Много дебатов идет на тему самой формы взаимодействия банков и управляющих структур. В частности, это касается идеи внесения банковских активов в ЗПИФ и передачи управления такими фондами специалистам по управлению. Как оказалось, такая схема передачи активов в управление не всегда приемлема для банков по целому ряду юридических и технических причин. Поэтому, обсуждая тему непрофильных активов, хотелось бы оставить вопрос организационной схемы управления на рассмотрение юристов и финансистов и коснуться самой сути вопроса: какие задачи сегодня стоят перед банками в отношении их портфеля недвижимости и в какой помощи они нуждаются?
Инвентаризация портфеля
Представляется очевидным, что банки, принимающие решения в отношении вернувшихся к ним непрофильных активов, прежде всего нуждаются в простой инвентаризации и изучении того, что попало в их портфель. Могут ли банки справиться с этим самостоятельно, без помощи сторонних экспертов? Ответ: могут, но при наличии в их штате соответствующих специалистов. Однако более логичным представляется прибегнуть к помощи консультантов, активно работающих на рынке недвижимости, имеющих ежедневный практический опыт и обладающих многопрофильным штатом сотрудников, способных анализировать различные аспекты.
Что необходимо оценить в процессе инвентаризации портфеля? Хотелось бы выделить следующие аспекты.
• Юридический. Предполагается проверка юридической документации, относящейся к объекту, проекту или земельному участку. Выявляются существующие в документации дефекты, оценивается степень их влияния на судьбу объекта. Так, пятиэтажное офисное здание, построенное на земельном участке, отведенном по документации под строительство складского комплекса при ограничении высоты в 10 м, в результате такой проверки следует явно отнести к «проблемным активам» либо к «активам бесперспективным».
• Юридически-технический. Этот аспект проверки в целом относится к изучению исходно-разрешительной документации, относящейся к непостроенному или недостроенному объекту, ее комплектности. Следует помнить, что согласования и разрешения, имеющие срок, могут существенным образом влиять на принципиальное решение о дальнейшей работе с объектом и алгоритм работы с ним.
• Технический. Данный вид проверки исключительно важен для принятия последующих решений в отношении объекта и может включать множество уровней и аспектов. Предполагается, что в процессе «инвентаризации» портфеля целесообразно оценить общее техническое состояние существующего объекта; общее техническое состояние недостроя; проанализировать произведенные затраты и составить укрупненный бюджет проекта до завершения. Отдельный аспект анализа - оценка имеющихся возможностей по обеспечению объекта необходимыми инженерными нагрузками.
• Рыночный. Предполагается общая рыночная оценка объекта или проекта с учетом существующих условий спроса, предложения, востребованности объектов данного функционального назначения, перспектив привлечения инвестиций, а также перспектив реализации объекта в аренду или на продажу. Этот анализ имеет особое значение в плане оценки предполагаемых к строительству объемов, которые в отдельно взятые моменты развития рынка могут быть просто не реализуемы.
Предлагаемый алгоритм анализа существующего портфеля, с нашей точки зрения, позволяет выделить три основные группы объектов:
а) абсолютно бесперспективные с точки зрения дальнейшего развития или реализации либо требующие непомерно высоких затрат в плане реализации. Примером могут служить земельные участки в мало перспективных районах, объекты с юридически дефектной документацией, крупномасштабные дорогостоящие проекты в сегментах, не пользующихся спросом в долгосрочной перспективе, недострои в плохом техническом состоянии;
б) объекты перспективные, но требующие репозиционирования, реконцепции, фазирования. Примером может служить столь модное сегодня перепрофилирование офисных зданий в гостиничные комплексы и комплексы апартаментов. К этой категории можно отнести проекты по освоению достаточно крупных территорий. В частности, по заказу одного из банков осенью этого года GVA Sawyer выступила в качестве эксперта-консультанта по анализу существующего проекта банка на одном из курортов Черноморского побережья и разработала концепцию наиболее эффективного освоения территории с учетом существующих новых экономических условий и лимитов, выделяемых банком на осуществление проекта. Были даны рекомендации в отношении площадей застройки, функционального наполнения, а также возможных новых видов функционального использования уже построенных объектов. Был максимально учтен принцип самофинансирования проекта;
в) хорошие, здоровые объекты, реализация которых возможна уже сегодня по стоимости не ниже залоговой.
По нашему мнению, работа с объектами группы а) согласно приведенной выше классификации фактически невозможна. Банкам ничего не остается, как смириться с потерей этих активов и, наверное, просто списать их как убыточные.
С объектами групп б) и в) нужно и должно работать. Возникает вопрос, как работать и к помощи специалистов каких категорий прибегнуть?
Что такое управляющая компания?
Активное общение с представителями банков и финансовых структур в последнее время выявило интересный факт: у большинства топ-менеджеров банков, занимающихся сегодня проблемами активов недвижимости, отсутствует выработанный понятийный аппарат и понимание о категориях специалистов, работающих сегодня в области недвижимости, и услугах, которые они оказывают. В ходу сегодня общий термин «управляющая компания», характеризующий компании совершенно разных профилей и специализаций. Чего ожидать или не ожидать от управляющих компаний, банки в большинстве случаев не догадываются.
Хотелось бы упорядочить прежде всего понятийный аппарат. Итак, понятие «управляющая компания» может означать следующее:
а) компания, управляющая фондом недвижимости, включая активно пропагандируемые сегодня ЗПИФ. Функция этой компании - управление именно стоимостью активов, ее повышение посредством активной работы с недвижимостью. В данной роли управляющая компания - это, по сути, доверительное лицо собственника-банка, который, не являясь специалистом в области недвижимости, просто передает функцию управления кому-то еще. Управляющая компания этого профиля может активно прибегать к помощи сторонних организаций или специалистов при работе с недвижимостью;
б) компания, занимающаяся техническим обслуживанием недвижимости и управлением финансовыми потоками, генерируемыми от сдачи недвижимости в аренду (property and facility management);
в) компания, управляющая процессом получения согласований, проектирования и строительства объекта (технический заказчик/девелопер).
Помимо обозначенных выше категорий управляющих компаний активную помощь банкам способны оказать консалтинговые, брокерские и юридические компании, имеющие подразделения, занимающиеся недвижимостью.
Следует отметить, что на рынке существует достаточное количество компаний, работающих сразу в нескольких направлениях и закрывающих не одну, а несколько потребностей банка в работе с активом. Предлагаемая схема предоставления профессиональных услуг не исключает возможности использования банками собственных специалистов по недвижимости в совокупности со сторонними специалистами для решения задач, требующих специализации или специальной подготовки. Тем не менее нам кажется очевидным преимущество компаний, активно работающих на рынке, обладающих практическим опытом и широким взглядом в спектре всего рынка, имеющих в штате специалистов разнообразных профилей, необходимых для решения вопроса, что делать с активом.
Автор: Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer
