«Складская недвижимость России 2014»

12 ноября в отеле Four Seasons Hotel Moscow прошел второй ежегодный круглый стол «Складская недвижимость России 2014», организатором которого выступила компания Colliers International. Генеральным партнером круглого стола выступила компания Raven Russia. Участники дискуссии подвели предварительные итоги года, обсудили текущие сложности, с которыми сталкиваются складские девелоперы, влияние валютных колебаний на рынок складской недвижимости, а также тенденцию к децентрализации в логистике и строительстве складов.

Деловую программу открыл Владислав Рябов, парнер, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. Владислав подвел предварительные итоги года на рынке складской недвижимости и рассказал, что общий объем предложения складов по России в этом году составит 16 500 000 кв. м, из которых доля Московского региона составляет 10 136 000 кв. м, а доля Санкт-Петербурга – 2 240 000 кв. м. Среди регионов наиболее высокие показатели отмечаются в Новосибирске (697 000 кв. м) и Екатеринбурге (670 000 кв. м).  Таким образом, доля Московского региона в объеме общего предложения составляет 62%, Санкт-Петербурга – 14%, Новосибирска и Екатеринбурга – 4%, на Казань, Нижний Новгород и Ростов-на-Дону приходится по 2%.

Согласно прогнозам Colliers International, общий объем сделок в текущем году составит 1 713 000 кв. м, из которых 983 000 кв. м приходится на Москву, 350 000 тыс. кв. м – на Санкт-Петербург, 380 000 кв. м – на регионы, что стало рекордным показателем для региональной складской недвижимости, в то время как в Москве объем сделок снизился по сравнению с предыдущим годом с 1 400 000 кв. м. до 983 000 кв. м. По типу арендатора сделки распределились следующим образом (статистика по России): наибольшая часть – 65% - пришлась на торговые и дистрибьюторские компании, 20% - на производственные компании, оставшиеся 15% - на логистических операторов. Что касается Московского региона, то здесь также наибольший объем сделок приходится на торговые и дистрибьюторские компании (49%), 24% - логистические операторы, 17% - производственные компании, 10% - другие.

При этом наиболее высокий уровень вакансии отмечается в Краснодаре (18,6% по предварительным итогам за 2014 г., 11% - в 2013 г.). Среди регионов достаточно высокий уровень вакансии отмечается в Ростове-на-Дону (6,4% в 2014 г. против 2% в 2013 г.). Интересно, что в Самаре в прошлом году уровень вакансии был зафиксирован на уровне 8,7%, что в этом году превратилось в 0%.  В Московском регионе зафиксирован доля вакантных площадей составляет 5% (в прошлом году – 1,9%), а в Санкт-Петербурге – 4,5% (в прошлом году – 1,9%).
Что касается среднегодовой арендной ставки, то в Москве она снизилась на 7%, и составила 120$ за кв. м в год (в 2013 г. – 137$).

Ситуацию с точки зрения логистического провайдера прокомментировала Полина Винокурова, директор по маркетингу логистической компании МОЛКОМ: «Кардинально для нас ничего не изменилось ни с точки зрения объема запросов, ни с точки зрения изменения арендных ставок. Но при этом клиенты стали более требовательными к качеству сервиса и параметрам склада».

Дискуссия перешла в наболевший вопрос – рынок арендатора или арендодателя? Вопрос прокомментировала Элеонора Богданова, директор по развитию бизнеса складского и индустриального направления Colliers International: «Конечно, кризис – это всегда время арендатора, особенно когда рынок насыщен предложением, а у нас он насыщен. Таким образом, арендатор находится в позиции выбора по отношению к предыдущим годам и докризисному периоду, когда можно было точно сказать, что это был рынок арендодателя». «Арендаторы, арендодатели, ваше время пришло!», - заключила Элеонора. Однако по мнению представителей девелоперов это может привести к тому, что девелоперам просто будет невыгодно реализовывать новые проекты на фоне низких ставок, что в свою очередь может привести к дефициту площадей. С ним согласен и Владислав Рябов, который прогнозирует и нехватку площадей, и рост арендных ставок.

Обсуждая вопрос о влиянии санкций на рынок складской недвижимости, Элеонора Богданова отметила: «Крупные западные компании начали получать серьезные рекомендации относительно вхождения в договор с условиями, ограничивающими риски по финансовым санкциям в нашей стране. Западные компании хотят оградить себя от этих рисков вплоть до расторжения договора».

На вопрос, при каком курсе доллара вы будете готовы заключать аренду в рублях, представитель складского девелопера ответил: «Рубли – это индексация по российской инфляции, которая составляет 7-8%. В свою очередь валюта – это индексация по американской инфляции, которая составляет 2-3%. Если посчитать на 4-5 лет вперед, рубли не столь привлекательны. Сейчас потребители делятся на 3 категории: те, кто готов зафиксироваться в валюте, те, кто фиксируется в рублях, что, на мой взгляд, не осторожно, и те, кто идет на валютные коридоры. Доллар остается и будет основной валютой арендных договоров в России».

«Текущая ситуация сложна для логистических операторов, которые арендуют складские площади, а это 25% на московском рынке. У них математика совсем другая, для них изменение курса на 50% - это катастрофа, поскольку их арендная составляющая выросла на 50%. Они идут к своим девелоперам и говорят: Что нам делать? Мы работаем в убыток», - отметил Йенс Айххорст, директор по поставкам Enter.

Спикеры дали совет участникам рынка: «Сейчас нужно покупать, потому что цены в долларах упали, потому что когда вы продаете вы фиксируете доходность на момент продажи. Когда ставки отрастут или курс скорректируется, это будет выгодно». По их мнению строить сейчас тоже опасно, поскольку в ближайшее время ожидается банкротство ряда генподрядчиков. «Страшны колебания спроса, а не колебание валют. В строительной отрасли объективно ожидается кризис, строить будут меньше. И очевидно, что среди подрядчиков это выдержат не все», -считает представитель PNK Group. В свою очередь Евгений Соколов, директор по логистике ГК О'Кей, высказал несогласие: «Я считаю, что строить будут в любом случае, однако это будет строительство под конкретного заказчика».

По мнению Виктора Афанасенко, директора по аренде и маркетингу компании Raven Russia Limited, снижение деловой активности на столичном складском рынке в начале года в определенной части было компенсировано ростом региональных сделок, что связано с активной экспансией в регионы со стороны ритейлеров. Кстати, на столичном рынке активнее всего в последние 1,5 года активно играл сетевой ритейл, в первую очередь продуктовый. Именно на этот бизнес-сектор приходятся крупнейшие московские сделки 2013-2014 г. в наших строящихся логистических  парках «Новая Рига» и «Ногинск» в Подмосковье.

Обсуждая вопрос, какие регионы наиболее привлекательны для складского девелопмента, Сергей Кузичев, руководитель по развитию недвижимого имущества в Восточной Европе FM Logistic отметил: «Те регионы, которые находятся на небольшом расстоянии от Москвы в сторону юга не получат большое количество складских площадей, потому что крупнейший распределительный  центр – это Московская область, организовывать еще один склад в непосредственной близости от Московской области, как правило, не выгодно никому. Если точка спроса на склады находится на значительном удалении от Московского региона, тогда возникает потенциал спроса на локальный складской продукт».