Обзор оптово-розничных рынков Москвы

К 2005 году в Москве будут закрыты более двухсот негосударственных рынков. За три прошедших года в столице было ликвидировано почти сто «барахолок». Их место в структуре розничной торговли постепенно занимают торговые комплексы, магазины-дискаунты и крупные торговые объекты типа кэш&кэрри.

5225
Автор: Виталия Львова

В общепринятом понимании рынок - это определенный участок земли, на которой размещены лотки, киоски или контейнеры, имеющие единое управление на данной территории. Департамент потребительского рынка и услуг дает более широкое определение понятию рынок. Согласно Постановлению Правительства Москвы «Об упорядочении рыночной торговли в Москве», рынком называется имущественный комплекс, состоящий из земельного участка, изолированного от прилегающей территории, и расположенных на нем объектов стационарной и мелкорозничной торговли и услуг при централизации функций хозяйственного обслуживания территории, управления и охраны.
Торговую деятельность и предоставление услуг на рынке осуществляют юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном законодательством РФ порядке, а также физические лица при реализации сельскохозяйственной и другой продукции, в порядке, установленном Постановление московского правительства.
Нередко рынки называют оптово-розничными или мелкооптовыми. Оптово-розничные рынки представляют собой открытые площадки, с находящимися на них контейнерами, киосками или павильонами. На оптово-розничных рынках, главным образом, продаются продукты длительного хранения как розничным, так и оптовым покупателям. Число контейнеров на одном рынке может достигать пятисот единиц. Мелкооптовый рынок – это рынок, на котором осуществляется реализация товаров потребительского назначения мелкооптовыми партиями и в розницу.
«В нашем понимании мелкооптовые и оптово-розничные рынки одни и тоже, потому как у них единая целевая группа, считает Юлия Никуличева, зам. директора отдела исследования рынка компании Jones Lang LaSalle, – Это частные лица или небольшие компании, которые покупают продукты питания или товары бытового назначения для собственных нужд».
По мнению специалистов компании Jones Lang LaSalle, каждый рынок обладает четырьмя характерными признаками. Во-первых, помещения или контейнеры на рынках арендуют, как правило, малые предприятия типа ИЧП, ПБОЮЛ. Во вторых, обычно арендуются очень небольшие участки от 10 до 25 кв.м. В третьи, как правило, договор аренды заключается на короткий срок – иногда он может быть равен одной недели. И, наконец, в четвертых, деятельность любого рынка должна обеспечивать некая управляющая компания.

Типология
Все существующие сегодня в Москве рынки можно делить по ряду критериев. Например, Правительство Москвы делит рынки, в частности, на временные и постоянные. Временный рынок – это рынок, деятельность которого основана на краткосрочном (до пяти лет) договоре аренды земельного участка. Постоянным называют рынок, деятельность которого основана на долгосрочном (свыше пяти лет) договоре аренды земельного участка.
Также рынки можно классифицировать на крытые и открытые. «То, что сегодня принято называть продовольственным рынком, в эпоху СССР именовалось колхозным рынком. Под колхозные рынки раньше строились специальные здания, в которых сегодня, как правило, размещаются, так называемые сельскохозяйственные рынки, - комментирует Юлия Никуличева, - Открытые рынки – это те рынки, которые были позднее стихийно образованы прямо под открытым небом».
В зависимотси от внутренней организации можно выделить рынки лоточного или контейнерного типа. Однако аналитики утверждают, что классифицировать рынки по этому признаку нецелесообразно: «Мы не делим рынки на лоточные, контейнерные или павильонные, - говорит Сергей Яшко, диретор по исследованию потребителя ГФК «Россия», - Потому что рынки зачастую имеют смешаную внутренню организацию, на одном рынке легко могут располагаться, и контейнеры и лотки. Торговые места оборудуются в зависимости от возможностей арендатора, никакой системы здесь быть не может».
Наиболее целесообразной считается классификация рынков по ассортименту представленных товаров. Правительство Москвы выделяет в этой категории два типа рынков: универсальный и специализированный. Уиверсальный рынок - рынок, предназначенный для реализации широкого ассортимента продовольственных и непродовольственных товаров. Специализированный рынок – это рынок, на котором доля торговых мест, предназначенных для реализации соответствующей товарной группы, составляет не менее 60% от их общего количества (продовольственный, сельскохозяйственный, зооботанический, вещевой, авторынок, рынок по реализации аудио-, видеопродукции и компьютерных информационных носителей, бытовой техники и другие).
Однако для несведующих понятия сельскохозяйственный и продовольственный рынок почти идентичны. Чтобы разграничить их, в постановлении правительства Москвы № 292 (18.04.2000г.) даны определения каждому из них. Продовольственным называется рынок по реализации продовольственного сырья и пищевых продуктов промышленного изготовления, отечественного и импортного происхождения в соответствии с требованиями, установленными нормативными актами для их хранения и реализации. А сельскохозяйственный – это рынок, на котором осуществляется реализация сельскохозяйственной продукции, в том числе изготовленной в личном хозяйстве, товаропроизводителями московской области и других регионов РФ, а также осуществляется собственная торгово-закупочная деятельность.

Существующая ситуация
До 1992 года на территории Москвы существовало 32 государственных колхозных рынка. После выхода в свет Указа Президента РФ «О свободе торговли» (от 29.01.92 № 65) активно начали образовываться негосударственные рынки разных типов.
Неудачные экономические реформы привели к значительному снижению уровня доходов российских граждан. Благодаря своим низким ценам, рынки стали основным местом покупок для большинства горожан. В результате к 1999 году на территории столицы работали 240 рынков, более 200 из которых принадлежали частным инвесторам.
В этом же году вышло в свет Распоряжение мэра «О мерах по упорядочению работы рынков в городе Москве» (№ 1210-РМ от 28.10.99). Распоряжение предусматривало проведение комплекса мероприятий по наведению порядка на городских рынка, в частности, ужесточение санэпидемического, миграционного, пожарного и налогового контроля, вывод с территорий рынков контейнеров, а также план закрытия рынков, не соответствующих установленым требованиям. Но самое главное, Распоряжение мэра запретило Московскому земельному комитету и префектам административных округов с 01.11.99 выделять земельные участки под размещение новых рынков.
В 2000 году появилось Постановление Правительства Москвы «Об упорядочении рыночной торговли в Москве» (№292 от 18.04.00), согласно которому деятельность рынка может быть прекращена в трех случаях: если истек срок арендны земельнгого участка, при досрочном расторжении договора аренды земельного участка одной из сторон, и в случае изъятия земельного участка, выделенного под размещение рынка, для государственных нужд.
Постановлению содержит в себе перечень нарушений, которые являются основанием для приостановления работы рынка. Одним из важнейших стал пункт о нарушении санитарного законодательства, о чем свидетельствует систематическое уклонение от наведения и поддержания санитарно-технического состояния, а также отсутствие на рынке санитарно-защитной зоны, систем водоснабжения, канализации, отопления и холодильного оборудования. Причиной для приостановления деятельности рынка также могут стать: несоблюдение требований пожарной безопасности, привличение иностранных работников без соответствующих документов, систематическое уклонение от уплаты налогов, нарушение ветеринарно-санитарных правил и норм.
Два документа, ужесточающие нормы торговли, привели к сокращению числа рынков. Как прокомментировал Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента потребительского рынка и услуг, Владимир Малышков: «Москва располагает программой преобразования рынков и успешно ее реализует. Так, если в конце 1999 года в городе было 240 рынков, на данный момент их сеть сократилась на 96 рынков, часть из них превращена в современные торговые комплексы, а другая ликвидирована.
В последнее время введены в эксплуатацию современные торговые комплексы, созданные на базе рынков, в том числе: «Миллион мелочей», «Золотой Вавилон», «Дастен» В ЮВАО, «На Варшавке» в ЮАО, «Черкизовский пассаж» в ВАО, организованный на базе вещевого рынка и ряд других».
В ближайшее время, по завялению Малышкова, планируется проведение реконструкции 13 государственных сельскохозяйственных рынков. На базе 38 действующих рынков будут постороены современные торговые комплексы и отповые-торогово-розничные предприятия.
По данным Департамента потребительского рынка и услуг города Москвы, в октябре 2003 года в столице осуществляют торговлю 142 рынка, 13 из которых (бывшие колхозные рынки) принадлежат государству, а остальные находятся во владениии частных инвесторов.
Среднюю площадь рынка определить довольно трудно, так как она зависит от множества параметров. Но некоторые закономерности все-таки вывести можно. Например, наиболее крупные рынки (10000-25000 кв.м.) обычно специализируются на продаже электроники, бытовой техники и строительсных материалов, средние по размеру рынки (5000-10000 кв.м.), как правило, торгуют автозапчастями, товарами для дома и одеждой, а маленькие рынки (1000-5000 кв.м.) продуктами питания. Впрочем, такую классификацию нужно считать очень условной, потому что площадь рынка и его специализация напрямую не зависят друг отдруга. В качестве примера, можно привести продуктовый рынок в Новокосино, площадь которого составляет 40000 кв.м.
Несмотря на то, что ряд постановлений и разпоряжений предписывает управляющим компаниям, организующих работу рынка, следить за установкой кассовых аппаратов у каждого арендатора, а также использовывать автоматизированную систему учета торговых мест и продавцов, львиная доля операций на рынке не регистрируется. «Общеизвестно, что продавцы на московских рынках скрывают от уплаты налогов до 90% объемов продаж», - говорит Евгений Белый, управляющий партнер компании SMT-developments. При этом, ежегодный оборот московских рынков правоохранительные органы оценивают в 3-4 миллиарда долларов.

Тенденции
Однако рынки традиционно занимают важное положение в структуре розницы. Они были привлекательны и остаются таковыми благодаря своим низким ценам. Концепция рынка заключается в полном отсутствии, какого бы то ни было сервиса, относительном разнообразии ассортимента, и низких ценах. Наценка на товары в гипермаркетах и торговых центрах, которые отличаются и уровне сервиса, и более широким спектором товаров высокого качества, составляет примерно 30%. Учитывая тот факт, что доходы части москвичей еще очень малы, в Правительстве Москвы делают акцент на постепенной ликвидации и реорганизации рынков.
Опасения городских властей поддверждают и статистические данные. Так, в сентябре 2003 года оборот розничной торговли на 75,9% формировался торгующими организациями, доля рынков среди которых составила 24,1%. По данным маркетинговой компании ГФК «Россия»: в первом полугодии 2003 года продажи бытовой техники на московских рынках выросли на 157%, таким образом 57% бытовой техники продается на специализиованных рынках.
Однако Владимир Малышков, сделав оговорку о постепенном прекращении деятельности рынков, еще раз подчеркнул, что «преспектив у рынков нет». «С ростом доходов населения, потребитель стремится получить определенный уровень обслуживания и готов за это платить определенные деньги, - считает Сергей Яшко, - Поэтому с ростом доходов важность существания рынков для потребителя снижается, причем при достаточно высоком уровне доходов рынки становятся скорее случайным местом совершения покупок, нежели традиционным. Я имею в виду продовольственные рынки, которые иногда еще называют мелкооптовыми».
Программа Правительства расчитана до 2005 года. Согласно этому документу предполагается, что часть рынков будет закрыта, а часть модернизирована, в данном случае, речь идет о сельскохозяйственных и специализированных рынках. Другие рынки должны быть перестроены в цивилизованые торговые комплексы. «Программу Правительства Москвы по ликвидации и реорганизации рынков можно оценивать по-разному. Безусловно, московская земля в пределах третьего транспортного кольца слишком дорога, чтобы использовать ее под рынки, - считает Евгений Белый, - но на сегодняшний день некоторым из рынков нет альтернативы. В тех торговых комплексах, которые строятся на месте рынков, продаются товары по более высоким ценам, вследствие чего они становятся не доступны определенной категории горожан, которые раньше совершали свои покупки на рынках. При принятии решения о ликвидации того или иного рынка необходимо учитывать не только интересы городского бюджета, но и интересы всех москвичей».
Наиболее «успешными» конкурентами для рынков считаются дисконтные магазины (магазины со скидками), так как они готовы предложить пусть незначительный уровень сервиса, но все-таки. «При этом цены в таких магазинах могут быть ниже, чем на рынках, - считает Сергей Яшко, - Но ввиду того, что доходы в Москве самые высокие по стране, то здесь есть большое пространство для других форматов розничной торговли, таких как гипермаркеты, супермаркеты, кэш&кэрри - они тоже будут «оттягивать» часть традиционных «рыночников». При этом мы прогнозируем постепенный рост лояльности покупателей к определенным сетевым магазинам».
В качестве альтернативы постоянно действующим рынкам Правительство Москвы также организует, так называемые, ярмарки выходного дня. Ярмарка выходного дня – это торговый объект, на котором осуществляется реализация продукции фермерских хозяйств и сельхозпродукции товаропроизводителями Московской области и других регионов РФ.

Перспективы
Тем не менее, на сегодняшний день рынки остаются одним из самых важных каналов реализации товаров, и многие компании имеют в своем штате торговых представителей сотрудников, отвечающих за продажи товаров этих компаний на рынках.
«Несмотря ни на что, средняя арендная ставка на рынке достаточно высока и составляет 1000 -1500 долларов за кв.м. в год вне зависимости от расположения места, что обусловлено высокой прибылью в пересчете на один квадратный метр, - говорит Юлия Никуличева, - Ведь торговцы, как правило, арендуют небольшое помещение».
«Колхозные рынки, с моей точки зрения, должны остаться. Основное их предназначение - возможность для мелких производителей продать свой товар, - говорит Сергей Яшко, - Что же касается вещевых ярмарок, мне сложно дать однозначную оценку. Но думаю, что тенденции здесь будут аналогичные с теми, которые мы наблюдаем с продовольственными рынками, однако, по времени этот процесс может занять большее время».
Мнения аналитиков совпадают с позицией Правительства Москвы. Так, Владимир Малышков считает, что итогом программы должна стать почти полная ликвидация рынков. В качестве исключения в каждом административном округе столицы будет работать по одной «барахолке», речь идет о рынке, не имеющем торговой направленности, но востребованного населением. Также в разряд «неприкосновенных» попадут сельскохозяйственные и некоторые специализированные рынки по продаже автозапчастей, стройматериалов и других немногочисленных видов товаров.



журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Экспертный анализ

Смена, товарищи, в ногу: почему ситуация в российском франчайзинге называется самой здоровой за тридцать лет

CRE продолжает серию публикаций о том, как и чем жил российский франчайзинг после ухода из страны большей части иностранных игроков, почему сегодня ситуация в сегменте оценивается как самая здоровая за тридцать лет, куда теперь лучше вкладываться потенциальным франчайзи и как выбирать арендаторов с франшизой собственникам торговых, бизнес-центров и помещений в стрит-ритейле.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
16.07
Источник: IBC Global
Проект

В Башкортостане построят склад на 112 тыс. кв. м

Консультантом проекта и эксклюзивным брокером выступила компания IBC Global. Общий объем инвестиций в строительство составит более 7,4 млрд руб.
16.07
Источник: CRE
Игроки рынка

Accent Capital выходит из ряда активов

Компания продала 6 га в Твери, где собиралась построить торговый центр, а также может продать ТЦ «Сокольники» в Москве. Средства от продажи активов компания планирует направить в новые инвестиционные проекты.
16.07
Источник: Пресс-служба Malltech
Открытие

Красноярская «Планета» отведает блинов

В ТРЦ «Планета» в Красноярске открылся «БлинБери».
 
15.07
Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: Union Brokers
Сделка

В Шушарах сдали 14 000 кв. м складов

Консультантом сделки выступила компания Union Brokers. Арендатор - федеральный ритейлер.
16.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre