CORE.XP: Коммерческая недвижимость остается защитным сектором в условиях снижения цен на рисковые активы на фондовом рынке

Рынок акций в России снижается на фоне падения цен на нефть и продолжения ужесточения денежно-кредитной политики. Индекс МосБиржи с начала года снизился на 14%. Цены на коммерческую недвижимость за этот же период, напротив, выросли на офисы на 8%, на склады на 7% на фоне дефицита качественного предложения объектов. Таким образом, сектор коммерческой недвижимости остается защитным активом в условиях ослабления конъюнктуры фондового рынка.
1245
Изображение взято из источника: CORE.XP
С весны текущего года наблюдается ослабление конъюнктуры российского фондового рынка, что выражается в снижении цен на акции компаний. Индекс МосБиржи с мая 2024 года, когда был достигнут локальный максимум 3502 пункта, снизился на 24% к концу августа до уровня 2650 пункта, что является минимумом с мая 2023 года. С начала года снижение составило 14%.

В основе снижения цен на акции ожидания ослабления денежных потоков компаний на фоне замедления темпов экономического роста в условиях ослабления конъюнктуры на мировых сырьевых рынках, а также подъем процентных ставок в российской экономике, что ведет к повышению ожидаемой доходности от рисковых активов.

Цены на нефть марки Brent c апреля 2024 года, когда был достигнут локальный максимум 91,2 долл./барр., снизились на 14% к концу августа до уровня 78,8 долл./барр., что является минимумом с февраля 2024 года. При этом с начала года был небольшой рост на 2,4%.

 

Ключевая ставка в сентябре 2024 года была повышена до 19%, что является максимальным значением с марта 2022 года.

В результате темпы роста российской экономики начали замедляться и после максимального роста в феврале 2024 года 7,6% г/г в июле 2024 года замедлились до 3,4% г/г, согласно оценке Минэкономразвития. В 2025 году темпы роста экономики могут продолжить замедляться и составить 0,5-1,5% г/г, согласно прогнозу Банка России.

Помимо ожиданий замедления темпов роста денежных потоков компаний растет и ожидаемая доходность от рисковых активов на фоне увеличения привлекательности инструментов с фиксированной доходностью, таких как депозиты, фонды денежного рынка и ОФЗ в условиях высоких процентных ставок, что ведет к снижению цен на акции.

Несмотря на ослабление конъюнктуры на финансовых рынках, в реальном секторе недвижимости цены на офисы в Москве с начала года выросли на 8%, а за последний год на 27%. 

Индекс МосБиржи складской недвижимости c начала года вырос на 7%, а за последний год на 11%.

Коммерческая недвижимость – класс активов, который менее чувствителен конъюнктуре фондового рынка, поскольку обычно с арендаторами заключаются долгосрочные соглашения по аренде площадей, а ставка аренды индексируется на уровень близкий к инфляции.

Сильные фундаментальные показатели рынка коммерческой недвижимости способствуют росту цен на ее. В текущий момент на рынке офисов наблюдается дефицит предложения, во втором квартале 2024 года доля свободных площадей составила 5,1%, что является историческим минимумом. На рынке складской недвижимости доля свободных площадей во втором квартале 2024 года составила 0,8%.

В условиях низкой доли свободных площадей ставки аренды на рынке коммерческой недвижимости выросли во втором квартале 2024 года для офисов на 16% г/г, для складов на 69% г/г темпом, опережающим инфляцию, которая в июне 2024 года составила 8,6% г/г.
 
В следующем году ожидается сохранение сильной конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости, поскольку 62% от ожидаемого ввода офисных в 2025 году в объеме 668 тыс. кв. м уже законтрактованы, а в складском сегменте практически все объекты строятся под заказчика (BTS).

В ожидании сильного спроса арендаторов на коммерческую недвижимость в следующем году и продолжения роста ставок аренды инвесторы осуществляют вложения в объекты коммерческой недвижимости. 

Ожидаемая доходность от регулярных выплат (ставка капитализации) составляет 10,5-11,5% в зависимости от сектора недвижимости, а рост стоимости актива может быть на уровне близким к инфляции. 

Во втором квартале 2024 года относительно предыдущего квартала ставки капитализации на офисы выросли на 0,5 п.п., до 10,50-11,50%, на склады на 1 п.п., до 11,00%-12,00%. В сегменте торговых центров выросли на 0,5% п.п. и составили 11,50-12,50%.

 

Инфляционные ожидания на финансовом рынке формируются на уровне разницы между доходностью классических государственных облигаций (ОФЗ), которая в текущий момент для 10-летних ОФЗ составляет около 15,8% и доходностью государственных облигаций индексируемых на уровень инфляции (ОФЗ ИН), которая для выпуска ОФЗ-ИН 52005 составляет около 8,9%, таким образом, долгосрочные инфляционные ожидания находятся на уровне 6,9%. 

В результате полная доходность объектов коммерческой недвижимости может превысить 18,4%, что выше, чем доходность классических ОФЗ (15,8%) и способствует притоку капитала в сектор коммерческой недвижимости и росту цен на нее.


Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Инвестиции в склады побили очередной рекорд

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в 2023 году инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости России достигла рекордных значений: общий объем вложенных средств составил 872 млрд рублей. В складскую недвижимость по итогам прошлого года было инвестировано 119 млрд рублей, что тоже стало рекордом (14% от общего объема в структуре вложений в коммерческую недвижимость). По предварительным данным, за девять месяцев 2024 года в этот сегмент уже вложено 120–130 млрд рублей, что превышает показатель прошлого года. Ожидается, что по итогам 2024 года в складскую недвижимость будет инвестировано 150–160 млрд рублей, что станет новым историческим максимумом.
12.09
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Инвесторы идут в регионы

Объем инвестиционных сделок в регионах России в I полугодии 2024 г. почти в три раза превышает полугодовые средние цифры за последние 10 лет. Второй квартал 2024 г. вошел в ТОР-2 периода с максимальной суммой региональных сделок за десятилетие. Наибольшее значение было зафиксировано только в третьем квартале 2023 г. Особенно активный спрос региональных инвесторов наблюдается в сегментах складской и торговой недвижимости.  
01.08
Источник: CORE.XP
Экспертный анализ

CORE.XP: Ожидаемая доходность в секторе коммерческой недвижимости растет

Подъем ключевой ставки ведет к повышению доходностей на финансовых рынках, а также увеличивает ожидания инвесторов по доходности в секторе коммерческой недвижимости. CORE.XP пересмотрела ставки капитализации вверх на 0,5-1,0 п. п.
30.07

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Страна Девелопмент
Открытие

В Восточном Бирюлеве построили ТЦ «Среда»

ГК «Страна Девелопмент» получила разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра площадью около 8,7 тыс. кв. м на Элеваторной улице. Открытие запланировано на апрель 2025 года. 
25.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: Курорт Лучи
Проект

В Анапе к 2030 году построят крупнейший курорт

На площади свыше 32 га курорта «Лучи» откроются отели операторов Azimut, Cosmos, Alean и Domina. Также здесь запланированы торговый центр, аквапарк, конгресс-холл и другая инфраструктура. Проект реализует СЗ «Авангард».
25.03
Источник: AFI Development
Игроки рынка

AFI Development станет более гибким

Девелопер запускает собственного оператора гибких офисов и коворкингов AFI Flex. Пилотной площадкой станет офисная часть МФК «АФИ Галерея» площадью 9,2 тыс. кв. м. Количество рабочих мест - 1300.
25.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre