«Управление бизнес-центром»: каждый собственник БЦ обязан знать кто его арендатор

20 октября в Москве состоялась VI ежегодная практическая конференция «Управление бизнес-центром», в которой приняли участие девелоперы объектов офисной недвижимости и представители управляющих компаний из Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Казани, Самары, Саратова, Владивостока, Ростов-на-Дону, Кирова и Баку. Организатор мероприятия – учебный центр Academy of Real Estate (ARE), оператор – PROEstate Events.

Программа конференции состояла из трех частей. В первой части «Принципы игры на повышение» эксперты обсуждали современные подходы в сфере управления бизнес-центрами, а также делились практическим опытом по увеличению их доходности.

Михаил Поворов, заместитель генерального директора по развитию ГК «Р7 Групп» рассказал о прогрессивной модели property-менеджмента на примере БЦ «Северная Башня» (ММДЦ «Москва-Сити»). По его словам, будущее за той моделью, при которой собственник полностью передает объект партнеру, который умеет комплексно решать проблему увеличения дохода, включая привлечение финансирования.

«Самая главная цель собственника – постоянный рост доходности объекта, – считает Михаил Поворов. – Каждый собственник решает эту задачу по-своему: управляет самостоятельно или часть функций передает на аутсорсинг. Однако добиться главной цели можно только одним способом: доверить объект профессиональной УК. Если объектом управляет несколько компаний, то все они, конкурируя друг с другом, в первую очередь преследуют свои цели и задачи, которые не всегда соответствуют целям и задачам собственника. В БЦ «Северная Башня», которой управляет ГК «Р7 Групп», уровень вакансии составляет всего 5% (в среднем по рынку в бизнес-центрах класса «А» это показатель равен 19,2%), а уровень удовлетворенности работой управляющей компании – 97%».

Дмитрий Жидков, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci поделился аналитикой и рассказал, как чувствует себя офисный сегмент сегодня. Эксперт сообщил, что объем ввода новых офисных площадей в III квартале 2017 года был самым низким за последние 5 лет – 61 тыс. кв. м. Совокупный объем введенных офисных площадей снизился на 33% по сравнению с III кварталом 2016 года. (91 тыс. кв. м). Для сравнения: в рекордном III квартале 2014 года в эксплуатацию было введено 455 тыс. кв. м. За 9 месяцев 2017 года на рынок вышло всего 180 тыс. кв. м новых офисных помещений, что на 19% меньше по сравнению с III кварталом 2016 года (222 тыс. кв. м). По словам Дмитрия Жидкова, ключевые проблемы рынка заключаются в отсутствии нового предложения и росте сделок по пересмотру условий, как с точки зрения их финансовой части, так и с точки зрения объёма занимаемых площадей.

Как сделать успешным объект в условиях кризиса при полном отсутствии спроса? Практический кейс на эту тему представила Наталья Никитина, руководитель отдела аренды Бизнес Парка К2: «Идея smart офиса или небольшой нарезки – это то, что позволило нам стартовать в ужасном рынке и заполнить объект за 9 месяцев. Площадь таких офисов – от 10 до 35 кв. м, стоимость – от 800 рублей в сутки или 25 000 рублей в месяц. Такой офис открыт 24 часа в сутки семь дней в неделю. Среди удобств – переговорная, лаундж-зона, кухня и WI-FI. В стоимость включены коммунальные платежи, юридический адрес, уборка и парковка. Это очень удобно – приходи и работай. Можно заключиться всего на один месяц. Ротация у нас происходит ежемесячно. Средний срок аренды – 11 месяцев».

В ходе конференции эксперты наметили тенденцию, что в ближайшее 10 лет множество зданий бизнес-центров столкнется с необходимостью изменений. "В ближайшие 2-3 года грядет реновация большого количества бизнес-центров и отдельных офисов, –уверен Андрей Хазов, управляющий директор и основатель компании FORT Project. По его словам, в первую очередь это касается офисных зданий класса «С», бывших НИИ и промышленных объектов. Класс "С" будет стремиться преобразоваться в класс «B», а объекты класса «A» будут совершенствоваться с точки зрения качества. Также эксперт отметил важность тенденции, связанной с автоматизацией процессов и внедрением сервисной модели управления в сегменте офисной недвижимости. По его словам, с каждым годом внедрение digital-технологий становится доступнее, а их эффективность только увеличивается.

Денис Иванов, управляющий партнер ООО «ОДИН» во второй части конференции «Современные практики «ручного управления» призвал собственников анализировать готовность своего объекта, прежде чем внедрять сервисную модель. «Наши основные конкуренты – это не компании, а журнал заявок или в лучшем случае Exсel, – говорит Денис Иванов. – Прежде чем переходить к инновациям, задайте вопрос: ориентирован ли ваш объект на резидента? Грубо говоря, сначала нужно починить лифт, а после задумываться о digital или agile. Распространенная ошибка – начинать с разработки мобильного приложения. Мобильное приложение в пирамиде услуг сервисной компании является конечной точкой».

Сегодня выигрывают те собственники и УК, которые создают объекты lifestyle и четко знают потребности своих арендаторов. «До кризиса никому не было дела до того, как живет арендатор, – вспомнил Никола Обайдин, директор по сдаче в аренду офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia. – Когда спрос упал, то собственникам и УК пришлось задуматься о потребностях конечного пользователя. Благодаря этому рынок управления недвижимостью вырос до профессионального уровня. Тренд последних лет – это переход от модели b2b к b2c, создание объектов lifestyle. Такие бизнес-центры отличаются продуманной до мелочей концепцией, гармоничным взаимодействием с окружающей средой, высокоразвитой инфраструктурой и сервисом, а самое главное - знанием потребностей своих арендаторов». Эксперт рекомендует изучать резидентов не только с точки зрения бизнеса, но и с точки зрения гендерной и возрастной принадлежности, а также постоянно получать обратную связь от арендаторов путем различных опросов или анкетирования.

Третья часть конференции была посвящена коворкингам. Анна Воробьева, директор Департамента офисной недвижимости ILM, руководитель проекта AMO.ru привела краткую статистику и рассказала о перспективах развития такого формата в РФ. "В России существует около 380 коворкингов, из них 130 расположены в Москве", – поделилась цифрами Анна Воробьева. – Основные резиденты – это не просто фрилансеры, а проектные команды крупных компаний. Перспективы формата будут зависеть от спроса, который формируется в зависимости от задач бизнеса. Активный спрос и развитие получают тематические коворкинги, которые объединяются в профессиональные сообщества. Например: «Цех», «Ключ», «Мама работает». Если первая волна коворкингов была связана с оптимизацией расходов, то сейчас идет формирование концепций и форматов. Успешными также будут сетевые коворкинги, рассчитанные минимум на 50 человек. Сейчас мы наблюдаем запросы компаний минимум на 2 тыс. кв. м. Максимальная заполняемость наблюдается у коворкингов со смешанной планировкой». Михаил Комаров, генеральный директор сети коворкингов «Рабочая Станция» в ходе дискуссии сообщил, что не верит в перспективу специализации коворкингов, однако согласился с тенденцией по укрупнению клиентов и площадок.

Михаил Комаров, генеральный директор сети коворкингов «Рабочая Станция» в ходе дискуссии сообщил, что не верит в перспективу специализации коворкингов, однако согласился с тенденцией по укрупнению клиентов и площадок.

«Коворкинги очень привлекательны для БЦ, поскольку платят больше, чем стандартные арендаторы, – отметила Татьяна Шараева, управляющий партнер премиального бизнес-пространства Meeting Point. – Это самый «сладкий» арендатор, потому что, как правило, контракты заключаются на процент от оборота. Оборот успешного коворкинга таков, что он платит собственнику выше стоимости обычной арендной ставки».

В ходе конференции также выступили Анастасия Кременчук, директор по развитию, главный редактор Arendator.ru; Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse; Елена Ефремова, операционный директор департамента управления недвижимостью компании JLL; Наталья Афанасова, коммерческий директор Sawatzky Property Management; Вадим Журдан, управляющий партнер Today®; Олег Захаров, директор по развитию бизнеса SVN Eastward Property Management; Семен Юрченко, партнер, руководитель департамента «Управления недвижимостью» Cushman & Wakefield; Евгений Овчинников, директор по управлению недвижимостью Workki, Юрий Синодов, аналитик сети коворкингов #tceh и Роман Федоров, генеральный директор «Коворкинг 14» /ООО «Рабочее Пространство».

В заключении мероприятия, между ведущими представителями коворкинг-сектора состоялся мозговой штурм, в результате которого Татьяной Шараевой, Михаилом Комаровым и Евгением Овчинниковым было принято решение выступить с инициативой создания официальной классификации коворкингов, а для создания специальной экспертной комиссии по данному вопросу привлечь «Большую пятерку» консультантов.

Конференция прошла при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов и Ассоциации инвесторов Москвы. Стратегический партнер – управляющая компания «Р7 Групп», партнеры – Деликатный переезд, ODIN, Fort project. Официальная площадка мероприятия – БЦ «Северная Башня».

КОНТАКТЫ:
Ирина Воронина
+7 (495) 651-61-05, доб. 305
pr.msk@proestate.ru