По данным Bright Rich | CORFAC International, в прошлом году в Москве в эксплуатацию было введено 1,9 млн кв. м складской недвижимости, половину этого объема составили объекты, реализованные под конкретного заказчика. Объем нового спекулятивного предложения составил 487 660 кв. м, это 25,3% от общего объема нового строительства.
Среди спекулятивных наиболее крупными оказались складской комплекс «Атлант-Парк» (50 238,3 кв. м), корпус площадью 43 383,3 кв. м в складском комплексе «Слобода», корпус площадью 42 602,9 кв. м в индустриальном PNK кластере Домодедово 2, а также корпус площадью 31 839,1 кв. м в индустриальном парке «Южные Врата».
Среди спекулятивных наиболее крупными оказались складской комплекс «Атлант-Парк» (50 238,3 кв. м), корпус площадью 43 383,3 кв. м в складском комплексе «Слобода», корпус площадью 42 602,9 кв. м в индустриальном PNK кластере Домодедово 2, а также корпус площадью 31 839,1 кв. м в индустриальном парке «Южные Врата».
Сказано
- Один из интересных проектов последнего времени – недавно введенный в эксплуатацию монофункциональный комплекс PNK Парк МКАД-М4. Объект расположен прямо на МКАД и имеет общую площадь 129 тыс. кв. м. Каждый из трех этажей комплекса является автономным с организацией доступа грузового транспорта через эстакады. Это действительно уникальная площадка, не имеющая аналогов в России.
В целом же девелоперская активность сохраняется. Девелоперы адаптировались к новым реалиям экономики, нашли новые пути и продолжают реализовывать качественные решения в складском сегменте. Продолжается строительство и стандартных складских комплексов, и специализированных объектов, например, фулфилмент центров онлайн ретейлеров, которые по-прежнему драйвят рынок и Москвы, и регионов.
Источник: CORE.XP
В NF Group введенный в I квартале 2023 года в эксплуатацию СК PNK МКАД М4 называют уникальным: трехэтажный проект в зоне городской логистики на пересечении МКАД и трассы М4; многоэтажный складской комплекс класса А, два этажа которого представляют собой классический склад с возможностью подъезда грузовых автомобилей как на первый, так и на второй этаж по специально сконструированной эстакаде. Третий этаж относится к формату Light Industrial, здесь предлагаются блоки небольших размеров, в основном от 600 кв. м до 2 000 кв. м. Доступ на третий этаж осуществляется по внутреннему заезду внутри комплекса. В IBC Real Estate соглашаются: PNK Парк МКАД-М4 стал первым трехуровневым производственно-складским комплексом в России, где организован доступ для среднетоннажного транспорта на все три уровня, а крупнотоннажный транспорт имеет возможность свободно перемещаться по асфальтированной площадке на уровне первого и второго этажей. Ранее в России существовал только один двухуровневый производственно-складской комплекс - в PNK Парке Медведково. Сейчас компания планирует реализовывать проект PNK Парк Вешки 2 – двухэтажное многофункциональное здание площадью более 134 тыс. кв. м, по концепции схожее с проектом в Медведкове.
Другими крупнейшими введенными в 1 квартале 2023 года складскими объектами также стали вторая очередь распределительного центра Wildberries в Краснодаре (50 тыс. кв. м) и первый спекулятивный корпус в индустриальном парке «Юг» от VS Real Estate в Московской области (44 тыс. кв. м). Небольшой, но интересный и важный проект – распределительный центр «ВкусВилла» (3 тыс. кв. м) в Ростовской области – первый складской проект ретейлера в регионах (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга). «ВкусВилл» открыл РЦ на площадях уже существующего склада.
В конце марта 2023 года был введен в эксплуатацию также новый объект формата Light Industrial – Industrial City «Е2 – Север» в Есипово. Объект уже практически полностью реализован. С учетом ввода новых мощностей совокупная площадь комплекса Industrial City в Есипово (Е1 и Е2) составит более 30 тыс. кв. м.
КОЛИЧЕСТВО И КАЧЕСТВО
В условиях СВО рынок индустриальной недвижимости Москвы развивался преимущественно за счет крупных девелоперов с большим опытом строительства: PNK, «Ориентир», «Атлант Парк» (проект 80 000 кв. м для Wildberries), a2group (проект для AliExpress), резюмируют в IPG.Estate. Кроме того, в последние два года на рынок складов активно выходят жилищные девелоперы: в 2023 году ожидается ввод проектов от компаний «ПИК», «Инград»; компания «Градиент» пока не анонсировала срок реализации проекта, но имеет в собственности промышленную землю. На рынке есть достаточный запас земельных участков, а сам сегмент демонстрирует стабильность и ликвидность.
В Light Industrial параллельно приходят игроки, ранее занимавшие нишу индустриальных объектов класса С. В новых проектах Light Industrial в аренду предлагаются блоки от 800 кв. м до 30 тыс. кв. м. В прошлом году было заявлено несколько проектов, но выход на стройплощадку сорвался или затянулся в связи с началом СВО.
Однако в Петербурге в 2022 году был введен «Промбокс» - один из немногих проектов в городе формата Light Industrial, который успешно распродан производственным компаниям. Собственники планируют строительство второй очереди ввиду высокого спроса.
К вводу готовится высококлассный складской комплекс «Русич-Шушары» общей площадью 53 000 кв. м. Масштабный мульти-температурный проект, готовый привлечь до трех резидентов, является редкостью для рынка. В I квартале 2024 года также будет введена первая очередь складского комплекса «100К» общей площадью более 100 000 кв. м, 24 000 кв. м из которых – блоки с холодильными камерами. Проект реализуется новым игроком складского – традиционного и консервативного – рынка. Вторая очередь запланирована в сопоставимом масштабе и будет включать объекты формата Light Industrial.
НА СКОРОСТЯХ
В свою очередь, в Nikoliers указывают на тренд по увеличению скорости и качества возводимых объектов, в частности, крупных распределительных центров для игроков электронной торговли. Если несколько лет назад для рынка относительно привычной была реализация складского комплекса площадью 50-60 тыс. кв. м менее чем за год, то сейчас профессиональные игроки (девелоперы) обладают технической возможностью реализовывать РЦ площадью более 100 тыс. кв. м менее чем за календарный год. В компании соглашаются с коллегами, называя знаковыми для рынка следующие проекты: PLT Пушкино (инвестор PLT, девелопер - ПНК, арендатор – «Озон»), площадью около 270 тыс. кв. м, это два здания. Объект интересен объемом, вхождением и сопровождением со стороны профильного инвестора до этапа строительства, рекордными сроками, технической сложностью здания. В свою очередь, Industrial City Сынково от «Строительного Альянса» в компании считают интересным ввиду актуальности формата Light Industrial, полного ввода и 100%-ной реализации конечным потребителям (аренда и продажа).
При этом всю вторую половину прошлого года продолжался спад активности спекулятивного девелопмента. Появление на рынке качественного складского предложения в субаренду или из-под ушедших арендаторов в прямую аренду скорректировали планы по объемам ввода. Однако сокращение вакансии, которое уже происходит, будет стимулировать девелоперов к возобновлению активного строительства. Именно эта особенность складского сегмента – гибкая реакция на кризисные периоды на рынке – позволяет девелоперам быстро реагировать, как увеличивая объемы будущего строительства, так и уменьшая их – в зависимости от рыночной конъюнктуры и динамики спроса, подчеркивают в Nikoliers. Объекты, расположенные в неплохой локации и имеющие достаточный объем предложения, арендуются уже до момента ввода в эксплуатацию. Таким образом, при условии дальнейшей стабилизации рынка формат BTS-проектов выйдет на первый план, поскольку у клиентов с большими запросами не будет иного выбора.
ВСЕ СВОБОДНЫ
По предварительным итогам, доля вакантных площадей снизилась по сравнению с 4 кв. 2022 года на 0,9 п.п до 2.0%, что связано со стабилизацией спроса и восстановлением активности со стороны основных драйверов рынка, сообщают в Nikoliers. Снижение вакансии связано и с тем, что крупные свободные площади в готовых зданиях взяли компании сектора e-commerce (не BTS). Ставки аренды находятся на уровне 5 800 руб./кв. м/год (не включая OPEX и НДС), однако, в связи с трендом на сокращение объема свободных помещений, ожидается, что ставка может постепенно вернуться на уровень начала 2022 года – в диапазон 6000-6200 руб./кв. м/год. Традиционно объекты разного уровня качества и загрузки переживают по-разному текущую ситуацию. Наиболее качественные, успешно справившиеся с ротацией арендаторов и заменой уходящих компаний на новых резидентов, в меньшей степени ощутили проседание ставок.
По данным NF Group, в регионах России также наблюдается сокращение вакантных площадей и небольшой рост запрашиваемых ставок аренды. На данный момент объем свободных площадей снижается ввиду того, что на появляющиеся на рынке предложения находятся интересанты еще до момента съезда предыдущего арендатора. Помимо того, по строящимся спекулятивным объектам сделки по аренде заключаются еще до ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, площади не выходят на рынок в моменте.
