«Управление недвижимостью корпораций»/Real Estate Management in Corporations» (REMIC 2014)

24 ноября 2014
20 ноября в отеле «Radisson royal» состоялась международная конференция «Управление недвижимостью корпораций»/Real Estate Management in Corporations» (REMIC 2014), организатором которой выступило ОАО «Газпром» при участии НП «Клуб корпоративных собственников».

Первое пленарное заседание было посвящено теме «Баланс интересов государства и корпораций в системе управления корпоративной недвижимостью». Ольга Дергунова, зам. Министра экономического развития РФ, руководитель Федерального агентства по управлению государственным имуществом, рассказала, что на данный момент в руках государства сосредоточено управление более 2000 АО. «Управлять таким количеством активов эффективно, невозможно. Поэтому в государственной программе, которую мы сформулировали, помимо определения функций, важно было определить, кто те экономические агенты, которые должны остаться в руках государства. Для себя мы сформулировали целевую задачу – это 150-250 крупнейших структур, которые отвечают современному эффективному государству, сформулировавшему свои требования. И здесь мы уже подходим к интересной задаче – это вопросы корпоративного управления и вопросы повышения эффективности управления государственными активами», - отметила Ольга Дергунова. – Государство, управляющее своими активами, хочет быть эффективным».

В свою очередь Елена Михайлова, член Правления, начальник Департамента по управлению имуществом и корпоративными отношениями ОАО «Газпром» обратила внимание на важность принятия 171 ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  (вступит в силу 1 марта 2015 г.). «Закон наконец-то начинает устанавливать права крупных корпораций, возможность продолжения работы, возможность планирования. Крупные корпорации сегодня обязаны формировать семилетнюю стратегию. Но хотелось бы отметить, что когда у корпорации нет правильно установленных правил по землепользованию, очень сложно формировать семилетнюю стратегию. Чтобы корпорации поучаствовать в крупном проекте, ей нужно получить права земельный участок, которые как правило, принадлежат различным лица, начиная от РФ, заканчивая физ.лицом. 171 ФЗ начинает эти проблемы решать». С Еленой Михайловой согласился и Павел Завальный, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по энергетике; Президент, Председатель экспертного совета Российского газового общества. «У нас практика землепользования очень сложная, потому что у нас земля отдельно, лес отдельно, а недра отдельно», - отметил Павел Завальный.

В рамках второго пленарного заседания обсуждалась тема «Изменения в земельно-градостроительном законодательстве и практические результаты их внедрения». Второе пленарное заседание открыл Михаил Бочаров, заместитель Директора Департамента недвижимости Министерства экономического развития РФ: «Ключевые направления развития нашего законодательства – это совершенствование порядка предоставления, совершенствование зонирования, совершенствование системы оценки налогообложения». Елена Чугуевская, директор департамента стратегического развития и государственной политики в сфере территориального планирования Министерства регионального развития РФ рассказала о подготовке документов территориального планирования. «Готовность таких документов на данный момент порядка 98%, утверждено 5 генеральных схем РФ. В декабре мы заканчиваем работу по комплексному территориальному планированию Крыма» «Для того, чтобы развитие было более понятно, в этом году был принят важнейший закон – 172 ФЗ «О стратегическом планировании в Российской Федерации». Законом предусмотрено 3 группы документов – документы стратегического планирования в области прогнозирования, документы в области целеполагания и документы планирования. В высокой степени готовности находится еще ряд законопроектов, которые направлены на интеграцию взаимодействия. В том числе принят законопроект о документах территориального планирования двух субъектов и более, т.е.  мы пытаемся от локальной концепции развития перейти к интеграции развития, системному комплексному развитию территорий. И такие документы становятся обязательными для городов федерального значения. Невозможно без комплексного видения развития этих территорий планировать особенно трансграничную инфраструктуру».

Евгений Суханов, доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки РФ, заведующий кафедрой гражданского права МГУ им. Ломоносова внес важное замечание: «У нас свыше 90% земли принадлежит государству, а свыше 90% строений – частные. В 1992 г. мы закрепили право на землю, а регистрацию прав – в 1997 г. Вот эти 6 лет право собственности на землю мог давать кто угодно, а значит, реестр прав на земельные участки, который мы ввели, не отличается публичной достоверностью. Масса этих реальных проблем решаются гражданским законодательством, а потом земельное должно их оформлять. Но мы не дождались изменений в гражданском законодательстве, а запустили сначала земельные законы. Сначала нужно запустить изменения касающиеся вечного права».

Марина Карпова, омбудсмен по вопросам, связанным с ликвидацией нарушений прав предпринимателей в сфере кадастров, земельных отношений и имущественных прав обратила внимание на недостатки 171 ФЗ: «Количество подзаконных актов нормативно-правовых и ведомственных – 26 под этот закон. Такое ощущение, что это рамочный закон, под который потом будем подкладывать все, что захотим. Мы говорим, нам нужен единый налог и мне казалось, единый налог подразумевает единые объекты недвижимости. Мне казалось, мы будем двигаться в этом направлении, т.е. займемся привязкой ОКСов к земельным участкам, но мы придумали себе единый имущественный комплекс. Никто не знает, что это такое и оценщик, кстати, тоже не знает».

Константин Литвинцев, заместитель директора ФГБУ «ФКП Росреестра» рассказал о порядке проведения государственной оценки и полномочиях органов кадастрового учета по определению кадастровой стоимости. При этом он обратил внимание на то, что на данный момент отсутствует методика работы оценщиков. «Именно поэтому мы получаем такие результаты кадастровой оценки. К сожалению, они ни нас, ни вас не устраивают. Эту проблему необходимо решить и подзаконные акты должны быть доработаны», - сказал Константин Литвинцев. Кроме того, г-н Литвинцев отметил, что опротестовывать результаты кадастровой оценки можно в случае несогласия с ними (сведения о кадастровой стоимости можно узнать на сайте Росреестра).

Вадим Соловьев, начальник Управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС России отметил важность того факта, что изменен общий закон о концессиях, который теперь больше защищает права инвесторов. «Подзаконники мы к нему тоже до конца года подготовим. Там мы вписали две инновации: совместные концессии (когда органы местного самоуправления могут выступать совместно, предоставляя в концессию те или иные объекты, будет интересно для линейных объектов) и инициативный порядок для инвесторов по приобретению в концессию тех или иных объектов, - рассказал Вадим Соловьев. – Проект закона предусматривает ответственность перед инвесторами, если нарушаются правила присоединения».

Дмитрий Красников, генеральный директор ОАО «Роскартография» обратил внимание на то, что достоверные геодезические и картографические сведения – это основа земельных отношений. «Необходимо решить ряд задач, касающихся точного определения границ земельных участков и территориальных образований», - заявил Д. Красников.

Андрей Разин, заместитель руководителя Администрации – председатель Комитета по управлению имуществом Коломенского района также отметил ряд трудностей: «На мой взгляд, самая большая проблема, которая сегодня существует при внесении изменений в земельный кодекс и других не менее важных законов – это проблема разрыва с Градостроительным земельным кодексом. Сегодня разработкой проектов территориального развития будут заниматься муниципальные районы, а в Московской области пошли еще дальше – принят еще один закон, который поднял эти полномочия до уровня государства, т.е. проектами территориального развития будет заниматься сам субъект федерации. При этом новым земельным кодексом предполагается, что распоряжение земельными участками при наличии документов территориального развития будут осуществлять сельские поселения. Более того, у нас есть изменения в налоговый земельный кодекс, согласно которым доход от распоряжения этой государственной неразграниченной собственностью  полностью поступает в бюджет муниципального района. То есть мы получили такую ситуацию, когда предоставлением занимается один орган власти, а получением прибыли от этого распоряжения другой орган.
 
Кроме того, я думаю, мы до сих пор не разобрались, что такое генеральные планы. Потому что генпланы разрабатываются на основе утвержденных программ социально-экономического развития. Но программы самые длинные, какие я видел – это пятилетние. Генплан у нас разрабатывается и утверждается на 20 лет. В таком случае документ территориального планирования превращается из стратегического документа, который определяет перспективу развития на длительное время в некий оперативный инструмент, который мы постоянно переделываем.

Очень приятно слышать о том, что сегодня утверждены планы территориального развития. Я с этим не согласен по одной простой причине – если откроем публичную кадастровую карту, и попытаемся найти внесенные границы населенных пунктов, внесенные границы территориальных зон, то не найдем их».



подпишись НА эксклюзивные новости cre