Снижение доступности ипотеки, рост цен на жильё и миграция усиливают спрос на аренду, доходность которой уже вернулась к показателям 2021 года, рассуждает Леонид Волох, генеральный директор, соучредитель Lynks Property Management. По данным ДОМ. РФ, более 4,7 млн российских семей рассматривают аренду как долгосрочное решение жилищного вопроса. «Они готовы платить за комфортное жилье с хорошей инфраструктурой и удобными условиями, – указывает г-н Волох. – Спрос ещё больше возрастет, если предлагать дополнительные услуги: уборку, охрану, ремонт, интернет и др.»
Однако для развития цивилизованного рынка нужны существенные изменения в законодательстве, улучшение инфраструктуры и повышение доверия между арендодателями и арендаторами, подчёркивает эксперт. Важно учесть и опыт других стран с тем, чтобы в итоге запустить действительно справедливую и для арендаторов, и для арендодателей систему. «Опыт США показывает, что неудачная политика ценообразования на рынке недвижимости может привести к ситуации, когда отдельные категории работников не могут позволить себе ни купить, ни арендовать жилье, – напоминает эксперт. – А попытки сделать его более доступным в итоге привели к масштабному кризису 2008 года. Во Франции же и других европейских странах, в то время как права арендаторов защищены, арендодатели сталкиваются с риском разорения, ведь выселить арендатора в сложной жизненной ситуации там вообще невозможно, а все обязательные платежи должен оплачивать собственник».
Источник: CRE
Прямая речь
Однако для развития цивилизованного рынка нужны существенные изменения в законодательстве, улучшение инфраструктуры и повышение доверия между арендодателями и арендаторами, подчёркивает эксперт. Важно учесть и опыт других стран с тем, чтобы в итоге запустить действительно справедливую и для арендаторов, и для арендодателей систему. «Опыт США показывает, что неудачная политика ценообразования на рынке недвижимости может привести к ситуации, когда отдельные категории работников не могут позволить себе ни купить, ни арендовать жилье, – напоминает эксперт. – А попытки сделать его более доступным в итоге привели к масштабному кризису 2008 года. Во Франции же и других европейских странах, в то время как права арендаторов защищены, арендодатели сталкиваются с риском разорения, ведь выселить арендатора в сложной жизненной ситуации там вообще невозможно, а все обязательные платежи должен оплачивать собственник».
Источник: CRE
Прямая речь
Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom:
- Профессиональные арендные дома в России не получают развития потому, что имеют гораздо меньшую доходность, чем у коммерческой недвижимости. То есть, при прочих равных, пока всем целесообразнее строить офисы и ритейл под дальнейшую сдачу в аренду/продажу, или – классическое жилье, а затем – продать и выйти из проекта. Помимо всего прочего, потенциальному владельцу доходного дома придется иметь дело со множеством физических лиц (непрофессиональных игроков рынка), будут, так или иначе, споры, а суды, разумеется, встанут на сторону физических лиц.
Резюмируя: возможно, девелоперам было бы интересно реализовывать такие проекты при поддержке со стороны государства или городских властей: госпрограммы, которые будут либо напрямую субсидировать, либо предоставлять какие-то льготы для девелоперов, например, в части платежей за изменение вида разрешенного использования участка, технические условия по подключению и так далее.
А вот для арендаторов – конечно, профессиональные арендодатели гораздо более предпочтительны, эти игроки понимают, как устроен процесс сдачи в аренду помещений. Соответственно, не будет каких-то нелепых ситуаций из-за проведения ремонта или внезапно вернувшегося родственника владельца, которому нужно срочно переехать в эту квартиру. Для арендатора такой институциональный арендодатель – более понятный, более прогнозируемый, он не будет брать из головы арендные ставки, повышать их в течение года несколько раз, пытаться выжить.
Источник: Metrium
Ваш вклад
Однако параллельно снижается и привлекательность инвестирования в жильё для сдачи в аренду – из-за высоких ставок по кредитам и более интересной доходности консервативных инструментов, таких как ОФЗ или депозиты, указывает Леонид Волох. «Доходное жилье не развивается исключительно по коммерческим причинам – рыночные ставки аренды не обеспечивают искомой доходности, – поддерживает Алексей Фёдоров, директор департамента инвестиций и рынков капитала, Bright Rich | CORFAC International. – И эта ситуация не изменится до тех пор, пока соотношение арендной ставки и цены квадратного метра не окажется выше ставки проектного финансирования. Для этого должны сойтись, как минимум, два из трёх факторов: рост арендной ставки на жилье, падение цены жилья, существенное снижение ключевой ставки ЦБ». Первичен рост спроса на аренду жилья, а не предложения, подчёркивает эксперт. «Важно, что сворачивание льготных ипотечных программ делает покупку недоступной для многих граждан, и они просто вынуждены уходить в аренду, – добавляет г-н Фёдоров. – Мы уже видим этот тренд – за июнь-июль аренда в городах-миллионниках подорожала от 5% до 20%. Тем не менее, и этого недостаточно для запуска инвестиционного цикла в строительстве доходного жилья. Аренда должна вырасти условно в два раза при одновременном снижении ключевой ставки до 10% и ниже».
Источник: CRE
Прямая речь
Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow:
- Соотношение себестоимости строительства и отделки квадратного метра к рыночным ставкам аренды пока складывается не в пользу последней. Даже микроинвесторы, которые заходят капиталом к застройщикам апарт-отелей, ожидают десятикратную доходность, а с текущей ставкой по депозитам можно предположить, что этот сегмент рынка просто остановлен.
При этом, известные проекты апарт-отелей специализируются на краткосрочной аренде,когда студия приносит вместо привычных 50-60 тысяч в месяц в Москве все 180.
Долгосрочная же аренда, даже с учетом ее роста сегодня, коммерчески не обоснована стоимостью квартир на вторичном рынке. В лучшем случае – дотягивает до 5% годовых. При таком раскладе инвестору выгоднее вкладываться в иные виды и формы реализации недвижимости.
Евгений Томилов, старший аналитик отдела исследований рынка CORE.XP, соглашается: причин, ограничивающих развитие профессионального рынка арендного жилья и интерес к нему у игроков рынка CRE в России, сразу несколько. «Первая – самому девелоперу проще и выгоднее реализовать квартиры посредством продажи, чем аренды: не нужно создавать отдельную управляющую компанию, а также тратить дополнительные средства на поддержание технического состояния квартир и дома, – перечисляет он. – Вторая – более низкая доходность и высокие сроки окупаемости по сравнению с объектами коммерческой недвижимости. Третья – как правило, договор аренды жилья заключается на более короткий срок, чем в случаях с коммерческой недвижимостью, поэтому контролировать и прогнозировать стабильный денежный поток труднее. Четвёртая – в российском обществе вообще не слишком развита культура аренды жилья, вследствие чего предпочтение отдается в сторону покупке собственного».
Источник: CRE
Текущая финансовая модель не интересна девелоперам, соглашается Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL. Сегодня такой игрок, сдавая в аренду построенный жилой комплекс, может рассчитывать на прибыль максимум в размере 10% годовых, поясняет эксперт. При этом весь капитал остается вложенным в недвижимость, а для управления арендой требуются и дополнительные ресурсы на запуск и содержание управляющей компании. Продажа квартир, напротив, позволяет получить прибыль в три-четыре раза выше — 30–40% годовых, и быстро высвободить капитал. Для успешной реализации таких проектов необходимо справедливое партнерство между заказчиком, банком-кредитором и девелопером, констатирует г-жа Гусева. «Однако стоимость квартир в городах продолжает расти, а доступность ипотеки – снижаться, и это по умолчанию сделает рынок профессионального арендного жилья более зрелым и конкурентоспособным, – прогнозирует она. – И он вполне может стать новым форматом в сегменте коммерческой недвижимости, предоставляя инвесторам и девелоперам другие возможности для развития и диверсификации своих портфелей. Затем – аренда становится всё более привлекательным вариантом для значительной части населения, особенно для молодых специалистов, студентов и мобильных сотрудников, которые не готовы или не могут приобретать собственное жилье. Профессиональные арендные форматы, если они будут правильно организованы и управляться компетентными компаниями, смогут предложить им более высокое качество аренды по сравнению с традиционными частными лотами. И это – не только качественное обслуживание, но безопасность и юридическая защита. Конечные арендаторы будут готовы платить больше за эти гарантии надежности, прозрачность и высокий уровень обслуживания».
Источник: INTERMARK
Прямая речь
Ирина Доброхотова, основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro:
- Главная причина – относительно невысокая доходность арендного бизнеса для компании-собственника, а также потенциальные сложности с подбором арендаторов, предоставлением им качественного сервиса, поисками хорошей управляющей компании. Поэтому чаще всего застройщику проще построить и продать классическую новостройку, маржа будет существенно выше.
Также выход в сектор аренды – это расширение команды и сферы специализации, потому что сервис и содержание уже построенного дома существенно отличаются от строительства.
Ставка на проживание в таких домах может быть существенно выше, чем на сравнимую квартиру, которую собственник найдет на интернет-площадках. Однако для тех, кто готов платить за сервис, и не хочет связываться с частным арендодателем, это – хороший вариант.
Источник: CRE
Один серый, другой белый
Арендный жилой рынок в России по-прежнему остается преимущественно в «серой зоне», а большинство сделок – заключаются между частными лицами, без официальных договоров и профессионального управления, напоминает Леонид Волох. «Эта ситуация кардинально отличается от «белого» западного рынка, где люди официально сдают квартиры или крупные инвесторы – управляют большими портфелями арендного жилья, – указывает он. – И, несмотря на регулярные заявления о необходимости развития профессиональных концепций в России, реализованных проектов всё ещё единицы». «В сложившейся ситуации доходные и арендные дома с профессиональным управлением будут априори проигрывать «серой зоне» аренды жилья по ставкам», – подчёркивает Ольга Гусева.
Прямая речь
Евгений Коноплев, риэлтор-практик, Москва:
- Не верит наше население нашему государству. Не верит и не доверяет. Вспомните Жванецкого: «Что вы там ещё задумали, сказало население, и на всякий случай скупило спички». Вот по такому принципу население и относится к предложениям государства обелить свой рентный бизнес.
Профессиональные участники рынка – риэлторы, помогающие сдавать квартиры, – сегодня практически все (по крайней мере, работающие в крупных городах) предлагают своим клиентам «настроить белый бизнес». Установить приложение «Мой налог» (автоматически получив, таким образом, режим самозанятого для определенных родов деятельности), получать доходы «в белую» (на специально открытую для этого банковскую карту) и платить налоги с этого дохода. Но даже те, кто на это соглашаются, просят организовать всё так, чтобы «если что», всегда можно было уйти с такой «инновационной» прозрачной схемы в отношения «по старинке». То есть – сделать всё, чтобы квартира как можно меньше была засвечена как объект аренды.
Знаете почему? Потому что сегодня НПД (налог на предпринимательскую деятельность, то есть тот самый налог самозанятого) составляет «гуманные» 4%. Но кто даст голову на отсечение, что через год он не станет, например, 14%?
А сколько раз налоговой пришлось разъяснять, что, если вы «физик» и «в белую» сдавали квартиру, то это не делает ее объектом коммерческой деятельности, и вам не надо будет теперь платить 13% с цены ее продажи (хотя вы и владели ей более 5 лет)? У меня лично ещё пять лет назад клиента-пенсионера бездарный сотрудник налоговой такой трактовкой закона напугал. Пришлось ещё раз отдельное разъяснение получать у налоговой, что не должен этот пенсионер платить 13% с цены продажи квартиры (аренда квартиры не делает ее предметом коммерческой деятельности).
Но чувствуете, как тревожно жить в обстановке, когда ты можешь потерять сумму, исчисляемую миллионами рублей просто потому, что завтра налоговая передумает или законодатели решат что-то пересмотреть и повысить наполняемость казны? Вот так вот и рассуждают большинство россиян, которые предпочитают «не светиться».
Самое забавное, что практически все риэлторы, сдающие свои квартиры или помогающие родственникам получать рентный доход, как раз действуют «правильно»: устанавливают «Мой налог», получают белый доход и платят с него 4%-ный налог. Потому что за профессиональными участниками рынка и контроль жёстче, и в случае изменения правил игры ловить их будут первыми – они прекрасно это понимают, и считают 4% от доходов вполне разумной платой за спокойствие.
Источник: CRE
В случае успешной реализации государственных и профессиональных арендных программ, рынок арендного жилья уже в перспективе ближайших 5-10 лет станет более прозрачным, парирует Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services. «Государство сегодня заинтересовано в получении новых бюджетных поступлений из различных источников, поэтому существенные государственные ресурсы будут направлены на реализацию доходных домов, – поясняет эксперт. – В то же время, доля частных владельцев, сдающих собственное жилье в наем, не будет существенно уменьшена. Развитие «профессионального» арендного рынка априори должно быть сопряжено с предоставлением серьезных гарантий арендодателям, которые и так имеют повышенные риски вследствие медленной окупаемости проектов. К примеру, может быть создан некий компенсационный фонд для инвесторов в сфере арендного жилья на случай неплатежеспособности арендаторов. В обычных арендных отношениях этот риск возложен полностью на арендодателя, но в случае реализации масштабных арендных проектов необходимо предусмотреть возможность быстрого восстановления финансового положения «профессиональных» игроков». «Кроме достаточно высокой конкуренции с рынком апартаментов, развитие профессионального рынка доходного жилья сдержано отсутствием регулирующей законодательной базы и льгот для собственников, – убеждён Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. – Конечно, сказывается и менталитет: люди, сдающие жилье в аренду, не готовы платить налоги и обращаться к услугам управляющей компании. Соответственно, основная проблема кроется не в рентабельности профессионального арендного бизнеса. Именно по этим причинам такой проект как Airbnb был придуман на западе, а не в России».
Прямая речь
Арина Довженко, партнёр, руководитель практики «Недвижимость и строительство» адвокатского бюро Nordic Star:
- Потребность в доходных домах возникает, когда у населения высок спрос на арендуемое жилье. Но особенностью отношения к недвижимости в России после распада СССР стало представление о том, что каждый должен иметь собственное жилье. Иначе дело обстоит на европейском рынке: зачастую в этих странах доля арендаторов превышает долю населения, имеющего недвижимость в собственности. Поэтому доходные дома очень распространены в Европе.
В России более популярная конструкция сегодня – это комплексы апартаментов. Некоторые объекты работают по принципу гостиниц, предоставляющих сервис под ключ; другие – не оказывают гостиничные услуги и, по сути, являются совокупностью нежилых помещений, в которых проживают, а также осуществляют коммерческую деятельность.
Из-за специфического регулирования апартаментов есть ряд особенностей, в силу которых квартиры могут выиграть в гонке за инвесторов и всё же привести к развитию доходных домов. Например, это более высокая стоимость коммунальных услуг, более высокая ставка налога, невозможность быть уверенным в том, что по соседству не будет расположен офис и проч.
Источник: Метриум
«Рентные дома у нас не прижились и не приживутся, потому что это никому не интересно, – уверен собеседник CRE с двадцатилетним опытом работы на рынке аренды недвижимости, пожелавший сохранить инкогнито. – Вот представьте: вам тридцать лет, у вас молодая семья, вы уже своё отшумели-отгуляли, вам хочется спокойной жизни. Вы выбираете: снять у этой тётеньки её квартиру в доме, где 80% резидентов живут в собственной недвижимости – следят за порядком, усмиряют в домовом чате тех, кто после 23 часов слушает музыку, добиваются от УК чистоты в подъездах, здороваются друг с другом в лифтах. Вы заключаете с этой тётенькой договор (сейчас это уже норма), по которому она обязана чинить вам кран и унитаз или менять «стиралку». Или – снять квартиру в доме гостиничного типа, куда вселяются те, кто не может позволить себе купить квартиру в ипотеку, где жильцы на 100% – не собственники, и так и относятся к местам общего пользования. Живут временно, пока не накопят на первоначальный взнос, поэтому там никто никого не знает, никто ни с кем не знакомится, а если у вас что-то случается с унитазом, то вы общаетесь с управляющей компанией – один слесарь на весь дом и придет он только в рабочие часы. Соседи не считают нужным выстраивать с вами отношения, никто не будет им в час ночи объяснять, что тут живут люди и музыку громко слушать не надо. Ну а теперь посмотрите на это ещё и глазами бизнесмена. Помните: во-первых, не было патронов? Так вот, во-первых, заселяться в ваш рентный дом завтра придёт условный житель Поднебесной (у которого в Китае – сто родственников и торговая точка на рынке) или суровый мужчина в бороде и тюбетейке, который будет держать за руку жену в никабе. Оба, разумеется, покажут вам свежие паспорта РФ. И вы не сможете найти никаких причин, чтобы отказать им в заселении – ведь даже на ЦИАНе давно нельзя писать в объявлении «только славянам». Через неделю диаспоры будут жить в таком «рентном доме» кланами. А оно мне надо – думает условный же бизнесмен, рисующий бизнес-план, и даже не переходит на стадию анализа цифр, инвестиций и отдачи. Никто из частного бизнеса не захочет в Москве инвестировать в такие проекты – крайне высоки риски. Это в строительной отрасли можно аккуратно обсуждать национальный вопрос, трудовых мигрантов, знание ими русского языка и так далее. А в сфере аренды эта тема жёстко табуирована. Ну а если за это всё возьмется государство… Во-первых, оно просто не возьмется: нет ветви госаппарата, которая могла бы быть в этом заинтересована. Нет министерства обеспечения населения доступным жильем для проживания. Резюмируя: в то, что те же нераспроданные новостройки может выкупить государство и поселить там врачей, учителей и госслужащих по льготным арендным ставкам – я верю. Но это будет убыточный для государства проект. Локально такое потянуть можно, а в виде масштабной системы – бюджетов не хватит».
Однако возможный выход на рынок множества инвестиционных квартир может стимулировать развитие профессионального сегмента управления, считает Леонид Волох. «Специализированные управляющие компании, гильдии и другие регуляторные органы будут способствовать установлению прозрачных правил и стандартов на рынке аренды, что увеличит его инвестиционную привлекательность, – полагает эксперт. – Для нового же строительства банки должны предложить более выгодные условия для инвестирования в доходные жилые форматы, а государство — дополнительные стимулы, например, налоговые льготы».
Источник: CRE
Прямая речь
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
- С увеличением числа объектов, предназначенных для сдачи в аренду, потребность в профессиональном управлении действительно станет более высокой и роль профильных управляющих компаний будет возрастать. В условиях такого рынка могут возникнуть предпосылки для создания специализированных гильдий и других регуляторных органов с участием игроков из коммерческой недвижимости, которые уже обладают необходимыми опытом и знаниями для профессионального управления.
Эти структуры могли бы способствовать стандартизации процессов, повышению прозрачности рынка и защите интересов всех участников. Но для реализации сценария необходима проработанная законодательная база, которая будет разграничивать права и ответственность всех участников арендного рынка – от инвесторов и лендлордов, до управляющих компаний и арендаторов.
Кроме того, надо понимать, что большая часть арендных объектов сейчас разрознена – это квартиры и апартаменты в обычных жилых комплексах. Управлять таким имущественным комплексом централизованно крайне трудно, то есть все равно необходимо строительство специальных доходных домов, реализация специализированных проектов арендного жилья разной направленности (для семей, для студентов и т. п.).
Валерий Трушин резюмирует: у профессионального рынка доходного жилья всё-таки есть будущее и светлое. «Подрастает поколение, которое отрицает собственность, и для них безопасные взаимоотношения с арендодателем приоритетны, — поясняет он. — Безопасность — в договоре на прозрачных условиях, исключении рисков досрочного выселения или несвоевременной индексации цены».
Окончание – в следующем выпуске.