Более быстрый рост ставок аренды сдерживает стабилизировавшаяся после пика в начале 2022 года стоимость строительства, указывают в IBC Real Estate. При этом объекты, уже находящиеся на этапе строительства, все еще маркетируются дороже остальных: именно в них представлены дефицитные крупные блоки с более быстрой датой доступа, чем в объектах BTS. Средневзвешенная ставка аренды на строящиеся объекты составила 6 100 рублей за кв. м в год (на 4% выше готового предложения).
Параллельно сохраняется дефицит предложения в регионах: большая часть объектов, планируемых к вводу в ближайший год, уже арендована либо продана конечному пользователю. По итогам 1 квартала доля вакантных площадей по крупнейшим логистическим хабам находится в пределах 3%, и в начале года она демонстрировала снижение. Например, в Новосибирске вакансия снизилась на 3 п.п. по сравнению с предыдущим кварталом и держится на уровне менее 1%, в Ростове-на-Дону вакансия составила 2,6%, что на 0,4 п.п. ниже значения 4 квартала 2022 года, в Казани и Екатеринбурге уже более полугода вакантность составляет менее 1%. На фоне тотальной нехватки качественных складских площадей в регионах индикаторы ставок аренды становятся высоко волатильными ввиду специфики расчета, их динамика практически не отражает стоимости реального предложения, которое, по большей части, формируют опции строительства под конкретных заказчиков.
СКОРО НА ЭКРАНАХ
Развитие многоэтажных складских комплексов остается перспективным направлением, особенно ввиду сокращения и подорожания участков с неплохой локацией, констатируют в Nikoliers. В перспективе года-двух превалирующая часть нового строительства сохранится в Московском регионе, где доля от совокупного объема будущего предложения составляет 62%. Следом идут Ростов-на-Дону, Пермь, Краснодар и Екатеринбург.
Наибольший объем запланированных к реализации складских объектов в Москве наблюдается в Южном и Северном районах: 42% и 24% от общего объема строительства соответственно. Вопрос, который сейчас активно поднимается в регионах, – изменение транспортных потоков на территории РФ и развитие дорожно-транспортной сети, добавляют в компании. Эксперты говорят об усилении интереса со стороны федеральных игроков и девелоперов к реализации РЦ в средней полосе России и на юге России – пока он, правда, в большей степени отражается в росте запросов на анализ региональных рынков и перспектив их развития как внутрироссийских транспортных узлов. Однако в Nikoliers ожидают его скорейшей трансформации в девелоперские проекты.
В итоге, по данным IBC Real Estate, в Московском регионе в стадии строительства находятся около 1,6 млн кв. м складских площадей, заявленных к вводу в 2023 году. Достроено и введено в эксплуатацию будет из них 1,2 млн кв. м, полагают в компании. Часть объектов будет перенесена на более поздние сроки. В регионах (за исключением Москвы и области) в 1 квартале 2023 года построено 154 тыс. кв. м складской недвижимости, совокупно до конца года заявлено 1,9 млн кв. м, однако аналитики ожидают, что ввод составит 1,3-1,5 млн кв. м. Стабилизация стоимости строительства после пиковых значений начала 2022 года и высокий спрос будут способствовать реализации большинства заявленных проектов в срок.
Среди топовых проектов ближайших месяцев и лет в NF Group выделяют новую очередь складского комплекса «Внуково II» – в 2023–2024 годах будет введено около 110 тыс. кв. м спекулятивных площадей. К интересным объектам в компании также относят складской комплекс «МКШВ Весна» – один из крупнейших проектов подобного формата, площадь которого составит около 75 тыс. кв. м. К вводу в IV квартале готовится и вторая фаза одного из крупнейших проектов Wildberries Электросталь (более 240 тыс. кв. м), подчеркивают в IBC Real Estate. Вместе с имеющимися корпусами площадь комплекса превысит 300 тыс. кв. м.
Крупные проекты заявлены и в регионах: в индустриальном парке «Синергия» на территории ОЭЗ «Алабуга» на стадии строительства находится более 250 тыс. кв. м складской недвижимости. Объекты запланированы к вводу в 2023-2024 годах.
В PNK Парке Сибирский тракт возводится складской комплекс под Fix Price (68 тыс. кв. м), рассчитанный на обслуживание потребностей сети в Уральском и Сибирском федеральных округах, а также на рынке Казахстана.
Из проектов в менее крупных логистических хабах интересен складской комплекс KDV Воронеж (66 тыс. кв. м) кондитерской фабрики томской группы KDV, ввод которого планируется в 4 квартале 2023 года. Комплекс станет одним из самых крупных объектов логистической инфраструктуры в регионе.
Эксперты Nikoliers, в свою очередь, выделяют в Санкт-Петербурге спекулятивный складской комплекс «100К» в Буграх общей площадью более 102 тыс. кв. м и запланированное расширение складского комплекса «Армада Парк» в Шушарах для компании «Сберлогистика» площадью 103 тыс. кв. м. В конце года также запланирован ввод первой очереди складского комплекса «Адмирал» площадью 60 тыс. кв. м в Горелово. В регионах аналитики отмечают же спекулятивный проект складского комплекса «Хладотерминал Восток» в Екатеринбурге общей площадью 17,5 тыс. кв. м. Объект оснащен современным оборудованием, поддерживающим мультитемпературный режим хранения.
Сказано
В Петербурге в прошлом году складской рынок вырос на 541 060 кв. м, этот показатель оказался самым высоким за всю историю наблюдения. Здесь, как и на Московском рынке, практически половина всех введенных объектов – это проекты BTS. Из спекулятивных наиболее крупными стали складские комплексы «Нарт» площадью 40 840,7 кв. м, Ahlers, IV очередь (25 330,6 кв. м), «Тродекс Логистик» (23 060,8 кв. м), «ILR Шушары» площадью 22 859,2 кв. м и Grando, корпус 2, площадью 17 066,9 кв. м. В текущем году планируется к вводу порядка 547 тыс. кв. м. Из строящихся объектов заметный интерес представляет СК «Промбокс» в Шушарах, где в покупку предлагаются автономные производственно-складские помещения. На фоне роста интереса производственных компаний к индустриально-складской недвижимости и ввиду дефицита подходящих площадок этот объект достаточно оперативно может быть заполнен резидентами.
Среди крупнейших введенных проектов в Московском регионе можно выделить: РЦ Ozon в «PNK Парк Пушкино 2» (268 тыс. кв. м), РЦ «Сберлогистика» (103 тыс. кв. м) в той же локации, говорит NF Group. Из интересных проектов на рынке Санкт-Петербурга можно выделить складской комплекс формата built-to-suit для компании Ozon в Буграх на 135 тыс. кв. м. В конце прошлого года объект получил разрешение на ввод в эксплуатацию, что сделало его одним из крупнейших действующих складских комплексов на региональных рынках и подчеркнуло важнейшую роль электронной торговли в развитии сегмента.
Из наиболее крупных введенных объектов в регионах России стоит отметить built-to-suit-проект РЦ Ozon в PNK Парк Чапаевск (135 тыс. кв. м в Самарской области).
Из строящихся проектов интересен складской комплекс «ПИК Бутово» класса А площадью 60 тыс. кв. м. Он интересен по локации для удобной организации городской логистики, на площадке будет возможна реализация проектов Light Industrial. А также - СК «Внуково 2»: это проект очень высокого качества, часть корпусов здесь уже реализована, а часть – в стройке.
Источник: Bright Rich | CORFAC International
В NF Group повторяют, что ввиду низкой вакансии на рынке в небольшом объеме снова появляются спекулятивные проекты – как в Москве, так и в регионах. В компании наблюдают и оживление формата built-to-suit и built-to-rent, фиксируя, в частности, сделки, чего практически не было в прошлом году. Кроме того, достаточно много проектов находятся на стадии обсуждения и планирования. Наблюдается и экспансия игроков сектора e-commerce в новые для них регионы страны, помимо того, к регионам виден стабильный интерес игроков сектора розничной торговли. Есть повышенный спрос и на производственно-складские помещения площадью менее 5–10 тыс. кв. м. Драйвером этого направления в дальнейшем может выступать программа промышленной ипотеки.
Если к середине 2022 года накопленный спрос начал реализовываться ввиду возросшей вакансии, то сейчас рынок возвращается к ситуации, когда на определенную площадь есть одновременно несколько претендентов, соглашаются в IPG.Estate. Как в Москве, так и в Петербурге ведется много просмотров по вводящимся или готовящимся к вводу площадкам. Уже в июле 2023 года в Москве будет введено несколько крупных проектов в разных направлениях, и спрос на новые площади уже очень высок. К моменту ввода в эксплуатацию их загрузка может быть выше 50% и к концу III квартала достигнет 100%. На петербуржском рынке также достаточно интересантов, претендующих на новые площади. В их числе – маркетплейсы, дистрибьюторы, готовые арендовать крупные блоки, которые на данный момент являются дефицитным продуктом. Поэтому новые проекты будут иметь высокие темпы загрузки.
Аналитики IPG.Estate констатируют, что уже в ближайшее время в Москве ожидается возврат к тренду на BTS, продолжит расти и интерес к покупке земли. В Петербурге также увеличивается спрос на земельные участки под самостоятельное строительство промышленных объектов.
