческую недвижимость на фоне ограниченного предложения готовых объектов.
Доля иностранных продавцов в общем объеме инвестиций в недвижимость составила всего 9% (-24 п.п. г/г). Таким образом, основная активность была сформирована благодаря российским продавцам (91%).
Мы ожидаем, что высокие процентные ставки в экономике будут сдерживать инвестиции в недвижимость даже среди конечных пользователей и прогнозируем возможное снижение общего объема инвестиций в недвижимость до 700-800 млрд руб. в 2025 году.
Складская недвижимость
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP
После рекордного 2023 года складской рынок России продолжает демонстрировать высокую активность: годовой объём сделок аренды-покупки составит 6,1 млн кв. м по итогам 2024 года, что является вторым историческим результатом и уступает только 2023 году (6,6 млн кв. м).
В 2024 году продолжилось смещение фокуса на региональные рынки: на них придётся 62% всего объёма сделок. Как и в последние годы, основным драйвером спроса на складские площади остаётся онлайн ритейл. На долю сделок с игроками этого сегмента придётся около 60% всего объёма.
При этом объём сделок без учёта онлайн ритейлеров существенно меньше рекордных показателей – 2,6 млн кв. м сделок по итогам года (в 2023 год – 3,1 млн кв. м). Однако такое снижение скорее связано с высоким уровнем прошлого года, во многом обеспеченным процессами импортозамещения, эффектом отложенного спроса и т.д., и означает возвращение к уровню 2021 года (2,3 млн кв. м) с небольшим превосходством.
В 2025 году ожидается существенное снижение объёма сделок – не менее 30%. В условиях удорожания стоимости банковского финансирования многие конечные пользователи пересматривают планы по развитию, оптимизируют складские мощности, что непосредственно отражается на объёмах спроса. Ожидается, что наибольшее падение спроса произойдёт в сегменте «среднего» арендатора, т.е. компаний, преимущественно арендующих/покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 тыс. кв. м. По прогнозам CORE.XP, годовой объём сделок в 2025 году составит 4,3 млн кв. м, что сопоставимо с показателем 2021 года.
Учитывая продолжающее проникновение онлайн ритейла и рост онлайн продаж (согласно прогнозу INFOLine, суммарный годовой объём онлайн-продаж к 2028 г. может достигнуть 26,7 трлн руб. (вкл. НДС), что в 3 раза превышает показатель 2023 г.), ожидается сохранение спроса на складские площади со стороны игроков этого сегмента. Так, по оценкам CORE.XP, такой рост онлайн ритейла потребует порядка 1 млн кв. м новых складских площадей в год, то есть совокупно ещё 4 млн кв. м к 2028 г., если исходить из сочетания динамики роста онлайн продаж и прироста площадей игроков e-commerce за последние 5 лет.
Серьёзным вызовом для реализации планов развития станет кадровый вопрос, с которым уже сталкивается отрасль розничной торговли и логистический сектор. По оценкам аналитиков CORE.XP, прирост логистических мощностей потребует создания не менее 200 тыс. рабочих мест на одних только складских объектах. Помимо этого, прирост будет происходить на позициях водителей, курьеров, сотрудников пунктов выдачи заказов.
2024 год охарактеризуется рекордным объёмом нового строительства – 4,5 млн кв. м. 66% этого объёма придётся на региональные рынки. Во многом такой показатель ввода является следствием высокого объёма сделок по типу built-to-suit в 2023 году, реализация которых как раз завершается в 2024 году (средний срок строительства складского здания – 12 месяцев).
Учитывая высокие объёмы девелопмента, отмечается загруженность ключевых девелоперов реализацией контрактов и нехватка профессиональных игроков, способных реализовывать крупные проекты, особенно на региональных рынках, что ограничивает возможность заключения новых сделок. В этой связи особо актуальным является выход на складской рынок девелоперов из жилого сегмента, при чём их интерес уже выходит за рамки получения льгот по городской программе стимулирования создания мест приложения труда.
