Необоснованные скидки негативно влияют на работу ТЦ

Аналитики Jones Lang LaSalle рассмотрели факторы, влияющие на заполняемость торгового центра и дали рекомендации по ее увеличению

5601

Основным параметром, определяющим успех торгового центра сегодня, является доля свободных площадей, а не уровень арендных ставок, как это было ранее. Аналитики компании рассмотрели факторы, влияющие на заполняемость торгового центра и дали рекомендации по ее увеличению.

Рынок торговых центров (ТЦ) Москвы на протяжении долгих лет был ненасыщен, и площади пользовались большим спросом. Кризис привнес серьезные коррективы, в том числе сместив потребительские предпочтения в сторону более дешевых товаров и продуктов питания. Некоторые ритейлеры закрыли нерентабельные магазины, большинство приостановило развитие, тем самым сократив спрос на торговые площади. Сегодня ритейлеры стали более требовательными: при выборе помещения для своего магазина они тщательно изучают показатели торгового центра. В результате, владельцы торговых центров столкнулись с ростом конкуренции.

В связи с тем, что немногие центры могут похвастаться отличными показателями, на рынке торговых центров Москвы начался процесс сегментации. В отчете выделены три группы торговых центров: успешные, средние и менее успешные. За основу взят показатель доли свободных площадей. Факторы, влияющие на ее уровень, разделены на две группы – фундаментальные и вызванные кризисом.
Среди фундаментальных факторов рассмотрены набор арендаторов в зависимости от местоположения, размеры магазинов арендаторов и управление торговым центром. Из вызванных кризисом факторов проанализированы финансовое положение ритейлеров, гибкость арендодателя и арендные скидки, соблюдение графика ввода торговых центров, время ввода центра.

Расположенные в центре Москвы ТЦ часто имеют в составе арендаторов высокую долю магазинов одежды (около 47%). Снижение доли данной группы товаров в потребительской корзине стало причиной высокого уровня свободных площадей в этих центрах.
Среди разных по размеру арендаторов наибольшие трудности в кризис испытали мини-якоря, средние и мелкие арендаторы в торговых галереях. Этому в некоторой степени способствовал переход в более мелкий формат крупных операторов. В частности, сетевые ритейлеры сегмента «сделай сам» (DIY) сокращают площади своих магазинов, тем самым составляя конкуренцию средне- и мелкоформатным розничным операторам товаров для дома и дачи.

Несмотря на то, что продажи в торговых центрах снизились, посетителей меньше не стало, что подтверждается данными индекса посещаемости торговых центров Ватком. Это говорит о том, что основная проблема кроется внутри самих ТЦ и в неправильном управлении ими. Например, ошибкой многих управляющих является предоставление арендаторам необоснованных скидок. Чтобы этого избежать, необходимо анализировать операционные результаты ритейлеров, в частности соотношение объемов продаж и уровня арендной ставки, и предоставлять скидки только в случае снижения этого показателя. Популярной альтернативой сидкам становится арендная ставка в форме процента с оборота, которая все чаще используется в Москве. Такая схема позволяет сбалансировать риски двух сторон и улучшить их взаимоотношение.

Среди факторов, вызванных кризисом, самым острым стала недоступность заемного финансирования. Это вызвало трудности у ритейлеров c финансированием оборотных средств. В результате, розничные операторы вынуждены использовать для этих целей средства из бюджетов, предназначенных для инвестиций и развития. Это часто приводит к замедлению развития торговых сетей.
Соблюдение графика строительства тоже немаловажный фактор успешности ТЦ. После завершения строительства центр внимания переносится на график отделочных работ. Текущая практика предполагает арендные каникулы до момента, когда ТЦ будет открыт на 70%. Таким образом, для девелоперов отсрочки отделочных работ обходятся довольно дорого.



журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №10 (444). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: Риотэкс
Сделка

В БЦ «РТС «Партизанская» больше нет площадей

Компания Риотэкс в ноябре и декабре заключила сделки аренды совокупной площадью более 2 000 кв. м, что позволило довести заполняемость офисного центра до 100%.
16.12
Источник: Accent Capital
Сделка

Accent Capital продал СК «А-Терминал»

Мультитемпературный склад площадью 55 600 кв. м находился в управлении компании с 2009 года. Теперь он перешел к другому институциональному инвестору. Консультантом сделки выступила компания CORE.XP. Сумма сделки не разглашается.
17.12
Источник: MR Group
Проект

MR Group добралась до крыши штаб-квартиры Яндекса

В настоящее время на финальную стадию вышли строительные работы по наружным сетям и внутренней отделке подземной части и инженерных помещений. Ведется устройство фасадов и кровли, монтаж внутренних инженерных систем и лифтов. 
16.12
Источник: CRE
Открытие

«Термолэнд» открылся у Речного вокзала

Площадь нового проекта от ГК «Основа» составила 5 000 кв. м. Он расположен на Ленинградском шоссе рядом с парком Северного речного вокзала.
16.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Камень точит: «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом

Несмотря на жёсткую денежно-кредитную политику государства, кратный рост e-commerce с переходом даже импульсных покупок в онлайн, очевидно неравноценные конкурентные условия у традиционных магазинов и маркетплейсов, инфляцию, рост курса валют, усложнявшуюся и дорожавшую логистику и кадровый голод, «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом. Сложности и заградительная стоимость поездок в другие страны и по России, дефицит доступного досугового предложения даже в Москве и Петербурге сделали то, что у ритейлеров не получалось все четыре года после пандемии коронавируса и событий-2022: в «каменную розницу» возвращались самые интересные для них покупатели – «атмосферные», с высоким средним чеком, но и высокими же требованиями к сервису и качеству клиентского опыта.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.12
Источник: Пресс-служба Pridex
Назначения

Двойное усиление: Pridex Spaces укрепляет команду

Компания объявляет сразу о двух ключевых назначениях.
 
19.12
Источник: Panelao
Игроки рынка

Apleona меняет имя на Panelao

Ребрендинг связан с переходом под управление нового собственника "Делавар Инвестмент Компани". 
16.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre