Конференция Magnetic Development

29 октября состоялась конференция Magnetic Development, организатором которой выступила IM Events.
В первой части конференции Серж Хавессян, генеральный директор SkallianS SAS, бывший генеральный директор MAB Development (Франция) рассказал об эволюции торговой недвижимости и ритейла во Франции: «В старой Европе ритейл развивался на основе градостроительства. Поначалу ритейл размещался в самом центре городов, где также проводилось много мероприятий, и постепенно появилась необходимость в торговых центрах. До 1960-х гг. розничная торговля развивалась внутри городов. Между 1960ми и 1970ми гг. мы увидели новую розничную торговлю, новые рынки. Мы решили, что не будем следовать за градостроительным планом, а найдем место вдоль дороги, и построим гипермаркет с парковой. Это было новой концепцией, там можно было найти все, что вам нужно по более адекватным ценам. Гипермаркеты стали точками притяжения для людей и стали активно развиваться. В 1980-90 гг. гипермаркеты стали основным форматом,  а традиционный формат стал менее востребован. Сегодня 35% в России – это гипермаркеты и супермаркеты, 50% - независимый ритейл и 15% - традиционный формат.

Далее все развивалось, приходило все больше людей, и назрела необходимость создать галерею, театр ритейла, фактически независимые города. Эти галереи обрастали все новыми и новыми магазинами. Этот процесс никак не регулировался, и все развивалось очень хаотично. 70% всего товарооборота совершалось в гипермаркетах. Но если мы посмотрим на исторические центры, то они пришли в запустение. Ритейл в центре города ослабил позиции, и от этого пострадала экономика города. В 1990е гг. политическое руководство городов осознало, что пора заняться возрождением центров городов. Тогда появились специалисты, которые занимаются развитием стрит-ритейла в центре городов. Основные улицы на въезде в город нужно было видоизменять, и облагораживать. На мой взгляд нужно все больше инвестировать в развитие центра и город тоже сможет выиграть от этого, получая налоги. Девелоперы и ритейлеры должны содействовать решению экономических проблем города, в свою очередь город  должен содействовать стратегии развития ТЦ». Серж Хавессян заметил, что во Франции тоже существует определенная бюрократия, связанная с получением разрешительных документов, но сейчас администрации городов пытаются упростить процедуру принятия решений по проектам. «Невозможно ничего сделать без государственно-частного партнерства», - подчеркнул Серж Хавессян. – Кроме того, мы стали рассматривать те районы, где никогда не развивался ритейл: казармы, промышленные территории, заброшенные железнодорожные участки, олимпийские деревни. Такие проекты становятся точками притяжения, куда вы направляетесь не только чтобы что-нибудь купить». Для иллюстрации реализации подобных проектов Серж Хавессян привел примеры проекта в районе Вестфилд в Лондоне (бывший бедный район на периферии сегодня привлекает 45 млн. посетителей, на территории 175 тыс. кВ. м разместились 70 ресторанов, 200 магазинов и офисы), МФК Бурминг в Бирмингеме, известный проект «Мануфактура» в польском городе Лодзь, торговый центр в Музее науки и техники в Париже.

Серж высказал уверенность, что интеграция культуры и ритейла может открыть совершенно новые возможности для всех сторон: девелоперов, арендаторов и посетителей торговых центров. Например, временные художественные выставки в торговых центрах помогут изменить облик торгового центра, увеличить посещаемость. Новые возможности открываются и в использовании мобильных и интернет-технологий. Так, например, проходя мимо магазина, пользователь мог бы получать смс со специальным предложением. «Россия сейчас переживает переходный этап в развитии ритейла, и здесь нужна особая стратегия», - заметил Серж Хавессян.
Продолжая разговор о тенденциях, характерных для Франции, Серж Хавессян отметил влияние интернет-магазинов на торговые центры. По словам спикера, площади торговых центров сокращаются, но одновременно с этим строятся и огромные торговые центры (более 1000 м). «Что действительно привлекает покупателей в торговые центры во Франции – это кинотеатры и рестораны», - рассказал Серж Хавессян.

Во второй части конференции Денис Колокольников, председатель совета директоров ГК RRG рассказал о гравитационной модели Хаффа и геомаркетинге, их роли при разработке концепций  российских торговых центров, определении зон охвата, определении доходов населения для прогнозирования будущего оборота. Несмотря на то, что возможности геомаркетинга рассматривались на примере торговых центров, спикер подчеркнул, этот вид моделирования можно применять для всех видов коммерческой недвижимости.
Николай Дедюля, генеральный директор ADMITTO PROPERTY рассказал об эффективной оптимизации teant-mix'a в действующих ТРЦ, определении потенциала роста стоимости объекта, способах увеличения дохода. Как рассказал спикер, общая ценность и эффективность объекта складывается из трех ценностей: ценность для покупателя, ценность для арендатора и ценность для собственника. Для покупателя важны локация и пул арендаторов. Для арендаторов – посещаемость, ставка, сервис управляющей компании, эксплуатация здания на хорошем уровне. Для собственника – свободный денежный поток, безопасность и стоимость объекта. На сегодня существует несколько способов увеличения дохода: повышение ставок, повышение эффективности площадей (реконструкция, перепланировка). Если говорить о качестве дохода, то для того, чтобы достичь максимальной ставки капитализации, доля долгосрочных договоров должна быть на уровне 80-90%, доля федеральных сетей – более 60%, а валюта договора – доллар, евро или и то, и другое, а также наличие индексации в договорах аренды.

Ольга Стариченко, коммерческий директор EssenceDevelopment рассказала о том, как важно выбрать название, которое будет запоминаться. «Наступил кризис в нейминге», - заметила Ольга. На примере первой рекламной компании МЕГА (рекламная компания с лозунгом «Где папа?» вызвала недовольство очень многих покупателей и лишь после этого создатели обратили внимание на статистику, согласно которой около 30% семей в России – неполные, инцидент очень подпортил репутацию МЕГИ) Ольга Стариченко продемонстрировала, как важно изучать предмет и подоплеку при разработке рекламной компании. «Работая над посетительскими потоками, важно соблюсти разумное зонирование, - заметила спикер. - В целом важно выдерживать цикл проекта, заранее просчитывать, что удобнее in house, а что – аутсорс, понимать формат ТЦ и отталкиваться от целевой аудитории, сохранять отношения с арендаторами».