Явление немассового характера
С началом строительства инвесторы стараются не затягивать. Стоимость прав на землю в первопрестольной настолько высока, что только успешная реализация объекта способна принести прибыль. Ну а если не дай бог сроки срываются, инвесторы стремятся всеми силами сохранить права на землю. Ведь если проект не развивается, то у властей появляются основания разорвать контракт с девелопером. Конечно, если на участке появились инженерные коммуникации - уже проще, можно договариваться с властями о продлении договора аренды.
Так было до кризиса, сегодня ситуация несколько иная. Подавляющее большинство строек встало по объективным причинам - нет денег, перспективы размыты.
Однако отчуждение земли нельзя назвать трендом, полагает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. По его словам, изъятие земельных участков в результате прекращения договоров аренды сегодня случается крайне редко. Как правило, это происходит в отношении земельных участков незначительной стоимости или в отношении девелоперов, для которых данный проект является первым или неосновным. «На наш взгляд, лишение застройщиков прав на землю в связи с нарушением ими сроков строительства может стать трендом лишь в сегменте жилой недвижимости», - добавляет он.
Если чиновники будут настаивать на расторжении контракта, девелопер имеет полное право защищать инвестиции в суде.
«Аренду прекратить легко, если на то есть согласие девелопера. Если же такого согласия нет, то вопрос с отчуждением земли нужно решать в суде, и не факт, что такой судебный процесс закончится в пользу властей. Отсутствие на участке котлована и недостроенного здания вовсе не означает, что на участке ничего не происходит», - говорит Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLP.
Виталий Можаровский соглашается со своим коллегой - прекращение договоров аренды участков в Москве не имеет массового характера.
Однако случаи расторжения договора аренды земельных участков под коммерческую недвижимость уже имели место. Так, распоряжением правительства Москвы от 22.05.2009 № 1019-РП был расторгнут инвестиционный контракт и договор аренды с ООО «Квадро-Инвест». Причина - длительная нереализация проекта торгового комплекса с подземной стоянкой по адресу: Ковров переулок, владение 17. Как уверяют власти, за невыполнение условий контакта к девелоперу будут применены штрафные санкции, но в то же время будет осуществлена компенсация его затрат.
Дорога с двухсторонним движением
Одно из слабых мест девелопера - это сроки. По словам руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы Виктора Дамурчиева, «частый срыв сроков строительства являлся застарелой болезнью строительной отрасти и в более благополучные времена».
Даже если участок осваивается с нарушением сроков, но при этом других желающих осваивать эту землю нет, городу невыгодно сурово наказывать девелопера. «Забирая участок и не передавая его никому другому, власти лишают город пусть небольшого, но все-таки дохода, - говорит Виталий Можаровский. - Расторгать договор аренды можно при наличии более интересного инвестиционного предложения, либо если существует огромная просрочка по арендной плате и абсолютно ясно, что этих денег в городской бюджет не поступит. Тогда, конечно, разумнее не накапливать этот долг, а изъять участок и предложить его кому-то другому».
Если же есть нарушение сроков, но в отношении проекта в целом есть перспективы, тогда властям выгоднее продлить договор аренды - к трем годам добавить еще год. Законодательство не содержит ограничений по количеству раз продления, последнее как раз и носит массовый характер. К существующему договору аренды подписывается дополнительное соглашение № 1, потом № 2 и иногда даже № 3. «Редко, кто укладывается в сроки - ткни на любой объект, и будет 50% вероятности, что там уже имело место продление сроков», - уверяет Виталий Можаровский.
Хотя Земельный кодекс прямо не запрещает собственнику продлевать договоры аренды на участки под строительство, однако более сложная ситуация наблюдается с договорами, заключенными по итогам аукционов, при проведении которых срок аренды указывался в качестве существенного условия. «В таких случаях правомерность продления срока аренды городом может быть поставлена под сомнение, так как такое продление означало бы нарушение прав других участников аукциона, которые при определении цены арендной платы на аукционе исходили из того, что срок аренды в дальнейшем пересматриваться не будет», - считает Максим Кузнеченков.
В Москве, помимо продления срока аренды земельного участка, необходимо также продление срока действия инвестиционного контракта, регулирующего отношения между инвестором и городом. Обычно продление инвестконтракта происходит с изменением ряда условий. Надо сказать, что инвестиционными контрактами изначально предусматриваются серьезные штрафные санкции за срыв сроков реализации проекта, но по опыту Максима Кузнеченкова применение данных санкций остается на усмотрение властей. Как правило, за пролонгацию срока аренды и контракта девелоперу приходится предоставлять что-то взамен - например, строить парковку или трансформаторную подстанцию. «Естественно, это предмет торга: власти вовсе не обязаны продлевать срок аренды, - поясняет Можаровский. - Ведь если ты согласился изначально на три года, ты же рассчитывал, что уложишься в этот срок».
Позиция властей
В связи с кризисом ряд инвесторов испытывает трудности во взаиморасчетах с городом по платежам за право на заключение договоров аренды земли. По оценке Виктора Дамурчиева, сумма соответствующей задолженности сегодня составляет около 5 млрд рублей. Но городские власти не спешат отчуждать «просроченные» участки, сначала пытаясь договориться с должниками: в условиях резкого падения сборов основных бюджетообразующих доходов (например, налога на прибыль и налога на доходы физических лиц) доходы от управления городским имуществом играют все более существенную роль.
Для девелоперов, которые уже ведут работы на участке и начали выполнять обязательства по оплате, правительство Москвы предлагает рассрочку сроком до двух лет с оплатой не менее 20% от стоимости права аренды. Стоимость такой рассрочки - 1/2 ставки рефинансирования Банка России. «Кому-то эти условия могут показаться тяжелыми, однако правительство Москвы считает их компромиссом, позволяющим оказать поддержку тем, кто продолжает свою деятельность в сложных экономических условиях при цене кредита около 20% годовых, и одновременно отсекает инвесторов, которые не имеют каких-либо перспектив для продолжения работы в связи с полным отсутствием средств либо прикрываются кризисными явлениями, для того чтобы задержать расчеты с городским бюджетом», - говорит Дамурчиев.
В настоящее время в связи с неоплатой стоимости права на заключение договоров аренды предполагается отменить 8 распорядительных документов правительства Москвы о реализации инвестиционных проектов - в соответствии с ними в городской бюджет должно было поступить около 3 млрд рублей. На следующем этапе будет решаться дальнейшая судьба этих инвестпроектов: либо отчуждение участков с последующей их реализацией на конкурсной основе, либо смена инвесторов на более платежеспособных в результате гражданско-правовых сделок между ними. Возможен и другой вариант: инвесторы останутся на своих площадках, но условия придется согласовывать и утверждать заново».
Городские власти заверяют, что все решения по отчуждению участков будут приниматься в строгом соответствии с законодательством и в порядке, утвержденном постановлением правительства Москвы от 27.03.2007 № 196-ПП.
А будет ли компенсация?
«Инвестиционный договор, как правило, предусматривает право городских властей расторгнуть его в одностороннем порядке. А с прекращением инвестдоговора власти прекращают также и договор аренды земли. Так что отчуждение земельных участков не является каким-то произволом со стороны властей, - отмечает Владислав Сурков, партнер юридической фирмы CMS International B.V. - Другое дело, что могут быть усложняющие моменты: если девелопер начал строительство, но потом его заморозил, то просто забирать у него и проект, и землю без каких-либо компенсаций, будет незаконно».
Проект, в который были вложены миллионы долларов, в том числе и на разработку проектно-строительной документации, нельзя прекратить просто так без неблагоприятных последствий для всех участников проекта. Такая практика привела бы к череде затяжных судебных споров - в первую очередь по определению размеров компенсаций. При этом нужно учитывать тот факт, что расходы на подобные компенсации в бюджет города не заложены.
По словам Владислава Суркова, московские власти гораздо охотнее идут на отсрочки и продление сроков реализации проекта и аренды земли, нежели на разрыв отношений с инвестором. Особенно с таким, у которого в послужном списке имеется 15 законченных объектов и еще один, который он не смог достроить по объективным причинам.
Виталий Можаровский, юридической фирмы Goltsblat BLP
Компенсация за участок, во-первых, должна быть разумной, а во-вторых, документально подтверждена. Если девелопер уверяет, что он проинвестировал в проект $800 млн, это не значит, что на всю эту сумму у него есть документы. Есть и более тонкие моменты. Допустим, девелопер уже вырыл котлован, но разрешения на строительства на руки пока не получил, власти могут отказаться платить, сведя все к незаконному строительству, а оно, как известно, компенсации не подлежит. Но чаще этот вопрос решается полюбовно: московский рынок не такой большой и игроков на нем не так много. Однако ясно, что в большинстве случаев всей суммы, на которую первоначально рассчитывает девелопер, он не получит никогда.
Владислав Сурков, партнер юридической фирмы CMS International B.V
В предыдущие годы часть участков под застройку оказалась в руках у достаточно слабых компаний, не имевших ни необходимого опыта девелопмента, ни возможностей для финансирования всего проекта. С наступлением кризиса их надежды на привлечение достаточного финансирования лопнули, и в результате мы видим обнесенные заборами пустыри, на которых даже не начаты работы нулевого цикла строительства. Думаю, что нужно провести грань между серьезными, добросовестными компаниями, находящимися в затруднительном, но нефатальном положении, и слабыми девелоперами. В последние месяцы активно обсуждается создание московскими властями компании «Мосземсинтез». Предполагается, что с созданием данной структуры процесс прекращения инвестиционных контрактов с недобросовестными девелоперами пойдет активнее. Я надеюсь, что в этом случае и процедуры выплаты соответствующих компенсаций станут более определенными и понятными.
Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie
Вопрос с компенсацией может решаться еще и в зависимости от того, какие права имеет девелопер по отношению к участку - является ли эта земля собственностью девелопера, либо она ему предоставлена по договору аренды. В случае собственности законной процедурой изъятия земельного участка будет только продажа с публичных торгов (на основании согласия собственника или по решению суда). Следовательно, размер компенсации определится по результатам публичных торгов. Во втором случае застройщик при прекращении договора аренды должен по общим правилам вернуть участок собственнику в том состоянии, в котором он его получил. Другими словами, застройщик обязан по требованию собственника освободить земельный участок от всех посторонних объектов и вправе рассчитывать лишь на возмещение стоимости так называемых неотделимых улучшений земельного участка, произведенных за счет собственных средств и с согласия собственника. Возможность выплаты компенсации застройщику, как и ее размер, будут определяться многочисленными обстоятельствами, так что универсального ответа на вопрос о компенсации не существует.