В 2025 году, как ожидается, годовой объём нового строительства составит 5,5 млн кв. м. Его основу, как и в предыдущие годы, составят объекты формата built-to-suit. При этом большинство таких проектов являются инвестиционным продуктом. И если 5-7 лет назад основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на ключевых рынках, то в настоящее время предметом инвестиционных сделок выступают в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в менее густонаселённых регионах.
Трендом 2024 года, который сохранится и в будущем году, является высокий интерес к складскому сегменту ЗПИФов. Уже сегодня некоторые из них входят в число крупнейших собственников на складском рынке России.
На рынке по-прежнему сохраняется дефицит доступного предложения: второй год подряд значение показателя доли свободных площадей в Москве находится на уровне ниже 1%. Однако текущее состояние рынка в целом можно считать новой нормой, которая будет актуальна и в 2025 году, ввиду полного перехода девелоперов к модели строительства под клиента (built-to-suit) и минимальных объёмов спекулятивного девелопмента.
Ещё одной тенденцией 2024 года стало продолжение стремительного роста ставок аренды. Так, к концу года ставки достигли отметки в 12 500 – 13 000 руб. за кв. м в год, без учёта OPEX и НДС (+40-45% к уровню 2023 года). Рост ставок был обеспечен высоким спросом на фоне нехватки предложения, удорожанием стоимости финансирования ввиду повышения ключевой ставки, ростом себестоимости строительства. Однако текущий уровень ставок уже могут выдерживать не все арендаторы, что вкупе с другими факторами сказывается на объёме и количестве сделок.
Согласно прогнозам CORE.XP, в 2025 году темпы роста ставок замедлятся до 15%, при этом не исключены «скачки» в случае повышения ключевой ставки.
Учитывая высокое влияние ключевой ставки на показатели проекта и вероятность её существенных колебаний, формируются новые механизмы взаимодействия арендатора и арендодателя, в частности, некоторые девелоперы, стремясь минимизировать риски, тестируют схемы привязки коммерческих условий к значению ключевой ставки (например, наличие плавающей части в структуре ставки в зависимости от уровня ключевой ставки). Данная практика является новой для рынка, и то, как она будет принята арендаторами, покажет время.
Рынок Light Industrial продолжает активно расти. По итогам 2024 года рынок пополнится 345 тыс. кв. м, что больше суммарного объёма последних трёх лет (329 тыс. кв. м). В 2025 году ожидается рост интереса к данному сегменту, высоко востребованному для розничных инвестиций, и со стороны крупных институциональных игроков. Актуальными тенденциями являются появление и развитие новых форматов, в том числе городских, и приход на рынок девелопмента новых игроков. Кроме того, ожидается рост предложения данного формата в регионах России: такие проекты уже успешно реализуются в ряде регионов.
Офисная недвижимость
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP
Объем новых сделок аренды и купли-продажи может составить 1,9 млн кв. м по итогам 2024 года.
Это на 3% выше результата рекордного 2023 года, когда объем новых сделок достиг 1,84 млн кв. м. В структуре спроса 2024 года: 60% от объема - сделки аренды, 40% - доля купли-продажи.
По итогам 2024 года купля-продажа офисов достигла рекорда – 40% в общем объеме спроса. В 2024 году доля сделок по покупке офисов увеличилась до 40% в общем объеме спроса, в отличие от прошлого года, когда она составляла 24%. В квадратных метрах объем сделок по покупке офисов превысил на начало декабря 2024 года 710 тыс. кв. м – новый рекорд в истории офисного рынка. На приобретения офисов конечными собственниками пришлось 84% объема сделок купли-продажи в 2024 г. Доля инвесторов в сделках по покупке офисов достигла соответственно 16% (более 110 тыс. кв. м).
Наиболее крупными сделками стали – покупка компанией РЖД бизнес-центра Moscow Towers (263 тыс. кв. м) и приобретение под собственные нужды Центральным Банком РФ бизнес-центра Слава (144 тыс. кв. м).
Высокий спрос на покупку розничных офисов (размером до 500 кв. м) сохранялся на протяжении всего 2024 года. 93% от общего количества сделок по покупке офисов пришлось на розничные офисы размером до 500 кв. м. Общий объем сделок по покупке розничных офисов до 500 кв. м по итогам 2024 года составил свыше 113 тыс. кв. м (16% доля в общем объеме сделок купли-продажи). Это на 43% больше, чем в 2023 году (79 тыс. кв. м – объем сделок продажи до 500 кв. м в 2023 году).
77% сделок купли-продажи было заключено в объектах нового строительства, 23% - в существующих бизнес-центрах.
По итогам 2024 года объем сделок аренды упал на 14%. На сделки аренды в 2024 году пришлось порядка 1,2 млн кв. м, что на 14% ниже результата 2023 года. Уменьшение объемов аренды в этом году обусловлено фактическим отсутствием свободных готовых офисных помещений, а не тенденцией снижения спроса на аренду офисов.
На фоне критической нехватки готовых офисов арендаторы ускоряли принятие решений по реализации своих площадей, сокращая цикл сделки и забирая с рынка еще оставшиеся лоты с отделкой. При этом доля аренды офисов, требующих отделки, также увеличилась в 2 раза за год, составив 12%.
В прошлом 2023 г. мы отмечали рост сделок по расширению (почти в 3 раза к 2022 г.). В 2024 г. тенденция сохранилась - российский бизнес активно увеличивал свое присутствие на рынке. На долю сделок расширения пришлось 11% в общем объеме сделок аренды по итогам 2024 г. (в 2023 г. – 13%).
Лидерами в структуре арендного спроса в 2024 году стали компании отрасли «Недвижимость и строительство» с долей рынка 16%. Порядка половины сделок с компаниями данного сегмента пришлось на операторов гибких офисов, которые активно открывают новые площади на фоне дефицита классических офисов.
Помимо того, высокую активность в сделках по аренде офисов проявили компании «IT и телеком» (14%) и транспортно-логистические компании (13%)
В 2025 году объем новых сделок аренды и купли-продажи может составить 1,5 – 1,9 млн кв. м. Активность спроса в 2025 году будет ограничена нехваткой доступного предложения и жесткой денежно-кредитной политикой.
В 2024 г. объем нового строительства удвоился. На начало декабря 2024 г. уже построено 10 новых БЦ, совокупной площадью 445 тыс. кв. м. До конца года ожидается еще порядка 133 тыс. кв.м. По предварительным данным, по итогам 2024 года будет построено 578 тыс. кв. м офисов. Это в 2 раза больше, чем в 2023 году, когда было построено 280 тыс. кв. м.
46% от ожидаемого в 2024 г. объема приходится на один, наикрупнейший в истории офисного рынка, бизнес-центр – Moscow Towers, площади которого были реализованы еще до ввода объекта в эксплуатацию.
Доступно для аренды/покупки всего 16% площадей из объема нового строительства 2024 года. Бо?льшая часть объектов нового строительства уже реализована еще до ввода в эксплуатацию. На текущий момент доступно всего 16% площадей в новых бизнес-центрах 2024 года.
В 2025 году объем нового строительства офисов увеличится в 1,6 раза к объему 2024 года и достигнет порядка 926 тыс. кв. м (26 бизнес-центров). При этом на текущий момент 64% площадей из этого объема уже законтрактованы / сняты с рынка. 96% запланированных на 2025 год объектов – офисы класса А, 4% - класса B. 46% площадей в новом строительстве 2025 года реализуются в продажу, 37% - строительство под клиента (BTS), всего 15% - в аренду и 2% в аренду или продажу. В текущих экономических условиях девелоперы сохраняют планы по реализации объектов нового строительства посредством продажи. Это приводит к усилению дефицита офисов доступных для аренды.
По итогам 2024 года доля свободных офисов сократится до 4,3%, достигнув абсолютного минимума с 2008 года. На начало 2024 года доля свободных офисов составляла 7,0%. Особенно сильно в 2024 году сократился объем свободных офисов в ключевых деловых локациях: Москва-Сити (1,2%), ЦДР (2,9%), Савеловский (3,4%), Ленинградский деловой район (3,6%).
В сегменте аренды офисов наблюдается усиление дефицита предложения, на фоне стабильного спроса и сохранения планов девелоперов по строительству новых офисных зданий для продажи. Общий объем доступных для аренды офисов сократился на 45% за год и не превышает 550 тыс. кв. м:
- Значительная часть этого предложения (35%, что составляет 193 тыс. кв. м) находится за пределами МКАД, в то время как центральные районы города по-прежнему остаются наиболее востребованными среди арендаторов.
- Следует отметить, что 52% из общего объема доступных для аренды офисов – это помещения в бетоне, требующие отделки.
- Более половины (62%) от общего кол-ва доступных для аренды офисов – лоты размером до 500 кв. м, что усложняет поиск подходящих помещений для крупных компаний. При этом 87% розничных офисов относятся к классу B.
С большой вероятностью в силу нехватки доступных площадей мы будем наблюдать рост сделок по продлению условий договора и роста спроса на аренду офисов “в бетоне”. В 2025 г. доля свободных офисов может составить 4,5%.
За год запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А и B внутри МКАДа выросла на 14% до 30,4 тыс. руб. за кв. м / год (без НДС и операционных расходов).
Динамика год к году по классам: +11% для Класса Prime, +13% для Класса А, +20% для Класса B+, +3,5% для Класса B-. Наиболее существенный рост ставки наблюдался в офисах класса B+, на долю которых пришлось порядка 44% арендного спроса в 2024 году.
В условиях возрастающего спроса на аренду доля свободных площадей снижается, что открывает возможность для собственников объектов коммерческой недвижимости повышать ставки аренды темпом выше инфляции. В 2025 г. средний рост запрашиваемой ставки аренды может составить порядка 20%.
Вместе с тем, в 2025 году ожидается выход на рынок аренды предложения из объектов нового строительства, на которые сильно повлиял рост себестоимости строительства. Это приведет к увеличению разницы между ставками аренды в существующих офисах и новых зданиях.
Рост спроса привел к сохранению роста уровня цен продаж кв. м офиса в 2024 году.
Средние цены продажи существующих офисов за год выросли на 6% в Классе А (до 312 тыс. руб. за кв. м без НДС) и на 7% в Классе B (до 218 тыс. руб. за кв. м без НДС).
В ответ на увеличение стоимости строительства наблюдается повышение цен на строящиеся объекты - с 2020 года цены удвоились. За прошедший год средняя стоимость офисов в строящихся объектах увеличилась на 11% до 358 тыс. руб. за кв. м (без НДС).
Дефицит готовых офисов лишь усиливает спрос на строящиеся объекты. Согласно данным за 2024 год, спрос сместился в пользу конечных покупателей – в 2024 году 60% спроса по покупке офисов пришлось на конечных собственников, против 40% в 2023 году. В 2024 году решающим фактором стал не только этап готовности объекта, а также престижное деловое расположение будущей недвижимости, рассматриваемое как важный вклад в стратегическое развитие бизнеса.
В 2025 году рост стоимости офисного объекта может составить в среднем 12% г/г.
Торговая недвижимость
Марина Малахатько, старший директор, СORE.XP
Бренды.
Иностранные бренды проявляют умеренный оптимизм относительно перспектив открытия на российском рынке. Так, в 2024 году, в России двери первых магазинов открыли 22 международных бренда – немногим меньше, чем годом ранее (2023 г. – 24 бренда). Новые игроки в основном являются выходцами из стран Азии (59%). При этом почти четверть (23%) вышедших брендов – европейские (в 2023 году – 17%) и представлены Италией, Францией, Германией. В основном открытия иностранных брендов происходят в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга. В 2024 году покинули российский рынок, т.е. закрыли единственные торговые точки, 4 зарубежных бренда.
Планы по выходу на российский рынок на текущий момент анонсировали 13 международных брендов, среди них 10 игроков, специализирующихся на продаже одежды, обуви и аксессуаров. Примечательно, что 7 из 13 планирующих выход в Россию брендов – представители европейских стран.
Многие партнёры соблюдают конфиденциальность в процессе согласования сделок, что сокращает возможности прогнозирования выхода новых игроков. Однако ожидается, что в целом количество новых иностранных имён на российском рынке сохранится на уровне 2023-2024 гг. (до 25 брендов).
Ставки аренды.
Несмотря на снижение доли свободных площадей (5,5% на конец 2024 г.), ставки аренды растут медленнее инфляции. При этом тенденция роста ставок характерна только для стабилизированных торговых центров, в то время как коммерческие условия в новых, выходящих на рынок, объектах сохраняются на уровне последних лет, приближаясь к ставкам в складских объектах. Более того, в действующих торговых центрах почти треть арендаторов по-прежнему используют скидки 15-25%. Всё это определяет сдержанный рост среднерыночного значения ставок аренды в торговых галереях.
Тренды на рынке розничной торговли.
Рынок торговой недвижимости продолжает испытывать давление со стороны e-commerce.
Согласно прогнозу INFOLine, доля онлайн продаж в розничном товарообороте растёт по всем категориям: так, к концу 2024 года в категории «Бытовая и компьютерная техника» она достигнет 67% (в 2023 г. – 61%), в категории «Детские товары» и «Косметика и парфюмерия» – 58%. В Fashion-сегменте доля онлайн также увеличивается – до 53% к концу 2024 г. (в 2023 г. – 42%).
Безусловно, тенденция перехода в онлайн сохранится: по прогнозу INFOLine, к 2028 г. по целому ряду категорий их доля в товарообороте будет составлять около 80%. Всё это будет отражаться на объёмах физического присутствия в торговых центрах. В связи с чем магазины всё больше совмещают функции классического магазина, шоурума и точки получения заказов.
Конкуренция со стороны маркетплейсов и онлайн ритейла в целом, а также объектов инфраструктурного ритейла приведёт в ближайшие годы к перераспределению состава арендаторов торговых центров с увеличением роли досуговой составляющей.
Жёсткая денежно-кредитная политика также оказывает существенное сдерживающее влияние на планы по дальнейшему развитию компаний: торговые сети пересматривают планы по открытию новых точек.
Новое строительство.
С начала года в Москве было открыто 96,2 тыс. кв. м торговых центров. По итогам года это значение может достигнуть 112,2 тыс. кв. м, что превысит значение прошлого года почти в 3 раза. 55% ранее заявленных к открытию торговых центров перенесли дату открытия на следующий год.
Основу ввода этого года составляют малоформатные ТЦ: средняя площадь новых объектов составит 12,5 тыс. кв. м.
В Московской области по итогам объём открытий торговых центров будет равен 55,3 тыс. кв. м, в регионах – 183,3 тыс. кв. м. Всего по России общая площадь открытых в этом году ТЦ достигнет 350,8 тыс. кв. м, что на 5,2% ниже, чем в прошлом году.
На декабрь 2024 года обеспеченность торговыми площадями в Москве составляет 489 кв. м на тыс. человек, в городах-миллионниках – 514 кв. м на тыс. человек.
В последние годы в девелопменте торговой недвижимости происходит смещение фокуса с классических ТЦ в сторону многофункциональных комплексов и торговых галерей в составе ТПУ. Так, 41% заявленных к вводу в 2025 г. в Москве строящихся объектов представлены этими форматами.
Средний объём ввода как в Московском регионе, так и в России в целом сохраняется на низком уровне. Из-за переноса открытий ряда объектов, а также запланированного открытия торгового центра суперрегионального формата в составе ТПУ Селигерская оптимистичные оценки объема открытий за 2025 год находятся на уровне 777,3 тыс. кв. м в России, из которых 377,7 тыс. кв. м будет реализовано в Москве. Однако не исключён перенос ввода на более поздние сроки по ряду объектов, что отразится на общем показателе.
Туризм и гостиничный рынок России
Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP
Мы продолжили наблюдать тенденцию последних нескольких лет по развитию внутреннего туризма в России: по оценке Федеральной службы государственной статистики в январе-сентябре 2024 г. туристический поток достиг 134 млн поездок, что на 16% и на 3% выше итогов I-III кв. 2022 г. и I-III кв. 2023 г. соответственно.
В тройку лидеров традиционно вошли Краснодарский край (16,1 млн поездок), Москва (15,8 млн поездок) и Московская область (13,9 млн поездок), а наибольший рост турпотока ощутили Тверская область (+188% г/г до 2,8 млн поездок), Республика Тыва (+148% до 76 тыс. поездок) и Рязанская область (+86% г/г до 1,2 млн поездок).
По данным Росстата в I-III кв. 2024 г. российские коллективные средства размещения приняли 66 млн гостей, что на 29% и на 11% выше результатов I-III кв. 2022 г. и I-III кв. 2023 г. соответственно. По данным за I-III кв. 2024 г. самые популярные локации для размещения остались неизменными: Москва (14% от численности размещенных лиц за период), Краснодарский край (12%), Санкт-Петербург (7%).
В январе-сентябре 2024 г. численность иностранных лиц, размещенных в коллективных средствах размещения на территории России, выросла на 42% в годовом сопоставлении до 3,2 млн чел. (или 5% от общего числа размещенных лиц).
Растет и численность иностранных граждан, прибывающих в Россию с туристическими и деловыми целями: по данным Пограничной службы, в I-III кв. 2024 г. их количество выросло на 97% (относительно I-III кв. 2023 г.) до 1,8 млн чел., при этом 73% из них прибывали с туристическими целями, а 27% - с деловыми. Мы ожидаем, что к концу 2024 года иностранный турпоток может составить около 1,5 млн чел., при этом более 50% иностранного турпотока придется на Москву.
Что касается 2025 года, то мы ожидаем сохранения развития внутреннего туризма, роста численности иностранных гостей, увеличения среднего тарифа, на который окажут влияние инфляция, туристический налог и НДС для объектов на упрощенной системе налогообложения. Также отметим, что сохранение волатильности обменного курса валюты будет способствовать тому, что соотечественники будут еще больше делать выбор в сторону путешествий внутри России.
Офисная отделка
Михаил Каплун, директор департамента управления проектами строительства и внутренней отделки помещений CORE.XP
Минимальный бюджет на отделку офиса класса А в Москве в 2024 году составляет 125 551 рублей (без НДС) за 1 кв. м площади, стоимость отделки базового уровня выросла на 25% за год.
Стоимость затрат на отделку 1 кв. м офисов в каждой из трёх соответствующих категорий (эконом, базовой и премиальной) составляет от 125 до 297 тысяч рублей без НДС. Рост стоимости за год составил 25%, 24% и 14% в зависимости от категории отделки.
Стоимость 1 рабочего места, которое состоит из стола и рабочего кресла, сегодня составляет 52 716 рублей (без НДС).
По нашим прогнозам, увеличение стоимости отделки 1 кв. м офиса сохранится и в 2025 году: в основном из-из колебания курсов валют. Влияние стоимости рабочей силы в 2025 будет значительно меньше, чем в 2023 – 2025 годах, тем не менее стоимость 1 кв. м офисной отделки в 2025 году может увеличиться на 10-15% без учета роста курса валют.
Назад
Загрузка...