Доходное дело: станет ли арендное жилье перспективным форматом для рынка коммерческой недвижимости

Рынок доходного жилья имеет в России прекрасные перспективы, убеждены аналитики. Возможный его бум как смежного для жилой и коммерческой недвижимости формата прогнозировался ещё до кризиса 2008 года, когда в стране появилось не только множество инвестиционных квартир, но и первые специализированные управляющие компании, готовые в этот сегмент заходить. Тогда же некоторые инвесторы и девелоперы заявили об интересе к доходным домам – компиляции российского дореволюционного опыта и современного западного. Но на сегодняшний день изменилось мало что: доходных домов в России практически нет, арендный бизнес в сегмент профессиональной коммерческой недвижимости так и не ушёл (кроме апартаментов), и вообще остаётся на 80 % «серым». Однако учитывая квартирный бум последних четырёх лет и растущий спрос на аренду, в том числе, на фоне сокращения льготных ипотечных программ и кратного роста цен на жильё, на рынок в ближайшие полтора года может выйти внушительный пул инвестиционных квартир и апартаментов, и это наконец-то заинтересует игроков из «коммерции».
 
Доходное жилье массово распространено со времён древнеримских инсул, а в России наиболее популярным формат оставался до революции, напоминает Елена Степанова, партнёр, руководитель практики недвижимости и строительства CLS. В XIX-начале XX вв. в Санкт-Петербурге доля доходных домов достигала более 80% от всех жилых построек, в Москве – около 40%, сообщает Людмила Герлиц, директор департамента аналитики Nikoliers. «Квартирный вопрос тогда решался именно с помощью «доходников», финансируемых паевыми фондами, — соглашается Леонид Волох, генеральный директор, соучредитель Lynks Property Management. — В итоге в обеих российских столицах – Петербурге и Москве – преобладал именно рынок арендного жилья, горожане снимали квартиры в доходных домах. Этот тип недвижимости приносил существенный вклад и в городской бюджет: около 15% налоговых сборов поступали в казну от владельцев доходных домов. Для массового их строительства был целый ряд предпосылок. Во-первых, спрос. Вслед за стремительным развитием науки, промышленности и образования, первая волна урбанизации породила просто небывалый спрос на жилье. Банкиры, инженеры, преподаватели, рабочие и студенты – все они нуждались в квартирах  и комнатах в растущих городах. Во-вторых, в стране, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, становилось всё больше и свободного капитала, который требовал новых вложений. И, в-третьих, доступные финансовые инструменты, а также поддержка со стороны государства – в частности, городские власти активно участвовали в развитии инфраструктуры, обеспечивая благоустройство улиц, прокладку электросетей, водопровода и канализации к новым жилым районам».

Источник: CRE

Квартиронаниматели объединялись в товарищества с целью строительства доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта, продолжает г-н Волох. Финансовая модель была вполне доступной и выглядела следующим образом. Для участия в проекте пайщик вносил взнос (за квартиру площадью примерно 120 кв. м требовалось не более 5000 рублей). Средняя стоимость квартиры составляла 10–11 тысяч рублей. После завершения строительства, за счёт вступительных взносов и кредитов, дом закладывался в городском кредитном обществе. Оно предоставляло ссуду до 75% от оценочной стоимости с погашением в течение 37 лет. Процентная ставка составляла 4,5% годовых. Пайщик, получивший квартиру, ежемесячно выплачивал взнос за обслуживание дома, включая уплату долга с процентами, налоги, страховые премии и другие расходы. Вложенные средства приносили ему около 10% годового дохода. Устав товарищества предусматривал строительство складов и магазинов на первых этажах и в подвалах. Это позволяло получать дополнительный доход от аренды коммерческих помещений, уточняет Леонид Волох.

Московских окон

После событий 1917 года значительная часть жилого фонда была национализирована, доходные дома как формат исчезли: в них были проведены перепланировки и созданы коммунальные квартиры, делится Валерия Праздникова, юрист практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services. В итоге все «доходники» дошли до нас уже в качестве архитектурного достояния, но не активов для ведения бизнеса, указывает Елена Степанова.

