Офисный рынок. Итоги 2005 года

Общая ситуация
Прошедший год на рынке офисной недвижимости Москвы отмечен исключительной активностью, увеличением спроса и недостатком предложения. Как следствие, арендные ставки значительно выросли. Впрочем, при макроэкономической конъюнктуре средней благоприятности, уверенном росте экономики Московского региона и росте доходов компаний последние вряд ли могли пожаловаться на то, что рост ставок непосилен. Общеэкономические прогнозы на будущий год различаются лишь степенью умеренности оптимизма. В этих условиях вряд ли стоит ожидать падения спроса на офисы. Предложение, между тем, остается на уровне, поддерживающем некоторый ажиотаж на рынке. При этом ряд событий и тенденций минувшего года позволяют отметить, что в 2006 году рынок офисной недвижимости ожидает дальнейшая диверсификация. Серьезное изменение ситуации может произойти только в среднесрочной перспективе.

Предложение

За прошедший год рынок пополнился примерно 700 тыс. кв. м качественных офисных помещений.

• В Jones Lang LaSalle площадь сданных офисных помещений оценивают в 560 тыс. кв. м. Компании Noble Gibbons/ CBRE и Colliers International – в 650–670 тыс. кв. м. В Knight Frank считают, что за год было построено и реконструировано 850 тыс. кв. м офисных площадей, в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko – около 1 млн. кв. м.
• По данным компании Noble Gibbons, из указанных 650 тыс. кв. м 260 тыс. кв. м составили офисы класса А (40%), из них 47% находятся в центре Москвы. Специалисты Colliers International в 670 тыс. кв. м насчитали 35% площадей класса А.

Большинство экспертов отмечает, что объем ввода новых площадей оказался чуть ниже прогнозируемого. Сейчас офисные здания, заявленные к сдаче на прошедший год (например, Ducat Place III), планируется ввести в эксплуатацию в I–II квартале года нынешнего.
По мнению аналитиков рынка, проектами года в офисной недвижимости стали:

• «Аврора Бизнес Парк», вторая очередь;
• «Аквамарин»;
• «Башня на Набережной», здание В;
• Capital Plaza;
• «Крылатские холмы», бизнес-парк;
• Central City Tower.

Безусловно, событием года можно назвать начало реализации проекта «Москва-Сити» – большинство застройщиков вышли на свои площадки.

• Оценки общего предложения качественных офисов на московском рынке колеблются от 4,3 млн. кв. м (Colliers Int., Knight Frank) до 4,7 млн. кв. м (CWSR, JLL). Оценка Noble Gibbons – 3,3 млн. кв. м – стоит особняком, так как, по методике компании, не учитывается значительная часть В-класса.
• Учитывая прошлогодние цифры и данные по объему нового предложения, стоит отметить, что большинство компаний пересмотрели свои оценки объемов рынка.
• Относительно устойчивыми остаются оценки сегмента офисов класса А, хотя и здесь сказываются различия в подходах компаний к классификации различных офисных зданий. По подсчетам Noble Gibbons, объем сегмента составляет 1,1 млн. кв. м, по данным Colliers International – 1,2 млн. кв. м.

Спрос Многие прогнозы годичной давности не учли серьезного роста спроса на рынке. Между тем увеличение его объемов отмечалось во всех квартальных отчетах прошлого года.

• Большинство компаний, вслед за Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, отметили рекордный уровень активности в 2005 году – объем сделок составил более 1 млн. кв. м.
• По подсчетам Colliers International объем сделок на рынке составил 880 тыс. кв. м, а специалисты компании Jones Lang LaSalle отметили, что объем сделок на рынке составил 968 тыс. кв. м и превысил рекорд прошлого года (850 тыс. кв. м).

Как отмечает старший аналитик компании Jones Lang LaSalle Ольга Батурина, указанные цифры – высокий показатель для московского рынка, сопоставимый с уровнем офисных рынков Лондона и Парижа. При этом общий объем предложения на этих рынках значительно больше московского. Соответственно, отношение объема сделок к общему предложению указывает на экстраординарную в европейском контексте активность офисного рынка Москвы, его ненасыщенность, здоровое и позитивное развитие в дальнейшем.

• По данным Noble Gibbons, 48% сделок 2005 года было заключено по площадям класса А, сделки по новым помещениям составили 60%, продажи – 27% (25% - Knight Frank).
• Специалисты Colliers International определили процент сделок продажи на уровне 38% (около 330 тыс. кв. м).

Из наиболее значимых сделок в классе А самыми крупными были следующие:

• «Вымпелком», БЦ «Волна», аренда 14 тыс. кв. м;
• «Объединенная металлургическая компания», БЦ «Аквамарин», покупка 13,5 тыс. кв. м;
• «Райффайзен банк Австрия», Gorky Park Tower, аренда 12,5 тыс. кв. м.
• «Банк Москвы», БЦ «На Трехпрудном», покупка 11,6 тыс. кв.м

Также стоит отметить крупную сделку в классе В. Компания «Мобильные телесистемы» арендовала 16,3 тыс. кв. м в офисном парке «Семеновский». Также аналитиками были отмечены две возможные сделки, в которых участвовал Внешторгбанк: на 60 тыс. кв. м в башне «Федерация» и на 30 тыс. кв. м в здании на Мясницкой улице. Если они будут подтверждены, то окажутся крупнейшими на рынке и сделают ВТБ «арендатором года».
Основной причиной увеличения спроса на рынке был рост корпоративного сектора: российские компании активно развиваются, наращивают обороты и прибыли, растет и число представительств иностранных компаний. Глава отдела исследований компании Noble Gibbons Ирина Герасимова отмечает, что арендаторы сейчас активно увеличивают площади своих офисов.
Очевидным показателем активности спроса является практика предварительной аренды. По подсчетам компании Noble Gibbons, сделки предварительной продажи и аренды составили 28% от общего числа сделок на рынке (в 2004 году – 15%). По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, число сделок предварительной аренды от общего объема арендных сделок составило 33% (в 2004 году – 19%). Данная практика получает все более широкое применение и, похоже, становится основной в сегменте А класса. Предварительные контракты уже заключены на 480 тыс. кв. м в зданиях, которые будут введены в эксплуатацию в 2006–2007 годах – это около половины их арендуемой площади (CWSR). Что касается проектов класса А этого года, то уже к марту планируется подписать предварительные договоры аренды или продажи более чем на 60% их площадей (NG/CBRE).
«Изменяются и условия аренды, – отметил Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Укрепляется отмеченная еще в 2004 году тенденция увеличения сроков арендных договоров». С развитием рынка девелоперы становятся все более лояльными к длительным срокам аренды, иностранные же инвесторы, расширяющие свое присутствие на офисном рынке, готовы платить за стабильность. Если ранее, типичными сроками, на которые арендодатели заключали договора, были 3 и 5 лет, то теперь многие собственники начинают предлагать помещения на сроки от 7 до 10 лет для крупных и уникальных объектов. Арендаторы в свою очередь готовы обсуждать даже более длительные периоды.

Баланс спроса и предложения
Увеличение разрыва между предложением и спросом и несостоявшаяся стабилизация рынка в 2005 году не ожидались некоторыми аналитиками: рост предложения офисных площадей не стал массовым и, соответственно, не смог удовлетворить увеличивающийся спрос. Наиболее остро, как и в предыдущие годы, ощущался дефицит качественных зданий, особенно класса А.

• Арендные ставки росли в течение всего года, в итоге рост в классе А оценивается от 8–10% (Knight Frank) до 10–14% (Colliers Int.).
• Средние диапазоны ставок аренды – $670–870/кв. м в год (без НДС, с операционными расходами – Colliers Int.), $650–700/кв. м в год (без НДС и операционных расходов, JLL).
• Средневзвешенная ставка, по оценке Noble Gibbons, составила $615/кв. м в год (без НДС и операционных расходов).
• В классе В оценки роста ставок традиционно противоречивы: аналитики Colliers International и Knight Frank сходятся на 6–8%, аналитики компании Blackwood отмечают 14% рост (выше чем в классе А).
• Средние диапазоны ставок: $500–550/кв. м в год (Blackwood) и $450–650/кв. м в год (Knight Frank), средневзвешенная – $440/кв. м в год (NG/CBRE, все ставки без НДС и операционных расходов).
• Ставки, сегментированные по верхней и нижней частям класса В, составляют $500–680/кв. м в год для В1 и $380–500/кв. м в год для В2 (Colliers Int., без НДС, с операционными расходами).

«Класс А демонстрирует динамичный и впечатляющий рост, с каждым годом захватывая новые ценовые рубежи, – отмечает Денис Соколов, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Фактически класс А является локомотивом рынка офисной недвижимости, который прирастает в основном за счет более дорогих и качественных зданий». В классе В ситуация более гармоничная в силу большего соответствия предложения спросу, но и здесь, отмечают аналитики компании, существуют свои проблемы. Средние ставки (по которым заключен наибольший объем сделок) не увеличиваются, а, напротив, несколько снижаются. При этом, однако, растет количество сделок в классе В, заключаемых по более высоким ставкам. То есть класс В прирастает за счет более дорогих зданий, при этом наиболее массовый сегмент этого класса стагнирует. Это можно объяснить нежеланием большой группы компаний – арендаторов класса В платить премию за более высокое качество помещений. Кроме того, массовый сегмент В-класса испытывает давление со стороны класса С. Алексей Могила, директор по развитию Leeds Property group, отметил большой интерес со стороны арендаторов к зданиям НИИ, типографий и административным блокам промзон. Это связано не столько с низкими ставками аренды, сколько с довольно большими парковочными площадями этих объектов. В то же время аналогичного давления со стороны В-класса на класс А не происходит, и в первую очередь из-за недостаточного предложения зданий А-класса. Фактически А и В-классы демонстрируют разнонаправленную динамику. Таким образом, рынок все больше сегментируется.
Цены продаж офисных площадей в прошлом году росли, наибольшая активность в течение года была отмечена по покупкам в классе В. Директор департамента офисной недвижимости Paul’s Yard Вячеслав Аксенов отметил также увеличение количества инвестиционных покупок в данном классе. Значительная их часть оказалась связана с мелкими инвесторами и с не самыми качественными проектами. Подобного рода инвестиционная активность, как и многочисленные покупки небольших площадей для офисов, связаны в первую очередь с избытком средств у средних и мелких компаний и недостатком инструментов, в которые их можно было бы вложить. «Цены продаж на офисы класса А также росли – в связи с ограниченным предложением качественных объектов, выставленных на продажу», – отметил Михаил Гец, руководитель департамента офисной недвижимости компании Blackwood. На рынке особняков из-за ограниченности предложения ситуация особая. Росту цен здесь почти ничего не мешает (за год они выросли примерно на 20%), многие объекты имеют премиальную наценку, вследствие чего здания класса В могут продаваться дороже зданий А-класса, подчеркивают специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

• По данным Noble Gibbons, цены продаж на данном рынке достигают $10–12 тыс./кв. м.
• Ценовые диапазоны на рынке продаж составляют $4–5,5 тыс./кв. м (Colliers Int.) и $3,1–6 тыс./кв. м (Knight Frank) в классе А.
• В классе В – $1,8–4 тыс./кв. м (Knight Frank) и $2–3 тыс./кв. м (Blackwood).
• Аналитики Colliers International дают оценку $2–4 тыс./кв. м для класса В1 и $1,4–2,5 тыс./кв. м для В2.

Показатели уровня свободных помещений на рынке также падали. Это связано не только с соотношением формальных показателей спроса и предложения, но и с увеличением среднего размера арендуемых площадей. Уровень в 2% для класса А был зафиксирован специалистами Noble Gibbons еще по итогам второго квартала прошедшего года.

• По итогам 2005 года уровень свободных помещений для А-класса оценивается на уровне 2–2,2% (NG/CBRE, Colliers Int., Knight Frank).
• Для класса В – 6–7,3% (NG/CBRE, Colliers Int.).

Тенденции

• Успешная реализация бизнес-парка «Крылатские холмы» и первой фазы «Кантри парка», а также начало строительства бизнес-парка Greenwood позволяют говорить о новом состоявшемся перспективном формате на рынке. Очевидно, что бизнес-парки могут стать одной из основных форм децентрализации сегмента класса А.
• Большой интерес участники рынка проявили к редевелопменту промышленных зон. С одной стороны, прояснились детали вывода предприятий на окраины Москвы, и процесс приобрел реальное содержание, с другой – значительный спрос на офисы класса В в пределах Третьего кольца делает оправданными инвестиции в перепланировку района. На среднесрочную перспективу заявлено порядка полутора десятков серьезных проектов по созданию офисных комплексов на месте промышленных зон. Один из интереснейших проектов такого рода – перепланировка современной территории Подшипникового завода (район метро «Дубровка») компанией CMI Development. Из осуществленных в 2005 году проектов стоит отметить офисный комплекс класса В Pollars площадью 60 тыс. кв. м.
• Отмечается, что практика фиксации операционных расходов отходит в прошлое, все чаще они оплачиваются по принципу open book.

Краткосрочный и среднесрочный прогнозы
В наступившем году аналитики рынка не прогнозируют изменения ситуации. Предложение качественных площадей будет ограничено, причин падения спроса не отмечается, соответственно, дефицит на рынке сохранится. Прогноз объема нового предложения находится в диапазоне от 720–730 тыс. кв. м (Colliers Int., NG/CBRE) до 1 млн. кв. м (CWSR). Объем площадей класса А – 230–330 тыс. кв. м (Colliers Int., NG/CBRE). Арендные ставки продолжат расти, хотя резкий рост не предвидится. Специалисты Knight Frank прогнозируют рост ставок на 6–8% в классе А и 4–6% в классе В, в компании Colliers International говорят о 6–12% для А класса и 5–7% для В. Аналитики компании обещают, что средние диапазоны арендных ставок достигнут $700–900/кв. м в год в классе А, $500–700/кв. м в год в классе В1 и $380–500/кв. м в год в классе В2 (без НДС, с операционными расходами). Прогноз Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko – $550–700/кв. м в год (класс А) и $400–500/кв. м в год (класс В, все оценки без НДС и операционных расходов). Уровень свободных площадей, вероятно, не изменится.
Основные надежды аналитиков на изменение ситуации возлагаются на среднесрочную перспективу, когда на рынок выйдут основные здания «Москва-Сити» и другие крупные проекты, заявленные в 2005 году, и, возможно, расширится круг серьезных девелоперских компаний.