Nikoliers: Инвесторы идут в регионы

Объем инвестиционных сделок в регионах России в I полугодии 2024 г. почти в три раза превышает полугодовые средние цифры за последние 10 лет. Второй квартал 2024 г. вошел в ТОР-2 периода с максимальной суммой региональных сделок за десятилетие. Наибольшее значение было зафиксировано только в третьем квартале 2023 г. Особенно активный спрос региональных инвесторов наблюдается в сегментах складской и торговой недвижимости.  
1346
Изображение взято из источника: Nikoliers
Суммарный объем сделок с коммерческой недвижимостью в регионах России (за исключением Москвы и Петербурга) по итогам I полугодия 2024 года почти в три раза превышает полугодовые средние цифры за последние 10 лет: 49,7 млрд руб. против 17,2 млрд руб. Высокая активность инвесторов зафиксирована в Нижегородской, Ивановской, Свердловской, Ростовской, Ульяновской областях, Красноярском край, республиках Карелия и Татарстан за счет крупных сделок. 

В географическом распределении большая часть сделок находится в регионах к востоку от Москвы. Одной из предпосылок для дальнейшего роста может стать поручение Президента РФ Владимира Путина на ПМЭФ до 1 октября предоставить предложения о поэтапном перемещении офисов госкомпаний из Москвы в регионы, особо обратив внимание на регионы Уральского, Сибирского и Дальневосточного федеральных округов. 

В настоящий момент в структуре инвестиционных сделок на офисную часть в регионах приходится лишь 2,4% всех объемов. По прогнозам Nikoliers, в среднесрочной перспективе возможно как наращивание офисного сегмента (под переезд корпораций) в регионах, так и совокупных инвестиций по всем сегментам, так как развитие деловой инфраструктуры приведет к росту покупательской способности населения этих регионов в целом.



Московский регион также по итогам I полугодия 2024 года демонстрирует высокие показатели по объему совершенных транзакций. Здесь было заключено в два раза больше сделок по сравнению со средним результатом за последние 10 лет: рост показателя составил +133%. 

По оценкам Nikoliers, по итогам 2024 г. суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России может приблизиться к объемам сделок рекордного 2023 г. и составить 500–600 млрд руб. Высокая инвестиционная активность на российском рынке недвижимости объясняется тремя причинами. Первая заключается в активизации инвесторов, которые размещают капитал в защитных активах, вторая – в желании продавцов максимизировать прибыль от владения объектами недвижимости на фоне грядущих изменений в налоговом законодательстве, третья – в завершении тренда на приобретение активов у иностранных компаний российскими инвесторами. 

В целом по России инвесторы проявляют интерес ко всем сегментам коммерческой недвижимости, однако офисный сектор по итогам I полугодия 2024 года превалирует в общей структуре сделок. В этом году офисный сегмент сформировал 33% в общем объеме спроса, что близко к среднему показателю за последние 10 лет – 39,2%. Склады находятся на пике востребованности, особенно сейчас в условиях активного развития интернет-торговли, что делает этот сегмент весьма перспективным для вложений в долгосрочной перспективе. Паевые инвестиционные фонды все чаще приобретают складскую недвижимость, рассматривая склады как высокодоходный актив. На инвестиционные сделки с торговой недвижимостью по итогам I полугодия 2024 года пришлось 26%, 10% на гостиничный сектор и 7% на сегмент МФК.

Если говорить про структуру региональных сделок в 1 полугодии 2024 г., то почти 55% пришлись на торговую недвижимость, еще 31% на складскую и 11,8% на гостиничную.

Поскольку иностранные собственники продолжают уходить с российского рынка, и завершают цикл сделок по реализации крупных активов, начатый в 2022-2023 годах, мы видим высокий средний чек по сравнению со среднестатистической сделкой за последние 10 лет. Так, с 2012 по 2022 гг. инвестиционные активы покупали в среднем за 2,8 млрд руб., в 2023 г. сумма сделки выросла до 5,9 млрд руб., однако уже по итогам I полугодия 2024 года этот показатель снизился до 4,1 млрд руб., что объясняется вымыванием с рынка наиболее крупных проектов. В Nikoliers прогнозируют пролонгацию этого тренда в дальнейшем. Среди знаковых сделок II квартала с участием иностранного капитала стоит отметить продажу БЦ «Метрополис» и реализацию прав китайской Vanke на реконструкцию комплекса зданий рядом с Кремлем под строительство многофункционального центра с апартаментами, стрит-ритейлом, гостиницей и спортивно-выставочным комплексом (173 тыс. кв. м). 

Ставки капитализации для объектов класса prime стабильны на протяжении I полугодия 2024 г. и, по прогнозам Nikoliers, останутся без изменений до конца года: 9,5-10,5% в офисном сегменте, 10,5-11,5% в торговой недвижимости и 10,5-12% для складов. 

 
Денис Платов, руководитель департамента рынки капитала Nikoliers: «Несмотря на высокую стоимость заемного финансирования, в настоящее время в России наблюдается высокая инвестиционная активность. Изменения в налоговой системе могут привести к увеличению объема инвестиций в коммерческую недвижимость до 500-600 млрд руб. по итогам 2024 г. При этом основная масса сделок до конца года будет происходить за счет собственного капитала. В среднесрочной перспективе из-за повышения ключевой ставки до 18% возможно как охлаждение темпов заключения инвестиционных сделок, так и всех процессов в экономике страны. В 2025 году вероятно снижение объемов сделок из-за налоговых изменений, которые владельцы недвижимости будут частично перекладывать в цены объектов, тем самым увеличивая разрыв в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей».


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Платов Денис

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Источник: CORE.XP
Экспертный анализ

CORE.XP: Ожидаемая доходность в секторе коммерческой недвижимости растет

Подъем ключевой ставки ведет к повышению доходностей на финансовых рынках, а также увеличивает ожидания инвесторов по доходности в секторе коммерческой недвижимости. CORE.XP пересмотрела ставки капитализации вверх на 0,5-1,0 п. п.
30.07
Источник: Bright Rich
Исследования рынка

Bright Rich: Инвестиции в недвижимость снижаются, но не сдаются

По данным Bright Rich | CORFAC International, в первом полугодии 2024 г. объем инвестиций в рынок недвижимости Москвы и Петербурга составил 198,1 млрд рублей, а общий объем сделок – 1,38 млн кв. м. 
18.07
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: В Петербурге инвесторам интересны земля и офисы

По итогам полугодия на рынке Северной столицы общий объем инвестиций составил 44 млрд рублей. Две трети пришлось на земельные участки. Каждый 5-й рубль инвестиций по-прежнему сформирован выходом иностранных инвесторов из российских активов. 
02.07

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre