Knight Frank: «Спад на земельном рынке окажется глубже, чем считалось осенью 2008 г.»

Обзор тенденций на рынке земли Московского региона. Первое полугодие 2009 г.

Большинство крупных проектов остановлены. Сокращены объемы застройки в проекте «А-101» по Калужское шоссе на участке 13 000 га компании «Масштаб» - земли компания собирается продать Правительству Москвы под строительство жилья экономкласса. Заморожен проект «Остров Барвиха», владельцы «Острова Истра» - MCG и Альфа- банк - ищут на него покупателя (Истринское водохранилище, 1150 га, 1,5 млн кв. м жилья). Промсвязьнедвижимость» рассматривает варианты развития земельных активов с привлечением партнеров. «Абсолют ИГ», «Агросоюз ГАК», «Вимм-Билль- Данн», группа «Разгуляй», «Корпорация "Знак"» начинают предлагать на рынке свои активы. Девелоперы делят участки на 1-3 га, в то время как раньше размеры предлагаемых участков составляли 5-10 га.

Предложение возросло за счет вывода на рынок участков от средних и мелких землевладельцев. Владельцы земель под коттеджные поселки начали продажу участков без строительных подрядов, а также меньших площадей. По сравнению с докризисным периодом объем предложения участков без подряда увеличился на 50%. Следует ожидать дальнейшего роста предложения - продажа земли позволяет получить живые деньги для погашения долговых обязательств. Еще в I квартале 2009 г. Несколько крупных землевладельцев выставили на продажу свои активы по ценам в несколько раз ниже докризисных. Лендлорды сокращают издержки, останавливают проекты, ищут партнеров-соинвесторов и пытаются продавать земли.

Избыток предложения и сокращение спроса привели к снижению цен. Из-за различного качества земельных участков на рынке выросла ценовая дифференциация. Так, цены на неликвидные участки снизились в 5-10 раз. Сельхозугодья, приобретаемые ранее с целью перевода под жилое строительство или промышленное назначение, вообще перестали быть востребованными. Вместе с тем на ликвидные участки максимальный размер скидок не превышает 20%, а чаще лендлорды занимают выжидательную позицию. Активность на земельном рынке прекратилась уже в конце лета 2008 г. Сделки не проводились до марта 2009 г. Лишь с началом второго квартала 2009 г. на рынке началось оживление - прошли первые сделки. Клиенты, которые до кризиса занимались поиском земли под развитие cпекулятивных проектов, приостановили поиски. В настоящее время потенциальные покупатели ищут земельные участки преимущественно под собственные нужды. Это, прежде всего, компании-производители, ритейлеры, логистические операторы, девелоперские компании. Значительную долю в спросе формируют и  автодилеры. Однако они лишь в редких случаях приобретают землю, требуя существенные скидки. В основном дилеры предпочитают работать по системе  строительства под заказ (built-to-suit) с последующей долгосрочной арендой объекта.
Изменилась структура спроса - если весной-летом 2008 г. основной спрос был на участки размером 5-10 га, то в настоящее время наиболее востребованы участки 1-3 га (почти 70% заявок), реже - до 5 га под реализацию собственных проектов.

В спросе на земельные участки в московском регионе наметилась новая тенденция - потенциальные покупатели все больше внимания обращают на южные направления (по итогам первых 5 месяцев 2009 г. в запросах лидирует Каширское шоссе, особенно сектор между Каширским и Калужским шоссе). Второй сектор по числу запросов - расположен между Новорижским и Дмитровским шоссе. На региональных рынках земля промназначения потеряла свою привлекательность.

На дальнейшее развитие земельного рынка будут влиять и другие факторы. Так, следует ожидать активизации процесса перехода залоговых земельных участков в собственность банков. Первые прецеденты уже созданы. Например, Внешэкономбанк стал первым госбанком, у которого появились крупные земельные владения в Подмосковье. Очевидно, что вскоре банки будут пытаться продавать землю, полученную по залогам, что увеличит предложение земельных участков и увеличит снижение цен. Оценивая перспективы земельного рынка, можно сказать, что спад продолжится и окажется глубже, чем считалось осенью 2008 г. Подъем на рынке следует ожидать не раньше осени 2009 - весны 2010 гг. Вместе с тем, сегодня на рынке складывается благоприятная ситуация для компаний, готовых покупать землю под  развитие собственных проектов. Это подтверждают совершенные в первом полугодии 2009 г. сделки.



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Проект

AFI Development построит МФК в центре Москвы

AFI Development инвестирует 12 млрд рублей в новый офисно-деловой центр в Москве.
15.07
Открытие

Starbucks открыл 100 кофейню в Москве

На территории БЦ «Немецкий центр» начала работу юбилейная кофейня Starbucks в Москве.
18.07
Открытие

«Сырная долина» приняла первых резидентов

В сырном кластере в Дмитровском городском округе Московской области началось строительство первых четырех заводов.
17.07
Технологии будущего

X5 и Coca-Cola начали переработку тары

В магазинах «Пятерочка» в Москве установили фандоматы для сбора использованной пластиковой и алюминиевой тары.
15.07
Назначения

Knight Frank – новое назначение

Международная консалтинговая компания Knight Frank объявляет о назначении Андрея Подгорного на должность директора по развитию.
16.07
Игроки рынка

БЦ «Невская Ратуша» заполнен на 100%

Компания «Галс-Девелопмент» реализовала 100% офисных площадей БЦ «Невская Ратуша».
17.07
Проект

SOK откроет коворкинги в Израиле и США

Игорь Рыбаков, владелец одного из крупнейших операторов гибких офисов SOK, запускает проект за пределами России. Первый коворкинг откроется в Израиле уже в конце этого года, затем может появиться еще пять проектов.
18.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre