Итоги практической конференции «Управление торговой недвижимостью»

6 июня 2017

Модераторами встречи выступили: Анастасия Кременчук, главный редактор Arendator.ru и Елена Розанова, директор по развитию бизнеса, департамент управления недвижимостью Colliers International.

В первой части конференции участники говорили об эволюции ТЦ, о том, на каком этапе объект нуждается в реконцепции, чем грозят просчеты в финансовой модели и на какие изменения в законодательстве нужно обратить сегодня особое внимание собственникам ТЦ, чтобы избежать неоправданных рисков. В начале конференции эксперты сошлись во мнении, что за последний десяток лет на российском рынке торговой недвижимости произошли явные позитивные изменения. 

«К счастью, мы перестали строить торговые центры только для себя, прошло время, когда приглашались именитые архитекторы, которые их никогда не строили, – отметила Алина Стрелкова, операционный директор ECE Russland. – Прекрасные колонны и потолки, и ни одной витрины. Приходится делать модернизацию». Спикер отметила, что к такому понятию как концепция, необходимо подходить серьезно, особенно сегодня. 

Специфика современного российского рынка такова, что 50% ТЦ были построены непрофессиональными девелоперами. По выражению Олеси Королевой, директора по управлению торговой недвижимостью «Иммошан», объекты строились «с ущемлением стоимости строительства» – зарубежные инвесторы сомневались в перспективности российского рынка. В итоге мы имеем быстро устаревающие ТЦ, которые в силу высокой конкуренции нуждаются в обновлении уже через 7-8 лет. Отвечая на вопрос о масштабах преобразований, в которых нуждаются современные объекты, эксперт отметила: сегодня сложилась тенденция покупки торговыми операторами площадей «пакетом», когда, например, гипермаркет приобретается вместе со всеми сопутствующими галереями. Возникает потребность классификации объектов, и анализа их по определенным стандартам. «Такой стандартизованный подход поможет создать action plan на несколько лет, который даст вам понять, менять коммерческую концепцию и арендаторов или архитектуру и внутренний дизайн», –- отметила спикер.

Для успешной деятельности ТЦ не менее важна и правильная финансовая модель. Как рассказал Сергей Гуров, руководитель отдела управления торговой недвижимостью компании JLL, желая получить серьезное финансирование, собственники часто переоценивают объекты. А по истечении некоторого времени выясняется, что объект не может сам себя финансировать. В этом случае, собственник либо договаривается о реструктуризации долга, перепродает объект, либо привлекает в ТЦ крупных арендаторов. Впрочем, существует и практика, когда,  по словам спикера, объект заполняется всеми, кто готов в него вкладываться вне зависимости от концепции.

В заключении первой сессии, Михаил Краснов, партнер, директор Департамента юридического и налогового консультирования Consul Group рассказал о налоговых рисках, которые возникают у собственников недвижимости в связи с изменением налогового законодательства. В частности, с 1 января 2017 года стартовала реформа кадастрового учета, в настоящее время проходит формирование Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В него войдут все сведения, которые сегодня содержатся в госкадастре и ЕГРП. «С одной стороны это повышает информативность, с другой – возникают ошибки в связи с объединением баз. Мы сейчас сталкиваемся с тем, что один объект вносится в базу дважды. Мы рекомендуем всем ознакомиться с новой базой ЕГРН и не ждать, когда к вам придет два требования об уплате налогов на один и тот же объект».  Спикер отметил еще один важный момент – в результате ряда изменений в правоприменительной практике, органы власти субъектов РФ по собственной инициативе стали проводить пересмотр кадастровой стоимости недвижимости в сторону увеличения. Например, в Москве совокупная кадастровая стоимость ряда объектов увеличилась со 198 млрд до на 970 млрд рублей (т. е. почти в восемь раз). По мнению эксперта, это заставит инвесторов обратить внимание на регионы, где условия налогообложения более мягки. 

Вторая часть конференции началась с вопроса, кто же сегодня генерирует трафик и на какой tenant-mix делать ставку владельцу ТЦ? Кроме того, участники обсудили, когда, кому и зачем нужны краткосрочные договоры аренды, а также выяснили для чего владельцам собирать информационные данные со своих объектов и как грамотно использовать эту информацию.

Екатерина Трушлякова, исполнительный директор по торговой недвижимости PPF Real Estate Russia, рассуждая о том, кто формирует трафик в ТЦ, напомнила: первое место по-прежнему остается за якорными сегментами, в роли которых традиционно выступают продуктовые сети, а также операторы одежды и обуви. Однако retailtainment, где развлекательные концепции совмещаются ритейлом, отвоевывает в ТЦ все больше места. «Важно, чтобы развлечения не выглядели устаревшими и создавали для вас конкурентные преимущества. Retailtainment – это новое лицо торгового центра», – подчеркнула эксперт. 

Большинство выступивших на конференции экспертов сошлись во мнении – сегодня в современные торговые центры покупатели приходят за общением и эмоциями. Поэтому форматы, которые помогают людям приятно проходить время, будут неизменно пользоваться спросом. Но эти форматы нужно еще найти. Тем временем, Артем Лобаченков, основатель Spaceinspace – сервиса №1 по краткосрочной аренде коммерческих мест, уверен, что с помощью разработанного им сервиса арендодатели будут находить новых интересных арендаторов, привлекать новые идеи и расширять концепции. «Мы говорим, что есть проблема поиска интересных идей и арендаторов. Между тем, возникают новые форматы, которые привлекают в ТЦ новых потребителей – это, например, небольшие ремесленные магазины, рассчитанные на тех покупателей, кто предпочитает локальные бренды. Очень часто такой мелкий и средний бизнес представлен только в интернете. Spaceinspace позволяет интернет-предпринимателям и их клиентам выйти в офф-лайн и найти друг друга арендаторам и арендодателям. Для этого предприниматель заходит на сайт, отмечает параметры и выбирает площадку. Заявку с подробной информацией о том, какие товары и услуги будут реализовываться на точке, получает арендодатель. Затем – встреча, просмотр объекта и заключение сделки». По словам спикера, предприниматели часто не хотят арендовать помещение на год, в то же время крупные арендодатели не готовы сдавать площади на месяц, два или неделю. Spaceinspace позволяет сторонам решить эти вопросы: арендаторам предлагает краткосрочную аренду и дает возможность без лишних затрат «обкатать» бизнес в офф-лайне», а арендодателям – эффективно использовать пустующие площади.

Поиск партнеров на ИТ-площадках – это уже настоящее. Денис Иванов, управляющий партнер компании ODIN, предложил поговорить о будущем, где IT-технологии, помогают хранить и быстро обрабатывать большие объемы информации. «Не секрет, что через мобильные приложения и смартфоны ТЦ генерирует огромные объемы данных, причем источников информации с каждым днем становится еще больше. Но иметь данные – не значит владеть и управлять ими, –  замечает Денис Иванов. – Сейчас необходимо делать простую вещь: собирать эти данные в единое, быстрое хранилище. Через 2-3 года накопленная информация позволит вам принимать, решения намного быстрее, чем ваши конкуренты: «на лету» проводить анализ площадей по нескольким метрикам, быстро готовить отчеты для арендаторов и готовиться к переговорам». Как отметил спикер, еще совсем недавно создать такое хранилище стоило очень дорого. Но в конце прошлого года компания «Яндекс» открыла доступ к Сlick House – бесплатной системе хранения больших объемов данных. Теперь ODIN планирует использовать эту возможность – на основе Сlick House создавать хранилища данных для российских компаний. 

Кроме того, в рамках практической конференции своим видением будущего российских торговых центров, а также секретами управления со слушателями поделились: Дмитрий Атопшев, партнер, управляющий директор Knight Frank PM, Олеся Шишкина, директор по маркетингу сектора торговой недвижимости AREIM, Дмитрий Караваев, генеральный директор управляющей компании ТРЦ «Реутов Парк», Алексей Емельянов, генеральный директор УК City&Malls PFM. 

Конференция прошла при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов и Ассоциации инвесторов Москвы. Партнерами мероприятия выступили компании ODIN и Consul Group.