Общая ситуация
Торговый центр без «якорных» арендаторов существовать не может. Более того, количество «якорей» растет, появляются их новые типы, и успешность ТЦ зависит от качества ключевых арендаторов и их оригинального сочетания. В свою очередь, и крупные торговые сети должны быть заинтересованы в качественных площадях и возможности сосредоточиться на профильном бизнесе, не вникая в тонкости девелопмента и управления недвижимостью. Однако все оказывается не так просто.
Предложение
Подсчет площадей, занимаемых «якорными» арендаторами, естественно, связан с оценкой площади торговых центров. Оценки общей арендуемой площади ТЦ варьируются в диапазоне от 480–500 тыс. кв. м (Astera) до 800 тыс. – 1 млн. кв. м.
Значительная часть общей «якорной» площади приходится на продуктовых ритейлеров – супермаркеты и гипермаркеты. Доля занимаемых ими помещений, по мнению большинства аналитиков, составляет около 40%. Специалисты Vesco Consulting считают, что:
- на продуктовых ритейлеров приходится 35% площадей под якорными арендаторами;
- 18% занимают продавцы электронной и бытовой техники;
- 15% – операторы развлечений;
- 11% – мебельные магазины и продавцы товаров для дома;
- 8% отводят операторам фуд-кортов.
Что касается типовой доли площадей торгового центра для якорных арендаторов, то аналитики рынка говорят о 20–50% общей площади ТЦ. Специалисты Astera уверены, что более 40% сдаваемой площади торговых центров отводить якорным арендаторам не выгодно, так как это существенно снижает средневзвешенную ставку по торговому центру. Впрочем, здесь стоит более детально остановиться на разных типах торговых центров.
В небольших районных центрах с арендуемой площадью до 10 тыс. кв. м только на супермаркет и любой другой относительно крупный магазин может приходиться до половины GLA. Развлекательная составляющая в подобных центрах чаще отсутствует, но, по оценке аналитиков Vesco Consulting, в случае ее создания вместе с зоной общественного питания она может занимать до 15% арендуемой площади.
В окружных и региональных торговых центрах, как отмечают специалисты Leeds Property Group, общая площадь комплекса значительно возрастает за счет технических и подсобных помещений, моллов и парковки, в итоге арендуемая площадь центра может составлять менее половины от общей (35 тыс. кв. м из 92 тыс. в «РИО» и 40 тыс. кв. м из 104 тыс. – в «Атриуме»). В этом случае смысл имеет только подсчет долей «якорей» относительно GLA. Многие окружные торговые центры не имеют развлекательной составляющей и каких бы то ни было «излишеств», их единственный «якорь» – крупный магазин, причем не всегда продуктовый супермаркет. Доля такого «якоря» составляет не более 20%. Но в соответствии с новыми веяниями разнообразные зоны развлечений и специализированные супермаркеты (бытовая техника, детские товары) большой площади становятся обычным явлением на рынке, что значительно увеличивает долю «якорей».
Для региональных торговых центров эти «новые веяния» стали практически обязательными: здесь на якорных арендаторов приходится 40–50% GLA. Специфика суперрегиональных ТЦ дает возможность возводить по несколько гипермаркетов с площадью до 20–25 тыс. кв. м, а также создавать своего рода общественно-досуговые зоны, которые всегда притягивают посетителей. В подобных центрах арендуемой площадью до 200 тыс. кв. м якорные арендаторы могут занять половину.
Между разными типами якорных арендаторов в современном торгово-развлекательном центре (обычно окружном или региональном), по словам аналитиков Swiss Realty Group, площади чаще делятся следующим образом: продовольственный ритейлер – 25–30% GLA, супермаркет бытовой техники и электроники – 10–15% и многозальный кинотеатр – также 10–15% GLA.
Наконец, такие относительно новые для России форматы, как retail park и power centre, предполагают доли якорных арендаторов от 70 до 90%.
Спрос
Оценить спрос на площади для якорных арендаторов в числовых показателях затруднительно: без «якорей» торговые центры в строй не вводятся, свободных площадей в сегменте нет, и игроки стараются не доводить ситуацию до смены якорного арендатора. Отчасти от востребованности качественных торговых помещений крупными сетевыми операторами зависит количество новых торговых центров.
Если оценить динамику нового строительства за последние годы, то темпы роста снижаются: объем GLA достиг значительного уровня, и увеличивать его в 1,5–2 раза за год очень сложно.
С другой стороны, нет и роста физических объемов нового строительства: по итогам года, в лучшем случае может быть повторен лишь прошлогодний показатель – 480 тыс. кв. м.
На 2006 год прогнозы туманны:
- по данным компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в строй будет введено не менее 300 тыс. кв. м общей площади, но вряд ли объем строительства превысит достигнутые показатели;
- по данным Vesco Consulting, в настоящее время строится 23 торговых центра общей площадью около 680 тыс. кв. м, однако часть из них – это объекты практически завершенные, те, что выйдут на рынок в текущем или следующем месяце.
При ажиотажном спросе на торговые центры со стороны арендаторов галереи и увеличивающейся доступности инвестиционных ресурсов наблюдается нехватка площадок в черте города и недостаточная заинтересованность в новых проектах ключевых якорных арендаторов. Стоит отметить, что среди заявленных к реализации в среднесрочной перспективе проектов преобладают капиталоемкие торговые центры с мощным акцентом на развлекательной составляющей или специализированные объекты, а типичные окружные ТЦ с продуктовым супермаркетом в качестве ключевого «якоря» почти незаметны. Это косвенно свидетельствует об изменении структуры спроса.
В настоящее время наблюдается дисбаланс заинтересованности девелоперов и сетевых операторов. Для девелопера альтернатива одному сетевому оператору – другой сетевой оператор. Можно рискнуть и сдать площади начинающей компании, обновить имидж объекта – в противовес стандартным наборам известных брендов. Однако такая стратегия на рынке эксклюзивна.
Среди основной когорты якорных арендаторов – продовольственных ритейлеров спрос на помещения в торговых центрах не столь горяч. В списке крупнейших продуктовых сетей города не так много потенциальных якорных арендаторов, и все они имеют возможность выбирать направление развития своего бизнеса.
Основные игроки
Для продовольственных ритейлеров существует четыре основных направления развития бизнеса:
- самостоятельные вложения в недвижимость;
- вложения в недвижимость вкупе с использованием эффекта привлечения покупательских потоков (от сдачи части площадей супермаркета в аренду мелким ритейлерам до строительства собственных торговых центров);
- предпочтение региональных рынков московскому;
- освоение потребительских ниш, для которых формат современного торгового центра неуместен (дискаунтеры, магазины у дома).
Итак, «Пятерочка» и «Копейка» вкладываются в недвижимость сами. «Пятерочка» в Москве присутствует в двух небольших и не самых известных районных ТЦ – «Евромаге» и «Рогожской заставе», только объект нового формата – гипермаркет «Карусель» – разместился в «Л-153».
Сеть среднего ценового сегмента «Патэрсон» также присутствует в двух небольших ТЦ, два объекта за счет пристроенной галереи являются торговыми центрами под брендом сети. Остальные магазины сети в Москве – встроено-пристроенные и часто включают в себя мелких субарендаторов. «Компания частная и деньги считает аккуратно. Присутствовать где-то только ради самого присутствия нам неинтересно. При рассмотрении вариантов просчитываются прибыли, и если срок окупаемости вложений превышает два года, предложение не принимается», – пояснила пресс-секретарь «Патэрсона» Надежда Сенюк. Осознанной стратегией компании является и предпочтение региональных рынков московскому: в то время как последний очень емок и будет еще долго насыщаться, с развитием в регионах можно и опоздать. Оператор сети «Рамстор» – компания «Рамэнка», соучредителем которой является известный московский девелопер «Энка», – собственник нескольких торговых центров. «Рамсторы» появляются и в «чужих» торговых центрах – но лишь в регионах.
К самостоятельному девелопменту склонны и сети гипермаркетов: «Ашан», «Мосмарт» и «Реал» успешно возвели в Москве по несколько объектов и сдают в аренду помещения галереи.
Более или менее регулярно в торговых центрах города появляются ориентированные лишь на средний ценовой сегмент сети супермаркетов «Седьмой континент» и «Перекресток».
В сетевой продовольственной рознице, несмотря на бурный рост, существует еще множество слабоконкурентных ниш и незанятых мест. Распространена практика build to suite, а часть сетевых операторов являются крупнейшими девелоперами на рынке торговых центров. Показательно, что большинство иностранных ритейлеров не только самостоятельно вкладываются в торговую недвижимость, но и начинают в условиях практически нулевой конкуренции заниматься профессиональным девелопментом.
Весьма показателен пример международного ритейлера IKEA, который в России начал заниматься строительством торговых центров, а также планы «Ашана» по созданию комплексных торговых объектов в Москве.
Рыночные ниши других потенциальных якорных арендаторов более узки, а финансовые возможности ограниченны, что гарантирует большую лояльность к торговым центрам.
- Сеть «Эльдорадо» работает в сегменте дискаунтера, что предполагает возможность ее появления в торговых центрах, но скорее региональных.
- «Техносила» и «М.видео» в большей степени ориентированы на средний потребительский сегмент и в силу этого более охотно идут в торговые центры.
Пресс-секретарь «М.видео» Надежда Киселева сообщила, что компания в настоящее время развивает формат гипермаркета бытовой техники (площадь 1,5–4 тыс. кв. м), то есть ее интерес к присутствию в торговых центрах закономерен.
Влияет на политику компании и изменение потребительских предпочтений: покупки для целевой аудитории становятся формой семейного досуга и все чаще совершаются в торговых центрах.
Девелопмент также может быть доступен операторам рынка бытовой техники, однако скорее в виде партнерских схем и не с таким размахом, до строительства собственных торговых центров дело пока не доходит.
Операторы развлечений, напротив, весьма и весьма заинтересованы в присутствии в торговых центрах. Большие объемы финансовых ресурсов, требующихся для создания боулингов и кинотеатров, а также техническая сложность процесса делают малорентабельным вхождение в сопутствующий бизнес – в данном сегменте необходимо сосредоточиться на профильном бизнесе или как минимум разделить инвестиционную нагрузку и риски.
Детские развлекательные центры не предполагают больших затрат на недвижимость, но требуют соседства с другими развлечениями, потому операторы подобных объектов ориентированы преимущественно на ТРЦ.
В сегменте товаров для детей у операторов нет опыта работы с московским рынком торговой недвижимости – в этих условиях сотрудничество с девелоперами и управляющими торговыми центрами проще и более предсказуемо. Однако и в этом сегменте сеть «Детский мир» озвучила собственные девелоперские амбиции.
Наконец, сетевые операторы сегмента быстрого питания, составляющие вместе такой «якорь», как фуд-корт, идут в торговые центры охотно, так как не принуждены конкурировать с ритейлерами, которые в торговых коридорах способны платить более высокие арендные ставки.
Арендные ставки
Ставки арендной платы для якорных арендаторов сложились на рынке несколько лет назад и изменились незначительно. Их размер устраивает и управляющих, и владельцев торговых центров, и якорных арендаторов, готовых работать в современных торговых объектах.
С одной стороны, ставки учитывают особый статус «якоря» и его обычную прибыльность, площадь и размер генерируемого потока. С другой стороны, беря во внимание большие площади арендуемых помещений, сумма, выплачиваемая владельцу, не является условной или благотворительной.
- минимальные ставки для гипермаркетов и продавцов детских товаров: $100–150 за 1 кв. м/год;
- продуктовые супермаркеты платят от $150 за 1 кв. м/год, в зависимости от условий ставки могут увеличиваться до $250–300 за 1 кв. м/год;
- примерно $150–200 за 1 кв. м/год платят операторы мультиплекса;
- $200–250 за 1 кв. м/год способен платить боулинг-клуб или детский игровой центр; супермаркетам бытовой техники обычно выставляют арендные ставки $250–350 за 1 кв. м/год, хотя электронный гипермаркет может платить и менее $200 за 1 кв. м/год;
- для крупных спортивных магазинов ставка составляет $300–450 за 1 кв. м/год;
- операторы фуд-корта, занимая по отдельности небольшие площади, платят все $700–800 за 1 кв. м/год.
Как отмечают аналитики компании Becar. Commercial Property, довольно широкое распространение получила и практика гибких ставок: либо полный переход на проценты с оборота, либо сочетание минимальной ставки (до $60–70 за 1 кв. м/год) и некоторого процента с оборота арендатора.
Дополнительное влияние на арендные ставки оказывают местоположение торгового центра, бренд, качество концепции. В случае если объект окажется весьма успешным, ставки, естественно, могут быть пересмотрены в сторону повышения. Смягчить условия аренды могут особенности личных отношений представителей компаний или же партнерские альянсы компаний, однако, как отмечают аналитики Noble Gibbons, более жестко арендные ставки завязаны на запланированные сроки окупаемости.
По словам аналитиков Swiss Realty Group, для сетевых операторов, выступающих в качестве «якоря», устанавливаются более низкие ставки эксплуатационных расходов (на 40–50% ниже обычных), подчас отсутствует страховой депозит; в качестве бесплатных услуг якорным арендаторам могут предоставить часть фасада для размещения наружной рекламы, упоминание «якоря» в рекламе торгового центра, часть парковочных мест, право на дополнительные телефонные линии.
Тенденции
Тенденции субрынка касаются в основном рынка торговых центров – с новыми веяниями на нем, новыми возможностями в предложении качественных площадей и новыми потребностями якорных арендаторов. К основным тенденциям можно отнести:
- Укрупнение формата профессиональных торговых центров. С одной стороны, ниша крупных объектов еще до конца не заполнена, финансовые возможности девелоперов растут и экономия на масштабе при создании качественных объектов часто не представляется оправданной; с другой стороны, размер объекта иногда помогает перенаправить покупательские потоки, создать своего рода магнит. Классический пример – торговые центры «Мега». Некоторые аналитики предполагают, что попытки повторить успех компании IKEA в создании суперрегиональных центров возможны. Впрочем, стоит учитывать и эффект соседства: перенаправить потоки покупателей может скопление не только крупных «якорей», но и торговых центров, подобно тому, как это получилось в Химках. Возможный претендент на такого рода магнит – дуплет торговых центров на Севастопольском – «РИО» и «Рамстор».
- Распространение новых форматов торговых центров, в частности ритейл-парков, где основная часть арендаторов – якорные, профильных – специализирующихся на какой-либо отрасли ритейла, досуговых центров, где основная роль отводится развлекательным операторам, готовым идти в торговые центры более чем кто бы то ни был.
- В целом усиление развлекательной составляющей – также одна из тенденций рынка: развлекательные операторы повышают конкурентоспособность торгового центра и сами нуждаются в новых качественных помещениях.
- Доля рынка девелопмента торговых центров, занятая крупными ритейлерами, расширяется. К закрепившимся на рынке «Рамэнке» и IKEA подключились операторы гипермаркетов «Ашан», «Мосмарт» и Metro, возможны самостоятельные девелоперские проекты под сети «Карусель» («Пятерочка») и «О’Кей».
- Появление в среднесрочной перспективе новых компаний, выступающих в качестве якорных арендаторов. Этого требует как поиск новых нетиповых решений торговых центров, так и недостаток операторов. Возможно как появление нескольких специализированных западных ритейлеров, так и расширение форматов существующими сетевиками. В продовольственной рознице в формат гипермаркета вышел «Перекресток», а также «Пятерочка». В развивающихся сегментах, таких как развлечения или детские товары, появление новых операторов закономерно.
- Укрупнение форматов якорных арендаторов. Тенденция касается как продовольственных ритейлеров, где на смену супермаркетам приходят гипермаркеты, так и ниши торговли электронной и бытовой техникой, товарами для дома, спортивными товарами.
Среднесрочный прогноз
Со стороны операторов развлечений, общественного питания, детских и спортивных товаров ожидается активный спрос на площади торговых центров: сегменты, в которых действуют указанные операторы, растут, активно развиваются и усложняются. Спрос со стороны продавцов бытовой техники должен вырасти ввиду усиления конкуренции между ними и насыщения среднего потребительского сегмента. Ограниченный в настоящее время спрос со стороны продовольственных ритейлеров может вырасти только при коренном изменении ситуации на рынках девелопмента, торговой недвижимости и продовольственной розницы, при которой специализация компаний будет жесткой. Пока существующая структура спроса стимулирует предложение в сегменте крупных суперрегиональных торговых центров или торговых узлов, состоящих из нескольких ТЦ среднего размера, а также торговых комплексов в центральном деловом районе с упором на развлекательную составляющую. В нише районных и окружных ТЦ предложение будет минимальным ввиду конкуренции со стороны девелоперских проектов гипермаркетов и районных продовольственных сетей.