Впервые идея возрождения профессионального рынка доходного жилья была озвучена в начале нулевых, вспоминает Валерия Праздникова. Тогда мэрия Москвы попробовала построить первый доходный дом в новой России за собственный счёт: им стал дом Большом Николоворобинском переулке. В перспективе планировалось строительство «муниципальных доходных домов с низкой рентабельностью, в которых квартиры будут сдаваться по умеренным арендным ставкам для решения проблемы высокого спроса на жилье». «Но потом наступил 2008 год, – вздыхает эксперт. – Многие проекты, которые имеют долгий срок окупаемости, были заморожены. Ну а срок окупаемости арендного жилья составляет – 15-20 лет, и их строительство доходных домов – более капиталоемкий и ресурсозатратный процесс по сравнению со строительством жилья на продажу». «Ожидания до кризиса 2008-го были высоки, – соглашается Константин Анисимов директор по маркетингу Fashion House Group. – Но потом девелоперы и инвесторы уже не были готовы брать на себя такие риски, ведь доходность арендного жилья оказалась намного ниже, чем в других сегментах недвижимости, таких, как торговые центры или офисы. Не было и институциональных инвесторов, а в странах, где арендное жилье развито, именно крупные фонды и банки становятся ключевыми игроками. У нас же такого масштаба инвесторов, повторюсь, просто не было. Плюс – огромная часть российского рынка аренды остаётся в «серой» зоне, без прозрачных правил игры. Это до сих пор отпугивает тех, кто мог бы вложиться в профессиональное управление и развитие доходных домов».

Источник: CRE

В настоящее время понятие "доходный дом" законодательно заменено на термин "наемный дом" (соответствующие изменения были внесены в Градостроительный и Земельный кодексы), добавляет Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства, Nextons (ex-Dentons). Как следует из статьи 55.27 Градостроительного кодекса РФ, возможность строительства наемных домов предусмотрена в качестве одного из направлений при имплементации проектов по комплексному развитию территорий.  «В интерпретации Жилищного кодекса наемный дом представляет собой дом, где все помещения принадлежат одному лицу, предоставляющему такие помещения в аренду третьим лицам по договорам найма жилых помещении, – соглашается Анастасия Карепова, юрист практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ. – Собственником может быть как частное лицо, так и публичное образование. Однако действующее правовое регулирование наемных домов в большей степени направлено на удовлетворение интересов государства, но не отвечает интересам частных девелоперов. В Жилищном кодексе предусмотрено, что у наемных домов может быть только один собственник. Это значительно ограничивает частных застройщиков в реализации помещений в домах такого формата с целью их перепродажи частным лицам. Кроме того, хотя российский законодатель предусмотрел различные способы государственной и муниципальной поддержки строительства и эксплуатации наемных домов, однако существующих мер недостаточно для развития данного сегмента рынка со стороны частных инвесторов».

Источник: CRE

ДОМ, милый ДОМ

Частные девелоперы действительно до сих пор практически не представлены на рынке строительства и управления наемными домами, но развитием института занимается государство в лице АО "ДОМ.РФ", указывает Сергей Трахтенберг. «Они успешно реализовали проекты по сдаче внаем почти 3 тысяч квартир в Москве, Воронеже и Екатеринбурге, – перечисляет Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services.  – Уже развиваются и готовятся к запуску проекты аренды для компаний и для студентов, арендные дома в Ханты-Мансийске, Тюмени, Екатеринбурге, Челябинске, Нижневартовске и Сургуте».

К началу 2024 года в портфеле компании было 33 проекта в 14 регионах России, подсчитывает, в свою очередь, Леонид Волох. Также было заявлено о финансировании строительства почти 16 тысяч квартир и апартаментов с современной отделкой, мебелью и техникой общей площадью около 740 тысяч кв.м. Общий объем инвестиций превысил 90 млрд рублей. «Отдельные категории граждан могут снять квартиру в таких домах по ставке, существенно ниже рынка (практически две трети цены субсидируется за счет средств Федерального и Регионального бюджетов), – поясняет эксперт. – Очевидно, что это не совсем коммерческая история, соответственно, девелоперы повторить данный опыт не в силах».

Источник: CRE

ДОМ.РФ остаётся основным и практически единственным профессиональным игроком на российском рынке арендно-доходного жилья соглашается Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами. И хотя, по словам представителей ДОМ.РФ, загрузка их объектов близка к 100%, новых игроков в сегменте не появляется. «Для ДОМ. РФ это было стратегически важным направлением, они развивают его до сих пор, начав с лайнеров на Ходынском поле, где под аренду отводились целые подъезды, – констатирует Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления торговой недвижимостью. – Но вот как работает эта модель с точки зрения экономики мне до конца не понятно».

По словам Сергея Трахтенберга, главной причиной отсутствия у частного сектора интереса к строительству наемных домов остаётся показатель доходности арендного жилья в России и сроки его окупаемости. «Она ниже, чем у продажи квартир по договорам долевого участия в строительстве, и, как следствие, срок окупаемости у арендного проекта существенное превышает срок окупаемости обычного МКД, – поясняет эксперт. – Таким образом, в отсутствие специальных преференций (например, налоговых) текущая доходность арендного жилья просто непривлекательна для частных девелоперов, однако приемлема для государственного сектора».

Эксперт, кроме того, подчёркивает, что основными факторами, которые в последнее время формировали финансовую модель застройщиков, оставались окончательный переход к расчетам с дольщиками через эскроу-счета и расширенные программы льготной ипотеки. При повышенном спросе и относительно коротких сроках привлечения внешнего финансирования (так как оно требуется лишь до момента ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счета застройщику) застройщики преимущественно нацелены на быструю окупаемость проектов, оперативный вход и выход из проекта с переходом к следующему. В результате сформированная на данный момент финансовая модель частных застройщиков не рассчитана на длительную окупаемость проекта, в связи с чем девелоперы, снова же, не заинтересованы в строительстве наемных домов, повторяет Сергей Трахтенберг.  «В общем, сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, на рынке, как никогда – дефицит арендного жилья и растущий спрос на него среди населения, – рассуждает Сергей Любимов. – Учитывая сворачивание ряда льготных программ ипотечного кредитования, рост ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, ставок на ипотеку, спрос на арендное жилье будет расти и дальше, и в этой ситуации наиболее эффективным решением, возможно, стало бы как раз создание арендных домов. Кроме того, зарубежный опыт реализации данного института оказывается довольно успешным. Например, в Германии доходные дома (Mehrfamilienhaus) составляют примерно треть всего жилого фонда. Их покупка характеризуется высокой рентабельностью, стабильностью дохода от сдачи квартир в аренду, удобством управления собственностью. Но окупаемость таких проектов очень долгая, до 10-15 лет, а в нынешней ситуации немного частных инвесторов могут позволить себе в России такой горизонт планирования. Ну и ввиду того, что данный институт пока широко не известен, частные инвесторы просто опасаются вкладывать собственный капитал».

В итоге успешная реализация проектов арендных домов может быть сопряжена лишь с существенной государственной поддержкой в виде предоставления застройщикам льгот и субсидий, низких ставок по арендной плате земельных участков, добавляет Сергей Любимов. Проектное финансирование в сфере девелопмента также может быть распространено и на строительство доходных домов. По его словам, наиболее предпочтительным сценарием может стать строительство доходных домов по госзаказу с последующей передачей объектов в управление государству, субъекту или муниципальному образованию.

Однако здесь необходимо будет долго балансировать интересы сторон: государство заинтересовано в реализации «доходников», поскольку это позволит решить проблему обеспеченности населения жильем в условиях высокой стоимости жилой недвижимости и ипотечных ставок. Частные же застройщики располагают достаточным опытом и ресурсами для реализации данных проектов, но пока не видят для себя существенных преимуществ арендного строительства. В этой связи возможно также реализация проектов в партнерстве с инвесторами и застройщиками: инвесторы, располагающие достаточным капиталом, могут выступать заказчиками и получать готовый арендный дом в собственное управление, а для реализации проектов они могут привлекать опытных девелоперов.

Источник: CRE

Источник: CRE

Всё в расход

В России действительно очень велика доля собственников жилья (85% населения), также как во многих странах Восточной и Южной Европы, что априори ограничивает спрос на аренду, причем как количественно, так и качественно, напоминает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Институциональный арендный бизнес в этих реалиях проигрывает массе собственников, получивших жилье бесплатно, по меньшей мере, в ценовом отношении. Развитию сегмента до сих пор не способствовали и экономические условия. «Значительные инвестиции могли не окупиться в нестабильной экономической ситуации, – соглашается он с другими собеседниками CRE. – Так же привлекательность снижали отсутствие четкой правовой базы для регулирования рынка арендного жилья и сложности с защитой прав арендодателей и арендаторов. Ну и да, ментальные особенности российского общества, в котором собственное жилье традиционно рассматривается как более предпочтительное, чем аренда. Наконец, есть и другие предпосылки для формирования развитого рынка аренды – в частности, высокая мобильность населения (причем когда жители не устремляются в один-два развитых экономических центра, а циркулируют между разными регионами), массовый средний класс, высокая социальная защищенность».

Кроме того, доходность рынка аренды жилой недвижимости остается очень скромной уже много лет, поддерживает Марина Толстошеева. В Москве показатель на уровне 5-6%, в регионах немного выше, но не превышает 10%. При этом, согласно исследованиям ВЦИОМ, каждая пятая семья в России по-прежнему рассматривает аренду как вариант долгосрочного решения жилищного вопроса. «При текущем уровне ключевой ставки и стоимости ипотечного кредитования покупка квартиры без специальных предложений от застройщика действительно становится не выгодной даже при росте стоимости аренды, – размышляет эксперт. – Внушительный пул выходящих на рынок инвестиционных квартир будет способствовать, если не снижению средней стоимости жилья, то, как минимум, замедлению ее роста по менее знаковым для рынка объектам. При этом аренда будет расти всё быстрее, и вот по достижению доходности на уровне 10-12%, мы и увидим появление пула управляющих компаний, переходящих в сегмент управления арендными жилыми помещениями и апартаментами». «В Москве аренда квартир уже повысилась от 20 до 50%, – соглашается Дмитрий Томилин. – Связано ли это с увеличением ставок ипотеки, ограниченным количеством предложений или приездом новых людей в столицу –не так уж важно. Но факт остается фактом: та условная квартира, которая сдавалась за 90 тыс. рублей, сейчас сдается за 135-140 тыс.. Это факт, но и он не является драйвером для бурного развития ниши доходных домов: их строительство при существующих кредитных ставках уже на начальном этапе обречено на неудачу. Но – есть и другие возможные сценарии. Ипотека становится недоступной (двадцать с лишним процентов), возникают серьезные проблемы с реализацией объектов. Часть крупных застройщиков, возводя большое количество квадратных метров, не может ни остановить маховик, ни реализовать весь этот объем. В итоге может сформироваться тот самый пул лотов, которые они пустят в аренду. Для девелоперов такое расширение линейки своих продуктов – вынужденная мера, но именно эта ситуация и может подтолкнуть сегмент. Добровольно же развивать бизнес, связанный с доходными домами, пока вряд ли кто-то захочет».

Источник: CRE

Мы легли на дно
 
Перспективы строительства «доходников» в России неоднозначны, но определённый потенциал есть, поддерживает Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL. Высокий спрос на аренду, особенно в крупных городах, где стоимость покупки жилья остается высокой, а доступность ипотечных программ снижается, создают условия для появления новых форматов недвижимости, в том числе доходных домов, – соглашается г-жа Гусева с другими собеседниками CRE. – С другой стороны, серьезных препятствий для широкого распространения концепции действительно много, и одним из них остаётся всё то же отсутствие четкой законодательной базы и поддержки со стороны государства. Это увеличивает риски для девелоперов и инвесторов. Но, если в ближайшее время будут предприняты шаги для создания благоприятных условий для девелоперов, таких как налоговые льготы, субсидии или улучшение правовой защиты инвесторов, перспективы строительства доходных домов могут значительно улучшиться. В этом случае профессиональное арендное жилье имеет потенциал стать новым форматом в сегменте коммерческой недвижимости, особенно в условиях, когда традиционные направления, такие как офисы и торговые площади, сталкиваются с изменениями спроса. Если рынок арендного жилья будет развиваться по сценарию с активным участием профессиональных управляющих компаний и появлением новых регуляторных механизмов, формат может приобрести черты, присущие профессиональному рынку коммерческой недвижимости. Тогда он станет привлекательным и для институциональных игроков, поскольку сможет предложить более стабильный и предсказуемый доход, аналогично другим сегментам».

Чтобы бум профессионального арендного рынка и его «переезд» в формат коммерческой недвижимости стал реальностью, прежде всего, необходимо перевести его в «белую» зону, убеждён Леонид Волох. Это потребует комплексных и масштабных изменений: как минимум, необходимы новые правила, регулирующие арендный рынок и устанавливающие прозрачные стандарты, что позволит защитить права как арендодателей, так и арендаторов и повысить доверие к сегменту.

О том, получится ли на фоне зарождения профессиональных новых форматов вывести арендный бизнес в России из «серой» зоны, каковы перспективы в сегменте доходного жилья у управляющих компаний, и почему в стране пока не стали массовым форматом коливинги, читайте в нашей следующей публикации.