В торговой недвижимости, например, исторически почти все крупные объекты в регионах построены/принадлежат условным москвичам, и для некоторых сегментов ситуация с активностью неместных интересантов определённо не нова, указывает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры». В частности, за пределы Москвы и Петербурга не первый год пытаются идти застройщики «бумящих» в обеих столицах апарт-отелей и коворкингов. «Да, громких выходов на региональные рынки по-прежнему немного, но главная причина, препятствующая инвестициям – высокая стоимость капитала: сейчас деньги действительно дороги, что затрудняет финансирование новых проектов, – считает Константин Анисимов, директор по маркетингу Fashion House Group. – Высокие процентные ставки и ограниченный доступ к кредитам усложняют реализацию крупных девелоперских проектов, особенно в регионах, где окупаемость может быть дольше, чем в Москве. На втором месте – реально высокие административные барьеры: для «чужаков» сохраняются определенные трудности при входе, есть сложности с получением разрешений и согласований».
С одной стороны, трендом последних лет на строительном рынке являются сокращение градостроительных процедур и общее повышение прозрачности взаимоотношений между публичными субъектами и застройщиками, делится Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm. С другой – очевидным остаётся тот факт, что вход иногородних застройщиков в крупнейшие города России (всё начинается, в первую очередь, с Москвы и Санкт-Петербурга) без негласного разрешения, полученного на самом высоком уровне руководства города, невозможен. «Да, в регионах к девелоперам-«москвичам» могут относиться не слишком хорошо, – поддерживает Юлия Шмидт, генеральный директор сети отелей Vertical. – Это связано зачастую с тем, что местные игроки считают: мы сами обладаем ничуть не меньшей экспертизой, чем москвичи и петербуржцы. Впрочем, по нашему опыту, они крайне заинтересованы в новых технологиях и современных продуктах, если, снова же, видят в них выгоду. И в случае с региональным бизнесом, особенно крупным и с вероятностью множества рисков, лучше, конечно, выходить в новый регион с местным партнером. Так делаем и мы, реализуя проекты девелопмента гостиниц в регионах».
Источник: CRE
Из варягов в греки
Вопрос административных барьеров для московских девелоперов в регионах, безусловно, актуален, но это – далеко не единственная сложность, констатирует Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). «Ситуация варьируется в зависимости от региона и проекта, но, помимо бюрократии, местных норм и коррупции, влияют, конечно, и экономические факторы, – продолжает г-жа Бардина. – В условиях падения доходов населения, особенно среднего класса, проекты коммерческой недвижимости или жилья бизнес-класса и выше в регионах становятся всё менее привлекательными для московских девелоперов. Спрос снижается, что влияет на окупаемость. Учитывая, что Москва аккумулирует 65% всех инвестиций в недвижимость страны, игроки, скорее, предпочтут проекты с гарантированным спросом в столице, чем рискованные проекты в регионах с неочевидными перспективами. Дополнительными сдерживающими факторами являются высокая стоимость финансирования и логистические сложности. Кроме того, коммерческая недвижимость на глазах трансформируется, в частности, под влиянием онлайн-торговли: трудно прогнозировать судьбу даже уже построенных в регионе торговых центров, которым, очевидно, нужна концептуальная перезагрузка, не говоря уже о новых».
Владимир Лящук, заместитель директора отдела исследований рынка CORE.XP, соглашается: более высокие риски сдерживают от активного расширения на региональных рынках даже опытных игроков. «В Москве наблюдается рост населения – с одной стороны, и дефицит качественных коммерческих площадей – с другой, поэтому девелоперы сфокусированы на этом ключевом рынке, – продолжает он. – Помимо дорогих кредитных ресурсов, для региональных проектов их ещё и сложнее получить по причине всё тех же более высоких рисков».
Источник: CRE
Прямая речь
С одной стороны, трендом последних лет на строительном рынке являются сокращение градостроительных процедур и общее повышение прозрачности взаимоотношений между публичными субъектами и застройщиками, делится Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm. С другой – очевидным остаётся тот факт, что вход иногородних застройщиков в крупнейшие города России (всё начинается, в первую очередь, с Москвы и Санкт-Петербурга) без негласного разрешения, полученного на самом высоком уровне руководства города, невозможен. «Да, в регионах к девелоперам-«москвичам» могут относиться не слишком хорошо, – поддерживает Юлия Шмидт, генеральный директор сети отелей Vertical. – Это связано зачастую с тем, что местные игроки считают: мы сами обладаем ничуть не меньшей экспертизой, чем москвичи и петербуржцы. Впрочем, по нашему опыту, они крайне заинтересованы в новых технологиях и современных продуктах, если, снова же, видят в них выгоду. И в случае с региональным бизнесом, особенно крупным и с вероятностью множества рисков, лучше, конечно, выходить в новый регион с местным партнером. Так делаем и мы, реализуя проекты девелопмента гостиниц в регионах».
Источник: CRE
Из варягов в греки
Вопрос административных барьеров для московских девелоперов в регионах, безусловно, актуален, но это – далеко не единственная сложность, констатирует Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). «Ситуация варьируется в зависимости от региона и проекта, но, помимо бюрократии, местных норм и коррупции, влияют, конечно, и экономические факторы, – продолжает г-жа Бардина. – В условиях падения доходов населения, особенно среднего класса, проекты коммерческой недвижимости или жилья бизнес-класса и выше в регионах становятся всё менее привлекательными для московских девелоперов. Спрос снижается, что влияет на окупаемость. Учитывая, что Москва аккумулирует 65% всех инвестиций в недвижимость страны, игроки, скорее, предпочтут проекты с гарантированным спросом в столице, чем рискованные проекты в регионах с неочевидными перспективами. Дополнительными сдерживающими факторами являются высокая стоимость финансирования и логистические сложности. Кроме того, коммерческая недвижимость на глазах трансформируется, в частности, под влиянием онлайн-торговли: трудно прогнозировать судьбу даже уже построенных в регионе торговых центров, которым, очевидно, нужна концептуальная перезагрузка, не говоря уже о новых».
Владимир Лящук, заместитель директора отдела исследований рынка CORE.XP, соглашается: более высокие риски сдерживают от активного расширения на региональных рынках даже опытных игроков. «В Москве наблюдается рост населения – с одной стороны, и дефицит качественных коммерческих площадей – с другой, поэтому девелоперы сфокусированы на этом ключевом рынке, – продолжает он. – Помимо дорогих кредитных ресурсов, для региональных проектов их ещё и сложнее получить по причине всё тех же более высоких рисков».
Источник: CRE Прямая речь
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия:
- Основным препятствием для выхода столичного девелопмента в регионы служат не административные барьеры, а ограниченность спроса. Ведущие бизнесы аккумулируются в крупных городах-миллионниках, и ориентируются на доступ к трудовым ресурсам и платежеспособный спрос. Инвестиционно-привлекательными регионами для девелоперов остаются те, где региональные, либо федеральные власти работают, в частности, над увеличением туристического потока, и показатель растёт. По итогам 2023 года, такими являются Алтай, Краснодарский край, Татарстан, Калининградская и Нижегородская области, Северный Кавказ и Заполярье.
Сами мы местные
«Неместные» девелоперы исторически сталкивались с тем, что приоритет при продаже наиболее интересных земельных участков, либо других активов, отдается локальным игрокам, вспоминает Евгений Саурин, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. Но такие ситуации сегодня – скорее исключение, нежели тенденция, добавляет эксперт.
Региональные девелоперы априори выигрывают и за счёт знания местной специфики, более гибкой ценовой политики, неограниченных возможностей работать с местными подрядчиками, перечисляет Жанна Махова, директор по продукту MR Group. «В то время как «москвичи» строят масштабные проекты с использованием передовых технологий и ориентацией на современные тренды, «регионалы» создают более доступную и адаптивную к местным реалиям недвижимость», – поясняет г-жа Махова.
Источник: CRE
Прямая речь
Борис Мезенцев, операционный директор, MD Facility Management:
- Безусловно, в разных регионах есть и объективные законодательные ограничения, и субъективные административные барьеры. Это влияет на возможность реализации проектов в том или ином регионе. Но – ведь с такими же ограничениями столкнется и региональный девелопер, если захочет прийти в Москву.
Ключевое отличие же между столичными и региональными девелоперами, на мой взгляд, в том, что у столичных сложились стабильная практика привлечения к выполнению работ профессионалов, серьезное отношение к их рекомендациям и принятие более просчитанных решений.
В свою очередь, в регионах еще встречается подход, когда «мы сами знаем что и как делать» и «так будет лучше, потому что мне так нравится». В том числе и из-за этого появляются проекты, «устаревающие на стадии котлована». И именно с учетом того, что «москвичи» привлекают большой пул профессионалов, практически любой построенный ими объект будет более актуален.
Другое дело, что в итоге строительство с учетом всех рекомендаций, по самым высоким стандартам может быть и не востребованным в регионе.
Источник: CRE Разрыв между компетенциями «столичных» и «провинциальных» девелоперов, безусловно, существует, хотя и постепенно сокращается, подчёркивает Жанна Махова. «Он проявляется в использовании устаревших архитектурных решений и планировок, меньшем внимании к энергоэффективности и благоустройству, отставании в применении цифровых технологий, – перечисляет эксперт. – Это связано с ограниченным доступом к современным технологиям, недостатком опыта в реализации комплексных проектов, а также ориентацией на менее требовательного регионального покупателя. В жилищных проектах эта разница видна наиболее ярко. Если сравнивать объекты бизнес или даже премиум-класса в регионах с московскими, то на столичном рынке их класс был бы на ступень ниже (соответственно, «комфорт» или «бизнес»)». «Девелоперы из Москвы и Санкт-Петербурга, как правило, имеют более богатый опыт и ресурсы для реализации сложных и масштабных проектов, склонны активнее внедрять современные строительные технологии, системы энергоэффективности, автоматизацию и «умные» решения в своих проектах, – соглашается Константин Анисимов».
«Регионалы» всё ещё уступают зачастую в качестве, маркетинговых идеях, технологичных решениях и инновационности выводимых на рынок объектов, поддерживает Денис Литвинов. «Крупнейшие столичные и федеральные застройщики могут более гибко реагировать на турбулентность рынка, – полагает г-н Литвинов. – Однако сможет ли даже Москва реализовать намеченные с учетом планов по КРТ проекты только силами московских застройщиков – вопрос. Если говорить об обратной ситуации, приходе в регионы «варягов» из Москвы или Санкт-Петербурга, то здесь нужно учитывать сразу несколько факторов. Во-первых, перед многими регионами, с учетом, в том числе, последних поручений президента по увеличению темпов жилищного строительства, уже ставятся задачи по скорейшей реализации имеющегося спящего градостроительного потенциала. То есть регионы должны выявлять участки, по сути уже готовые для начала строительства, и инициировать все необходимые для старта процедуры. В комитете Госдумы по строительству сейчас даже прорабатывают механизмы ответственности для регионов за не реализацию градостроительного потенциала. А есть ещё и проекты КРТ, которое также все масштабнее приходит в регионы. В итоге многие города могут просто не осилить возникающие перед ними новые задачи силами местных застройщиков».
Регионам, безусловно, может пригодиться опыт московских девелоперов с точки зрения реализации подобного потенциала, применения более современных строительных технологий, цифровых решений, маркетинговых инструментов, соглашается Денис Литвинов с коллегами. «Да и накопленный московскими властями опыт регулирования взаимоотношений в сфере девелопмента и редевелопмента, – добавляет он. Ну, и, в-третьих, многие московские девелоперы уже имеют положительный опыт «захода» в разные регионы, что позволило им сформировать некие общие принципы эффективного и быстрого взаимодействия (особенно на начальном этапе строительства) с местными властями. Эти факторы говорят в плюс московским застройщикам при их заходе в регионы, с учетом возможной нехватки у региональных застройщиков собственных сил и опыта для оперативной реализации строительных проектов. Однако с точки зрения экономики строительства их минусом могут стать более высокие затраты на ФОТ, что может достаточно существенно увеличить себестоимость строительства».
Источник: CREПрямая речь
Александр Стариков, партнёр архитектурного бюро Syntaxis:
- В целом наблюдается тенденция по выравниванию строительных технологий, культуры проектирования и работы со средой.
Строительство уникальных зданий в Москве даёт гигантский импульс для развития всей индустрии. Сегодня мегаполис является настоящей витриной технологий, эстетики, ведения бизнеса и урбанистики, занимая по ряду аспектов лидирующие позиции не только в контексте России, но и мира. Так, высотные здания, которых в столице очень много и которые смогли здесь появиться ввиду перечисленных факторов, являются квинтэссенцией строительного опыта. Решения, которые применяются там, служат драйверами развития отрасли. Со временем именно опыт высотного строительства станет одним из самых актуальных козырей при реализации стратегии по громкому выходу москвичей в регионы.
Повторюсь: безусловно, разница в продукте есть, но "пропасти", как таковой, уже, разумеется, нет. Рынок очень активный и конкурентный, а региональные девелоперы крайне быстро подхватывают тренды, которые появляются в столице, аккуратно перенося их на свою территорию.
Часто региональные девелоперы обращаются к ведущим архитектурным бюро для того чтобы создать качественный продукт у себя дома. И есть даже ряд наиболее успешных региональных игроков, заходящих в столицу и конкурирующих со столичными девелоперами.
Кроме того, сейчас в стране активно развивается рекреационное направление: отели, базы отдыха и т.п. За пределами жилого строительства, пожалуй, именно гостиничный сектор наиболее перспективный и динамично развивающийся в контексте выхода бизнеса в другие регионы. Бум внутреннего туризма, эффект низкой базы, высокий инвестиционный потенциал, благожелательная политика властей сошлись в одной точке – все это играет на руку данному сегменту рынка.
Источник: CRE
Казань брал
Традиционно наиболее сложными для федеральных застройщиков считаются регионы с наименьшей же инвестиционной привлекательностью, констатирует Светлана Бардина. «Агентство RAEX ежегодно составляет рейтинг инвестиционной привлекательности регионов, и, согласно рейтингу 2023 года, в группу с минимальным потенциалом (3C) входят Тыва, Алтай, Еврейская автономная область, Забайкальский край, Карачаево-Черкесская Республика и Калмыкия, – перечисляет эксперт. – Низкие позиции в рейтинге связаны с такими факторами, как высокий уровень безработицы, низкий уровень доходов населения, неразвитость инфраструктуры, высокий уровень преступности, административные барьеры, непрозрачность законодательства. Все это отталкивает федеральных застройщиков, делая эти регионы наименее привлекательными для инвестиций в недвижимость». «У московских девелоперов в штате работают целые отделы по согласованию, – напоминает Марина Толстошеева, эксперт в области управления недвижимостью и развития бизнеса. – Они уже накопили солидный опыт по взаимодействию с различными государственными структурами. Тем не менее, сложности с выходом на новые рынки, в первую очередь, связаны с нежеланием муниципальных властей создания конкуренции локальным девелоперам. Конкуренция – это всегда снижение потенциальной маржи, необходимость пересмотра бизнес-процессов для снижения издержек. При этом все барьеры остаются в тени, а отказы и задержки зачастую возникают по формальным причинам, которые вполне вписываются в существующие нормы и правила. Кроме того, регионы действительно не могут обеспечить высокий уровень сбыта, к которому привыкли московские застройщики. Ну а про самые сложные локации можно судить по косвенным признакам: например, когда крупный застройщик внезапно отказывается от планов по застройке большого участка. Такой прецедент случился в Казани, когда ГК «Самолет» вышло из проекта по застройке 113 га у трассы М7».
Исторически наибольшие административные барьеры наблюдаются в «национальных» регионах с сильным местным лобби, которое всячески препятствует любым «чужакам», и выйти в такие регионы получается лишь с привлечением влиятельного местного партнера, добавляет Дмитрий Некрестьянов. «Но и Санкт-Петербург, например, предъявляет высокие требования к девелоперам, – указывает Константин Анисимов. – Сложные и длительные процедуры согласования проектов, необходимость взаимодействия с большим количеством органов власти и конкуренция с крупными местными игроками делают рынок сложным для иногородних девелоперов. В регионах Дальнего Востока интересанты сталкиваются со сложными логистическими условиями, высокой стоимостью доставки строительных материалов, недостаточно развитой инфраструктурой, ограниченным доступом к квалифицированной рабочей силе. В северных регионах России девелоперы – с экстремальными климатическими условиями, что усложняет строительные работы и увеличивает затраты. Также могут возникнуть трудности с логистикой и доставкой материалов. Административные барьеры и необходимость получения специальных разрешений для строительства в таких условиях делают реализацию проектов особенно сложной».
Источник: CRE
Прямая речь
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development:
- Непреодолимые административные барьеры для выхода на региональный рынок – стереотип. На самом деле, региональные власти заинтересованы в приходе московских инвесторов, которые вкладывают в рынок субъекта РФ не только деньги, но и ценный опыт, компетенции, технологии.
Основная же причина, по которой региональная экспансия компаний из Москвы ведется не очень активно, заключается в ёмкости и устойчивости рынка мегаполиса, сдерживающих от вложений «на стороне».
Тем не менее, периодически удается найти очень перспективные площадки. Так, наша компания в Краснодаре построила крупнейший в Южном федеральном округе торгово-развлекательный комплекс. Проект отличается не только размерами общей и арендопригодной площадей, но и выдающейся архитектурой.
Самая благоприятная же обстановка для девелоперской экспансии сложилась в регионах с высоким инвестиционным потенциалом и уровнем доходов населения: в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Краснодарском крае, Татарстане, Владивостоке.
Трудности есть с выходом на рынки регионов-доноров со слабым экономическим потенциалом и бюрократизированным административным аппаратом, в частности, республики Кавказа и большинство дальневосточных областей.
Повторюсь, что столичные девелоперы, как правило, действительно строят более инновационные, высокотехнологичные, энергоэффективные проекты с выразительной архитектурой, качественным благоустройством и развитой инфраструктурой. Но стоит учитывать, что и у клиентов в регионах другие материальные возможности и, соответственно, потребности. Нередко игроки в субъектах РФ строят «непрогрессивно» не потому, что не умеют лучше, но из-за рисков при реализации, ведь за качество приходится платить. Вместе с тем, выходя, соответственно, на московский рынок, лидеры регионального девелопмента часто быстро и эффективно адаптируются к столичным реалиям, и предлагают по-настоящему качественный продукт.
Источник: CRE
Вы чертовски привлекательны
В свою очередь, среди регионов, наиболее активно привлекающих инвестиции в коммерческую недвижимость, Светлана Бардина выделяет Ленинградскую область, Краснодарский край и Республика Татарстан. «Они демонстрируют стабильный экономический рост, диверсифицированную экономику и развитую инфраструктуру, – поясняет эксперт. – Татарстан, будучи одним из лидеров по развитию инноваций и промышленности, также привлекает значительные инвестиции в офисную и складскую недвижимость. Все три региона активно работают над созданием благоприятного инвестиционного климата, упрощением административных процедур и развитием инфраструктуры, что делает их привлекательными для московских девелоперов».
Жанна Махова также называет Ленинградскую область, Краснодарский край, Татарстан, Свердловскую и Новосибирскую области. «Там устойчивый рост населения и доходов, инвестиции в различные отрасли экономики, активно развивается инфраструктура, и есть потенциал для развития как жилой, так и коммерческой недвижимости, – указывает г-жа Махова. – Особенно в сегментах, связанных с туризмом, логистикой, инновационными технологиями».
В Казани, Краснодаре, Екатеринбурге, Сочи и Ростове-на-Дону иногородним девелоперам оказывается значительная поддержка, подчёркивает Константин Анисимов. «Правительство Татарстана, например, активно работает над улучшением инвестиционного климата, предлагая различные меры поддержки – налоговые льготы, упрощенные процедуры получения разрешений и консультативную поддержку, – уточняет он. – В свою очередь, региональные власти Краснодарского края, и особенно Краснодара, создают благоприятные условия для инвесторов, включая проведение инвестиционных форумов, где девелоперы могут познакомиться с возможностями региона, и наладить контакты с местными партнерами. Краснодар также известен усилиями в развитии туристической и торговой инфраструктуры. В свою очередь, Екатеринбург остаётся одним из ведущих экономических центров России, и региональные власти заинтересованы в дальнейшем развитии города через привлечение внешних инвестиций; здесь действуют программы поддержки предпринимателей, включая субсидии и гранты. Также город активно развивает общественную и транспортную инфраструктуру, что делает его привлекательным для девелоперов. Ну а Сочи, благодаря статусу курортного города и проведению Олимпийских игр 2014 года, продолжает привлекать внимание иногородних инвесторов. Региональные власти активно поддерживают проекты в сфере туризма и рекреации, предлагая различные стимулы для девелоперов. В свою очередь, Ростов-на-Дону выделяется одним из ключевых транспортных узлов юга России, что делает его привлекательным для игроков в сферах логистики и промышленности. Региональные власти здесь также предлагают различные формы поддержки для инвесторов, включая помощь в получении разрешений и сопровождение проектов».
Источник: CRE
Чем богаче регион, тем больше он заинтересован в приходе любых инвесторов, резюмирует Юлия Шмидт. «В регионах, например, наблюдается высокая заинтересованность в апарт-отелях кондо-формата, – делится г-жа Шмидт. – Этот тип недвижимости развился в Санкт-Петербурге около двенадцати лет назад, продемонстрировав высокую инвестиционную привлекательность. Сейчас в городе предложение таких номеров чуть ли не больше, чем традиционных гостиниц. Со временем апарт-отели пришли в Москву, где также постепенно завоевывают рынок. Однако для большинства регионов это новый формат, а местные игроки не понимают, как с ним работать. Наша экспертиза в этом смысле для них поистине бесценна, и вот в этом смысле «пропасть», вероятно, самая большая».
В свою очередь, наиболее привлекательным регионом для складской недвижимости остается Ленинградская область, а также федеральные центры, расположенные вдоль основных транспортных магистралей страны, считает г-жа Толстошеева. В частности, формат light industrial востребован по всему Поволжью и Уралу. Предложение по бизнес-центрам наиболее ограничено в Екатеринбурге, Казани, Воронеже и Нижнем Новгороде. Что касается торговой недвижимости, то её относительный недостаток можно отметить в Красноярске и Казани, однако важным фактором остаётся устаревание в регионах действующих торговых объектов.
Прямая речь
Резеда Садритдинова, коммерческий директор «Ритейл Парк 1»:
- На сегодняшний день наибольший интерес могут представлять проекты в городах и регионах, где в последнее время развивается тот или иной промышленный сектор, например ВПК. Развитие конкретного сектора дает развитие всему городу в целом: за счет развития дорог улучшается транспортная доступность из близлежащих районов, тем самым, объект в моногороде априори становится все более привлекательным.
Источник: CRE
Полоса без препятствий
«Административные барьеры, препятствовавшие входу в регион московских, либо иных новых девелоперов, остались в прошлом, –резюмирует Евгений Саурин. – В первую очередь, это связано с курсом федеральных властей на региональное развитие: в 2020 году была принята стратегия пространственного развития РФ на период до 2025 года и выпущено распоряжение Правительства РФ №3227-р «Об утверждении плана реализации стратегии пространственного развития Российской Федерации на период до 2025 года». В итоге количество административных барьеров значительно снизилось».
Для игроков рынка складской и индустриальной недвижимости никаких административных препятствий для выхода в регионы нет вообще, соглашается Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global. В девелопменте по-прежнему весьма заинтересованы динамично развивающиеся большие города с высоким уровнем платежеспособности населения: Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Уфа, Тюмень, Красноярск, Краснодар, Пермь, Хабаровск и Иркутск. «Дальний Восток – один из самых перспективных, – продолжает г-н Ахмедзянов. – Цепочки поставок изменились в сторону российско-китайской границы, занять свою нишу в этих регионах крайне важно, и спрос на качественные складские помещения очень высокий. Туда заходят все крупные онлайн-ритейлеры, им нужны качественные складские мощности. Основные проблемы и барьеры в дальневосточном регионе — рельеф и климат, на южно-сахалинское направление и вовсе требуется доставка строительных материалов контейнерами на судах, а это дорого и долго».
Ещё одним перспективным для игроков регионов эксперт называет Казань. По его оценкам, городу и региону нужно около 1 млн. складских площадей, но даже такие объемы не покроют спрос. «Здесь уже ожидается строительство около 200 тыс.кв. метров только в ближайшие два года, – продолжает Станислав Ахмедзянов. – Кроме того, я бы отметил и южное направление. Ростовская область в последние два года утратила позицию лидера рынка из-за геополитических событий, и в лидеры стала выбиваться Волгоградская область. Wildberries заявил о строительстве в регионе большого склада, федеральный ритейлер X5 выкупил региональную продуктовую сеть — «Покупочка» и объединил «Перекресток», «Пятерочку» и «Покупочку» в одном большом распределительном центре. При этом объект расположился прямо на въезде в город, то есть с минимальными затратами на логистику».
Источник: CREИщу тебя
Однако одной из основных проблем для игроков с любой «пропиской» остаётся нехватка компетентных кадров в регионах. «Их сложно и долго искать, и не везде это вообще возможно, – поясняет Станислав Ахмедзянов. – Склад, как я не раз подчеркивал, несправедливо годами довольствуется несколько пренебрежительным отношением рынка: мол, просто коробочка. Но современная складская недвижимость — сложное техническое сооружение, оснащенное сложной современной инженерией и техникой, системами автоматизации, роботизации или мультитемпературными зонами. Столичные девелоперы за счет высокого объема строительства и реализации проектов уже набили руку на высококлассных складских комплексах, фулфилмент-центрах. Склады такого уровня в первую очередь требовались Ozon, X5 Retail Group, Wildberries; эти компании не так давно начали активно заходить в регионы – до этого все их мощности развивались в столичной агломерации. Именно поэтому строительством складов для них занимались только столичные девелоперы, отсюда опыт и высокий уровень компетенций».
Однако ситуация изменилась, когда выходы в регионы федеральных игроков стали массовыми, а везти за собой столичного исполнителя – не всегда выгодно. «Контракты на строительство в итоге стали получать региональные игроки, – добавляет эксперт. – С качественной консалтинговой поддержкой это вполне им по силам. Ну и я бы точно не называл региональных девелоперов провинциальными, они давно и активно выходят за пределы регионального рынка, конкурируют со столичными инвесторами и застройщиками».
Источник: CREКвартирный запрос
Однако более-менее объективно можно анализировать массовые тренды лишь на основании жилой и мультиформатной недвижимости, подчёркивают собеседники CRE, называя остальные сегменты «точечными историями». «Увы, пока корректно говорить об экспансии бизнеса и потребительских предпочтениях в целом лишь на основе анализа данных типологий, – поддерживает Сергей Труханов, руководитель архитектурного бюро T+T Architects. – Резюмируя: выход в регионы девелоперов может оказаться куда более сложной и нелинейной задачей, чем кажется на первый взгляд. Строительная индустрия в Москве и за её пределами действительно имеет ряд отличий по ряду особенностей, условий развития и правил игры. Это не означает, что где-то бизнес тотально хуже или менее развит – он просто развивается и функционирует в принципиально иных условиях. Да, в регионах ниже порог входа на рынок с точки зрения поиска и покупки земли, конкуренции, процессов согласования, выбора концепции и визуального образа объектов. С другой стороны, покидая пределы Московской области, любой застройщик столкнётся с отличной картиной покупательной способности, себестоимости девелопмента, логистикой, моделями поведения потребителя и приоритетами спроса».
Прямая речь
Катерина Истомина, директор по развитию KASKAD Недвижимость:
- К нам, напротив, часто обращаются региональные застройщики, которые хотят обозначить присутствие в сегменте загородной недвижимости Московской области. Они, как правило, уверены, что процесс выхода на новый рынок проходит легко, непринуждённо, безбарьерно или даже «элементарно, по ранее отработанной в регионах схеме» (цитирую).
На практике все девелоперы совершают одни и те же, часто ошибочные, действия. Порядок такой: заказывается исследование рынка, проводятся личные экскурсии для составления «своей точки зрения», берётся в расчёт опыт предыдущих проектов. К сожалению, всего этого недостаточно, чтобы создать, например, высоколиквидный коттеджный посёлок.
У любого рынка, и особенно – загородной недвижимости Московской области есть своя специфика, и об эти нюансы нередко разбиваются «региональные амбиции». Так, целевая аудитория Москвы и Московской области крайне требовательна к продукту. Это клиенты, у которых есть «насмотренность» и большой опыт жизни за городом.
Более того, с точки зрения технологии продаж, коттеджные поселки 2020 года уже считаются морально устаревшими, а отдельно взятый штучный, посёлок продавать в МО сложно – лучше иметь в портфеле на старте продаж минимум три.
Источник: CREКроме того, в ряде регионов давно сформировались сильные локальные игроки, которые досконально изучили тонкости местного рынка, умеют быстро ориентироваться в ситуации и отлично владеют микроконтролем проектов, соглашается Сергей Труханов с другими собеседниками CRE. «Умение работать с малыми ресурсами и на малой земле – один из основных козырей локальных девелоперов новой волны, – подчёркивает г-н Труханов. – Разумеется, выход компаний в другие регионы возможен, и, более того, происходит на постоянной основе, но это совсем не плевое дело, а в будущем требования к уровню компетенций бизнеса в ходе экспансии будут только расти. Впрочем, нельзя отрицать тот факт, что в регионах всё ещё часто встречается и бессознательное копирование столичных подходов в исполнении локальных же бюджетов и компетенций. Результат такой политики может оказаться неоднозначным в контексте экономики проекта и его позиционирования. В Москве бизнес исторически и пристально следит друг за другом, успехами, согласованными городом решениями, реакцией администрации и публики, старается держаться близко к главному треку индустрии. Такой подход снижает риски, позволяет быстро работать, создавать гармоничный пейзаж, но несколько сужает рамки. При этом региональные игроки не всегда ведут себя консервативно, и в ряде случаев вполне положительно реагируют на различные инициативы. Они готовы к новым идеям, но, разумеется, в случае их аргументированного обоснования и соответствия рамкам вилки бюджета». «Регионалы» лучше строят локальные жилые комплексы среднего и эконом-класса, поскольку лучше же понимают потребности местного населения, и могут предложить доступное жильё, адаптированное к локальной специфике, – резюмирует Константин Анисимов. – Успешны они и в создании объектов малого и среднего бизнеса – небольших торговых центров, магазинов, ресторанов и офисных зданий».
С точки зрения архитектурного дела переход на новые рынки – вообще намного более лояльный и открытый процесс, считает Сергей Труханов: заказчикам столичных бюро нужны их компетенции, технологии и богатый опыт. «Именно поэтому сейчас мы видим в Екатеринбурге, Самаре, Тюмени, Владивостоке и других крупных городах современную архитектуру высокого уровня, а порой и по-настоящему уникальный продукт, – убеждён он. – Все чаще в этих городах появляются и сильные локальные архитектурные бюро. Более того, некоторые них вполне успешно осваиваются в Москве».
