Основные объекты строительства уже определены. Заказчиком-застройщиком является ГК «Олимпстрой», который выступит собственником объектов, по крайней мере на период строительства. Затем, до окончания Олимпийских игр, спортивные объекты, по-видимому, будут переданы Олимпийскому комитету и/или соответствующим спортивным федерациям, которые будут контролировать оборудование и соответствие объектов стандартам проведения международных соревнований.
Судьба спортивных сооружений после проведения Олимпиады остается пока неясной. По неофициальной информации, объекты, которые могут быть доходными, возможно, будут проданы (или переданы на определенных условиях) частным владельцам. Решения по каждому объекту будут зависеть не в последнюю очередь от соотношения затрат на его сооружение и возможной доходности.
Проблема в том, что, как показывает практика США, Канады и скандинавских стран, крупные ледовые дворцы с трибунами для тысяч зрителей, даже при их интенсивном использовании, не окупают затрат на сооружение и содержание. От 45 до 65% средств привлекаются из региональных и местных бюджетов. Таким образом, большая часть инвестиций в ледовые дворцы финансируется за счет местных налогоплательщиков. Такие объекты редко привлекают частных инвесторов, тем более покупателей.
Роль оценщиков в строительстве олимпийских объектов
В настоящее время аккредитованные «Олимпстроем» оценщики выполняют оценку земли и недвижимости для определения компенсаций при изъятии земельных участков, необходимых для размещения олимпийских объектов и инженерных сетей.
В ходе строительства спортивных сооружений необходимость оценки определяется требованиями финансовой отчетности заказчика. Российские стандарты бухгалтерского учета отражают затраты и не требуют оценки рыночной или справедливой стоимости. Международные стандарты финансовой отчетности требуют оценки справедливой стоимости специализированных объектов, если только они относятся к инвестиционной недвижимости.
Такие специфические объекты, как трамплины и санные трассы, очевидно, не будут признаны инвестиционной недвижимостью. Это значит, что понятие справедливой стоимости к ним неприменимо, и в финансовой отчетности будут отражаться затраты на их сооружение, подтверждаемые независимыми контролерами и аудиторами.
Остальные спортивные объекты (горнолыжные трассы, ледовые дворцы, стадион) имеют двойственное назначение: до окончания Олимпиады они, очевидно, не являются инвестиционными, после ее проведения они могут рассматриваться как специальные объекты доходной недвижимости. При таких условиях МСФО рекомендует считать весь проект инвестиционным и, наряду с затратами, отражать в финансовой отчетности также и справедливую стоимость объектов.
В этом случае квалифицированные оценщики понадобятся заказчику начиная со стадии предпроектных изысканий для оценки справедливой стоимости объекта в ходе его строительства, а также для содействия в сделке по передаче (продаже) объекта последующему владельцу.
При оценке строящихся олимпийских объектов оценщиков ожидают несколько сложных проблем, характерных в данный момент только для Сочи. А именно:
- уникальность почти всех строящихся объектов, в особенности объектов спортивного назначения, которые следует отнести к специализированным операционным объектам;
- неопределенность в оценках возможного спроса на услуги сооружаемых спортивных сооружений до и после 2014 года;
- значительное изменение стоимости земли и объектов недвижимости, вызванное реализацией самого олимпийского проекта. Рассмотрим эти вопросы подробнее.
Почти все олимпийские спортивные объекты относятся к специализированной операционной недвижимости. К этому классу относятся здания и сооружения, которые невозможно отделить от бизнеса или специального управления, неразрывно связанного с объектом. Объекты должны удовлетворять требованиям многочисленных международных технических стандартов организации соревнований высшей категории. Сюда входят особые требования к конструкции сооружений, к системе освещения, кондиционирования воздуха, качеству холодильных установок, информационного оборудования, обеспечения безопасности зрителей и прочие. Обслуживание таких зданий и их инженерных систем требует квалифицированного персонала, организованного в несколько служб: маркетинга, аренды, службы главного инженера. Как и в случае оценки отелей, оценщику операционной недвижимости приходится оценивать не недвижимость, а все предприятие. Оценке в этом случае подлежат не только материальные активы (здание, земля, машины, оборудование), но также и нематериальные активы (действующие договоры на обслуживание, аренду, на организацию соревнований, клиентская база, обученный трудовой коллектив, стоимость отдельных доходных служб и прочее).
Статус олимпийских объектов может быть существенным нематериальным активом, поскольку может означать включение таких объектов (например, трамплинов, лыжных, горнолыжных и санных трасс) в регистр сертифицированных соответствующей федерацией сооружений. Это, в свою очередь, позволяет включить эти сооружения (например, трамплины) в график тренировок и соревнований национальной и международной федерации, что позволяет рассчитывать на определенные доходы от этих, в общем, малодоходных объектов и сопутствующих им услуг. Впрочем, это происходит не всегда, как показывает анализ экономических результатов прошлых Олимпийских игр, выполненный недавно компанией «Эрнст энд Янг». Случается, что после проведения Игр спортивные сооружения используются редко, не приносят дохода и практически не имеют рыночной стоимости.
Кроме предполагаемых затрат на строительство и содержание оценщику придется оценивать ожидаемый спрос и доходы каждого объекта в условиях неопределенности формируемого рынка услуг зимнего спорта, ранее не существовавшего в регионе.
Возможно, анализ оценщика покажет, что наиболее эффективно с коммерческой точки зрения реконструировать объект после проведения Олимпиады. Тогда при расчете справедливой стоимости придется оценить затраты на будущую реконструкцию, рыночную стоимость земли и доходы от будущего использования реконструированного объекта. Важно отметить, что все эти показатели существенно зависят от тех изменений, которые произойдут на рынке земли и недвижимости Сочи в ходе подготовки и проведения Олимпиады.
Судя по зарубежному опыту эксплуатации крупных спортивных сооружений международного класса, предназначенных для большого числа зрителей, все они (кроме разве что горнолыжных трасс массового катания) окупаются чрезвычайно медленно. В связи с этим справедливая стоимость таких объектов обычно значительно ниже затрат на их сооружение. Важная роль оценщика в проекте, таким образом, состоит в том, чтобы периодически предоставлять заказчику оценку справедливой стоимости строящихся и завершенных олимпийских объектов для сравнения с затратами. Для полноты картины заказчику, возможно, следует иметь также оценки видов стоимости, основанные на нерыночных базах.
