В общем и целом, офисы класса В обладают теми же характеристиками, что и помещения класса А, однако они менее престижны и не всегда предоставляют полный спектр услуг.
В Москве к классу В относятся помещения в новых зданиях, в устаревших зданиях класса А и в реконструированных зданиях.
Арендные ставки
Арендные ставки в офисных зданиях класса В могут колебаться в пределах от $300 до $500 (без НДС) за кв.м. в год. Ставка обычно включает эксплуатационные расходы. Например, ожидается, что в комплексе на ул. Вятской 27 арендная ставка составит $400-450 за кв.м., а аренда парковки обойдется от $75 до $100 за место. Окончательная арендная ставка является предметом переговоров и зависит от ряда факторов, например, от арендуемой площади. По мнению Юрия Юдакова, старшего консультанта Noble Gibbons, ставки арендной платы тем выше, чем меньше арендуемая площадь. (См. таблицу 1).
Соотношение арендуемой и полезной площадей в зданиях класса В зависит от архитектурного проекта. Фактор потерь меньше в офисах открытой планировки.
Растущий спрос
Доля свободных помещений класса А составляет всего 2-4% от общего объема московского рынка офисной недвижимости, при этом подбор подходящего офиса может занять около 6 месяцев. Многие клиенты, первоначально желавшие взять в аренду помещение класса А, обращают свое внимание на офисы класса В.
Многие компании, в том числе и “blue chip”, признают, что класс В вполне соответствует их требованиям, и при этом не требует таких высоких расходов как класс А, отмечает Лен Ридл, директор отдела международных отношений в Penny Lane Realty.
Некоторые компании считают оптимальным вариантом размещение своего представительства в здании класса А, а рабочего офиса в здании класса В. Роман Чепцов, директор отдела коммерческой недвижимости компании ABN Realty, привел в качестве примера компанию Unilever, головной офис которой находится в комплексе «Риверсайд Тауэрз», a подразделение Diverseylever - в бизнес-центре на 2-й Звенигородской ул. 13/2.
Процент занятости офисных помещений класса В высок и продолжает расти. Как сообщила нам Ирина Гришина, менеджер по маркетингу компании Noble Gibbons, в 2002 году спрос был гораздо выше, чем в 2001. Высокий спрос сопровождался сравнительно низкими темпами ввода новых зданий, многие проекты строились с расчетом на размещение в них самих владельцев.
«В течение последних пяти лет стабильно увеличивался ежегодный объем строительства недвижимости класса В, что способствовало росту предложения в этом сегменте. Мы ожидаем, что в 2003 году сохранятся высокие показатели нового строительства, и рынок получит за этот период около 190000 кв.м. новой офисной недвижимости класса В», - комментирует ситуацию Полина Кондратенко, старший консультант по исследованию и оценке недвижимости Colliers International.
Раньше спрос диктовался потребностями международных компаний, сейчас значительная часть арендаторов - российские фирмы (59 % арендаторов в 2002 году против 44% в 2001 году).
По данным компании Noble Gibbons, объем сделок с офисами класса В за первые три квартала 2002 года составил от 45300 до 51200 тыс. кв.м. (см. таблицу 2).
Согласно аналитикам Colliers International, по состоянию на январь 2003 года, около 100000 кв.м. офисов класса В свободны, что составляет 7% всей офисной недвижимости класса В в Москве.
Предложение
Традиционно здания класса А переходят в категорию В после 5-7 лет эксплуатации.
Многие новые здания специально строятся как офисные центры класса В. Они имеют все преимущества современного здания, но по ряду причин не могут быть отнесены к классу А. Пример: многофункциональный 7-этажный офисно-торговый комплекс «Сафари» по ул. Новослободской 3/3, стр.1 (с подземным гаражом на 30 мест).
Многие комплексы класса В представляют собой реконструированные здания бывших научно-исследовательских институтов. По мнению экспертов из Colliers International, справедливо будет сказать, что доля реконструированных объектов в классе В больше по сравнению с долей таких зданий в классе А. Удачные примеры: коммерческая башня «Меридиан» (ул. Смольная, 24 Д) площадью около 22000 кв.м рядом с метро Речной Вокзал и бизнес-центр ГИАП (Земляной Вал 50), расположенный в зеленой зоне на берегу Яузы. Общая площадь всего комплекса ГИАП - 21000 кв.м., общая площадь офисов - 9268 кв.м. Здание оснащено системой кондиционирования и имеет неограниченное количество парковочных мест.
Класс В – это также переоборудованные старинные особняки в хороших районах Москвы - например, офисный особняк с цокольным этажом и мансардой на ул. Бурденко 22/1. Пригодное для размещения представительства фирмы здание имеет центральное кондиционирование, кафетерий в цокольном этаже, парковку на 10 машин.
Другой пример: офисный особняк на Новокузнецкой улице – трехэтажный особняк общей площадью 1037 кв.м., имеющий сравнительно открытую планировку этажа, системы приточно-вытяжной вентиляции и сплит–системы, оптико-волоконные каналы связи, небольшую кухню для арендаторов и наземную парковку.
Покупка и продажа.
Kоличество сделок составляет не более нескольких десятков в год, а стоимость покупки готовых к въезду офисных помещений класса В варьируется в пределах $2000, в зависимости от целого ряда факторов, говорит Дарья Афанасьева из компании Stiles & Riabokobylko.
По информации компании Noble Gibbons, в 2001 году “покупка офисных помещений составляла примерно 22% общего потребления качественной офисной недвижимости”.
Интерес к покупке офисной недвижимости класса B проявляют как российские, так и иностранные компании, в основном работающие в финансовом и энергетическом секторах.
В последние полтора года наметился интерес к коммерческой недвижимости среди институциональных инвесторов.
Стоимость строительства или реконструкции офисных зданий класса В по разным данным составляет от $1000 до $1500. Доходность строительства офисных зданий в компании Stiles and Riabokobylko оценивают на уровне 17-20%. По мнению экспертов компании, несмотря на то, что в будущем можно ожидать падения доходности, в ближайшие два года влияние растущей арендной платы за землю и инфляции будет компенсироваться увеличением дохода за счет растущих арендных ставок.
В то время как планка стандартов для класса А повышается (некоторые специалисты считают, что в Москве есть только 10 зданий класса А), класс В окажется еще более востребованным. Учитывая значительное количество новых проектов, которые появятся в 2003 году, арендаторам будет из чего выбирать
Новинки на рынке офисов класса В
По разным оценкам, в 2002 году была закончена работа над 50 - 65 объектами класса В.
Вот некоторые из них.
- Бизнес-центр (у многих офисных центров класса В нет названий) в 10 минутах от метро Бауманская с двумя корпусами на улице Бакунинская, общей площадью 6700 кв.м., высотой потолков 4,5 м и тремя скоростными лифтами в каждом здании. Предусмотрено 1 место парковки на 50 м арендуемой площади ($50 в месяц). Готовность под отделку - февраль/март 2003 года.
- Офисное здание на Павловской улице, в 7 минутах от станций метро Серпуховская и Добрынинская. В этом районе уже разместились офисы компаний Siemens, Rockwell и Johnson & Johnson. Трехэтажное офисное здание общей площадью 9600 кв.м., с поэтажной площадью - 2000 кв.м. Центральное кондиционирование, кафетерий, большая наземная автостоянка ($100 в месяц). Готовность к въезду - июнь 2003 г.
- Комплекс на ул. Вятской 27 (метро Савеловская). Бывшее заводское здание после реконструкции. Центральное кондиционирование не предусмотрено, но может быть установлено по желанию арендатора, наземная парковка, близость к основным магистралям. Готовность к въезду - январь 2003 г.
- Офисный центр на ул. Вавилова, д. 24. Новый шестиэтажный офисный центр после реконструкции общей площадью 9 300 кв.м. Открытая планировка этажа, центральная система кондиционирования и вентиляции с управляемым микроклиматом. Оптико-волоконные каналы связи. Столовая, кафе для арендаторов. Готовность к отделке – февраль 2003.
- Офисный центр на Большой Новодмитровской улице. Реконструированное шестиэтажное офисное здание общей площадью 16000 кв.м. Открытая планировка этажа. Система приточно-вытяжной вентиляции. Оптико-волоконные каналы связи. Наземная охраняемая парковка. Готовность здания к въезду арендаторов – март 2003.
Структура аренды зданий класса В
Colliers International приводит следующие условия аренды офисов класса В:
- Базовая ставка по оценкам компании в настоящий момент составляет $350 -$500 (без НДС) за кв.м. в год, включая эксплуатационные расходы,
- Эксплуатационные расходы могут включаться в базовую ставку или платиться сверх нее, в зависимости от предпочтений собственника недвижимости,
- В базовую ставку включается стандартный пакет услуг,
- Страховой депозит обычно равен одному месячному платежу, в некоторых случаях его может не быть вообще,
- Оплата обычно производится авансовыми ежемесячными платежами.
Разница между классом А и В.
• Местоположение
Здания класса В отнюдь не всегда расположены в пределах Садового кольца и на главных транспортных артериях. Прилегающие здания находятся не всегда в хорошем состоянии.
При всей важности местоположения нельзя возводить этот фактор в абсолютную величину. Например, до появления в Лондоне высококлассного комплекса Канэри Уорф, Ист-Энд никогда не считался престижным районом. Теперь благодаря удобному транспортному сообщению и высокому качеству зданий, комплекс заселен лучшими компаниями.
По словам Лена Ридла, для офисов класса В местоположение играет роль не более важную, чем другие аспекты. Расположенные в престижном историческом центре, но имеющие недостаточно дорогую отделку или негибкую планировку и неэффективную модульную сетку здания, также попадают в категорию В.
• Другие характеристики
Те же, что и у класса А, за исключением одной или двух. Например, четырехтрубная система HVAC заменена на двухтрубную. Ряд зданий не оборудован центральным кондиционированием, возможна установка сплит-систем по желанию арендатора.
• Лифты не самые современные и скоростные, или не от ведущего производителя.
• Подземный гараж отсутствует (хотя имеется достаточное количество мест на наземной парковке).
