Первый закон Хеопса
«Ничто никогда не строится в срок и в пределах сметы» - подтверждает на примере египетских пирамид историческая практика. В справедливости этого закона Хеопса, каждый из девелоперов не раз убеждался на собственном опыте.
Однако финансовый кризис учит девелоперов опровергать законы «мирного времени», заставляя не только придерживаться сметы, но и находить способы экономить. Среди главных способов сокращения расходов специалисты называют анализ и корректировку проектной документации, мониторинг системы закупки материалов и оборудования, выбор подрядчиков, управление рисками.
«Оптимизация строительных расходов должна начинаться до начала строительства и до начала проектных работ, - уверен Марк Смит, управляющий директор Sunbury Heights Group. - Ее нужно всегда иметь в виду при планировании проекта на самой ранней стадии. Например, некоторые здания класса А в Москве имеют определенные ограничения по отделочным материалам, которые накладываются арендодателями, не желающими видеть в своем здании дешевые отделочные материалы. Это не должно стать для вас сюрпризом после того, как процесс строительства или внутренней отделки уже начат». Как рассказал Марк Смит, обычно проектирование выполняется без учета имеющегося бюджета, а затем все пересматривается и переделывается, когда становится понятно, что на имеющиеся деньги по такому проекту ничего не построишь. На этом этапе начинают лихорадочно менять материалы - стеклянные перегородки заменяют гипсокартоном, от мраморных полов отказываются, освещение упрощается, меняется вид коврового покрытия и т.д. Все это делается ради того, чтобы вписаться в определенные параметры себестоимости строительства. Но при этом проектирование фактически выполняется два раза, тратится дополнительное время и средства, и никакой экономии не достигается.
«Главное средство для оптимизации затрат на строительство - с самого начала все делать правильно», - говорит Александр Балабин, генеральный директор компании «Северин Проект» (Северин Групп). - Чтобы оптимизировать затраты на строительство, нужно просто соблюдать последовательность всех этапов: разработка полноценного ТЗ, получение комплекта исходно-разрешительной документации, проектирование, осмечивание, строительство.
Необходимо, чтобы генподрядчик до начала строительства имел на руках всю разрешительную и проектную документацию. На основании этой документации должна быть составлена подробная смета строительства, и тогда, при условии ритмичного финансирования, строительная организация обязана соблюсти рамки бюджета».
Однако, по словам Александра Балабина, очень часто строительство ведется так называемым «хозспособом», когда люди, не имея полного пакета проектной документации на руках, строят «с листа». Проектировщики выдают отдельные разделы проектной документации, и подрядчик выбегает на стройку. Потом, в течение дальнейшей работы над проектом, оказывается, что где-то необходимо, что-то изменить, устроить дополнительный проем, передвинуть стенку, уточнить отметку. Пока работа над проектом не завершена, нельзя с полной уверенностью сказать, что все решения оптимальны. Соответственно, неминуем дополнительный расход - не только материалов и рабочей силы, но и времени, а если строительство ведется на заемные средства, время тут же превращается в деньги.
Бытует представление, что выходя строить «с листа» можно сэкономить время. Девелопер торопит, он считает, что так будет дешевле и быстрее. Он решает свои сиюминутные задачи. Известно, для того, чтобы получить финансирование или авансы по арендным платежам, нужно показать, что строительство уже ведется.
В случаях, когда концепция проекта предполагает наличие якорного арендатора, конечно, важно его сначала найти, но не менее важно получить от него ЧТЗ (частное техническое задание). Потом, когда оно будет получено, может выясниться, что конструкции необходимо усиливать, что фундаментная плита должна выдерживать большую нагрузку, чем первоначально заложено в проекте. Обычная нагрузка от 600 до 800 кг на кв.м., а якорный арендатор типа АШАНа требует нагрузки- 1000-1250 кг/м2, так как складских помещений у них почти нет, а товар хранится в зале. Пока девелопер не уверен, в том кто к нему придет - АШАН или Перекресток - он не хочет нести дополнительных затрат. А потом возникает проблема и решается она за счет дополнительных расходов.
«По нашему опыту строительство объектов, которое велось профессионально, в итоге получалось быстрее, качественнее и обходилось дешевле, чем тех, которые строились полуавральным способом, - говорит Александр Балабин. - Непрофессионализм всегда оборачивается дополнительными затратами».
Говоря об анализе и корректировке проектной документации, следует отметить и то, что проектная группа часто работает в отрыве от сметы. «Архитектор, создающий эскиз будущего здания, в большей степени увлечен эстетической его частью, - говорит Сергей Буров, директор проектов компании Q-tec. - Этот фактор создает предпосылки к формированию некой стоимостной «подушки» - рыхлой массы решений, которые при необходимости могут быть пересмотрены и ужаты».
По мнению Александра Балабина очень важно также ритмичное финансирование проекта. Если в строительстве возникает пауза, то крупную промышленную технику, которую обычно компании берут в аренду, приходится отдавать. Чтобы взять технику снова, придется нести дополнительные расходы - на перевозку техники, монтаж и проч. Даже если техника в компании своя, и объект замораживается, чтобы перебросить ее на другой объект, а потом снова вернуть и провести повторную мобилизацию строительства. А этот процесс по затратам равен первоначальному заходу на стройку, что может составлять от 3-х до 5% от общей строительной сметы.
Сергей Буров считает, что уже на старте работ нужно выявить все непонятные, сложнопредсказуемые блоки проекта и уделить им максимальное внимание. Такие, например, как риск неожиданных, не спланированных заранее объемов работ.
Это особенно актуально в случае, если контрактное регулирование предполагает реализацию проекта "под ключ". Не менее важно учесть необходимость пересогласований проектных решений. На этапе проектирования фактически закладываются все затраты на строительство. От степени проработки предложенных решений зависит бюджет всего проекта. Например, проектом предусмотрено некое решение, которое технологически реализуется довольно долго. Это требует более продолжительного нахождения генподрядчика на строительной площадке, соответственно, влечет дополнительные расходы. Чтобы избежать подобных издержек, уже на ранней стадии проекта требуется активное участие генподрядчика, способного адекватно оценить технологический уровень решений и их бюджетную целесообразность. Следующая проблема - чрезмерно активная ротация подрядчиков. Генподрядчик, заинтересованный в сокращении издержек, вынужден нанимать рабочую силу совершенно разной квалификации. Однако при этом должен обеспечить сильный менеджерский и технологический аппарат, способный жестко контролировать уровень качества исполнения работ. Это очень важно.
И, наконец, необходимо уже на этапе планирования продумать, как избежать аврального режима работы, вынуждающего к ежедневным "штурмам" и "трудовым подвигам".
Не подписанный заблаговременно договор на поставку материалов и оборудования, лишает возможности расчета в кредит и провоцирует работу в режиме постоянного дефицита наличных средств. Подобная ситуация является следствием слабого планирования. «Планирование, планирование и еще раз планирование, - говорит Сергей Буров. - Только такой подход позволяет нормально строить, адекватно управлять финансовыми потоками на проекте, выстраивать конструктивные отношения с заказчиком».
Можно ли сэкономить на стройматериалах?
В последнем квартале 2008 года произошло снижение цен на многие строительные материалы и конструкции. Насколько реально сегодня сэкономить на снижении цен?
«Все материалы, так или иначе связанные с нефтью, такие как цемент и металлы, существенно упали в цене, в некоторых случаях на 30%, - рассказывает Марк Смит, управляющий директор Sunbury Heights Group. - Щебень, песок, кирпич - все эти материалы стали как минимум на 15% дешевле. С учетом того, что материалы обычно составляют 30-40% общей стоимости строительных работ, удешевление стройматериалов на 20% означает общее сокращение строительных расходов на 6-7%. Подрядчики всячески старались закамуфлировать это удешевление материалов в последнем квартале прошлого года, повышая наценки на свою работу, чтобы погреть руки на этом снижении цен».
Справедливости ради следует отметить, что стоимость на отделочные материалы, большинство из которых импортируется из-за рубежа, снизилась незначительно (часто опять-таки в силу снижения нефтяных цен). Но и это незначительное удешевление было замаскировано колебаниями валютного курса, поэтому не все смогли на этом что-то выгадать. Гораздо больше подешевели материалы, производимые внутри страны. Основные элементы отделки, такие как осветительные приборы, ковровое покрытие, электроприборы в первом квартале 2009 года даже немного подорожали.
Виктор Фролов, директор направления коммерческого строительства компании «СТЭП», уверен, что в случае, когда заказчиком строительства является иностранная компания, с жесткими требованиями к качеству, а часто с уже согласованным перечнем допустимых к использованию материалов, сложившаяся ситуация приводит если не к повышению себестоимости, то к определенным трудностям по соблюдению сметы строительства и не представляет возможности сэкономить. «Сейчас, по статистике «СТЭП», большинство не законсервированных строек финансируется иностранными компаниями, поэтому возможностей сэкономить у застройщика или подрядчика практически нет, - считает Виктор Фролов. - Усложняет ситуацию и то, что большинство субподрядчиков перешло на предоплатную схему работы». По мнению спикера если рассматривать не прошедшие пару месяцев, а сравнивать цены на строительные материалы сегодня и год назад, то мы не наблюдаем существенного удешевления строительства.
«Оптимизация за счет изменения цен на материалы и оборудование возможна, - считает Сергей Буров, директор проектов компании Q-tec. - Общее снижение цен на основные строительные материалы за последний год составило 15-17%. Это расходится с распространенным мнением о более радикальном падении цены (в прессе озвучивались цифры падения до 40%). Стоимость бетона действительно упала на треть, арматура подешевела в 1,5-2 раза. В тоже время в силу изменения курса евро и доллара выросли расходы на инженерное оборудование (не меньше чем на 5-7%). Я думаю, нижний предел падения цен на стройматериалы, скорее всего, уже преодолен. Хорошо, если застройщики успели воспользоваться сложившейся ситуацией».
Еще один принципиальный момент, позволяющий управлять затратами, по мнению Сергея Бурова, - отношения с поставщиками. Долгосрочное партнерство с поставщиками дают генподрядчику преференции. Это касается и дополнительных скидок (учитывая существенные объемы закупок), и отсрочки платежей. Нужно учитывать, что практически все поставщики в условиях «кризиса недоверия» перешли на условия стопроцентной предоплаты. Совокупный объем экономии на этапе закупочной деятельности в общих затратах может составлять до 4-5%.
Рассказывая об опыте по оптимизации затрат на строительство Виктор Фролов также говорит, что компания заключает прямые договоры с поставщиками материалов, а объем выполняемых работ позволяет добиться весьма существенной скидки. Кроме того, «СТЕП» предпочитает максимальный объем работ отдавать на субподряд. Компания не использует в работе собственную строительную технику, а. значит, не несет расходы по ее эксплуатации и амортизации, и за счет этого снижает стоимость работ для заказчика. По этой же причине компания предпочитает не нанимать строительных рабочих самостоятельно, чтобы затраты по содержанию штата не увеличивали стоимость работ. «Мы выбираем специализированных субподрядчиков на основании тендера, поэтому не зависим от какой-то одной компании, а возросшая конкуренция на рынке субподряда дает нам возможность выбирать лучших и приобретать необходимые услуги дешевле, - делится опытом Виктор Фролов. - Это позволяет «СТЭПу» предлагать более выгодные условия контракта потенциальному заказчику при росте качества услуг».
Однако Сергей Буров считает, что экономия на субподрядчиках может иметь негативный характер. «За последний год мы наблюдали падения цен на услуги подрядных организаций - вплоть до показателей 15-20%, - говорит Сергей Буров. - В последнее время появляются генподрядные компании, которые готовы работать с минимальной прибылью, близкой чуть ли ни к нулю. Часто это компании, которые от безысходности готовы войти в любой проект на любых условиях. Понятно, что риск незавершенного строительства в этом случае резко возрастает. Это своего рода «кризисный авантюризм».
Уходя, гасите свет!
Оптимизировать затраты на строительство можно и с помощью более эффективного использования электроэнергии. «Для этого на рынке имеется множество новых технологий, - говорит Марк Смит. - Хотя многие из них до сих пор не сертифицированы в России, некоторые решения в процессе инженерного и архитектурного проектирования могут значительно снизить потребление энергии. К ним относятся решения об использовании притока теплоты в здание или минимизация расходования электроэнергии за счет установки контроллеров освещения в некоторых зонах, которые автоматически отключают освещение в том случае, если датчики не фиксируют передвижения людей в этих зонах».
Однако главным способом экономии энергоресурсов является грамотный календарный план производства работ. «К примеру, «мокрые» работы должны приходиться на теплое время года, чтобы не нужно было греть бетон, отапливать помещение во время отделочных работ и проч., - говорит Александр Балабин. - Оптимально ли в Вашем конкретном случае так выстраивать работу? Возможно, выгоднее греть бетон зимой, чтобы летом уже начала поступать арендная плата - это нужно считать».
Что касается экономии энергоресурсов в процессе эксплуатации, ответ на этот вопрос, по мнению Александра Балабина, зависит от следующих факторов. Если объект строится для того, чтобы его быстро продать, инвестор стремится минимизировать вложения. Энергоресурсы у нас пока еще не очень дороги, и обычный покупатель не станет обращать на экономию электроэнергии особого внимания. Но если компания строит объект для себя и предполагает находиться в нем не три года, а десять лет или более, нужно подумать о том, какими будут коммунальные платежи. Когда разрабатывается полноценный бизнес-план для объекта, там просчитываются все затраты, включая коммунальные платежи и текущий ремонт в процессе эксплуатации. Если при разработке бюджета строительства учитываются цифры бизнес-плана, тогда в ТЗ (техническое задание) на проектирование будут внесены определенные показатели энергоэффективности объекта. Добиться повышенной энергоэффективности можно за счет применения соответствующих материалов. Для экономии тепла в холодное время года нужно обратить внимание на периметр здания - из чего он? Для снижения потребления электроэнергии нужно учитывать возможности естественной вентиляции здания. Также важно обратить внимание на заполнение оконных проемов. Светоотражающие стекла не будут пропускать тепло в помещение, что также даст возможность сэкономить. Если внутри объекта запроектированы большие атриумы, открытые пространства, вряд ли это можно назвать энергоэффективным решением, но, в конце концов, не все решения принимаются из расчета только экономии. Образ здания и впечатления от него не менее важны.
Контрольная работа
Для девелопера сегодня как никогда важно недопущение превышения выделенного бюджета, поэтому у всех хороших компаний, занимающихся управлением проектами, имеются собственные стратегии контроля издержек. Как рассказал Марк Смит, существует четыре основных правила контроля над расходами.
1. Управление издержками начинается на стадии зарождения проекта еще до выбора строительной площадки. Составьте смету на этом этапе и наймите хорошего управляющего, который будет контролировать соблюдение параметров бюджета.
2. В процессе проектирования производите тщательную калькуляцию. Наймите проектировщика или архитектора, который понимает, как нужно составлять смету, и может продемонстрировать способность подготавливать детализированные счета на стройматериалы и осуществлять стоимостно-ориентированное проектирование. Либо наймите управляющего проектом, который будет контролировать архитекторов и/или подрядчиков и позаботится о том, чтобы поставленные цели были достигнуты.
3. После подготовки проекта проведите стоимостный анализ инженерных работ. Это поможет вам выбрать оптимальные, экономически эффективные материалы и в случае необходимости принять решение об их замене, не отказываясь при этом от основной конструктивной концепции.
4. Составьте смету всех этапов процесса. Все мнят себя знатоками строительства, но можно не сомневаться, что перечни необходимых для строительства вещей и материалов, составленные собственником, подрядчиком и, возможно, даже архитектором, будут существенно отличаться друг от друга. Не забудьте включить в общую смету все дополнительные работы и услуги (информационные услуги, безопасность, аудио-визуальные средства, телекоммуникации и даже юридические услуги, если это необходимо).
Александр Балабин подчеркивает важность для оптимизации затрат на строительство качественного технического надзора. «Каким простым образом уводятся деньги инвестора в процессе строительства? - Есть три основных способа: первый - задвоение объемов. Например, при расчете стоимости отделки стен, в том числе, учитываются площади оконных и дверных откосов. Если инвестор знает, что откосы уже указаны в смете, там, где речь идет о поверхностях стен - хорошо, если не знает, ему могут дополнительно посчитать их площадь. Могут два раза показать стяжку: первый раз, когда делают перекрытия, второй - при устройстве напольных покрытий, - рассказывает Александр Балабин. - Второй - упрощение проектных решений. В проекте были заложены одни узлы или конструкции, которые нашли свое отражение при составлении сметы строительства, а в процессе строительства Подрядчик может их заменить на более простые и, соответственно, «сэкономить». Третий способ - подмена строительных материалов:
- в смете - одна марка цемента, в стяжке - другая;
- в спецификациях - один тип, марка ковролина с определенными характеристиками, а стелется другой «такой же»;
- для нормативной звукоизоляции дверные полотна должны быть полнотелыми, ставятся пустотелые. Внешне - похоже.
- вместо акустического потолка в конференц-зале монтируют обычный, а потом возникает вопрос : «А почему у нас эхо?» - а потому, что на авторском и технадзоре сэкономили».
Как показывает опыт игроков рынка, грамотное использование всех средств оптимизации затрат на строительство - от анализа проектной документации до использования возможностей, предоставляемых ситуацией (такой, например, как снижение стоимости стройматериалов), а также качественный технадзор в течение всего периода строительства позволят не только не выйти за рамки бюджета, но и значительно сэкономить.
