Московская область: работаем там, где живем

Децентрализация становится одним из главных трендов для рынка офисной недвижимости в последнее время. Одновременно с этим развивается и рынок офисной недвижимости в Московской области. Этому во многом способствует правительство области, стараясь реализовать принцип «где живем, там и работаем», создавая точки приложения труда для населения, которое ежедневно мигрирует в столицу на работу. Как отмечает Николай Милькис, генеральный директор ОАО «Корпорация развития Московской области», из 4,5 млн населения Московской области, 1, 5 млн ежедневно отравляются на работу в Москву. И власти области готовы изменить эту ситуацию, в том числе за счет строительства современных офисных помещений на территории Подмосковья.

Если обратиться к цифрам, то данный момент ситуация на рынке офисной недвижимости в Подмосковье такова: «Построены офисные помещения, общей площадью около 1 млн кв.м., в основном это бизнес-парки, из которых класс А составляет около 15% - отмечает Дмитрий Клапша, заместитель директора отдела офисных помещений CBRE – до конца года будет введено в эксплуатацию еще 0,5 млн кв. м. Уровень вакансии в бизнес-парках на территории Подмосковья составляет 20%». Как подчеркивает Дмитрий Клапша, возросший интерес к БЦ в Подмосковье со стороны компаний из IT и сектора телекома вызван желанием сэкономить на арендной ставке. Большое значение при выборе офисного центра играют два фактора – качество помещения и развитая инфраструктура.

Залог успеха заМКАДных БЦ – транспортная доступность – добавляет Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании JLL. С ним соглашается и Павел Яншевский, партнер, член совета директоров S.A.Ricci, отмечая, что сегодня наиболее популярно направление по Киевскому шоссе. 

Николай Милькис считает, что для уменьшения потока людей, которые ежедневно ездят в Москву на работу из Подмосковья, необходимо создать более 1 млн кв. м. офисной недвижимости в Московской области. На сегодняшний день власти области определили 4 направления для развития, это Одинцово, Красногорск, Котельники и Железнодорожный. По мнению Милькиса, в ближайшие несколько лет будут востребованы офисы, находящиеся на расстоянии 50-60 км от МКАД. Как отмечает Николай Милькис, власти области  хотят совместно с девелоперами и инвесторами выработать единую политику по комплексному развитию территорий, расположенных до и после ЦКАД.

Александр Ададуров, директор дирекции по инвестициям, ОДАС Сколково, вносит важное уточнение: необходимо строить комплексно. Например, в проекте Сколково одну треть составляют офисы, еще одну треть – жилье, остальное – инфраструктура: детские сады, школы, парковки, кафе и магазины. Что же касается транспортной доступности, то немало важным фактором здесь является перспектива, считает Александр Ададуров. Четкое  понимание, когда в данной локации появится станция метро или новая развязка, также влияет на положительное решение арендатора разместить офис в данном БЦ, отмечает эксперт.

Жузеп Миас, архитектор MiAS Arquitectes, рассказал о стратегии развития рынка офисных помещений в испанской Барселоне. Одним из важнейших принципов этой стратегии стало создание развитой инфраструктуры и комфортных условий для людей. Барселона готова предложить компаниям, чьи офисы разместятся в городе, не только качественные помещения и развитую инфраструктуру, но и культурный досуг, образовательные возможности. Такая стратегия оказалась эффективной и сейчас половина из тех компаний, чьи офисы расположены в Барселоне – это иностранные компании, в том числе и такие гиганты, как Microsoft, Google и Apple. Кроме того, была разработана специальная классификация офисов, которая позволила создать помещения не только для огромных корпораций, но и для небольших start up'ов. При этом 40% всех офисов было выделено для начинающих компаний. Как отмечает Александр Ададуров, микс из гигантов бизнеса и начинающих компаний – это очень эффективная модель, которую так же воплощает в себе Сколково. По мнению Александра Ададурова, необходимо строить центры общего пользования (например, лаборатории), которые в свою очередь будут обрастать офисами, востребованными среди арендаторов.

Павел Яншевский приводит в пример концепцию проекта Big Paris, в которой каждое территориальное направление становится локацией для определенного сегмента бизнеса (фармацевтики, машиностроения и т.д.).

Говоря о поддержке со стороны власти, Михаил Якубов отметил, что девелоперам не хватает гарантий со стороны власти, в том числе в вопросах, касающихся транспортной инфраструктуры.
Еще один тренд, который отметили все спикеры – создание офисов под ключ. Для арендаторов это становится все более важным фактором при выборе офиса.

В целом спикеры отметили, что количество заМКАДных сделок растет и у области есть  хорошие перспективы для развития рынка офисной недвижимости, однако, насколько быстро эти перспективы воплотятся в жизнь будет напрямую зависеть от макроэкономической и политической ситуаций.