Освоение без комплексов

История вопроса

Пионерами комплексного освоения территорий стали агентства развития территорий (АРТ) – первая волна комплексного бума (2001–2005 гг.) началась именно с них. По замыслу государства, АРТ предстояло взять на себя наиболее сложную работу, связанную с координацией деятельности собст­венников и арендаторов на больших территориях. Речь прежде всего шла о согласовании градостроительных вопросов и инженерной обеспеченности. В результате у каждой из территорий должны были появиться единые управляющая, транспортная, инженерная и архитектурная концепции.

Среди самых известных проектов, за которые брались АРТ, вспо­минается развитие территорий вдоль Выборгской и Синопской набережных, Дачного квартала и «Измайловской перспективы», кварталов вдоль При­морского проспекта, в Петро­дворце, Бадаевских складов и др. Практически все АРТ закончили свое существование бесславно: дело ограничилось точечным редевелопментом или освоением отдельных участков, а вопросы комплексного развития по всем этим территориям так и остались нере­шенными.

Причина неуспеха АРТ в том, что они значительно опережали время: для их успешного воплощения не была готова ни законодательная, ни ресурсная база, ни финансовая система – рынку недвижимости еще только предстояло выйти на новый качественный уровень. Основная проблема состояла в том, что, по сути, каких-то действенных рычагов влияния на собственников земельных участков и реальных полномочий АРТ так и не получили. У городской администрации на тот момент тоже не было ни ресурсов, ни желания заниматься этими объективно тяжелыми задачами.

Надо сказать, что идея АРТ не совсем провалилась. Ошибочно считать, что они превратились в механизм вытягивания земельных участков под предлогом развития территорий. В свое время это был шаг вперед, определенное новаторство в плане концептуальных, юридических и финансовых решений, а сама идея послужила своеобразным опытом для реализации всех последующих проектов.

Эти первые шаги были правильными, что подтверждается и международной практикой. За рубежом большинство проектов на крупных территориях, особенно проекты редевелопмента промзон, реализуются либо госкомпаниями, либо частно-государственными партнерствами. Роль государства при этом очень активна, ведь без его поддержки такие проекты становятся неподъемными для бизнеса.

Проекты комплексного освоения территорий (КОТ) второй волны (2005–2008 гг.) очень часто заявлялись на скупленных девелоперами сельхозземлях (Greenfield development). Масштабы проектов на сотни гектар и несколько миллионов квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости поражали воображение. Даже на растущем рынке многие из этих проектов выглядели чрезмерно оптимистичными с точки зрения сроков реализации и возможностей поглощения рынком таких объемов. Вопросы развития инженерных сетей и инфраструктуры и вовсе обозначались в таких проектах лишь схематично.

К 2008 году буквально каждый российский регион считал своим долгом представить проект комплексного освоения территорий. Подавляющее большинство из них были заявлены частными девелоперами. Некоторым особняком стояли проекты «Главстроя» («Северная Долина» и «Юнтолово»), инициированные городом и приобретенные инвестором именно под КОТ. В рамках этих проектов девелопер должен был подготовить градостроительную документацию, инженерно подготовить территории, обеспечить их дорожной инфраструктурой, после чего застраивать самостоятельно или передать на реализацию другим инвесторам.

Кто остался?

Сегодня продолжается реализация всего нескольких проектов комплексного освоения, из крупных greenfield-проектов – это «Балтийская жемчужина» и «Морской фасад». Идет подготовка градостроительной документации для двух проектов квартальной застройки компании «Главстрой». Из менее масштабных продолжается строительст­во поселков Новая Ижора и Новый Оккервиль в Кудрово, «Юбилейного квартала». Остальные анонсированные проекты либо так и не вышли из бумажной стадии, либо заморожены на неопределенный срок. Всего же до кризиса было заявлено около 8000 га проектов квартальной застройки.

Схожая судьба и у проектов редевелопмента. Кризис приостановил проекты редевелопмента территории завода «Электрик» и регенерации квартала Шкапина-Розенштейна. В последнем проекте строительство отложено, а решение девелопера на время кризиса сформировать на этой территорию торговую зону не лишено изящества: по крайней мере проект не будет заморожен.

В проекте «Измайловская перспектива» продолжается решение вопросов консолидации прав собственности на земельные участки. Проект редевелопмента бывшего грузового двора станции «Московская-Товарная», на­­ходившийся и до кризиса на ранней стадии, медленно, но верно движется к решению вопросов согласований. Наилучшую динамику демонстрируют проекты ВТБ «Невская ратуша» и «Набережная Европы»: в первом ведется проектирование и активная подготовка к началу строительства, во втором – решается комплекс задач, связанных с разработкой маркетинговой и архитектурной концепций, урегулированием технических и правовых вопросов и т. п.

Пожалуй, одним из самых сбалансированных проектов можно назвать проект корпоративного города Усть-Луга, создаваемый параллельно с развитием крупного морского порта и сопутствующей ему логистической и производственной инфраструктурой. Можно рассуждать на тему привлекательности жилья в данном месте, однако это практически единственный крупный проект, в котором развитие жилой функции увязано с созданием мест приложения труда. С нашей точки зрения, такое сочетание является одним из ключевых факторов успешности любого крупного проекта развития территории. Тем не менее в связи с экономическим кризисом сроки реализации проекта, скорее всего, увеличатся.

Кризис во многом умерил чаяния игроков рынка по внедрению на рынок Петербурга новых форматов: о проектах бизнес-парков уже никто не говорит столь оптимистично. Большинство проектов бизнес- и технопарков отложены, продаются либо претерпевают смену функционального назначения. В условиях драматического падения рынка офисной недвижимости, особенно в периферийных районах города, речь о возобновлении этих планов пока не идет. Кардинальных решений, которые бы могли резко удешевить строительство бизнес-парков без существенной потери качества, девелоперы пока не демонстрируют. Между тем основа идеологии бизнес-парков – низкие ставки, которые, в свою очередь, зависят от возможности быстро и без существенных затрат возводить типовые конструкции, – так и повисла в воздухе, быть может, до лучших времен. Кроме того, спрос на проекты бизнес-парков, формирующийся в основном со стороны постиндустриальных компаний (например, сферы IT), на рынке Петербурга пока не слишком активен.

Из «живых» проектов на рынке остались проекты технопарка компании Technopolis на Пулковском шоссе (20 тыс. кв. м), «Невского Альянса» (технопарк «Нойдорф-Стрельна», 60 тыс. кв. м) и ИК «Кварта» (технопарк на Московском шоссе, 80 тыс. кв. м).

Штампы и мифы

На волне общего энтузиазма, когда проекты-миллионники росли поражающими воображение темпами, сформировался ряд расхожих штампов.

Миф № 1: проект КОТ может быть реализован частным девелопером. Пожалуй, основное и самое опасное заблуждение. В мировой практике не найти ни одного такого примера. У нас же покупка больших территорий нередко рассматривалась некоторыми девелоперами как инструмент размещения избыточной ликвидности, полученной в недевелоперском бизнесе, иногда земельные участки покупались с целью повышения своей капитализации или для привлечения соинвестора. Некоторые просто искренне верили в свои силы, не до конца понимая масштабов задуманного.

Большинство проектов было инициировано частными компании, исключением, пожалуй, стала лишь «Балтийская жемчужина». Подчас же у частного девелопера не было ни организационных, ни финансовых ресурсов для осуществления этих планов: либо денег на выкуп участков у собственников земли, либо административно-правовой поддержки от государства, которое пыталось за счет девелоперов решать задачи, которое должно решать само. А с учетом того, что законодательство и регламенты застройки менялись с непредсказуемым постоянством, девелоперы вынуждены были по 3–4 раза в год переделывать необходимую документацию проектов.

Миф № 2: крупный комплексный проект можно реализовать быстро. Отсутствие «длинных» денег, высокие ставки по кредитам, стремление к быстрой окупаемости приводило к тому, что зачастую бизнес-планы по освоению нескольких сотен гектаров земли рассчитывались на перспективу 5–7 лет. Темпы потенциального поглощения рынком всего построенного чаще всего и вовсе не учитывались. Для сравнения: проекты такого рода за рубежом длятся, как правило, 20–30 лет.

Миф № 3: спрос подстроится под предложение. Очень часто в проектах КОТ, особенно на периферии, закладывались достаточно большие объемы коммерческих функций при их неочевидном спросе. Как показала текущая ситуация падения рынка, в первую очередь от кризиса пострадали именно проекты на окраинах города. Чтобы сформировать деловой имидж таких территорий, порой нужны многие годы активного развития.

Миф № 4: все проблемы решаемы. Но практика показывает, что такие проблемы, как инженерия, транспортная доступность, социальная инфраструктура, ряд вопросов, связанных с градостроительной документацией, – не решаемы без поддержки государства. Начиная с тех случаев, когда при строительстве «в чистом поле» нужно создавать новый населенный пункт, заканчивая строительством внутренней и внешней дорожной сети – вопросом, решение которого способно финансово «утопить» весь проект целиком (строительство одного квадратного метра дорожного покрытия составляет примерно $55–60). Надо ли говорить, что отсутствие возможности беспрепятственно въезжать и выезжать с территории проекта способно свести на нет любую, даже идеальную концепцию. Так, например, проект «Балтийская жемчужина» увязывался со строительством Надземного экспресса, программа которого была в итоге отложена городской администрацией до лучших времен. Отсутствие этой транспортной связи с другими районами города и станциями метрополитена ставит под сомнение реализацию прежде всего коммерческих функций в проекте (офисной, торговой, гостиничной).

Инженерная подготовка территории способна «съесть» от 10 до 20–30% от бюджета проекта (при строительстве головных источников). За исключением опять той же «Балтийском жемчужины», где город вложил бюджетные средства в инженерную подготовку территории, на практике ни в одном другом проекте КОТ эта проблема не решена.

Вопросы социальной инфраструктуры также были решены пока только на бумаге. В своих бизнес-планах девелопер либо сам строит социальные объекты (школу, детсад) и потом по себестоимости передает их муниципалитетам, либо оставляет под эти объекты свободные участки земли. Первый вариант сложен процедурно (с этим уже столкнулась та же «Балтийская жемчужина»). Кроме того, муниципалитеты (особенно областные) у нас не богаты, и наличие в их бюджетах средств для выкупа социальных объектов – вопрос открытый. В этом варианте девелопер рискует остаться с построенными, но невыкупленными объектами. Воплощение второго варианта можно наглядно наблюдать в некоторых кварталах 90-х – начала 2000-х годов постройки, когда жилые дома были построены, а участки под школы, детские сады и поликлиники так и остались пустовать, а затем были «уплотнены» той же жилой застройкой.

В силу особенностей отечественной системы налогообложения муниципальные образования совершенно не заинтересованы в развитии на своей территории крупных проектов с доминирующей жилой функцией – поступлений в бюджет такие проекты не добавляют, зато увеличивают количество серьезных проблем по развитию социальной инфраструктуры.

Время расставлять приоритеты

Проекты крупных жилых массивов грешат не только этим. Ни один из них не предусматривает мест проживания бюджетных служащих (врачей, учителей и т. п.). Хотя, например, в зарубежной практике в крупных жилых проектах строительство жилья для муниципальных служащих зачастую является инвестиционным обязательством.

Еще одна проблема – это вырождение архитектурной концепции многих жилых проектов в типовые советские кварталы. В процессе адаптации к нашим нормам даже интересные мастер-планы зарубежных архитекторов очень сложно реализовать в первоначальном виде. Концептуально новых идей мало, а до практического воплощения ни одна из них пока так и не дошла. Хотя, на наш взгляд, даже достаточно крупный проект может быть успешен, если предложит рынку новый взгляд на потребительские качества продукта.

Большинство обозначенных вопросов тем или иным образом связаны с участием государства в этих проектах. Исторически же в России проактивную позицию занимает девелопер, а власти – лишь согласовывают и разрешают что-либо делать. На мой взгляд, самое большое, чем может помочь государство бизнесу, – это ему не мешать, не устанавливать ненужных препон и помогать в решении насущных системных вопросов – инженерии, транспортной инфраструктуры и т. д.

В вопросах КОТ очень важны приоритеты города, его проактивная позиция в т. ч. в градостроительной политике. По сути, для того чтобы развивать крупные проекты, нужно выделить наиболее приоритетные из них и сконцентрировать силы на решающем направлении. Даже если оставить в стороне вопросы емкости рынка, невозможно полноценно обеспечить инфраструктурой ни 40 проектов, ни 15. Пусть проектов будет немного, но им будет оказываться сбалансированная поддержка от начала до конца.

В мировой практике вопросы комплексного освоения в большинстве случаев решаются при прямом участии государства или в формате частно-государственного партнерст­ва. Именно поэтому узко понимаемая коммерческая эффективность таких проектов не является первоочередной задачей городских властей: решаются более глобальные задачи – улучшение среды обитания, социальные вопросы, редевелопмент и повышение эффективности использования старых заброшенных территорий.

Что касается влияния кризиса на проекты КОТ, то в этой сфере произойдет то, что происходит во всех сегментах рынка: реалистичные проекты, которые ведут профессиональные девелоперы, продолжат свое развитие. С рынка уйдут проекты тех, кто изначально был ориентирован на спекулятивную игру с землей, не обладал долгосрочными стратегиями и не предлагал потребителям ничего нового.