CORE.XP: Коммерческая недвижимость остается защитным сектором в условиях снижения цен на рисковые активы на фондовом рынке

Рынок акций в России снижается на фоне падения цен на нефть и продолжения ужесточения денежно-кредитной политики. Индекс МосБиржи с начала года снизился на 14%. Цены на коммерческую недвижимость за этот же период, напротив, выросли на офисы на 8%, на склады на 7% на фоне дефицита качественного предложения объектов. Таким образом, сектор коммерческой недвижимости остается защитным активом в условиях ослабления конъюнктуры фондового рынка.
619
Изображение взято из источника: CORE.XP
С весны текущего года наблюдается ослабление конъюнктуры российского фондового рынка, что выражается в снижении цен на акции компаний. Индекс МосБиржи с мая 2024 года, когда был достигнут локальный максимум 3502 пункта, снизился на 24% к концу августа до уровня 2650 пункта, что является минимумом с мая 2023 года. С начала года снижение составило 14%.

В основе снижения цен на акции ожидания ослабления денежных потоков компаний на фоне замедления темпов экономического роста в условиях ослабления конъюнктуры на мировых сырьевых рынках, а также подъем процентных ставок в российской экономике, что ведет к повышению ожидаемой доходности от рисковых активов.

Цены на нефть марки Brent c апреля 2024 года, когда был достигнут локальный максимум 91,2 долл./барр., снизились на 14% к концу августа до уровня 78,8 долл./барр., что является минимумом с февраля 2024 года. При этом с начала года был небольшой рост на 2,4%.

 

Ключевая ставка в сентябре 2024 года была повышена до 19%, что является максимальным значением с марта 2022 года.

В результате темпы роста российской экономики начали замедляться и после максимального роста в феврале 2024 года 7,6% г/г в июле 2024 года замедлились до 3,4% г/г, согласно оценке Минэкономразвития. В 2025 году темпы роста экономики могут продолжить замедляться и составить 0,5-1,5% г/г, согласно прогнозу Банка России.

Помимо ожиданий замедления темпов роста денежных потоков компаний растет и ожидаемая доходность от рисковых активов на фоне увеличения привлекательности инструментов с фиксированной доходностью, таких как депозиты, фонды денежного рынка и ОФЗ в условиях высоких процентных ставок, что ведет к снижению цен на акции.

Несмотря на ослабление конъюнктуры на финансовых рынках, в реальном секторе недвижимости цены на офисы в Москве с начала года выросли на 8%, а за последний год на 27%. 

Индекс МосБиржи складской недвижимости c начала года вырос на 7%, а за последний год на 11%.

Коммерческая недвижимость – класс активов, который менее чувствителен конъюнктуре фондового рынка, поскольку обычно с арендаторами заключаются долгосрочные соглашения по аренде площадей, а ставка аренды индексируется на уровень близкий к инфляции.

Сильные фундаментальные показатели рынка коммерческой недвижимости способствуют росту цен на ее. В текущий момент на рынке офисов наблюдается дефицит предложения, во втором квартале 2024 года доля свободных площадей составила 5,1%, что является историческим минимумом. На рынке складской недвижимости доля свободных площадей во втором квартале 2024 года составила 0,8%.

В условиях низкой доли свободных площадей ставки аренды на рынке коммерческой недвижимости выросли во втором квартале 2024 года для офисов на 16% г/г, для складов на 69% г/г темпом, опережающим инфляцию, которая в июне 2024 года составила 8,6% г/г.
 
В следующем году ожидается сохранение сильной конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости, поскольку 62% от ожидаемого ввода офисных в 2025 году в объеме 668 тыс. кв. м уже законтрактованы, а в складском сегменте практически все объекты строятся под заказчика (BTS).

В ожидании сильного спроса арендаторов на коммерческую недвижимость в следующем году и продолжения роста ставок аренды инвесторы осуществляют вложения в объекты коммерческой недвижимости. 

Ожидаемая доходность от регулярных выплат (ставка капитализации) составляет 10,5-11,5% в зависимости от сектора недвижимости, а рост стоимости актива может быть на уровне близким к инфляции. 

