Ипотека: новые правила и новые возможности

В последнее время законодательство, регламентирующее залоговые отношения, в том числе отношения, возникающие в рамках банкротства (далее - «новое законодательство»), претерпело серьезнейшие изменения. Новое законодательство направлено на укрепление и обеспечение защиты позиции залогового кредитора. В целом можно сказать, что его позиция в рамках обращения взыскания стала более защищенной и обеспеченной. Кроме того, сама процедура обращения взыскания стала более прозрачной и гибкой.

Елена Баринова, партнер юридической компании Goltsblat BLP


Потенциальные сложности и важность судебной практики
Необходимо, конечно, учитывать, что в новом законодательстве имеются противоречия и неясности. Традиционно, более или менее твердая позиция в отношении практического применения законодательных новелл может сложиться только после того, как по этому вопросу сформируется устоявшаяся судебная практика. Это требует времени, так как в большинстве случаев судебную практику можно считать сложившейся только после того, как свою позицию по конкретному вопросу выскажет Высший Арбитражный суд. Только после этого можно уверенно прогнозировать исход потенциального (или наличествующего) спора.

Сфера применения нового законодательства
Включение в новое законодательство положения о том, что оно применяется только к тем правоотношениям, которые возникли после введения его в действие, не означает, что оно защищает интересы только тех кредиторов, которые заключили кредитные договоры (договоры займа) после вступления нового законодательства в силу. Мы уверены, что некоторыми возможностями, предоставленными новым законодательством, могут воспользоваться и кредиторы, заключившие кредитный договор (договор займа) до вступления нового законодательства в силу, хотя в юридической прессе обсуждается вопрос о принципиальной возможности применения нового законодательства к подобным договорам.

Главные новости для залогодержателей
Основные изменения в законодательстве, регулирующем вопросы обращения взыскания на предмет ипотеки, заключаются в следующем.

  • Стороны по договору ипотеки могут теперь договориться о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество на любой стадии, то есть даже до заключения договора ипотеки (за некоторыми изъятиями). Как известно, раньше достижение соглашения о внесудебной процедуре обращения взыскания допускалось только в случае неисполнения обязательства. Это приводило к тому, что процедура внесудебного обращения взыскания практически никогда не использовалась, поскольку большинство залогодателей не были готовы к заключению соглашения о внесудебном обращении взыскания на указанной стадии, а у кредиторов отсутствовали рычаги воздействия. В соответствии с новыми нормами такое соглашение требует нотариально удостоверенного согласия залогодателя. Данное согласие может быть встроено в кредитный договор (договор займа) или оформлено как отдельный документ. Это, безусловно, значительно повышает шансы кредиторов договориться о внесудебном порядке обращения взыскания в ходе согласования условий займа, когда у кредитора больше всего возможностей повлиять на заемщика, что было невозможно ранее. Как уже отмечалось выше, мы считаем, что такое соглашение о внесудебном обращении взыскания может быть подписано и в отношении тех договоров, которые были заключены до принятия нового законодательства.
  • Мы заметили, что часто в юридических комментариях отмечается, что в целом новое законодательство позволяет сторонам договориться об оставлении заложенного имущества у залогодержателя без каких-либо оговорок. Необходимо подчеркнуть, что указанная возможность не применима в отношении земельных участков. Это ограничение прямо предусмотрено в новом законодательстве, и об этом следует помнить. Более того, мы считаем, что данное ограничение должно также применяться в отношении зданий (являющихся предметом ипотеки), если они расположены на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве собственности. В новом законодательстве это прямо не предусмотрено, однако вытекает из его системного толкования. Причина заключается в том, что в соответствии с законом в случаях, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, здание может быть заложено (и, соответственно, продано в случае обращения взыскания) только вместе с земельным участком. Подобное обязательное объединение двух объектов (земельного участка и здания) в одном договоре ипотеки означает, что вышеуказанное правило о невозможности оставления участка в собственности залогодержателя в рамках обращения взыскания на заложенное имущество относится и к случаям, когда здание расположено на земельном участке, принадлежащем залогодателю. Мы абсолютно уверены в том, что по данному вопросу будут возникать судебные споры, при этом мы не исключаем, что некоторые суды пойдут даже дальше, распространяя указанное ограничение и на те случаи, когда здание передается в ипотеку вместе с правом аренды земельного участка.
• В случае если стороны договорятся о внесудебной процедуре обращения взыскания и залогодатель не исполнит своих обязательств из соглашения о внесудебном обращении взыскания, взыскание будет осуществляться на основании совершаемой нотариусом исполнительной надписи. Необходимо отметить, что до совершения указанной надписи нотариус должен убедиться в том, что требование, предъявленное залогодателю, является бесспорным, при этом у залогодателя есть право оспорить это. В случае наличия сомнений в бесспорности требования нотариус должен отказаться от совершения надписи. В таком случае залогодержатель будет вынужден обратиться в суд. Мы предполагаем, что по этому вопросу возникнет большое количество споров.

 

Новый статус залогового кредитора в ходе банкротства

  • Ряд существенных изменений был внесен в законодательство, регламентирующее положение залоговых кредиторов в рамках банкротства.
  • Ранее позиция залогового кредитора была слабой, и бывали случаи, когда при обращении взыскания на заложенное имущество кредитор получал несоизмеримо меньше того, что ему причиталось бы по договору займа (кредитному договору). Обобщая, можно сказать, что раньше ипотека не предоставляла залогодержателю по-настоящему преимущественного положения, поскольку существовали иные кредиторы, чьи требования имели приоритет перед требованиями залогодержателя и которые могли неограниченно «участвовать» в выручке от реализации предмета ипотеки. Новое законодательство кардинально изменило эту ситуацию. Теперь залогодержателям гарантировано получение фиксированной доли выручки от реализации заложенного имущества. Для банков эта доля установлена в размере 80% (тогда как доля других кредиторов составляет 70%). Банк может также рассчитывать получить и остальную часть суммы, если некоторые другие требования (указанные в законе) отсутствуют или полностью удовлетворены. Планируется внесение изменений в законодательство с целью распространения указанной возможности в отношении всех прочих кредиторов (не банков).
  • Немаловажно, что в случае передачи банком прав из кредитного договора иному лицу указанное лицо также будет вправе получить 80% вырученных от продажи средств, даже если оно не является банковским учреждением. Прямого указания на это в новом законодательстве нет, но этот вывод основан на системном толковании соответствующих норм.
  • Еще одна серьезная проблема, которая существовала ранее, была связана с положением залогодержателя в ситуации, когда залогодателем являлся не должник, а третье лицо. В случае если в отношении такого залогодателя - третьего лица возбуждалась процедура банкротства, залогодатель рисковал не получить ничего и утратить залог. Объяснялось это тем, что кредитор при банкротстве определялся исключительно как кредитор, у которого имеется денежное требование непосредственно к должнику, в отношении которого возбуждена процедура банкротства. Поскольку прямого денежного требования у залогодержателя к залогодателю не было, залогодержатель не считался кредитором в целях банкротства. Более того, вследствие определенных противоречий между основными законодательными актами, регулирующими исполнительное производство и банкротство, часто возникали случаи, когда такие залогодержатели не могли добиться обращения взыскания (и/или получить удовлетворение своих требований) ни в ходе банкротства, ни в ходе отдельного судебного разбирательства. В настоящее время ситуация сильно изменилась. В новом законодательстве прямо указано, что такие залогодержатели должны считаться кредиторами в рамках банкротства, так что их позиция теперь является гораздо более защищенной, а ипотека выполняет свою основную функцию.
  • Новое законодательство предусматривает, что заложенное имущество должно реализовываться только в судебном порядке (даже несмотря на наличие соглашения между залогодателем и залогодержателем о внесудебном обращении взыскания) и только в рамках дела о банкротстве (то есть не в рамках отдельного судебного дела).
  • Внесена ясность в процедуру реализации заложенного имущества и стадии данной процедуры, которая теперь в большей степени учитывает интересы залогодержателя. Существуют возможности для обращения взыскания на предмет ипотеки, не дожидаясь финальной стадии банкротства (при определенных условиях).
• Важно также то, что теперь преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет выручки от реализации находящегося у них в залоге имущества имеют только те залогодержатели, в пользу которых была установлена ипотека. Залогодержатели, чьи требования не обеспечены конкретным имуществом, переданным в ипотеку, не могут участвовать в выручке, полученной от реализации данного имущества.

 

Судебная практика в поддержку нового законодательства
Стоит отметить, что Высший арбитражный суд предпринимает серьезные усилия для того, чтобы вооружить суды рекомендациями в отношении применения нового законодательства. Так, в конце июля было принято Постановление Пленума ВАС РФ № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», содержащие разъяснения в отношении статуса залогодержателя в банкротстве. Данные разъяснения направлены на то, чтобы помочь нижестоящим судам интерпретировать неоднозначные положения нового законодательства, устранить допущенные пробелы и обеспечить единообразие правоприменительной практики.

Потенциальные сложности и практические рекомендации
При обращении взыскания на предмет ипотеки существует ряд сложностей, с которыми может столкнуться кредитор. Такие сложности будут, конечно, разниться, в зависимости от ситуации и будут обусловлены различными сопутствующими обстоятельствами, включая добросовестность залогодателя.
В последнее время для залогодателей становится все более и более распространенной практикой (особенно в условиях кризиса) использование всех возможных средств для того, чтобы отказаться от удовлетворения требований залогодержателя и воспрепятствовать его попытке обратить взыскание на предмет ипотеки. К наиболее часто используемым инструментам относятся следующие:

  • оспаривание действительности (юридического существования) кредитного договора / договора займа, обеспеченного ипотекой, или самого договора ипотеки (по большей части на основании отсутствия необходимых корпоративных одобрений в отношении крупных сделок или сделок с заинтересованностью);
  • предъявление любых возможных встречных требований, для того чтобы выиграть время;
  • осуществление действий, направленных на истребование предмета ипотеки у залогодателя, например посредством виндикации - оспаривания права собственности на заложенное имущество, так как это ведет к прекращению ипотеки;
  • некоторые другие.
Позитивным фактором является то, что представители Высшего арбитражного суда, включая его руководителя, г-на Иванова, подтверждают в прессе и при проведении внешних мероприятий, что они намерены противостоять подобных попыткам должников противодействовать требованиям кредиторов путем злоупотребления своими процессуальными правами. Уже существует некоторая положительная (в интересах кредиторов) судебная практика. Более того, недавно Высшим арбитражным судом было принято Постановление № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», в котором  даны рекомендации для нижестоящих судов по вопросам, связанным с ведением подобных дел. Одновременно разрабатываются и вскоре увидят свет изменения в арбитражное процессуальное законодательство, направленные на объединение основного и встречных требований в рамках одного судебного дела.
Залогодатель может заявить о том, что нарушение не является существенным (законодательство оперирует термином «крайне незначительный») и размер требования явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. В случае согласия суда с тем, что присутствуют оба обстоятельства, он должен отказать в обращении взыскания на предмет ипотеки. Законом установлен критерий для определения наличия/отсутствия обоих обстоятельств. Этот критерий варьируется в зависимости от того, производится ли обращение взыскания через суд или во внесудебном порядке. Существует также специальная норма, касающаяся обязательства по осуществлению регулярных платежей (применимая к большинству займов). В случае отказа суда в обращении взыскания на предмет ипотеки залогодержатель сохраняет право обратиться с требованием об обращении взыскания позже, когда соответствующие обстоятельства будут устранены. По этому вопросу уже возникло большое количество судебных споров.
Следует иметь в виду, что должник по договору, обеспеченному ипотекой, или залогодатель (если он не является должником по основному договору) может остановить процесс обращения взыскания путем удовлетворения требований залогодержателя в полном объеме. Это допускается на любой стадии, предшествующей продаже заложенного имущества.
В случае принятия кредитором решения об обращении взыскания на предмет ипотеки целесообразно обратиться в суд с ходатайством о принятии обеспечительных мер с целью предотвращения недобросовестных действий с заложенным имуществом со стороны залогодателя. В целом суды неохотно применяют обеспечительные меры, хотя наша практика свидетельствует о том, что они проявляют гораздо большую гибкость в тех случаях, когда речь идет об обращении взыскания на имущество, переданное в ипотеку. Залогодержатель, естественно, должен оказать суду содействие в принятии такого решения, предоставив разнообразные доказательства риска нарушения прав залогодержателя (например, риска утраты имущества).
Как это ни странно, залогодержатели иногда забывают о том, что, если средств, вырученных от реализации заложенного имущества, недостаточно для удовлетворения требований залогодержателя в полном объеме, существует возможность истребовать остаток долга за счет другого имущества, принадлежащего залогодателю. Такое средство защиты прямо предусмотрено законодательством, хотя в данном случае при удовлетворении требований у залогодержателя не будет каких-либо преимуществ перед другими кредиторами залогодателя (в случае наличия таковых).

 



журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Переговоры

Mail.ru может переехать в «Москва-Сити»

Mail.ru Group ведет переговоры об аренде площадей для штаб-квартиры в комплексе, который строят в «Москва-Сити» Олег Малис и Алишер Усманов. Если такая сделка состоится, она станет рекордной в истории рынка аренды офисов.
12.07
Проект

AFI Development построит МФК в центре Москвы

AFI Development инвестирует 12 млрд рублей в новый офисно-деловой центр в Москве.
15.07
Сделка

«РЕТОН» выбрал офис на Арбате

Производитель ультразвуковых устройств арендовал офис в БЦ Midland Plaza в Москве.
12.07
Сделка

«Пятерочка» нашла офис в «Фактории»

Офис торговой сети «Пятерочка» открылся в бизнес-парке «Фактория» в Москве.
12.07
Проект

Best Western Hotels & Resorts выходит на рынок Москвы

Бутик-отель Becar Asset Management на Таганской в Москве будет работать под брендом Best Western Hotels & Resorts.
12.07
Проект

Leroy Merlin придет в ТРЦ «Гагаринский»

В ТРЦ «Гагаринский» в Москве откроется магазин «Леруа Мерлен» в формате «Городской».
12.07
Открытие

«Детский мир» пришел в Гусь-Хрустальный

ГК «Детский мир» открыла шестой магазин во Владимирской области.
12.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre