Запретная тема
Как сегодня происходит общение сотрудников банка с девелоперами, науке достоверно неизвестно, но результат очевиден: банки вычеркнули девелоперов из списка приоритетного кредитования. Эксперты рынка утверждают, что объем кредитов девелоперам за I полугодие 2009 года сократился примерно в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.
«До кризиса использовались две схемы финансирования - залоговая (под залог недвижимости, земельных участков и т. д.) и проектная (под залог будущих доходов). Сегодня банки предпочитают первую схему. В 2009 году объемы банковского кредитования девелоперов сократились более чем в пять раз», - говорит Евгений Вдовин, финансовый директор «Велес Капитал Девелопмент».
Известно, что Сбербанк и ВТБ сократили кредитование строительной отрасли в три раза. Если в I полугодии 2008 года эти банки выделили на строительные проекты около 290 млрд и 99,725 млрд руб. соответственно, то в I полугодии 2009 года девелоперы получили от Сбербанка всего 99 млрд руб., а от ВТБ - 37,6 млрд руб.
«На июль 2009 года объем кредитов, выданных Сбербанком строительным компаниям Санкт-Петербурга, составлял 63 млрд руб., за I полугодие 2009 года кредитный портфель увеличился всего на 4 млрд руб., в то время как в I полугодии 2008 года этот показатель составлял около 20 млрд руб., - говорит Андрей Соколов, руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов. - ВТБ Северо-Запад исключил строительство из приоритетных отраслей кредитования на 2009-2010 годы, тогда как в 2008-м оно занимало лидирующее положение среди отраслей экономики. Коммерческие банки практически ушли с рынка кредитования строительной отрасли. В 2009 году свернули программу кредитования строительного сектора Номос-банк, Абсолют Банк и другие».
После неосторожного выступления директора управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексея Чувина на конференции, во время которой он предположил, что осенью банки столкнутся с проблемой просроченных кредитов, тему кредитования девелоперов банки старательно обходят стороной. «Сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали. Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен, - говорил в мае этого года Алексей Чувин. - Поэтому предложение проектов на рынке может оказаться значительно больше, чем сейчас». Спикер также предположил, что осенью нехватка ликвидности вынудит девелоперские компании начать массовую распродажу, что приведет к очередному падению цен на недвижимость. Пока мрачные прогнозы г-на Чувина относительно выброса на рынок огромного числа проектов не оправдались, однако строительные компании банки во избежание еще больших проблем кредитуют очень неохотно.
Отказались комментировать тему кредитования девелоперов ВТБ, Банк Москвы, Промсвязьбанк. В Альфа-банке свой отказ объяснили тем, что сегодня «все кредитные сделки банка с девелоперами носят индивидуальный характер». В пресс-службе Дойче Банка отметили лишь то, что банк осуществляет выборочное кредитование завершенных объектов недвижимости класса А в Москве.
По данным пресс-службы ВТБ, за I полугодие 2009 года банк выдал девелоперам кредитов на $1,3 млрд, в то время как с сентября по декабрь 2008 года кредитов было выдано на $1,8 млрд.
Как рассказали в пресс-службе главного банка страны, «Сбербанк продолжает кредитовать застройщиков и выполняет все взятые на себя обязательства по заключенным договорам во всех сегментах коммерческой недвижимости и в области жилищного строительства». В качестве примера приводится кредит, предоставленный ЗАО «Каширский двор», на сумму $25 млн (общий размер инвестиций в строительство превысил $42 млн). ТК расположен на территории известного в Москве рынка строительных материалов «Каширский двор - 1», на пересечении Каширского шоссе и Коломенского проезда. Общая площадь комплекса - 21 тыс. кв. м. Открытие комплекса прошло в июле 2009 года.
В сентябре 2009 года Западно-Сибирское отделение Сбербанка России рефинансировало затраты по строительству торгового центра «А*Мега», открывшегося в Тюмени в июне 2009 года. ТЦ «А*Мега» представляет собой современный комплекс по продаже строительных материалов общей площадью 5579,3 кв. м.
В конце сентября 2009 года Сбербанк открыл кредитную линию ООО «УралИнвест» в размере 590 млн руб. для завершения строительства ТРК «КомсоМолл» в Екатеринбурге. Общая площадь комплекса - около 90 тыс. кв. м, открытие запланировано на начало 2010 года. Как видно, все три проекта относятся к сегменту торговой недвижимости, строительство этих объектов было начато до кризиса. Ни одного нового проекта в области коммерческой недвижимости, получившего кредит в последние несколько месяцев, в банке не назвали.
«Кредиты, которые выдаются государственными банками, касаются преимущественно рынка жилья. Из секторов коммерческой недвижимости способна привлечь кредитование торговая недвижимость как наименее пострадавшая от кризиса, - считает Андрей Соколов. - Так, Сбербанк в 2009 году выдал строительной компании «Бриз» кредит на $338 млн на строительство ТРЦ Galeriа в Санкт-Петербурге, $100 млн получила компания Central Market LLC на строительство ТЦ Tsvetnoy Development в Москве, кроме того, выделены кредиты на строительство гипермаркета «Твой дом» в Воронеже, ТЦ «7 холмов» в Чебоксарах».
Если раньше проектное финансирование осуществлялось практически всей первой двадцаткой банков, сейчас финансирование новых проектов ограничено как по количеству банков, так и по количеству сделок.
Новые условия игры
За последний год принципиально изменились условия кредитования. Значительно возрос размер собственных средств, необходимых для того, чтобы банк принял участие в финансировании. «Условия кредитования ужесточились, - считает Евгений Вдовин, финансовый директор «Велес Капитал Девелопмент». - Теперь банк обязательно требует залог, причем залог должен не находиться в проекте, то есть компания должна иметь свободные активы, земельные участки, недвижимость, приносящую прибыль. Также банки все чаще требуют, чтобы строительные работы над проектом были завершены более чем на 50%».
Выросли и требования банка к концепции объекта по сравнению с безоблачным докризисным временем. Банки более требовательно относятся к локации объекта, адекватной концепции и прочим составляющим, которые делают проект привлекательным: грамотный девелопер, сильный генподрядчик, правильно выстроенные отношения и связи внутри проекта. Уровень погружения в проект банка вырос, и это понятно: неопределенность на рынке и так высока, поэтому кредитор не может позволить себе выделить средства для объекта, в успехе которого он сомневается хотя бы на йоту.
Сегодня для получения финансирования девелоперу, чтобы убедить банк в том, что проект достаточно устойчив, необходимо ответить на широкий круг вопросов, связанных с теми или иными составляющими развития проекта. А банку, чтобы разобраться в проекте, необходимо рассмотреть его с разных сторон - с точки зрения архитектуры, планировки, качества, концепции, будущих арендных ставок. Тщательно банк изучает и компанию-заемщика. Например, Сбербанк сегодня более пристально интересуется не только размером и структурой уставного капитала заемщика, но и номенклатурой выпускаемой продукции или услуг, долей на рынке по основным видам продукции, основными отечественными и зарубежными конкурентами, распределением рублевых и валютных потоков.
«В настоящее время условия кредитования стали более консервативными. Банки внимательно следят за изменениями макро- и микроэкономических факторов, а также тенденциями в тех или иных отраслях, - рассказывает Оксана Панченко, руководитель дирекции обслуживания и финансирования корпоративных клиентов, член правления ЗАО «Райффайзенбанк». - Не является исключением и рынок коммерческой недвижимости, который исторически являлся более рискованным. Кредитование коммерческой недвижимости - это долгосрочное финансирование. Сократилось число банков, которые располагают достаточными для крупных сделок проектного финансирования «длинными» и недорогими пассивами, что, как следствие, ведет к снижению объемов долгосрочного кредитования. В связи с тем, что на рынке сегодня спрос на финансирование значительно превышает предложение, банки выбирают единичные, хорошо структурированные проекты с залогами, ликвидность которых не вызывает сомнения даже в период спада. К таким можно отнести проекты на более позднем этапе строительства или недостроенные проекты с меньшим коэффициентом LTV (соотношение стоимости кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога), а также высоким коэффициентом DSCR (коэффициент обслуживания покрытия долга) и т. д.».
Как рассказали в пресс-службе Сбербанка, в качестве залогов используется все, что связано с объектом строительства: права на земельный участок (собственность, долгосрочная аренда), на котором осуществляется строительство, объекты недвижимости; залог имущественных прав; залог акций / долей участия; залог активов, не связанных с проектом. Также возможно дополнительное обеспечение в зависимости от оценки рисков по проекту. В Дойче Банке в качестве залога в основном рассматривают уже готовые объекты недвижимости.
До кризиса огромное количество проектов было кредитовано в долларах. Сейчас же долларовые кредиты не популярны - девелоперы опасаются возможного обвала рубля. Справедливости ради, нужно отметить, что мало кто из банков и предлагает кредит в долларах.
Рублевые ставки в 11% для проектного финансирования до кризиса мог позволить себе только Сбербанк, да и то только в очень ограниченном количестве проектов. Реальной ставкой на этапе строительства были 14%, а по завершении объекта, во время его наполнения арендаторами, - 12,5-13%. Остальные банки кредитовали с более высокими процентами - от 15% и выше (в рублях). Были высококачественные уникальные проекты и с более низкими ставками, но их было немного.
«Ужесточились и формальные требования к кредиту, - говорит Евгений Вдовин. - Известная на рынке прозрачная компания может получить кредит под 15-20% годовых. Компания не очень известная с непрозрачной отчетностью в лучшем случае получит кредит под 30% годовых».
Причиной осторожной политики банков являются высокие риски невозврата, рост текущей задолженности девелоперов и строителей, банкротство строительных компаний и сложность объективной оценки залоговых объектов недвижимости. Отсюда и повышенные требования к заемщикам, и высокие кредитные ставки - 15-20% годовых, тогда как для строителей и девелоперов максимально приемлемый уровень ставок находится в пределах 10-13% годовых. «Банки не пойдут на риски, пока конечный спрос не начнет восстанавливаться, - считает Андрей Соколов. - Для того чтобы получить кредит, помимо хорошей репутации и финансовой устойчивости, компания должна доказать устойчивый спрос в будущем. Это возможно при наличии гарантированного государственного заказа или стабильных показателях операционной деятельности. Да и сами девелоперы и строители в большинстве случаев замораживают проекты не столько по причине недоступности банковского кредитования, сколько из-за отсутствия конечного спроса. Конечный спрос на недвижимость остается на низком уровне, а такие негативные явления, как увеличение темпов падения ВВП, объема инвестиций, оборотов розничной торговли и реальных доходов населения, говорят о грядущем ухудшении экономической ситуации. В итоге на осень ряд компаний запланировали очередное сокращение расходов, количество банкротств к концу года в сфере строительства может увеличиться».
CRE, Татьяна Демидова
