РЫНОК БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ В 2008 ГОДУ

Общая характеристика

Развитие рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербург в 2008 году, как и всего рынка коммерческой недвижимости, делится на 2 этапа: до спада в мировой экономике и его последствия. Первый этап ознаменовался появлением новых амбициозных проектов у девелоперов, завершением строительства крупных объектов, ростом арендных ставок и объемов предложения, в особенности в сегменте бизнес-центров класса «А», расширение форматов предложения офисных площадей. Второй этап менее активный, но не менее значимый. Рынок офисной недвижимости г. Санкт-Петербург в новом ключе заинтересовал зарубежных инвесторов: доходность проектов снижается, но до сих пор остается выше европейских показателей. Девелоперы задумались о диверсификации рисков в сегменте коммерческой недвижимости: выставлены на продажу несколько действующих бизнес-центров и приостановлено строительство многих офисных объектов, пересматриваются схемы финансирования и снижаются издержки. В таблице 1 перечислены наиболее значимые события рынка бизнес-центров г. Санкт-Петербург в первом полугодии 2008 г.

Так, если в первом полугодии 2008 года девелоперы и инвесторы были готовы к развитию, то во втором складывается иная ситуация:

• девелоперы заявили о сокращении ряда проектов или их приостановке;
• выставлено на продажу 7 действующих и 10 строящихся объектов (крупнейших) общей стоимостью $1 млрд.;
• на рынке бизнес-центров увеличилось количество предложений о продаже офисных площадей в действующих и строящихся зданиях (по оценке экспертов, с 5% до 10%);
• компании пересматривают концепции объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию после 2010 г.

Рынок офисных центров в 2008 г.

Согласно исследованию специалистов компании LCMC, общий объем предложения на рынке офисных помещений в бизнес-центрах по итогам 2008 г. составил 2 016 859 кв.м. При этом офисных площадей класса «А» - 145 235 кв.м (7% от общего объема предложения офисных площадей в бизнес-центрах), класса - «В» 1 226 053 кв.м (61%), класса «С» - 645 571 кв.м (32%). Подробнее структура предложения по классам представлена в таблице 2.

Офисные площади в бизнес-центрах класса «А» показали наибольший прирост (76%) – девелоперы стремились реализовать наиболее доходные проекты. Сегмент класса «С» увеличился незначительно – на 5%. При этом специалистами LCMC отмечается, что объекты класса «С», введенные в эксплуатацию в 2008 г., позиционируются в классе «В» (БЦ «Обухов-центр» и 2-я очередь БЦ «Содружество»), но не соответствуют заявленному классу.

Географическая структура предложения в 2008 г. изменилась несущественно, однако тенденция децентрализации рынка, предрекаемая многими экспертами, подтверждается: лидерство до сих пор остается за Петроградским (96 300 кв.м или 19,8% от общего объема введенных в эксплуатацию площадей в 2008 г.) и Центральным (94 404 кв.м, 19,4%) районами, далее следуют Московский (83 000 кв.м, 17,1%) и Приморский (75 000 кв.м, 15,4%) районы. Подробнее географическая структура прироста рынка в 2008 г. представлена на диаграмме 1.

Анализ географической структуры предложения показывает, что наиболее насыщенными офисными площадями районами города по-прежнему остаются Центральный (17,4% от общего объема предложения офисных площадей в бизнес-центрах) и Петроградский (16,8%). По остальным районам объем предложения офисных площадей распределился следующим образом:

• Московский район – 9,3% (187 577 кв.м);
• Василеостровский район – 9,1% (187 577 кв.м);
• Приморский район – 9,1% (183 607 кв.м);
• Адмиралтейский район – 8,4% (170 306 кв.м);
• Выборгский район – 7,2% (146 172 кв.м);
• Калининский район – 7,1% (142 715 кв.м);
• Невский район – 5,7% (115 495 кв.м);
• Красногвардейский район – 4,9% (98 170 кв.м);
• Кировский район – 2,4% (49 000 кв.м);
• Фрунзенский район – 2,1% (42 380 кв.м);
• Красносельский район – 0,5% (10 000 кв.м).

В таблице 3 представлена краткая характеристика офисных объектов, введенных в эксплуатацию в 2008 г.

Таким образом, общий объем предложения качественных офисных площадей в бизнес-центрах г. Санкт-Петербург в 2008 году увеличился на 32%, что в натуральном выражении составляет 485 946 кв.м

Ниже представлено описание наиболее значимых объектов, введенных в эксплуатацию в 2008 году.

МФЦ «Толстой сквер»

Класс «А». Расположен на ул. Льва Толстого, 9. Общая площадь здания составляет 23 000 кв.м, площадь офисов – 9 800 кв.м. Этажность - 9 уровней. С 1 по 3 этаж расположены 14 магазинов, концептуальный ресторан, галерейная экспозиция. С 4 по 5 этаж – театр «Лицедеи» и гастрольные программы: две сцены на 400 и 200 мест, выставочные площади в фойе. На 6 этаже будет расположена Галерея Современного Искусства и Государственный Центр Современного искусства по организации выставок. С 7 по 9 этаж – офисный центр класса «А», зимний сад – место проведений аукционов, презентаций и награждений, панорамный ресторан.

Инженерные системы:
• 9 современных высококачественных скоростных лифтов KONE;
• приточно-вытяжная система вентиляции и система центрального кондиционирования с возможностью регулирования климатических условий в каждом офисе;
• система очистки и фильтрации воды;
• пожарная и охранная сигнализация;
• система видеонаблюдения и контроля доступа;
• спутниковое и эфирное телевидение;
• цифровые телекоммуникационные каналы;
• система диспетчеризации;
• два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением.

Дополнительные услуги:
• ресторан;
• SPA-салон;
• 2 кафе;
• конференц-зал;
• подземная парковка.

Арендные ставки: 1 335-1 716 руб./кв.м/мес. без НДС, вкл. эксплуатационные расходы.

В стоимость аренды включены: арендная плата, техническое обслуживание здания, коммунальные услуги, уборка помещений общего пользования, пользование лифтом, круглосуточная охрана здания, уборка офиса три раза в неделю.

Компания «ВТБ Северо-Запад» в середине 2008 года выкупила 6000 кв.м в собственность для представительского офиса.

БЦ «Senator»

Класс «В». Расположен на ул. проф. Попова, 37. Общая площадь здания составляет 43 000 кв.м. Этажность - 9 уровней. Помещения сдаются в аренду с качественной отделкой. Крупным клиентам планировка и отделка осуществляется по согласованию. Предусмотрена круглосуточная охрана, служба пропускного режима и служба рецепции. Бизнес-центр оборудован лифтами фирмы «OTIS», оснащен пожарной и охранной сигнализацией, приточно-вытяжной системой вентиляции и кондиционирования. На 1-ом этаже расположено кафе. Парковка на 297 мест. Арендные ставки: 1 300 руб./кв.м/мес. - 1 350 руб./кв.м/мес. без НДС.

БЦ «Ресо»

Класс «В» (позиционируется в классе «А»). Расположен на Богатырском пр., 20. Общая площадь здания составляет 55 315 кв.м, площадь офисов – 35 000 кв.м. Этажность - 21 уровень. Предусмотрена многоуровневая охраняемая парковка. Средняя площадь типового этажа в шестиэтажном корпусе бизнес-центра составляет 1 321 кв.м. Инженерные системы: «интеллектуальное» здание, лифты Schindler, автономная газовая котельная, электроснабжение, индивидуальное управление кондиционированием, витражное остекление, керамогранитный фасад. Операторы телефонной связи и Интернет: Петерстар, Голден Телеком, Эквант. Якорные арендаторы: страховая компания «РЕСО-Гарантия» и медицинский центр «РЕСО».

Арендные ставки:
• на 2-5 этажах (от 200 кв.м) – 1 180 руб./кв.м/мес.
• на 9-20 этажах (от 118 кв.м) – 1 060 руб./кв.м/мес.
• на видовом 21 этаже (1 000 кв.м) – 1 400 руб./кв.м/мес.

Арендные ставки не включают НДС, уборку офиса. Включают: операционные расходы, коммунальные услуги и электричество.

Стоимость аренды 1 парковочного места – 5 220 руб./кв.м/мес. без НДС.

БЦ «Renaissance Plaza»

Бизнес-центр класса «В» расположен в Центральном районе на улице Марата, 69-71. Общая площадь здания – 39 000 кв.м. Этажность – 9 уровней. Основными арендаторами являются: «КитФинанс», «Русь Банк», «Данске Банк». Собственник объекта – «Десна Девелопмент», Консультант проекта – «Colliers International», в настоящее время управлением бизнес-центром занимается «Ренейссанс Проперти Менеджмент». Бизнес-центр оборудован парковкой на 150 мест. Ставка аренды 1 450 руб./кв.м/мес без НДС и КУ. Объект заполнен арендаторами на 95%.

Прогноз рынка офисных центров

В первой половине 2008 года девелоперами было заявлено к вводу в эксплуатацию на 2009-2010 гг. около 700 тыс. кв.м офисных площадей. Однако в связи с мировым финансовым кризисом ряд проектов достигнет завершающей стадии строительства намного позже. Специалистами LCMC прогнозируется ввод в эксплуатацию около 60% от заявленного девелоперами объема. При этом учитывается, что основной объем финансирования большинство проектов уже получило.

Кроме того, реализация многих проектов приостановлена на неопределенное время. Конечно, в основном это коснулось масштабных проектов комплексной застройки территории. Краткая характеристика проектов, реализация которых возможна в течение 2009-2010 гг., представлена в таблице 4.

Однако учитывая сложившуюся ситуацию на мировом финансовом рынке и на рынке коммерческой недвижимости Петербурга в частности, специалистами LCMC прогнозируется задержка по срокам строительства перечисленных объектов. Некоторые эксперты считают, что снижение прежних темпов прироста рынка закономерно: рынок офисной недвижимости г. Санкт-Петербург прошел стадии роста, стабилизации и стагнации, и сейчас проходит стадию спада. Подробнее изменение объема предложения отражены на диаграмме 2.

Так, согласно расчетам, прирост рынка в 2009 году составит 6%, в 2010 г. – 14%. При этом к концу 2009 г. объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах составит около 2,5 млн. кв.м.

Исследование специалистов LCMC показали, что на период с 2010 по 2017 гг. приостановлено на неопределенное время 24 проекта коммерческой недвижимости общей площадью 10,8 млн. кв.м, офисная функция в этих проектах занимает около 4 млн. кв.м. Строительство объектов коммерческой и жилой недвижимости и реализацию проектов комплексной застройки территорий решили приостановить компании «Адамант», УК «Теорема», Группа ЛСР, ОАО «Главстрой», ЛенСпецСму, Ruric AB, Setl City, ГК «ПИК». Кроме того, приостановлено бюджетное финансирование значимого для Санкт-Петербурга проекта «Охта-Сити» и сокращены расходы города на строительство бизнес-парка на базе университета им. Бонч-Бруевича.

Спрос и арендные ставки

C сентября 2008 г. специалистами LCMC отмечается снижение спроса на офисные площади в бизнес-центрах, что так или иначе приведет к снижению арендных ставок. В первой половине 2008 г. спрос, как и арендные ставки, показывал положительные тенденции, т.к. устойчивый экономический рост и, как следствие, рост экономической активности провоцировали увеличение предложения по всем сегментам рынка бизнес-центров и рост арендных ставок. Однако в третьем и четвертом кварталах 2008 г. в экономике России зафиксирован спад производства и снижение темпов роста ВПП. Кроме макроэкономических показателей на рынок коммерческой недвижимости влияет и просто развитие бизнеса: и отраслевые особенности, и доходность предприятий в целом.

Самые уязвимые для кризиса компании – это в первую очередь предприятия финансового сектора, транспортные, строительные, промышленные и другие компании, которые активно используют кредитные средства. Отсутствие финансирования (кредитов), снижение покупательской способности потребителей перечисленных компаний, приостановка роста и расширения компании или банкротство – все это повлияет на заполняемость бизнес-центров в ближайшее время, т.к. заставит арендаторов оптимизировать издержки и, скорее всего, искать офисные площади по более низким арендным ставкам.

Развитие событий на рынке коммерческой недвижимости в период сентябрь-декабрь 2008 г. показывает следующие тенденции:
• проблемы с получением кредитов не позволяют девелоперам развиваться в прежних темпах, в связи с чем увеличилось количество сделок купли-продажи, что, безусловно, и дальше будет являться основным вектором развития на рынке инвестиций;
• нестабильность банков негативно повлияла как на развитие малого и среднего бизнеса, так и на функционирование крупных предприятий, поэтому вполне возможно ожидать снижение заполняемости бизнес-центров, а также снижение арендных ставок, в особенности в бизнес-центрах класса «А»;
• кроме макроэкономических показателей, на сниженим доходности проектов коммерческой недвижимости сказался рост себестоимости строительства;
• в целом, развитие рынка бизнес-центров в период экономического спада приведет к повышению инвестиционной привлекательности офисных проектов в Санкт-Петербурге: усиливающаяся конкуренция подтолкнет застройщиков к повышению качества объектов, а учитывая необходимость оптимизации издержек, девелоперы все чаще будут прибегать к услугам профессиональных управляющих компаний.

ОДК «Парадный квартал»

Строительство ведется между Кирочной улицей и улицей Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей. Проект включает в себя 18 корпусов, шесть из которых — отдельно стоящие офисные особняки класса «А».

Инфраструктура:
• фитнес-центр нового поколения;
• салон красоты;
• кафе и бары;
• ресторан и французская кондитерская;
• аптека;
• минимаркет 24 часа;
• пункт приема прачечной;
• химчистка;
• детский центр досуга;
• удобная подземная парковка, а также гостевая парковка (69 000 кв.м).

ОДК «Полюстрово»

Деловой квартал «Полюстрово» будет размещён на участке, ограниченном Свердловской наб., Пискаревским пр., ул. Жукова и Феодосийской ул. Проект делового квартала класса «А» предусматривает строительство 17 новых бизнес-центров и реконструкцию под офисные здания 4 существующих помещений. Общая площадь офисно-торговых площадей составит 518 000 кв. м. Для делового квартала будет оборудована парковка на 5 500 мест. Строительные работы предполагается завершить в 2012 году. Девелопером является управляющая компания «Теорема».

МФЦ «Airport City»

Проект «Аэропорт сити» располагается в деловой зоне «Пулково-3». Первая очередь – 2011/2012 гг., включает в себя три офисных здания с арендуемой площадью 40 000 кв.м и четырехзвездную гостиницу Crowne Plaza на 300 номеров. Вторая фаза включат в себя еще 60 000 кв. м офисных площадей. Девелопер: Avielen A.G. (85%) и ОАО «Аэропорт Пулково» (15%).

БП «Кудрово»

Бизнес-парк «Кудрово» появится во Всеволожском районе Ленинградской области, недалеко от пос. Кудрово. Срок реализации проекта 2008–2013 гг. Общая площадь бизнес-парка составит порядка 150 000 кв.м. Первую очередь (70 000 кв.м) запланировано ввести в эксплуатацию в 2011 г. В рамках проекта планируется возведение комплекса из 10-12 офисных зданий высотой 6 этажей, площадью 12-13 тыс кв.м каждое. Также предусмотрены помещения под социально-бытовую функцию: конференц-зал, рестораны, банки, страховые компании. На территории парка планируется размещение общественного многофункционального торгово-развлекательного комплекса, разделенного на две функциональные зоны: одна - для обслуживания структур бизнес-парка, вторая - для посетителей-гостей. Инвесторами проекта выступают «Setl City» и ООО «Дороги Северо-Запада».

Московская товарная

При формировании территории было выделено два земельных участка общей площадью 24 га, которые будут разделены вновь построенной улицей, проложенной до Обводного канала, а впоследствии и путепроводом по ул. Черняховского.

Центром территории является восстанавливаемая в настоящее время церковь Феодоровской иконы Божией матери, которая в 2013 году должна быть полностью реконструирована к 400-летию дома Романовых. В рамках концепции будет построено порядка 800 тыс. кв.м недвижимости разного назначения, которые подпадают под понятие общественно-деловая зона: гостиницы, паркинги, бизнес-центры, в том числе порядка 30–40% составит жилая функция. От церкви до Обводного канала будет проходить пешеходная зона. По краям квартала офисы, внутри – жилье, гостиницы. Вся территория делится на классы. Первая – до будущего виадука, вторая – от школы с бассейном на 1000 детей до парка и третья – до Обводного канала. Планируется построить пять детских садов, одну большую школу и элитное жилье для 5 тыс. человек. Общее число парковочных мест составит 5 400. Предусмотрены все объекты социальной инфраструктуры.

Кроме того, планируется построить станции для скоростного поезда.

По достигнутой договоренности, они будут построены в трехстах метрах от ныне существующего вокзала, а выход со станции метро будет ближе к новой станции скоростного поезда. Освоение данной территории начнется в 2010 году, как только РЖД ее освободит

London Consulting & Management Company | LCMC работает на российском рынке с начала 2005 года, предоставляя своим клиентам и бизнес-партнерам услуги в сфере консалтинга, сопровождения проектов, брокериджа, доверительного управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Являясь, прежде всего, практиками управления недвижимостью, специалисты компании рассматривают проект на всех стадиях реализации с точки зрения его финального состояния, предполагающего стабильную, долгосрочную доходность и оптимальные эксплуатационные характеристики. На большинстве проектов компания выступает в роли не только консультанта, но и сопровождает строительство, c целью реализации разработанных концепций без искажений. По значительной части проектов контракты, заключенные компанией, предполагают и последующее управление объектами.

В составе компании работают профессионалы, имеющие большой опыт управления объектами недвижимости, маркетологи, аналитики и финансисты высокого уровня. Специалисты LCMC являются постоянными участниками отраслевых конференций, содействуя повышению уровня профессионализма всего рынка коммерческой недвижимости России.

Регулярно проводя маркетинговые исследования рынка, мы обладаем полной информацией о региональных рынках коммерческой недвижимости и формируем прогнозы на ближайшие несколько лет.