В условиях дефицита земельного банка под строительство офисных площадей в сложившихся престижных деловых районах и в ЦАО Москвы, профессиональные девелоперы продолжают переформатировать офисную карту, рассуждает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. Расширение географии офисной Москвы, очевидно, следует за развитием транспортной инфраструктуры, а новые и перспективные станции, в частности, БКЛ становятся основным драйвером для строительства коммерческой недвижимости.
При этом офисный сегмент «догоняет» развитие транспортной инфраструктуры не сразу: так, открытие станции БКЛ «ЦСКА» состоялось в 2018 году, а объекты здесь начали появляться с 2023-го. «В перспективе двух-трёх лет мы увидим рост объемов офисной и жилой недвижимости в окружении БКЛ, – прогнозирует г-жа Недря. – В таких локациях наиболее перспективны проекты в формате МФК, где офисная составляющая развивается параллельно с жилой, балансируя застройку в районе».
Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP, в свою очередь, убеждён, что наиболее привлекательными площадками и районами для нового строительства офисов в Москве остаются практически любые участки промзон вблизи Третьего транспортного кольца, а также западной части города, Ленинградское направление и северо-запад. Г-н Григорьев в итоге называет, как минимум, семь динамично развивающихся офисных локаций в столице: Большой Сити (0,9 млн кв. м без учета застройки в близи Москва-Сити), Ленинградский коридор (0,6 млн кв. м), Белорусско-Савеловский район (0,4 млн кв. м), Очаково-Матвеевское (0,2 млн кв. м), Лужники-Раменки (0,4 млн кв.м), ЗИЛ (0,8 млн кв. м), Рублево-Архангельское (0,4 млн кв.м ).
До 2030 года в компании ожидают как развития уже существующих и наиболее востребованных локаций (например, расширение Москва-Сити в кластер Большого Сити, где планируется почти 1 млн кв. м офисов или Белорусско-Савеловский района - 400 тыс. кв. м), так и формирования совершенно новых для офисов направлений.
Так, Троицкая линия метро существенно улучшит транспортную доступность к офисному кластеру ЗиЛ, где строится 800 тыс. кв. м., или Рублево-Архангельская линия, ведущая к наикрупнейшему бизнес-кварталу от Сбера на 400 тыс. кв. м. офисов.
Прямая речь
При этом офисный сегмент «догоняет» развитие транспортной инфраструктуры не сразу: так, открытие станции БКЛ «ЦСКА» состоялось в 2018 году, а объекты здесь начали появляться с 2023-го. «В перспективе двух-трёх лет мы увидим рост объемов офисной и жилой недвижимости в окружении БКЛ, – прогнозирует г-жа Недря. – В таких локациях наиболее перспективны проекты в формате МФК, где офисная составляющая развивается параллельно с жилой, балансируя застройку в районе».
Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE.XP, в свою очередь, убеждён, что наиболее привлекательными площадками и районами для нового строительства офисов в Москве остаются практически любые участки промзон вблизи Третьего транспортного кольца, а также западной части города, Ленинградское направление и северо-запад. Г-н Григорьев в итоге называет, как минимум, семь динамично развивающихся офисных локаций в столице: Большой Сити (0,9 млн кв. м без учета застройки в близи Москва-Сити), Ленинградский коридор (0,6 млн кв. м), Белорусско-Савеловский район (0,4 млн кв. м), Очаково-Матвеевское (0,2 млн кв. м), Лужники-Раменки (0,4 млн кв.м), ЗИЛ (0,8 млн кв. м), Рублево-Архангельское (0,4 млн кв.м ).
До 2030 года в компании ожидают как развития уже существующих и наиболее востребованных локаций (например, расширение Москва-Сити в кластер Большого Сити, где планируется почти 1 млн кв. м офисов или Белорусско-Савеловский района - 400 тыс. кв. м), так и формирования совершенно новых для офисов направлений.
Так, Троицкая линия метро существенно улучшит транспортную доступность к офисному кластеру ЗиЛ, где строится 800 тыс. кв. м., или Рублево-Архангельская линия, ведущая к наикрупнейшему бизнес-кварталу от Сбера на 400 тыс. кв. м. офисов.
Прямая речь
Максим Чернядьев, директор департамента земельных проектов NF Group:
- Основным драйвером развития районов Москвы является расширение транспортной сети, в частности – открытие новых станций метро. Этот процесс не только улучшает транспортную доступность, но и создает стимул для комплексного развития территорий. Вокруг новых станций активизируется жилая застройка, что, в свою очередь, рождает высокий уровень спроса на торговые центры и офисные пространства в шаговой доступности.
До 2030 года планируется открытие трех новых линий московского метро, которые объединят пятьдесят четыре станции: Рублево-Архангельская, Бирюлевская, Троицкая. Развитие этих веток станет важным фактором децентрализации Москвы и приведет к трансформации ряда промышленных и спальных районов в перспективные деловые и торговые зоны. Среди наиболее перспективных районов для строительства новых объектов мы выделяем:
• Можайский
• Южное Тушино
• Дмитровский
• Бибирево
• Перово
• Южнопортовый
• Донской район и Нагатино-Садовники
• Котловка.
Источник: CRE
В Москве рынок недвижимости исторически воспринимает юго-восток, восток и часть юга как неделовые – не офисные и не гостиничные направления, напоминает Ксения Александриди, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. Это объясняется индустриальным наследием, которое оставило за собой не только сами по себе обширные зоны с промышленной застройкой, но и специфичную структуру дорожной сети, недостаточное озеленение, преимущественно типовую жилую застройку стандартного класса и качества.
Однако с усилением тренда на реорганизацию промышленных зон и реализацией программы реновации, здесь будет меняться и качество среды.
Эксперт соглашается и с тем, что, в первую очередь, при прогнозах стоит принимать во внимание запуск хордовых магистралей с северо-запада на юго-восток, позволяющих двигаться, минуя центр, а также расширение сети станций и новых веток метрополитена. Новые ТПУ, подразумевающие пересечение трёх и более линий (метро, МЦД, МЦК), и перехватывающие парковки вблизи входов на станции – безусловно, точки роста для деловой инфраструктуры. При этом ТПУ в удаленных районах, где пересекаются две ветки, например, метро и МЦД (и, если это станции метро, близкие к конечным), будут менее привлекательны, поэтому больших объемов деловой застройки, если там не предполагается «якорей» в виде знаковых корпоративных штаб-квартир, не ожидается. «Районы, на которые стоит обратить внимание с точки зрения перспектив для офисной, торговой и гостиничной застройки – окрестности парка Сокольники, с другого конца Сокольнической ветки метро – это ст. м. Университет, Проспект Вернадского и выше к северу, в сторону Раменок, – перечисляет г-жа Александриди. – На наш взгляд это оптимально загруженная и одна из наиболее комфортных линий метро с точки зрения передвижения сотрудников с окраин в центр и обратно. Например, путь от Сокольников до Охотного ряда составляет всего тринадцать минут».
Источник: CRE
В схожей логике целесообразно обратить внимание на районы м. Достоевская и Марьина Роща, причем, вблизи последней уже планируется интересное развитие многофункциональной застройки в формате «на ТПУ».
Также, с точки зрения развития, хороший потенциал у локации в районе ст. м. Электрозаводская. Здесь создание эффектного современного кластера Бауманского института ближе к м. Бауманская послужит дополнительным драйвером, привлекающим молодых студентов и перспективных сотрудников в Басманный район.
Кроме того, стоит обратить внимание на такие ТПУ, как ст. м. Петровско-Разумовская и ст. м. Рижская. «Перспективы последней будут связаны с планами по застройке грузового двора, за чем мы будем внимательно наблюдать, – резюмирует Ксения Александриди. – Кластер Печатники-Текстильщики представляется интересным для развития офисных проектов (в классах В+/B) в рамках расширения Технополиса Москва, а также для городской индустриальной застройки – то есть проекты формата light industrial и городская логистика. Однако здесь будет критичным то, насколько будет возможным разгрузить крупные магистрали (Волгоградский проспект, Люблинская улица и т.п.) за счёт более активного использования хорд и диаметров».
Источник: CRE
Вижу землю
В свою очередь, Александр Богданов, исполнительный директор Remain, среди неочевидных деловых локаций будущего в Москве выделяет район станции метро Калужская. «Сегодня мы видим высокую активность девелоперов в этом районе: до конца 2028 года Hutton, AFI, Level, Stone запланировали к вводу более 75 тыс. кв. м офисных площадей, – уточняет он. – Возможно, благодаря этому ЮЗАО даже вернет былую популярность: ранее ведь там располагались штаб-квартиры Газпрома и Сбербанка, которые притягивали к себе других арендаторов».
Прямая речь
Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию компании KEY CAPITAL:
- Многие станции МЦК расположены в районах с хорошей транспортной доступностью, но пока не имеющих ярко выраженной деловой функции. При этом близость к жилым кварталам может быть преимуществом для компаний, стремящихся сократить время сотрудников на дорогу. Перспективными для развития офисной недвижимости мне кажутся территории вблизи станций «Ботанический сад», «Владыкино», «Шоссе Энтузиастов». Здесь есть потенциал для строительства небольших, но стильных и функциональных бизнес-центров класса В+, ориентированных на компании малого и среднего бизнеса.
Источник: CRE
Высоким потенциалом для офисной недвижимости обладают территории так называемой срединной зоны Москвы («ржавый пояс»), получившие импульс к развитию благодаря активному строительству транспортной инфраструктуры, соглашается с другими собеседниками CRE Полина Афанасьева, директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP. К таким локациям относятся метрокоммуны БКЛ, особенно в её южной части: Аминьевская, Давыдково и другие.
Главный вызов, стоящий перед девелоперами при освоении таких районов – выбор правильной маркетинговой стратегии для потенциальных клиентов, которые в настоящий момент всё ещё весьма неохотно рассматривают размещение за пределами центра Однако дефицит площадей на офисном рынке и свободных площадок для строительства уже способствовал тому, что арендаторы и покупатели офисных площадей вынужденно устремили свой интерес за пределы ТТК.
Неочевидные площадки — через программу КРТ – всё чаще подсвечивают сами городские власти, поддерживает Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group. «Каждая масштабная новая зона, которая появляется в этой программе, обязательно пополняется, в том числе, деловым кластером, поскольку мэрия Москвы выбрала вектор роста рабочих мест и другой инфраструктуры, – рассуждает она. – Например, Кунцево, где уже сформировался деловой мини-кластер, а также вокруг метро Калужская. Там реализуется несколько крупных проектов, но пока сложно оценить, насколько офисы будут востребованы. Скорее всего, на волне высокого спроса лоты будут уходить быстро. Однако в случае новых кризисов в экономике прогнозировать темпы вымывания станет сложно».
Долго забытой локацией в Москве оставался и Ленинский проспект, где много лет ничего не строилось из деловой инфраструктуры. Сейчас же девелоперы присматриваются к площадкам, правда, активная застройка еще не началась. Тем не менее, эта локация — один из самых беспроигрышных вариантов для инвестиций, офисы здесь всегда будут востребованы покупателями и арендаторами, убеждена Елизавета Ильюхина.
Источник: CRE
Прямая речь
Михаил Бродников, генеральный директор Space 1:
- Одним из самых значимых изменений, влияющих на рынок недвижимости в Москве, является развитие МЦК и МЦД. Транспортные проекты формируют локальный спрос на жилье, а, следовательно, создают возможности для строительства торговых и бизнес-центров.
Опыт реализации МЦК уже наглядно демонстрирует, как качественная транспортная инфраструктура может изменить архитектурный облик прилегающих территорий и повысить их привлекательность. Пересечения МЦК и МЦД с участками КРТ становятся стратегическими точками роста на горизонте ближайших пятидесяти лет, что открывает перед девелоперами возможности для реализации проектов.
В центре внимания
Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, не исключает, что сценарий с децентрализацией рынка, в том числе офисного, для Москвы сохранится. «Уже появляются качественные проекты и за пределами Третьего транспортного кольца, при этом они возникают, снова же, в ответ на существующий или прогнозируемый спрос, — поясняет эксперт. — С масштабной реализацией крупных концепций комплексного освоения территорий, мы будем видеть всё больше проектов торговой, офисной, индустриально-складской (light industrial) и гостиничной недвижимости в рамках этих концепций».
Схожая ситуация – на офисном рынке Петербурга. «Мы видим основные перспективы развития офисной недвижимости именно в спальных районах, хотя, казалось бы, большинство компаний по-прежнему стремится разместиться в центре из-за престижности, — рассуждает Михаил Тёмкин, руководитель сети проектов SMART в Санкт-Петербурге компании Smart Commerce. — Однако в ближайшие годы мы будем наблюдать бум строительства офисов именно в отдаленных районах, и тому есть серьезные причины».
Строительство офисов неразрывно связано с развитием жилой недвижимости, напоминает г-н Тёмкин. Люди же, которые сегодня покупают квартиры в новых ЖК, больше не хотят тратить много времени на дорогу до работы. В итоге растёт спрос на рабочие места рядом с домом, а работодатели – начинают понимать плюсы размещения в удаленных локациях. К тому же, офис в спальном районе будет генерировать трафик из потенциальных клиентов в других сегментах (в случае, если строится МФК) из этого района.
«И, конечно, офис в спальном районе дешевле, чем офис в центре, — добавляет Михаил Тёмкин. — Из-за высоких арендных ставок в настоящее время бизнесу легче арендовать доступное помещение в МФК за пределами центра, чем в окрестностях Невского проспекта. С этой точки зрения мы считаем наиболее перспективным район станции метро «Ладожская». Здесь проходит ветка метро, которая генерирует трафик. Впереди – перспективы строительства ШМСД. В районе уже построено несколько современных ЖК, в будущем ожидается дальнейшее появление новостроек. Да, у района, на первый взгляд, есть существенный минус: большое количество промзон. Но, в то же время, именно они могут дать возможности для редевелопмента, строительства жилья, офисов и точек притяжения района».
Особенно популярными в этом районе окажутся помещения, предназначенные для медицинских арендаторов: в районе не так много больниц и поликлиник, подчёркивает эксперт.
Источник: CRE
Количество в качество
Качество среды и бизнес-связи с другими районами при выборе офиса важны как никогда, констатирует Кристина Недря. Растущий запрос на баланс жилой и деловой функции приводят к тому, что всё больше резидентов хотят не просто тратить как можно меньше времени в пути на работу, но и жить в том же районе, где находится их офис, соглашается она. Как результат – крупные игроки стремятся обеспечить будущих офисных резидентов жилыми квадратными метрами, проектируя вблизи бизнес-центров новые ЖК.
Как правило, такие бизнес-центры реализуются, в том числе, небольшими блоками от 70 до 150 кв. м. Собственники малого и среднего бизнеса выступают основными арендаторами, поскольку удовлетворяются два их основных запроса – соотношение стоимости аренды и качества офисной площади, а также возможность размещения вблизи места жительства.
Андрей Завьялов, эксперт по недвижимости, считает, что сегодня есть две основные концепции новых офисов для резидентов, например, из IT-сфер и высокотехнологичного производства по классам А или редевелопменту в формате гибких офисных пространств. К примеру, по-прежнему крайне востребованы бывшие мануфактуры и фабрики. «Но в свете складывающейся конъюнктуры – высокой ключевой ставки и всё менее доступного проектного/банковского финансирования, застройщикам будет очень важно поддерживать непрерывный диалог с городом на предмет совместного выделения наиболее приоритетных из множества возможных и, зачастую, неочевидных, точек на карте, для развития там коммерческой инфраструктуры, — убеждена Ксения Александриди. — Фокус на проектах, которые интересны и полезны городу, при условии согласования необходимых мер поддержки и будущих, например, налоговых льгот, конечно, станет драйвером будущих проектов».
