Nikoliers: Инвесторы идут в регионы

Суммарный объем сделок с коммерческой недвижимостью в регионах России (за исключением Москвы и Петербурга) по итогам I полугодия 2024 года почти в три раза превышает полугодовые средние цифры за последние 10 лет: 49,7 млрд руб. против 17,2 млрд руб. Высокая активность инвесторов зафиксирована в Нижегородской, Ивановской, Свердловской, Ростовской, Ульяновской областях, Красноярском край, республиках Карелия и Татарстан за счет крупных сделок. 

В географическом распределении большая часть сделок находится в регионах к востоку от Москвы. Одной из предпосылок для дальнейшего роста может стать поручение Президента РФ Владимира Путина на ПМЭФ до 1 октября предоставить предложения о поэтапном перемещении офисов госкомпаний из Москвы в регионы, особо обратив внимание на регионы Уральского, Сибирского и Дальневосточного федеральных округов. 

В настоящий момент в структуре инвестиционных сделок на офисную часть в регионах приходится лишь 2,4% всех объемов. По прогнозам Nikoliers, в среднесрочной перспективе возможно как наращивание офисного сегмента (под переезд корпораций) в регионах, так и совокупных инвестиций по всем сегментам, так как развитие деловой инфраструктуры приведет к росту покупательской способности населения этих регионов в целом.



Московский регион также по итогам I полугодия 2024 года демонстрирует высокие показатели по объему совершенных транзакций. Здесь было заключено в два раза больше сделок по сравнению со средним результатом за последние 10 лет: рост показателя составил +133%. 

По оценкам Nikoliers, по итогам 2024 г. суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России может приблизиться к объемам сделок рекордного 2023 г. и составить 500–600 млрд руб. Высокая инвестиционная активность на российском рынке недвижимости объясняется тремя причинами. Первая заключается в активизации инвесторов, которые размещают капитал в защитных активах, вторая – в желании продавцов максимизировать прибыль от владения объектами недвижимости на фоне грядущих изменений в налоговом законодательстве, третья – в завершении тренда на приобретение активов у иностранных компаний российскими инвесторами. 

В целом по России инвесторы проявляют интерес ко всем сегментам коммерческой недвижимости, однако офисный сектор по итогам I полугодия 2024 года превалирует в общей структуре сделок. В этом году офисный сегмент сформировал 33% в общем объеме спроса, что близко к среднему показателю за последние 10 лет – 39,2%. Склады находятся на пике востребованности, особенно сейчас в условиях активного развития интернет-торговли, что делает этот сегмент весьма перспективным для вложений в долгосрочной перспективе. Паевые инвестиционные фонды все чаще приобретают складскую недвижимость, рассматривая склады как высокодоходный актив. На инвестиционные сделки с торговой недвижимостью по итогам I полугодия 2024 года пришлось 26%, 10% на гостиничный сектор и 7% на сегмент МФК.

Если говорить про структуру региональных сделок в 1 полугодии 2024 г., то почти 55% пришлись на торговую недвижимость, еще 31% на складскую и 11,8% на гостиничную.

Поскольку иностранные собственники продолжают уходить с российского рынка, и завершают цикл сделок по реализации крупных активов, начатый в 2022-2023 годах, мы видим высокий средний чек по сравнению со среднестатистической сделкой за последние 10 лет. Так, с 2012 по 2022 гг. инвестиционные активы покупали в среднем за 2,8 млрд руб., в 2023 г. сумма сделки выросла до 5,9 млрд руб., однако уже по итогам I полугодия 2024 года этот показатель снизился до 4,1 млрд руб., что объясняется вымыванием с рынка наиболее крупных проектов. В Nikoliers прогнозируют пролонгацию этого тренда в дальнейшем. Среди знаковых сделок II квартала с участием иностранного капитала стоит отметить продажу БЦ «Метрополис» и реализацию прав китайской Vanke на реконструкцию комплекса зданий рядом с Кремлем под строительство многофункционального центра с апартаментами, стрит-ритейлом, гостиницей и спортивно-выставочным комплексом (173 тыс. кв. м). 

Ставки капитализации для объектов класса prime стабильны на протяжении I полугодия 2024 г. и, по прогнозам Nikoliers, останутся без изменений до конца года: 9,5-10,5% в офисном сегменте, 10,5-11,5% в торговой недвижимости и 10,5-12% для складов. 
 

Денис Платов, руководитель департамента рынки капитала Nikoliers: «Несмотря на высокую стоимость заемного финансирования, в настоящее время в России наблюдается высокая инвестиционная активность. Изменения в налоговой системе могут привести к увеличению объема инвестиций в коммерческую недвижимость до 500-600 млрд руб. по итогам 2024 г. При этом основная масса сделок до конца года будет происходить за счет собственного капитала. В среднесрочной перспективе из-за повышения ключевой ставки до 18% возможно как охлаждение темпов заключения инвестиционных сделок, так и всех процессов в экономике страны. В 2025 году вероятно снижение объемов сделок из-за налоговых изменений, которые владельцы недвижимости будут частично перекладывать в цены объектов, тем самым увеличивая разрыв в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей».