CORE.XP: Коммерческая недвижимость остается защитным сектором в условиях снижения цен на рисковые активы на фондовом рынке

Рынок акций в России снижается на фоне падения цен на нефть и продолжения ужесточения денежно-кредитной политики. Индекс МосБиржи с начала года снизился на 14%. Цены на коммерческую недвижимость за этот же период, напротив, выросли на офисы на 8%, на склады на 7% на фоне дефицита качественного предложения объектов. Таким образом, сектор коммерческой недвижимости остается защитным активом в условиях ослабления конъюнктуры фондового рынка.
1303
Изображение взято из источника: CORE.XP
С весны текущего года наблюдается ослабление конъюнктуры российского фондового рынка, что выражается в снижении цен на акции компаний. Индекс МосБиржи с мая 2024 года, когда был достигнут локальный максимум 3502 пункта, снизился на 24% к концу августа до уровня 2650 пункта, что является минимумом с мая 2023 года. С начала года снижение составило 14%.

В основе снижения цен на акции ожидания ослабления денежных потоков компаний на фоне замедления темпов экономического роста в условиях ослабления конъюнктуры на мировых сырьевых рынках, а также подъем процентных ставок в российской экономике, что ведет к повышению ожидаемой доходности от рисковых активов.

Цены на нефть марки Brent c апреля 2024 года, когда был достигнут локальный максимум 91,2 долл./барр., снизились на 14% к концу августа до уровня 78,8 долл./барр., что является минимумом с февраля 2024 года. При этом с начала года был небольшой рост на 2,4%.

 

Ключевая ставка в сентябре 2024 года была повышена до 19%, что является максимальным значением с марта 2022 года.

В результате темпы роста российской экономики начали замедляться и после максимального роста в феврале 2024 года 7,6% г/г в июле 2024 года замедлились до 3,4% г/г, согласно оценке Минэкономразвития. В 2025 году темпы роста экономики могут продолжить замедляться и составить 0,5-1,5% г/г, согласно прогнозу Банка России.

Помимо ожиданий замедления темпов роста денежных потоков компаний растет и ожидаемая доходность от рисковых активов на фоне увеличения привлекательности инструментов с фиксированной доходностью, таких как депозиты, фонды денежного рынка и ОФЗ в условиях высоких процентных ставок, что ведет к снижению цен на акции.

Несмотря на ослабление конъюнктуры на финансовых рынках, в реальном секторе недвижимости цены на офисы в Москве с начала года выросли на 8%, а за последний год на 27%. 

Индекс МосБиржи складской недвижимости c начала года вырос на 7%, а за последний год на 11%.

Коммерческая недвижимость – класс активов, который менее чувствителен конъюнктуре фондового рынка, поскольку обычно с арендаторами заключаются долгосрочные соглашения по аренде площадей, а ставка аренды индексируется на уровень близкий к инфляции.

Сильные фундаментальные показатели рынка коммерческой недвижимости способствуют росту цен на ее. В текущий момент на рынке офисов наблюдается дефицит предложения, во втором квартале 2024 года доля свободных площадей составила 5,1%, что является историческим минимумом. На рынке складской недвижимости доля свободных площадей во втором квартале 2024 года составила 0,8%.

В условиях низкой доли свободных площадей ставки аренды на рынке коммерческой недвижимости выросли во втором квартале 2024 года для офисов на 16% г/г, для складов на 69% г/г темпом, опережающим инфляцию, которая в июне 2024 года составила 8,6% г/г.
 
В следующем году ожидается сохранение сильной конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости, поскольку 62% от ожидаемого ввода офисных в 2025 году в объеме 668 тыс. кв. м уже законтрактованы, а в складском сегменте практически все объекты строятся под заказчика (BTS).

В ожидании сильного спроса арендаторов на коммерческую недвижимость в следующем году и продолжения роста ставок аренды инвесторы осуществляют вложения в объекты коммерческой недвижимости. 

Ожидаемая доходность от регулярных выплат (ставка капитализации) составляет 10,5-11,5% в зависимости от сектора недвижимости, а рост стоимости актива может быть на уровне близким к инфляции. 

Во втором квартале 2024 года относительно предыдущего квартала ставки капитализации на офисы выросли на 0,5 п.п., до 10,50-11,50%, на склады на 1 п.п., до 11,00%-12,00%. В сегменте торговых центров выросли на 0,5% п.п. и составили 11,50-12,50%.

 

Инфляционные ожидания на финансовом рынке формируются на уровне разницы между доходностью классических государственных облигаций (ОФЗ), которая в текущий момент для 10-летних ОФЗ составляет около 15,8% и доходностью государственных облигаций индексируемых на уровень инфляции (ОФЗ ИН), которая для выпуска ОФЗ-ИН 52005 составляет около 8,9%, таким образом, долгосрочные инфляционные ожидания находятся на уровне 6,9%. 

В результате полная доходность объектов коммерческой недвижимости может превысить 18,4%, что выше, чем доходность классических ОФЗ (15,8%) и способствует притоку капитала в сектор коммерческой недвижимости и росту цен на нее.


Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Инвестиции в склады побили очередной рекорд

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в 2023 году инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости России достигла рекордных значений: общий объем вложенных средств составил 872 млрд рублей. В складскую недвижимость по итогам прошлого года было инвестировано 119 млрд рублей, что тоже стало рекордом (14% от общего объема в структуре вложений в коммерческую недвижимость). По предварительным данным, за девять месяцев 2024 года в этот сегмент уже вложено 120–130 млрд рублей, что превышает показатель прошлого года. Ожидается, что по итогам 2024 года в складскую недвижимость будет инвестировано 150–160 млрд рублей, что станет новым историческим максимумом.
12.09
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Инвесторы идут в регионы

Объем инвестиционных сделок в регионах России в I полугодии 2024 г. почти в три раза превышает полугодовые средние цифры за последние 10 лет. Второй квартал 2024 г. вошел в ТОР-2 периода с максимальной суммой региональных сделок за десятилетие. Наибольшее значение было зафиксировано только в третьем квартале 2023 г. Особенно активный спрос региональных инвесторов наблюдается в сегментах складской и торговой недвижимости.  
01.08
Источник: CORE.XP
Экспертный анализ

CORE.XP: Ожидаемая доходность в секторе коммерческой недвижимости растет

Подъем ключевой ставки ведет к повышению доходностей на финансовых рынках, а также увеличивает ожидания инвесторов по доходности в секторе коммерческой недвижимости. CORE.XP пересмотрела ставки капитализации вверх на 0,5-1,0 п. п.
30.07

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre