CRE Summit 2014: Сочинские тезисы

Деловую программу открыло пленарное заседание, которое обозначило ключевые вопросы, которые сегодня решают все без исключения представители рынка коммерческой недвижимости. Как влияют на деятельность компаний кадастровые изменения, колебания курсов валют, общественно-политические события? Стоит ли менять стратегию развития компании, чтобы оставаться актуальным для клиента?

Эксперты сошлись во мнении, что пока сложно говорить о том, как повлияют кадастровые изменения на финансовые показатели проектов. Прецедентов, по которым можно было бы выводить определенную статистику, пока еще не создано, а значит, этот вопрос повис в воздухе. «Мы в полном объеме пока не понимаем размер ущерба, связанного с налоговыми изменениями. На самом деле речь идет о больших деньгах;я думаю, что мы можем в два раза увеличить налоговую базу. Как бы то ни было, мы живем в правовом поле, поэтому должны закон соблюдать, – поделился своим мнением Дмитрий Золин, управляющий директор сети БЦ «Сенатор». – Законопроект сам по себе, на мой взгляд, сильно не доработан, посыл правильный, но его реализация сомнительна в нынешней редакции. Думаю, мы увидим много конфликтов и судебных разбирательств». Впрочем, при всех недостатках кадастровых новшеств есть и ряд достоинств. Так, Арсений Васильев, генеральный директор УК ГК «УНИСТО Петросталь», отметил, что сегодня на рынке достаточно много объектов, которые используются неэффективно, «лежат» без дела. «Очевидно, если стоимость владения таких объектов будет повышаться, это будет для собственников серьезным стимулом, чтобы заставить свои объекты работать, повышать их эффективность», – отметил эксперт. Кроме того, есть определенные подвижки в части движения нововведений навстречу их реальным пользователям. Арсен Аюпов, партнер RE Group, рассказал о том, что в Москве Департамент городского имущества согласился рассматривать в качестве базы для начисления налога арендную площадь, а не общую, что можно считать достаточно существенной скидкой.

Второй блок дискуссии был посвящен валютным колебаниям, просевшему потребительскому поведению и другим аспектам, особенно актуальным для торгового сектора. Как призналась Татьяна Хорева, финансовый директор MirLand Management, часто арендаторы не в состоянии анализировать свои финансовые показатели, прогнозировать свое будущее. «Поэтому во все наши договоры аренды мы вписываем обязательство арендаторов предоставлять нам свои реальные обороты. Это мы делаем для того, чтобы иметь возможность вовремя отреагировать на проблемы клиентов, чтобы видеть проблемных арендаторов и корректировать маркетинговую политику, стабилизируя деятельность клиентов на объекте». Это, по словам эксперта, приобретает особенную актуальность в непростое экономическое время, когда важно отделить объективные экономические сложности от ошибок самих арендаторов, которые недостаточно грамотно управляют своим бизнесом. Эксперты обсудили специфику валютных и рублевых договоров аренды, возможности по конвертации одного договора в другой, особенности потребительских настроений и их влияние на рынок.

Секция, посвященная инвестициям в сектор коммерческой недвижимости, обозначила самую актуальную проблему: с рынка уходят деньги западных инвесторов, и в условиях ценовой неопределенности вложения в отрасль становятся скорее не сверхдоходными, а защитными.

Столкновения мнений экспертов были достаточно жарким. Алексей Ванчугов, генеральный директор компании «Эрмитаж Девелопмент», заявил: «Наши показатели по доходности сейчас сопоставимы с бразильскими. Но у Бразилии не растет долги, что важнее, у Бразилии нет Крыма! А ведь Бразилия не единственное перспективное направление, есть другие развивающиеся рынки – есть возрождающаяся на глазах Португалия...» На это Андрей Колокольников, вице-президент Morgan Stanley, парировал: «Зато в Бразилии сильно раздутый социальный сектор, финансируемый государством. Процентные ставки поддерживаются на уровне выше рыночного – это такая долгосрочная бомба, которая однажды обязательно взорвется. Тут важно понимать, что на большинстве развивающихся рынков наблюдается отрицательный счет текущих операций и положительный приход капитала. У нас ситуация ровно противоположная. Поэтому у России – в отличие от той же Индии, которая сильно пострадает, если инвесторы вдруг сочтут вложения в эту страну рискованными, – есть определенный запас прочности».

Кем заменить иностранцев? «Большой нетронутый пласт инвесторов – это промышленные предприятия, – заметил г-н Ванчугов. – Я могу назвать десяток компаний, с которыми мы работаем, например известная многим «Технониколь», производитель кровли для частных домов, открывает завод в Китае, будет поставлять свою продукцию на местный рынок. Проблема в том, что в России сейчас нет инфраструктуры для подобного рода инвестиций. Не умеем работать с инвесторами – не в плане фандрайзинга, а в плане управления их деньгами, создания для них благоприятных условий». Елена Черных, глава УК «Велес Траст», считает: «В нашей стране не сформировались пенсионные фонды, страховые компании, которым бы доверяли люди. Фактически московскому менеджеру, получившему бонус в 100 тысяч рублей, некуда с ними пойти». Алексей Ванчугов и тут не согласился: «Про менеджера – все же слишком елейная, нереалистичная картина. Скорее не менеджер, а депутат, не из Москвы, а из Челябинска, не 100 тысяч, а принципиально другая сумма, не бонус, а…не будем уточнять, что. Но эти депутаты часто вкладываются в тот же street retail. Можно не говорить ему, что бесплатная парковка на Ленинском теперь запрещена, – и он охотно купит».

Именно с темы запрета парковок в центре города начала свой рассказ на сессии, посвященной инфраструктурным реновациям, Елена Стрюкова, руководитель отделения «Волга» компании Cushman & Wakefield в России: «В моем любимом городе – это Казань, где я сейчас живу, – власти не так давно взялись решить проблему пробок, соединив вылетной трассой центр города и аэропорт, а также построив несколько многоуровневых подземных паркингов и запретив наземную парковку по всему центру. В результате пробки исчезли. А вместе с ними исчезла и прежняя инфраструктура центра города: рестораны и streetretailначали закрываться. Для нас как для консультантов это скорее хорошо – ритейлеры пошли в торговые центры. Но этот пример показывает, что всякие инфраструктурные изменения имеют и обратную сторону».

Участвовавший и в этой панели Дмитрий Золин рассказал: «Те заводы, которые мы в свое время приобретали, изначально предполагалось превратить в бизнес-центры. Таких объектов у нас довольно много, точно больше трети. Раньше это было несколько проще, сейчас существует множество ограничений, касающихся работы на промышленной территории. И выступая сейчас как девелоперы, инвесторы, мы с осторожностью подходим к вложениям в такие площадки. За последние полтора года лично я не видел ни одной промзоны, в которую имело бы смысл сейчас вкладываться – и в первую очередь это связано с огромным количеством согласовательной и разрешительной документации, которую необходимо обеспечить. Поэтому пока для нас лучше низкая доходность, но готовый к работе объект».

Активная дискуссия развернулась в вопросах экономики проектов апартаментов: зачем их строить, если создание одного апартамента стоит столько же, сколько постройка двух номеров в отеле? Что выгоднее строить, офисы или апарт-отель?

Роман Соркин, президент Homeland Group, справедливо заметил, что формат апартаментов возникает там, где разрешенное строительство не позволяет построить жилье или другой более выгодный формат. Несмотря на то, что затраты на подобные проекты выше, чем на возведение бизнес-центра, тем не менее апартаменты зачастую являются единственной возможностью диверсификации объекта для девелопера, например, при возросшей конкуренции офисных в площадей, что мы наблюдаем в «Москве-Сити», или запрет на парковки и невозможность их создания в БЦ, что, конечно, сказывается на офисной недвижимости.

При этом эксперты сошлись на том, что правильные апартаменты должны быть поддержаны инфраструктурой для комфортного проживания людей, вспомнив проекты, которые возводятся без социальной инфраструктуры – нагрузки, которая в скором времени должна лечь на плечи девелоперов.

Где брать деньги для реализации проектов? Этот вопрос эксперты обсудили на тематической сессии по инвестированию и финансированию недвижимости. По словам Веры Сецкой, президента, партнера GVA Sawyer, в настоящий момент на рынке есть ряд интересных инструментов, о которых мало знают инвесторы. «Например, Европейский банк реконструкции и развития практически насильственно предлагает деньги региональным проектам, но нужно выдержать определенные условия по проектам. Да, этот путь непростой, но его можно осилить. Примечательно, что ЕБРР предлагает как кредитный, так и долевой капитал, более того, кредитует предстроительную фазу», – рассказала г-жа Сецкая.

С каким капиталом будет работать рынок в ближайшее время? По словам специалистов, сегодня стоит ориентироваться на локального инвестора, так как в настоящий момент нам сложно привлекать международный капитал. «Мы не должны забывать, как мы выглядим извне, как выглядит наша покупательская способность, как выглядит в целом наша экономика. Да, валютный курс сейчас вроде бы стабилизировался, но нельзя забывать, что Центробанку за последний год стабилизация курса стоила $70 млрд. Нужно ли нам ценой таких усилий удерживать этот курс с точки зрения макроэкономики» – задал в зал свой вопрос Алексей Филимонов, генеральный директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Склады строятся, сегмент развивается, хотя в основном в городах-миллионниках – вот основной вывод из дискуссии в секции индустриальной недвижимости. Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», поделился последними трендами в строительстве «под ключ»: «Одной из последних просьб наших клиентов стало зафиксировать стройку в рублях, т. е. продажу объектов build-to-suit. У девелопера нет проблемы зафиксировать в рублях именно ставку,потому что строительные материалы рублевые в основной своей массе. И оплата труда тоже в рублях, поэтому это осуществимо для продажи. Аренду же в рублях мы пока не готовы предоставлять, но если и рассматривать подобный вариант, то с рублевой индексацией». Непонятную региональным девелоперам привязанность федеральных девелоперов к долларовым ставкам эксперты объяснили закредитованностью крупных объектов. Проценты по долларовым кредитам намного ниже, нежели в рублевом, и если переходить на рублевые, это отзовется в первую очередь на потребителе, и ставка будет, не как сейчас – $135/кв. м, а $180/кв. м.

Помимо этого, активно обсуждалась тема различий склада и индустриального парка. Айрат Гиззатуллин, генеральный директор компании «Тасма», представил картину идеального индустриального парка и дал жесткие характеристики подобного объекта: «Индустриальный парк – это в первую очередь сервис, предоставляемый клиенту. Главным отличием от склада является направленность на промышленное предприятие, это не логистика». По мнению эксперта, уже пора провести границу, разделяющую эти два понятия.

Какие возможные привилегии могут появиться у индустриальных парков в случае законодательного определения этих объектов, рассказал Арсен Аюпов: «К этому понятию привязано не только более правильное понимание, что из себя представляет индустриальный парк, но к этому привязана возможность получения субсидий, возможность получения налоговых льгот, финансирования и т. д. Если на федеральном уровне не будет принято понимание об индустриальных парках, у нас просто не будет работать схема этих индустриальных парков».

Как оптимизировать расходы на управление недвижимостью без ущерба для качества? Этому ключевому вопросу рынка property facility management была посвящена отдельная сессия. Оптимизация эксплуатационных расходов – это командная игра, в этой игре должны участвовать и заказчик, и собственник, сошлись во мнении эксперты. Если заказчик ужимает подрядчика по цене, ничего хорошего не выйдет. Но точечная оптимизация в различных областях и при согласовании с заказчиком может привести к отличному результату. «Экономить можно на разных вещах, например на замене расходников; на замене салфеток, туалетной бумаги, диспенсеров можно сэкономить до 30% от услуг клининга. В тучные времена мы выбирали все самое лучшее,но можно найти что-то подобное по характеристикам дешевле. Недавно мы предложили собственнику аналоги салфеткам и туалетной бумаге – качество такое же, но без рисунка, поменяли диспенсеры на более экономичные – расходы сократились, – рассказал Андрей Кротков, генеральный директор Zeppelin. – Ее один хороший способ оптимизации – проведение тендера. По словам спикеров, заказчик через тендер понимает цену на услуги FM, потом объявляет цену действующему подрядчику, либо меняет управляющую компанию, разработав ключевые параметры эффективности вопросов эксплуатации. На тендере можно сэкономить до 30%.

Самой популярной среди участников форума стала сессия по торговой недвижимости, где активно обсуждалось взаимодействие девелоперов и арендаторов-ритейлеров в условиях нынешнего кризиса посещаемости. Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер», был категоричен: «Сейчас многие сравнивают нынешнюю ситуацию с 2008 годом. Но если тогда мы наблюдали кризис, одномоментное падение и ожидание отскока, то сейчас видим медленное сползание в нижние ценовые сегменты, снижение реальных доходов населения без какой-либо надежды на то, что ситуация выровняется в обозримом будущем. На это накладывается тяжелая политическая ситуация, санкции – и это тоже невозможно развернуть в один день. Потребители устали от шопинга, они охотнее оставят деньги в развлекательной зоне или на фуд-корте, но не купят лишнюю вещь. Алексей Чиналиев, первый вице-президент компании «ТПС Недвижимость», выглядел не столь пессимистичным: «Мы видим два сценария: первый – если на рынок будут возвращаться западные компании. Это довольно быстрое восстановление, ведь главная проблема – отсутствие денег на рынке. Если деньги начнут возвращаться, мы увидим примерно 2009 год, кратковременные скидки для ритейлеров. Второй сценарий негативный – если Россия будет отрезана от мировой экономики. И в том, и в другом случае топовые проекты будут в выигрыше, а вот тем проектам, что выходили на рынок без достаточной маркетинговой проработки, придется очень тяжело.

Но нынешний спад неоднородный. Где-то, например в сочинском «Море Молле», мы видим рост даже в постолимпийский период. И тут важно, что у нас с ритейлерами общая цель – нам нужен рост их оборота».

Людмила Рева, директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, подсказала один из рецептов: «На любом объекте должен присутствовать эффект синергии. Важна роль мелких операторов: фермерские лавки, винотеки, сезонные pop-ярмарки – сами по себе они могут быть не слишком рентабельны, но привлекают посетителей, в том числе и в другие магазины ТЦ. В последнее время очень много запросов от ритейлеров на пункты выдачи товаров, заказанных в онлайне: открывают и отдельные пункты (мелкие оптовики), и в дополнение к офлайн-магазинам. Эти мелочи очень эффективно влияют на трафик».