Во втором квартале 2024 года относительно предыдущего квартала ставки капитализации на офисы выросли на 0,5 п.п., до 10,50-11,50%, на склады на 1 п.п., до 11,00%-12,00%. В сегменте торговых центров выросли на 0,5% п.п. и составили 11,50-12,50%.

 

Инфляционные ожидания на финансовом рынке формируются на уровне разницы между доходностью классических государственных облигаций (ОФЗ), которая в текущий момент для 10-летних ОФЗ составляет около 15,8% и доходностью государственных облигаций индексируемых на уровень инфляции (ОФЗ ИН), которая для выпуска ОФЗ-ИН 52005 составляет около 8,9%, таким образом, долгосрочные инфляционные ожидания находятся на уровне 6,9%. 

В результате полная доходность объектов коммерческой недвижимости может превысить 18,4%, что выше, чем доходность классических ОФЗ (15,8%) и способствует притоку капитала в сектор коммерческой недвижимости и росту цен на нее.


Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Инвестиции в склады побили очередной рекорд

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в 2023 году инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости России достигла рекордных значений: общий объем вложенных средств составил 872 млрд рублей. В складскую недвижимость по итогам прошлого года было инвестировано 119 млрд рублей, что тоже стало рекордом (14% от общего объема в структуре вложений в коммерческую недвижимость). По предварительным данным, за девять месяцев 2024 года в этот сегмент уже вложено 120–130 млрд рублей, что превышает показатель прошлого года. Ожидается, что по итогам 2024 года в складскую недвижимость будет инвестировано 150–160 млрд рублей, что станет новым историческим максимумом.
12.09
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Инвесторы идут в регионы

Объем инвестиционных сделок в регионах России в I полугодии 2024 г. почти в три раза превышает полугодовые средние цифры за последние 10 лет. Второй квартал 2024 г. вошел в ТОР-2 периода с максимальной суммой региональных сделок за десятилетие. Наибольшее значение было зафиксировано только в третьем квартале 2023 г. Особенно активный спрос региональных инвесторов наблюдается в сегментах складской и торговой недвижимости.  
01.08
Источник: CORE.XP
Экспертный анализ

CORE.XP: Ожидаемая доходность в секторе коммерческой недвижимости растет

Подъем ключевой ставки ведет к повышению доходностей на финансовых рынках, а также увеличивает ожидания инвесторов по доходности в секторе коммерческой недвижимости. CORE.XP пересмотрела ставки капитализации вверх на 0,5-1,0 п. п.
30.07

журнал CRE 8(442)

Сентябрь
Вышел из печати CRE №8 (442) Стратегический партнер журнала в 2024 году компания PIONEER Читайте в номере:   Спецвыпуск о номинантах премии CRE FEDERAL AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ   ИНТЕРВЬЮ Беседа главного редактора журнала Антона Клюева с владельцем и управляющим партнером девелопера и оператора сервисных офисов Business Club Мурадом Дамировым. Обсудили самые актуальные на сегодня темы, поговорили о личном и бизнесе.   ТЕМА НОМЕРА Как не в себя: почему при высокой кл...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (30 сентября - 6 октября)

Проекты ФСК, Кортрос и Tekta Group, развитие истории с «Белой площадью», назначение в NF PM, ESG-инициатива от O1 Properties и ТеДо, экспансия DDX Fitness, очередное открытие ADG, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке. 
06.10
Источник: NF Group
Назначения

В NF PM новое назначение

Ольга Богдан заняла позицию руководителя направления по управлению проектами отделки.
02.10
Источник: cre
Сделка

Т-Банк сменит Ozon в «Искра-парке»

Т-Банк разместит сотрудников в бизнес-центре на севере Москвы.
 
04.10
Источник: cre.ru
Открытие

«Яндекс Лавка» развивает дарккитчены

«Яндекс Лавка» расширила географию дарккитченов.
 
02.10
Источник: malls.ru
Открытие

ADG открыла «Место встречи Баку»

Очередной районный центр от ADG group открыли в Москве.
 
02.10
Источник: Пресс-служба Changan
Открытие

Питеру покажут Changan

В Петербурге открылся первый дилерский центр суббренда Changan.
 
04.10
Источник: cre.ru
Игроки рынка

Cosmos развернется в Краснодарском крае

Cosmos Hotel Group увеличит номерной фонд в Краснодарском крае.
 
04.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre