Апартаменты: на границе дозволенного

18 декабря 2019

28 ноября в конференц-зале The Book на Новом Арбате прошла первая конференция Apartment Conference, организованная CRE Events. В конференции приняли участие инвесторы, застройщики апарт-проектов, девелоперы, консультанты, риелторы, представители УК, специалисты архитектурных и инжиниринговых бюро, строители, поставщики оборудования, материалов, услуг и сервисных решений, маркетологи и специалисты по продвижению.

Рынок апартаментов существует уже больше десятилетия. При этом до сих пор не утихают споры о типологии и терминологии в этом сегменте. А если заглянуть на законодательство, то вопросов становится еще больше, а под час и вопросов о том, каким образом можно вообще работать, оставаясь в правовом поле.

Чтобы задать вектор дискуссии модератор первой части конференции Ольга Широкова, Knight Frank, попыталась структурировать рынок апартаментов:

Именно о статусе говорили много и активно. «Если у девелопера есть возможность построить квартиры, то пусть делает квартиры», — дала главный совет Оксана Дивеева, Capital Group. Оксана подробно разобрала весь портфель объектов компании, разложила по полочкам все предлагаемые продукты и операторов, ответила на вопрос о конкуренции для инвесторов сервисных апартаментов Intermark Hospitality, отдельных апартаментов и отеля Pentahotel в The Book. «Работает все это потому что все три составляющие МФК предоставляют абсолютно разные продукты: Pentahotel — это кратковременное пребывание в номере для того, чтобы почувствовать местность в самом центре Москвы, Intermark — более долгосрочная перспектива с кухнями и сервисами, и физическое лицо, которое в будущем сдает апартаменты на еще более долгий срок. И весь этот поток клиентов, которые могут переезжать из одного продукта в другой, дает большое количество конечных клиентов для получения дохода». Несмотря на большое количество апарт-объектов в портфеле компании Оксана подчеркнула, что апартаменты не являются приоритетным видом недвижимости для компании, в отличие от жилья.

Екатерина Тейн, «Группа ПСН», напомнила историю появления и развития апартаментов в России. Самые первые появились апартаменты появились в 2005-2006 годы еще до «Москвы-Сити». Это были единичные апартаменты и как правило туда попадали те квартиры, которые не проходили по инсоляции. «Массово апартаменты начали появляться в 2008 году, когда офисный рынок умер и у застройщиков появилась креативная идея, — отметила Екатерина. — Напомню, что мы в эту истории вновь попали и теперь пытаемся из нее выйти. Будет хорошо, если правительство нам с этим поможет, потому что на текущий момент, сколько бы ты не убеждал покупателя, что по сути квартиры и апартаменты — это одно и то же существует ряд негативных аспектов, приписываемых апартаментам». По клиентам прошло несколько волн негативной информации, которая сильно утяжелила их продажу. Во-первых, регистрация в апартаментах. «В начале мы все говорили клиентам, что в апартаментах зарегистрироваться можно, но выяснилось, что нельзя, — делится практикой Екатерина. — Для бизнес-сегмента этот аспект не является главным, но для более дешевого жилья — это большой минус». Во-вторых, вопросы связанные с повышенным налогообложением для владельцев апартаментов. «Из-за негативного восприятия апартаментов застройщик вынужден понижать их стоимость в сравнение с квартирой в той же локации с одинаковыми характеристиками», — заключил эксперт.

«Юридически невозможно запретить делать в апартаментах, что угодно, — добавила негатива Оксана Дивеева. — Люди, которые живут в них, вынуждены жить рядом с массажными салонами и офисами на одном этаже». Единственный способ борьбы с подобными покупателями Оксана видит в правильном позиционирование объекта, чтобы клиенту было неудобно использовать апартамент под другие функции.

Ольга Нарт, УК «Развитие», согласилась с коллегами, но отметила, что клиент комфорт-класса меняется, хотя и меняется чуть медленнее. С одной стороны, клиент (80%) теперь знает, что такое апартаменты. С другой стороны, владельцы квартир в жилом проекте с апартаментами задают прямой вопрос: «Докажите нам, что здесь не будет «шанхая»».

В рамках дискуссии эксперты обсудили юридические аспекты и практические кейсы от девелоперов. Арташес Оганов, CMS Russia, поднял все российское законодательство по вопросам апартаментов: классификатор, статус, спорные моменты, запреты, налоги, и задал ряд провокационных вопросов в зал.

Несмотря на то, что в основном обсуждался рынок Москвы, со своими особенностями, Сергей Лобжанидзе, bnMAP.pro, предложил посмотреть немного шире на проблему и представил коллегам подробнейшую аналитику по рынку новостроек на рынке Москвы и Московской области: спрос и предложение, портрет покупателя, стоимость в разных классах объектов и т.д.

Модератор второй сессии Наталья Сазонова, «Метриум», попросила спикеров поделиться практическим опытом.

Кристина Дудко, Glincom, продолжила попытку классификации апартаментов и ответила на вопрос стоит ли при этом ориентироваться на западный рынок. «У нас самой распространенной классификацией является деление по классам, как в жилой недвижимости. Но сейчас не выработаны те критерии, по которым застройщики могут четко относить свое здание к тому или иному классу. По сути это субъективная информация». Кристина воззвала к сообществу с просьбой договориться о единой системе классификации апартаментов.

«Если идти от покупателя, то мы понимаем, что чем прозрачнее мы ему опишем продукт, тем для него будут более понятны вопросы, связанные с налогами, кадастровой стоимостью, и конечной стоимостью продукта, — согласилась в необходимости определения правил игры Екатерина Фонарева, Colliers International. — Сейчас на рынке более широкая градация апартаментов. Сюда стоит также добавить производственные здания, которые сейчас позиционируются как апартаменты». Безусловно классификатор более широкий:

Екатерина Фонарева и Наталья Сазонова предложили свою версию классификации, с которой многие согласились:

— по уровню: от комфорта до элит недвижимости.
— по статусу: производственное, гостиничное, просто нежилое (условно жилое) назначение.
— по наполнению: сервисы, инвестиционный продукт, жилое помещение.

«В 2018 году 35 млрд рублей было потрачено на покупку апартаментов только в Москве, — поделилась внушительной цифрой Мария Онучина, PM Becar Asset Management. — Люди, которые покупают эти апартаменты делятся на две категории: для жизни и для сдачи в аренду, причем не важно как сдавать». КРоме того, Мария привела сравнение стоимости квартиры и апартаментов, где доходность апартаментов выше, чем квартир. И добавила важный расчет, который развенчиваем мифы о высоких налогах на апартаменты: «Кадастровая стоимость на апартаменты ниже, чем на квартиры, поэтому ты фактически не теряешь на налоге на имущество».

Если Мария говорила об апартаментах как инвестиционном продукте для покупателя, то Карине Шмарева, Intermark Hospitality, рассказала о том, что же такое классические сервисные апартаменты. «Сервисные апартаменты по сути это обычная жилая квартира с техникой, меблированная, которая может браться в пользование на разные сроки. В стоимость входит обычно все, что нужно для проживающего, — разъяснила Карине. — Компания предоставляет жильцу полное наполнение номеров, дизайн и все, что включено в стоимость проживания (сервисы)». Карине поделилась преимуществами сервисных апартаментов в объектах для девелоперов, доходностью продукта, показала эффективные планировки и обозначила правила, которые помогут девелоперу максимально заработать на апартаментах.

Оксана Дивеева, Capital Group, вновь взяла слово, чтобы ответить на главный вопрос рынка апартаментов: Почему многие заявляют формат брендированных апартаментов, но в итоге отказываются от этой мысли?

«Брендированные апартаменты от сервисных отличается обязательными сервисами, гостиничным управлением и оплатой использования бренда, — описала формат Оксана. — Почему их нет и в чем главная ошибка застройщиков, которые хотят этот формат? Главная ошибка в том, что застройщик сначала строит, а потом уже думает, что с этим делать. Mandarin Oriental зашел в наш проект на этапе концепции! Необходимо еще в самом начале задуматься над тем, кто ваш клиент, какие ему нужны сервисы».

«Наша компания изначально фокусировалась на строительстве жилья, — начала свой кейс Мария Вороновичева, Группы «Эталон». — Сейчас в связи с определенными сложностями как на законодательном уровне, так и с связи с особенностями земельных участков, которые доступны для девелопмента, мы рассматриваем и строительство апартаментов». Мария показала в цифрах статистику по своим объектам и сравнила покупателя апартаментов комфорт- и бизнес-класса.

В рамках дискуссии девелоперы, консультанты и брокеры также рассказали о мобильных сервисах, которые требуются современному жителю апартаментов. И о конкуренции технологической составляющей в квартирах и в апартаментах.

В завершение конференции Capital Group любезно предоставили участникам возможность лично оценить многофункциональный жилой комплекс The Book. Гости смогли узнать подробности реконструкции объекта и приспособление его под новые функции, оценить номера и дизайн отеля Pentahotel, задать все вопросы про работу сервисных апартаментов в составе МФК, которые находятся под управлениям Intermark Hospitality.

Партнером мероприятия выступила компания Capital Group. Официальная площадка мероприятия – The Book.