Среди них: Danon и Samsung, закрыла свой магазин на Тверской, 17 «Евросеть». Как говорят торговые операторы, прибыль не окупает высоких арендных ставок, а содержать магазин ради имиджа - сегодня слишком дорогое удовольствие
Доходное место
Заполучить магазин на Тверской для торгового оператора - все равно, что попасть в список Forbs. Есть магазин на главной торговой улице столицы - значит, компания успешна. «Мы за ценой не постоим», - говорили ритейлеры и пачками отсчитывали купюры с портретом Бенджамина Франклина. По данным Colliers International, до кризиса стоимость кв. м на Тверской составляла $16,3 тыс. в год. Практически за такую же сумму можно было арендовать магазин на Елисейских полях. Дороже Тверской была только Пятая авеню в Нью-Йорке, где аренда кв. м торговой площади обходилась в $18,3 тыс. в год. Несмотря на это, вакантных площадей на Тверской не было. Если вдруг помещение выставлялось на продажу (что случалось очень редко), его стоимость поднималась до $80 тыс. за кв. м.
«На Тверской всегда существовала разница между озвучиваемыми арендными ставками и настоящими - 10-20% - считает Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle. - Озвучиваемые арендные ставки на Тверской были высоки. До кризиса они составляли $6-10 тыс. за кв. м в год. Были арендодатели, которые запрашивали больше, но сделок по 8-10 тыс. евро все-таки не было, поскольку эти ставки были завышенными».
Охотно осваивали ритейлеры и другие торговые коридоры столицы: Арбат, Садовое кольцо, Кузнецкий Мост, улицы Петровка и Мясницкая, Столешников переулок, Третьяковский проезд, Ленинский и Кутузовский проспекты. Здесь стоимость аренды в зависимости от пешеходного и автомобильного трафика, линии домов, удаленности от метро, наличия витрин, отдельного входа составляла $3-6 тыс. за кв. м в год.
Большинство ритейлеров рассматривали свои помещения на Тверской как имиджевые проекты. Несмотря на высокий пешеходный и автомобильный трафик, большая часть магазинов прибыльной не была, в том числе и из-за высоких ставок аренды.
«В основном ритейлеры не ожидали от магазинов на Тверской большой прибыли, - говорит Максим Карбасникофф. - Исключение составляют несколько модных брендов. Например, у магазина Zara на Тверской достаточно высокий оборот».
Кризис снизил арендные ставки и на главной улице города. «По ощущению ставки на Тверской упали от 30 до 50%, - говорит Диана Зазнобина, ведущий консультант «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis. - Они составляют от $2 тыс. - 2,5 тыс. за кв.м. (участок от Пушкинской до Маяковской) до $3-3,5 тыс. (от Пушкинской до Кремля)». Однако, несмотря на привлекательные ставки, торговые операторы покидают Тверскую. По данным Colliers International, только за I квартал 2009 года уровень вакантных помещений главного торгового коридора столицы достиг 15,7%. Эксперты считают, что к концу III квартала доля вакантных помещений на Тверской может увеличиться до 25%.
Ритейлеры разлюбили Тверскую
После окончания срока аренды не продлила договор с собственником компания Samsung Electronics, занимавшая на Тверской четырехэтажную галерею общей площадью 1774 кв. м. Это был самый крупный магазин компании в Москве. По мнению экспертов, Samsung платил за аренду не менее $2 тыс. в год за кв. м, тратя, таким образом, не менее $3 млн в год. Судя по всему, выручка магазина во время кризиса понизилась, и компания решила закрыть свой флагманский магазин.
Закрыл свой единственный в мире фирменный розничный магазин Danone, работавший на Тверской с 1992 года. Тогда компания осваивала российский рынок, и магазин на главной улице города служил своеобразной визитной карточкой компании. Теперь, как пояснили в компании Danone, продукция компании уже не нуждается в рекламе и необходимости в фирменном магазине на Тверской уже нет.
«У компании Danonе специфический случай, - поясняет Максим Карбасникофф. - Помещение, которое они снимают, расположено в здании, принадлежащем городу. Право аренды компания купила у города на очень выгодных условиях. И сейчас они сдали свои помещения в субаренду, зарабатывая на этом. Магазин на Тверской Danonе не был очень прибыльным, сейчас держать малоприбыльный магазин нет смысла».
Место Danonе занял один из магазинов компании «Экспресс ритейл», развивающая сеть из 57 магазинов под брендом «Перекресток-Экспресс». Известно, что компания инвестировала около 6,5 млн рублей в открытие продовольственного супермаркета на Тверской площадью 130 тыс. кв. м. Договор аренды, как рассказали в компании X5 Retail Group N.V., заключен до 2012 года.
«Магазин на Тверской интересен нам и покупателям по многим причинам: в районе мало продуктовых магазинов со справедливыми ценами и приемлемым ассортиментом, завоз товара мы можем осуществлять в утренние часы, а не в часы пик, - говорит Светлана Витковская, руководитель отдела по связям с общественностью X5 Retail Group N.V., - арендная ставка выше средней по Москве, но мы рассчитываем, что она будет компенсирована высоким товарооборотом магазина. Также, мы планируем перевести магазин в разряд социальных, что уменьшит арендную плату. Имиджевая составляющая, несомненно, важна, но наш подход к открытию магазина больше прагматичный, чем имиджевый».
Закрыла свой магазин на Тверской, 17 компания «Евросеть». «Даже высокие продажи этого салона не смогли компенсировать необоснованно дорогую стоимость аренды торговой площади. Поэтому нами было принято решение о закрытии магазина, - говорит Артем Перевозчиков, вице-президент по развитию компании «Евросеть». - Что касается наших планов в отношении других магазинов, то самым главным критерием оценки работы торговой точки, вне зависимости от того, где она находится, на Тверской или в Кузьминках, является его эффективность. Поэтому если будет нужно закрыть неэффективный магазин на центральной улице и открыть его в другом, не центральном, но результативном месте, мы это сделаем».
По прогнозам экспертов, к концу сентября на Тверской могут оказаться свободными около четверти торговых помещений. Справедливости ради следует отметить, что уходят операторы и с других торговых коридоров. Закрылись бутики Diesel не только на Тверской, но и на Петровке, Ленинском проспекте. Связано это с нерентабельностью сети в кризис и высокими ставками аренды на дорогих улицах Москвы. Основная причина роста доли свободных площадей на главных торговых улицах столицы связана в первую очередь с тем, что в кризисных условиях ритейлеры не готовы платить только за имидж. «Основная причина, по которой арендаторы покидают свои помещения - стоимость аренды. Даже при снижении ее, при текущем товарообороте для ряда арендаторов ставки становятся неоправданно высокими, - говорит Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International. - Кроме того, зачастую попытки договориться с собственником о снижении существующей ставки приводит к тому, что последние идут на незначительную корректировку (10-15%), при этом сразу начинают искать замену арендатору (как правило, предупреждая его об этом). Это явилось одной из причин, по которой в последнее время увеличилось число помещений, предлагаемых в аренду, большинство из которых занято текущими арендаторами».
Еще одной причиной увеличения вакантных площадей, по мнению Ольги Ясько, явилась необходимость закрытия игорных заведений, что привело к увеличению предложения по ряду торговых улиц (в частности, на Новом Арбате).
В поисках компромисса
Сегодня на Тверской предлагается много торговых помещений по привлекательным ставкам, и существует ряд арендаторов, которым интересны торговые места на Тверской. Однако договариваться арендаторам и собственникам крайне сложно. «Открытие на главной улице в основном планируют новые бренды, выходящие на рынок. Для них, с точки зрения цен на аренду, время наиболее привлекательное. Однако здесь-то и начинается конфликт, так как брендам требуется в среднем договор на 7 лет», - рассказывает Диана Зазнобина. Арендаторам не выгодны договоры на год, так как инвестиции в ремонт за год не окупятся, а собственники не готовы заключать длинные договора аренды. Их позицию тоже можно понять. «Длительное время высокий, можно даже сказать ажиотажный, спрос на помещения формата street retail приводил к стабильному росту ставок аренды и низкому уровню вакантных площадей, - поясняет Ольга Ясько. - В текущей ситуации, когда падение ставок даже по ранее крайне популярным улицам составляет до 40-60%, собственники, с одной стороны, не хотят, чтобы их помещения простаивали, с другой стороны, не торопятся заключать долгосрочные договора аренды, рассчитывая на то, что рынок быстро вернется в прежнее состояние, и ставки снова начнут расти».
Как рассказала Диана Зазнобина, в конце 2008 года собственники, получив предложений в два раза меньше, чем полгода назад готовы были подписывать договор сроком на 1 год, но желающих не нашлось. На сегодня максимально возможный срок аренды на Тверской - 3 года. Такой срок является компромиссным вариантом для обеих сторон. Способы решения есть проблемы зависят от желания сторон договориться. Например, можно прописать особые условия по пролонгации договора. По словам Максима Карбасникоффа с точки зрения собственника договор на три года подписывать не имеет смысла, так как через какое-то время ставки могут измениться. Компромиссным решением, по мнению эксперта, может стать индексация ставок, прописанная в договоре.
«Сейчас мы ближе к нижней планке падения ставок, - говорит Максим Карбасникофф. - В последние месяцы видно, что рынок стал активнее. Сегодня и арендатор, и владелец помещения понимают, что ниже ставки уже не упадут. За последний месяц на рынке произошло столько сделок, сколько за последние пять месяцев вместе. Думаю, что кризис в торговой недвижимости уже позади. Однако на прежний уровень ставки на Тверской вернутся не скоро. Думается, что вообще ставки на докризисный уровень возвращаться будут долго, как минимум три года: они были очень высокими».
Татьяна Демидова
