Быстрые и легкие

Поддержка импортозамещения, локализация небольших производств, программы редевелопмента и КРТ по переносу производств за пределы города, а также большой объем потенциального спроса со стороны компаний, арендующих помещения в морально устаревших советских зданиях, становятся стимулами к активному росту рынка light industrial. В 2022 году «Программа стимулирования создания мест приложения труда» была дополнена новыми условиями: при сокращении срока строительства мест приложения труда от полугода до года льгота увеличится на 5%, более одного года – на 10%. Данная мера станет стимулом для реализации уже намеченных планов жилых девелоперов в сегменте индустриального строительства, а также для выхода новых игроков на рынок, констатируют в IBC Real Estate.
 
Пока же спрос на площадки формата существенно превышает не только предложение, но и возможности рынка удовлетворить потребности потенциальных интересантов в целом, делится Александр Никишов, коммерческий директор ООО «Холдинг «Строительный Альянс». По его словам, сейчас основными арендаторами выступают производственные компании из наукоемкой сферы, легкой промышленности, логистики, а также компании, которым необходим качественный склад небольшой площади. Наибольшим спросом пользуются помещения размером от 400 до 800 кв. м. В IBC Real Estate соглашаются: спрос на помещения с подобными техническими характеристиками, гибкими вариантами деления площадей и небольшими размерами доступных блоков продолжает расти. Многие потенциальные клиенты действительно сохраняют площадки в морально устаревших складских объектах, построенных еще в СССР, что обеспечивает значительный потенциал для роста light industrial в долгосрочной перспективе.


Источник: CRE

 
Мал, да дорог
 
Поскольку формат light industrial относительно новый и востребованный в России, на него практически не влияет ситуация на смежных рынках, считает Александр Никишов. Спрос на помещения производственного назначения с определенными техническими характеристиками, гибкими вариантами деления площадей и небольшими размерами доступных блоков достаточно высок и не конкурирует со спросом на складские объекты класса А. В среднесрочной перспективе дополнительным стимулом для рынка останется фокус на импортозамещение и поддержку отечественных производителей, добавляет г-н Никишов. «Ключевым событием для сегмента стал резкий в начале 2023 года прирост готового предложения: в эксплуатацию были введены “PNK Парк МКАД-М4” (128 тыс. кв. м) и Industrial City “E2 – Север” (блоки В, С) (22 тыс. кв. м), – рассказывает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. – Всего за 2022– 2023 годы было запущено два новых парка Industrial City “S3 – Юг” (корпуса 4 и 5, площадью 19 тыс. кв. м) и “E2 – Север” (блоки В и С, площадью 22 тыс. кв. м), а также “PNK Парк МКАД-М4” (128 тыс. кв. м). RBNA “Парк Весна” – первый проект формата light industrial девелопера RBNA Development, заявленный к вводу в III квартале 2023 года. Девелопер также планирует построить еще 3 парка, один из которых, ИП “Летопарк”, уже находится на этапе реализации. Внимания заслуживает и комплекс “Бутово-1” с заявленной площадью более 55 тыс. кв. м – первый индустриальный проект формата light industrial группы компаний ПИК. Помимо данной площадки, застройщик анонсировал еще три проекта формата light industrial». «Индустриальный парк “Весна”, недалеко от Домодедово, характеризуется мелкой нарезкой универсального формата, который подходит как для складов, так и для LI, – поддерживает Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group. – Спрос на площади здесь очень высокий, несмотря на довольно высокие ставки. Новый проект в районе Жуковского в этом году анонсировал “Строительный Альянс”. Также девелопер сейчас реализует индустриальный парк “Коледино” – несмотря на то, что проект находится на стадии строительства, там уже реализована большая часть площадей первой очереди».


Источник: CRE

 
Сплошная промзона
 
Одним из ключевых факторов роста стал старт программы промышленной ипотеки, соглашается Александр Никишов. «Она стимулирует рост спроса на объекты light industrial, позволяя получать кредиты на покупку промышленной недвижимости по льготной ставке до 5%, – добавляет он. – Это отличный драйвер роста промышленности и развития сегмента в целом. Дефицит объектов промышленного назначения в сочетании с доступным кредитованием делают формат еще более интересным как для производственников, так и для инвесторов».
 
Рынок ожидает расширения программы, в том числе для строящихся объектов, а также появления возможности у девелоперов пользоваться данным инструментом для финансирования стройки, прогнозирует Константин Фомиченко.
 
Роль сыграли и уход иностранных компаний с последовавшим усилением спроса на формат со стороны отечественного производителя, а также первая классификация рынка iight industrial, выпущенная NF Group, убежден Александр Никишов. На фоне ухода международных компаний с российского рынка объем вложений в производственную недвижимость в 2022 году стал рекорд ным, достигнув 90 млрд руб. Рост популярности собственных торговых марок крупных федеральных сетей («Красная цена», «Первым делом», «365 дней» и т.д.) становится драйвером развития небольших производственных компаний, потенциально выступающих резидентами парков формата light industrial.
 
Прямая речь

Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP:
– Формат light industrial активно развивается. Спрос на такие объекты, конечно, есть, и в последние годы он только увеличивается. Стандартные складские комплексы не всегда могут удовлетворить потребность в небольших, но качественных производственных и складских площадях, так как предлагают в основном блоки от нескольких тысяч квадратных метров.

Что касается предложения, то оно тоже активно прирастает. Если еще пару лет назад у нас было всего несколько комплексов типа light industrial, то сейчас уже действуют либо находятся в стадии строительства 12 парков. При этом в ближайшие годы предложение такого формата может прирасти еще около 700 тыс. кв. м.

Показательно, что активны как профильные игроки, уже высоко зарекомендовавшие себя, так и компании, прежде даже не представленные на рынке производственно-складской недвижимости. Так что этот сегмент, безусловно, привлекает новых интересантов, а стимулировать развитие будет еще и запуск промышленной ипотеки.

Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International:
Спрос на light industrial начал активно расти на фоне курса на развитие импортозамещения и локализацию небольших производств, а также благодаря льготной промышленной ипотеке. Из наиболее заметных анонсированных или уже частично реализованных проектов формата назову промышленный парк «Бутово» от группы «Пик», индустриальный парк «Весна», промышленные коворкинги Industrial City «Коледино», Industrial City «Сынково», Industrial City «Есипово».

Сложности, которые тормозят развитие формата, остаются теми же, что и условные пять лет назад: более высокая стоимость строительства по сравнению со стандартным big box класса А, специфика финансовой модели проектов LI и управления объектом с большим количеством резидентов, а также дефицит земельных участков с коммуникациями и хорошей транспортной доступностью. Тем не менее, по нашим прогнозам, в перспективе этот сегмент будет расти и привлекать новых игроков, в том числе непрофильных (например, крупных жилых девелоперов). Стимулом для развития формата выступают переезд промышленного сектора из Москвы в область, а также инвестиции – в том числе государственные – в этот сегмент.

Источник: CRE

 
Непрофильное ведомство
 
С момента запуска в 2020 году региональной программы стимулирования застройщиков многоквартирных домов по созданию мест приложения труда за пределами ТТК и МКАД многие непрофильные игроки (в частности, жилые девелоперы) начали реализацию или заявили о планируемых проектах light industrial, вспоминает Евгений Бумагин. Основным преимуществом этой меры поддержки становится снижение затрат на изменение вида разрешенного использования участков под жилищное строительство в случае создания мест приложения труда. В программу уже вошли, например, ГК «ПИК» и Capital Group. Один готовый проект формата light industrial есть и у крупного девелопера KR Properties («Технопарк Перерва 2», построенный в IV квартале 2022 года), который специализируется на реализации высокодоходных проектов (деловые кварталы, офисы, жилая недвижимость, торговые помещения). Выход на рынки индустриального и складского девелопмента с целью получения льгот для основного бизнеса также рассматривают для себя и другие крупные жилищные девелоперы. «Мы уже увидели проекты “ПИК”, интерес со стороны групп “Инград” и “Пионер”, KR Properties к складским и индустриальным площадкам, – перечисляет Яна Кузина, партнер Ricci | Консалтинг и оценка. – Концепция light indsutrial позволяет ведь строить и логистику, и производства в зависимости от потребности, а также создавать рабочие места, что улучшает экономику девелоперов жилья. Поскольку проекты в жилом девелопменте притормаживают с учетом насыщения рынка предложения, то, безусловно, строительство жилья или офисного здания с более высокой плотностью будет привлекательней, чем строительство индустриального помещения в один или даже 2–3 этажа на одном и том же участке. В итоге в городе сложно найти землю по цене, которая позволяет выйти на адекватную экономику проектам в этом сегменте, хотя потребность в light industrial в городе с учетом развития логистики и важности скорости доставки очень высокая. Поэтому основная проблема сегмента – это найти землю по адекватной цене. Учитывая же растущую вакансию в офисном сегменте, мне кажется, что девелоперы жилья, стремящиеся получить льготу по МПТ, будут все чаще обращать внимание на сегменты light industrial. Формат начнет активно развиваться в ОЭЗ, и скоро, если и не сменит склады, станет одним из любимых инвестиционных продуктов для приобретения ЗПИФ недвижимости на рынке коллективных инвестиций».
 
Прямая речь

Александр Манунин, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ПИК:
– В прошлом году резко вырос интерес к формату light industrial как со стороны конечных пользователей продукта, так и со стороны девелоперов, консультантов. В сегмент пришли инвесторы, в том числе потому, что другие виды коммерческой недвижимости продемонстрировали недостаточную устойчивость как во время пандемии, так и в контексте новых экономических вызовов. Все это позволяет говорить о постепенном формировании системного рынка light industrial.

Основным драйвером роста спроса на light industrial является тренд на импортозамещение, особенно в сегменте легких производств. Существующие предложение для аудитории производителей – это преимущественно старый фонд в советских промзонах. Этим проектам предстоит реновация, что делает вопрос нехватки качественных помещений для размещения производства и хранения продукции еще более актуальным.

В 2023–2024 годах к вводу заявлено несколько новых проектов, одним из крупнейших станет промышленный парк Бутово, строительство которого будет завершено летом текущего года. За 6 месяцев с момента открытия продаж в проекте мы получили около 500 запросов на покупку и аренду помещений light industrial, общей площадью свыше 1,8 млн кв. м. Почти половина обращений – 45% – исходит от компаний производственной сферы, также высокую активность проявляет сегмент торговли, e-commerce, логистики. Стоит отметить, что целевая аудитория формата light industrial не более чем на 10% совпадает с целевой аудиторией классического склада, остальные 90% потенциальных клиентов не рассматривают классические склады для покупки или продажи, но ориентированы только на формат light industrial, который подходит под их задачи с точки зрения размеров блоков, вариативности планировок и технических параметров.

Среди сложностей, с которыми сталкивается сегмент, можно отметить низкую осведомленность целевой аудитории о специфике и преимуществах формата. Для девелоперов основным сдерживающим фактором остается стоимость финансирования, при этом поддержать рынок может расширение программы промипотеки. На сегодня до половины клиентов готовы рассматривать покупку производственных помещений только с привлечением кредита. В перспективе ближайших 3–5 лет мы прогнозируем дальнейшее усиление интереса к сегменту light industrial. Объем проектов, заявленных к вводу, не достаточен для покрытия спроса, дефицит предложения будет сохраняться, что будет способствовать росту арендных ставок и стоимости квадратного метра.

Источник: CRE

 
Немосковские окна
 
Сейчас рынок light industrial в России развивается преимущественно в Москве и Московской области, отдельные проекты есть в Санкт-Петербурге, а вот остальные регионы России пока отстают, констатирует Константин Фомиченко. «Рано или поздно новые проекты формата LI появятся и там, поскольку спрос на качественные производственно-складские площади небольшой нарезки среди местных компаний есть, – убежден он. – По сравнению с мировым рынок light industrial в России вообще далек от насыщения, поэтому в ближайшем будущем мы ожидаем анонсирования новых проектов».
 
Пока же Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG. Estate, оценивает объем рынка, например, Санкт-Петербурга примерно в 35000 кв.м. По его словам, это небольшое число проектов, и за последнее время рынок практически не пополнялся новым предложением. «В 2022 году был введен “Промбокс” – один из немногих проектов в городе формата light industrial, который успешно распродан производственным компаниям, – перечисляет г-н Чайка. – Собственник планирует строительство второй очереди ввиду высокого спроса. Сейчас, с ростом спроса на формат, непрофильные игроки постепенно начинают входить в сегмент с небольшими проектами на продажу и в аренду площадью 3–4 тыс/кв. м с выделенными блоками от 300–500 кв.м. С учетом дефицита на рынке производственных помещений, профильные компании все чаще рассматривают приобретение или аренду склада, чтобы впоследствии переоборудовать его под промышленные нужды, в том числе легкое и среднее машиностроение. При этом институциональные девелоперы складского рынка не готовы рассматривать строительство крупных проектов для размещения небольших производств ввиду особенностей технической реализации (разведение коммуникаций под каждого арендатора), а также специфики управления таким объектом».
 
На сложных щах
 
По данным IBC Real Estate, потенциальный объем развития рынка light industrial (планируемые и строящиеся площади) составляет 1,3 млн кв. м, что более чем в 5 раз превышает готовое предложение. Среди них планируемые и заявленные на 2024–2026 годы объекты – 1,1 млн кв. м (около 360 тыс. кв. м ежегодно), в фазе активного строительства находятся 157 тыс. кв. м. В случае реализации всех заявленных незаконтрактованных площадей индикаторы могут отреагировать отрицательно; поглощение такого объема нового предложения будет значительно затруднено. Однако пока от подобных сценариев рынок оберегают сдержанные стратегии девелоперов и активная государственная поддержка производителей.
 
Главным риском для формата же становится общеэкономическая конъюнктура и, как следствие, готовность производителей к переезду в более качественные помещения, считает Евгений Бумагин. При сохранении негативной динамики и необходимости максимального сокращения расходов для компаний принятие решений о выборе новой достаточно дорогостоящей площадки может стать затруднительным.


Источник: CRE
 
Прямая речь

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers:
– Запуск промышленной ипотеки повлиял на увеличение спроса на производственные площадки. Уход крупных зарубежных игроков и их замена также стимулировали спрос со стороны отечественных бизнесов. Смежные рынки – промышленные территории, которые выводятся из города, либо старые неудобные склады. Из них и перетекает спрос в современные красивые индустриально-складские таун-хаусы.

Отмечу, что проекты light industrial часто реализуются еще на этапе строительства (60–80%), кроме того, клиенты там не только производственные, но и складские/логистические, а также инвесторы, которые покупают такой тип недвижимости под сдачу в аренду; они не попадают под льготное предложение по промышленной ипотеке. Кроме того, есть ограничения по размеру промипотеки.

Самые же интересные текущие и анонсированные проекты пока – это IC (Industrial City) Парки от девелопера «Строительный Альянс».