Имя собственное

По данным аналитиков IBC Real Estate, объем инвестиций в складскую недвижимость России уже по итогам первых пяти месяцев 2023 года (с января по май включительно) составил 19 млрд рублей, что на 40% превосходит аналогичный показатель прошлого года. Общая площадь качественных складских площадей в России же превышает 42 млн кв. м.  «За последние пять лет в структуре собственников складской недвижимости произошли изменения: инвесторы увеличили свой портфель благодаря инвестиционным покупкам (Raven Russia, MLP, PLT, «Современные фонды недвижимости», Ventall Group, Central Properties), девелоперы – благодаря активному строительству новых зданий («Логопарк Менеджмент», «Атлант Парк», VS Real Estate), – рассказывает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate. - Лидером по темпам прироста стала компания «Современные фонды недвижимости».

В географическом контексте структура собственников представлена неравномерно, добавляют в компании: лидером в Московском регионе является MLP (1,5 млн. кв. м), в Санкт-Петербурге – Raven Russia (272 тыс. кв. м), в остальных регионах России – «Современные фонды недвижимости» (620 тыс. кв. м).

РАСПИШУТ ПУЛ

Исторически на развивающихся рынках предложение складской недвижимости начинает формироваться с собственных складских объектов крупных ретейлеров и логистических операторов, напоминает Екатерина Ногай. Ввиду отсутствия спекулятивного рынка все объекты в России реализовывались конечными пользователями самостоятельно; де-факто инвестиционная активность, с точки зрения покупок активов, как таковая отсутствовала, ввиду отсутствия же предложения. Важнейшим стимулом к началу спекулятивного девелопмента объектов А-класса, соответствующих международным стандартам, является приход в страну международных брендов.
Первый склад класса А в Московском регионе появился у французского логистического оператора FM Logistic в 1998 году, в том же году открывается первый в истории российской розницы распределительный центр «Перекресток». Обе компании выступали владельцами объектов. Постепенно рынок начал пополняться крупными девелоперами, которые строили спекулятивные объекты.

На старте рынка в России крупнейшими собственниками являлись российская компания MLP и британский девелопер Raven Property Group. Одними из первых складских объектов класса А стали складской комплекс Raven Южный – 14 тыс. кв. м (в эксплуатации с 2004 года) и MLP Ленинградский терминал – 128 тыс. кв. м (введен в эксплуатацию в 2006 году). В этот же период на рынок выходят бельгийская Ghelamco, российские MallTech, Radius Group, «Логопарк Менеджмент», начинающие реализовывать ряд крупнейших впоследствии парков на Московском рынке: логопарк Крекшино, логопарк Быково, индустриальный парк «Южные Врата» и другие. Фонды Национальной логистической компании покупает финская Itella (в Химках, Крекшино и Одинцово). В то же время в складском сегменте усиливается инвестиционная активность, и проходят первые сделки по продаже складских объектов. Крупнейшие отечественные ретейлеры перенимали международные стандарты качества и начинали развивать собственные логистические системы. Из крупных собственников складских площадей среди ретейлеров – «Магнит» и «Дикси», X5 Group, «Спортмастер», «Лента» и другие.

По мере институционализации рынка, на фоне устойчивого спроса, наблюдался рост спекулятивного строительства, обеспеченного релокациями и постоянной работой арендаторов над эффективностью собственной логистики как одной из ключевых бизнес-функций. «Говоря о прошлом, конечно, стоит вспоминать именно о качественной части рынка, то есть о складах класса «А», - соглашается Андрей Постников, генеральный директор «Ориентир». - Все начиналось 15-20 лет назад, когда спрос на качественный продукт создавался иностранными фондами и компаниями, которые, в свою очередь, оказали огромное влияние на классификацию, требования к объектам и формирование рынка в целом. Именно иностранные компании, заказчики и инвесторы, дали нашему рынку тот толчок, который позволил затем развить невероятную скорость. При этом одним из наиболее заметных игроков рынка с иностранным капиталом была компания Raven Russia. Среди заказчиков – такие компании как IKEA и FM Logistic».
Уже позднее, спустя 8-10 лет, на складском рынке появляется абсолютно новый тип инвесторов – ЗПИФ. В других странах также есть международный прообраз ЗПИФ – REIT, которому принадлежит огромный объем недвижимости, указывает Андрей Постников. И если в России крупнейшим в сегменте является фонд под управлением Сбербанка, то на международном – фонд Prologies Inc. с рыночной капитализацией более $110 млрд.

Помимо крупных фондов на рынке появляются не только управляющие компании, входящие в группы крупнейших банков, но и новые быстрорастущие игроки, например, УК «Парус». «В сегменте также можно выделить компанию PLT, созданную группой арабских фондов и российским суверенным фондом РФПИ, - добавляет г-н Постников. – PLT под руководством Михаила Тарасова в последние несколько лет стала компанией с наиболее быстро растущим портфелем самых современных складов класса «А». «Недавно я разбирал старый хлам в подвале дома и случайно наткнулся на пару МИПИМовских фотоальбомов, примерно из 2008-2014 годов, - вспоминает, в свою очередь, Виталий Можаровский, партнер, ALUMNI Partners. - Разумеется, не устоял, сел на ящик и с любопытством, долго рассматривал яркие страницы со счастливыми лицами звёзд российской недвижимости того времени: Полонский, Батурина, Шалва Чигиринский, Минцы и др. Там же были такие “тяжеловесные” логотипы как Fleming Family & Partners, AIG Global Real Estate, Coalco, Morgan Stanley и т.д. А уже скоро для России станут историей и десятки других известных имен и компаний. Да и о МИПИМе и ExpoREAL новые поколения участников рынка недвижимости будут узнавать лишь по рассказам его старожилов».
 
КРУПНЫЕ ФОРМЫ

PLT («Профессиональные логистические технологии») остается одним из крупных и заметных собственников, поддерживает Екатерина Ногай. С 2020 года, на фоне роста онлайн-продаж, крупным собственником объектов выступает и Wildberries. При этом часть компаний полностью покинули российский рынок в 2022 году и продали собственные активы российским игрокам. В частности, в начале 2023-го все свои активы в России продал Maersk, а еще до начала СВО с рынка ушла финская Itella Logistics, российскую собственность которой приобрела компания Tablogix.

Другие компании продали российский бизнес локальному менеджменту с сохранением штата сотрудников в России. Так поступили швейцарская Kuehne+Nagel (теперь действует под брендом NOY TECH), французская DPDgroup (DPD Russia), британская Raven Property Group (Raven Russia). Работать в стране в текущем статусе продолжает французский логистический оператор FM Logistic, однако часть объектов компании была продана инвесторам по модели sale-leaseback.

При сохранении сегодняшней геополитической ситуации структура рынка будет меняться незначительно, считают в IBC Real Estate. Очевидно, усилятся позиции ЗПИФов и участие институциональных инвесторов в структуре владения складскими объектами. В связи с завершением строительства пула крупных объектов Wildberries в Москве и регионах компания займет лидирующие позиции среди собственников складской недвижимости.
 
ВЕЛЯТ ДЕЛИТЬСЯ

Кроме того, в IBC Real Estate говорят о переделе структуры владения на складском рынке. Резистентность к внешним колебаниям – важнейший приоритет для инвесторов. Первые месяцы 2023 года в очередной раз это подтвердили: доля вакантных площадей снизилась до 2,3% (562 тыс. кв. м против 668 тыс. кв. м на конец декабря 2022). Ставка аренды показала умеренный рост (+1%) и имеет все предпосылки к дальнейшему увеличению до показателя 6000-6200 руб./кв.м/год. Практически все спекулятивные объекты, введенные в эксплуатацию с начала года, вышли на рынок уже заполненными.

С начала года рынок уже наблюдал ряд крупных инвестиционных сделок в сегменте: объем инвестиций составил 16 млрд рублей по итогам января-мая 2023 года (+38% к аналогичному показателю прошлого года). Появление новых BTS объектов – устойчивый тренд (прогноз), который создаст и поддержит интерес инвесторов к новым приобретениям, полагают в компании. «Складской сегмент по-прежнему является привлекательным и более устойчивым к внешним колебаниям, что обеспечит стабильный интерес всех игроков этого рынка в долгосрочной перспективе», - убежден Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

Спрос на склады в Московском регионе в первом полугодии 2023 года достиг исторического рекорда, поддерживают в Nikoliers. В компании делятся своими данными: за шесть месяцев объем заключенных сделок аренды и продажи достиг рекордного полугодового значения, составив 1 389 тыс. кв. м. Выходящее на рынок предложение не успевает за активно растущим спросом: дефицит вакантных площадей усиливается, а ставки аренды – растут. В структуре спроса преобладают сделки аренды в уже построенных складских комплексах (66%). Также отмечается активность заключения сделок BTS-аренды (19%), соглашаются аналитики компании с другими собеседниками CRE. Параллельно с рынка постепенно «вымывается» предложение в субаренду: объем сделок по «скрытой вакансии» составляет 67 тыс. кв. м (5%).

Ключевым драйвером рынка остается сегмент онлайн-торговли (на его долю приходится 39% от общего объема сделок аренды и продажи), который после более сдержанной экспансии прошлого года снова показывает высокую активность. По 19% от объема спроса приходится на компании из сферы логистики и дистрибуции. Тройку лидеров замыкают производственные организации с долей в 17%.

В компании также говорят о недостатке свободного предложения на всех направлениях Московского региона; наибольшая нехватка – на  юго-западном и юго-восточном направлениях (0,1% и 0,2% соответственно). В складских объектах внутри Москвы уровень вакантности также равен 0,2%.
 
Топ-10 самых крупных собственников складской
 недвижимости России*

 

 
* объем качественных складских площадей класса А и В, без учета строящихся объектов, а также объектов, используемых под собственные нужды владельцев
Источник: IBC Real Estate 
 
 
Ключевые сделки, закрытые в Московском регионе в I полугодии 2023 г.