За 6 месяцев 2010 года было введено в эксплуатацию более 70 тыс. кв. м площадей, что составляет около 50% от предложения, вышедшего на рынок за аналогичный период 2009 года.
В 1 полугодии 2010 года предложение офисных центров увеличилось в основном за счет класса В. Доля класса А в объеме нового предложения составила всего 25%. В целом структура офисного рынка меняется в сторону увеличения доли площадей класса А: с 2005 года по середину 2010 года доля площадей класса А выросла более чем в 3 раза. В соответствии с заявленными проектами, доля класса А будет увеличиваться.
На июль 2010 года Colliers International оценивает объем нового строительства и реконструкции офисных площадей класса А и В на уровне 340 тыс. кв. м (класс А – 230 тыс. кв. м, класс В – 110 тыс. кв. м), из них к вводу до конца 2010 года запланировано еще около 100 тыс. кв. м. Еще более 300 тыс. арендных площадей офисных объектов законсервировано на разных стадиях строительства. Объем вакантных площадей на начало июля 2010 года в офисных центрах классов А и В составляет около 265 тыс. кв. м, что соответствует среднегородскому уровню вакансии в 19,4%. Около 95 тыс. кв. м свободно в классе А, около 170 – в классе В. Средняя заполняемость бизнес-центров, введенных с начала 2009 года – 57%, 36% - среди класса А, 69% - среди класса В. Только половина действующих бизнес-центров заполнена более чем на 90%.
Первое полугодие 2010 года вселило оптимизм в участников офисного рынка. Ощущается уверенное оживление спроса, что подтверждается заключенными за этот период сделками по аренде офисных площадей. Чистое поглощение за 1 полугодие текущего года на рынке высококачественных площадей достигло 62 тыс. кв. м, 40% из которых пришлось на класс А.
Таким образом, объем чистого поглощения сопоставим с объемом вновь введенных площадей. Для сравнения, в первых месяцах 2009 года чистое поглощение высококачественных офисных площадей было отрицательным: тогда на рынок было выведено около 140 тыс. кв.м новых площадей, а объем сделок составил всего 45 тыс.кв.м и был сформирован в значительной степени за счет ротации арендаторов, одновременно с этим, арендаторы действующих бизнес-центров продолжали оптимизировать свои расходы по аренде, отказываясь от части занимаемых площадей.
Средние ставки аренды для офисных помещений классов А и В стабилизировались в середине 2009 года и сейчас составляют, соответственно, 1 132 и 844 рублей за кв. м в месяц (включая операционные расходы и коммунальные платежи, без НДС). Ценовой диапазон на аренду помещений в классе А по-прежнему очень велик. Самые низкие ставки аренды в офисных центрах класса А зафиксированы в деловых зонах на периферии города - на уровне 850 рублей за кв. м в месяц, включая эксплуатационные расходы и НДС. На офисные помещения в центральных районах города верхний ценовой порог доходит до 2 500 рублей за кв. м в месяц, включая эксплуатационные расходы и НДС.
Для офисов представительского класса в зоне prime-location диапазон ставок варьируется от 1 000 до 2 500 руб. за кв. м в месяц, включая операционные расходы, коммунальные платежи и НДС. Предпосылки для снижения ставок аренды отсутствуют. При этом, новые высококачественные офисные центры с центральным местоположением и профессиональным управлением уже начали и будут продолжать демонстрировать положительную динамику роста арендных ставок.
Среди самых значимых событий на рынке офисной недвижимости северной столицы специалисты Colliers International называют покупку компанией «Ренессанс Девелопмент» торгово-офисного комплекса Regent Hall, начало строительства компанией «Охта Групп» МФК «Невская Ратуша», покупка «Россельхозбанком» офисного особняка площадью в многофункциональном комплексе «Парадный квартал» у «Группы ЛСР», начало арендной кампании в строящемся деловом комплексе «Ренессанс Форум», начало строительства «Лидер Групп» бизнес-центра Lider Tower на пл. Конституции.
Стратегия собственников по привлечению арендаторов продолжает базироваться сегодня на предоставлении ряда дополнительных услуг. В целом для рынка характерно изменение в условиях арендных договоров, которые стали более лояльными по отношению к арендатору. Например, уменьшение сроков, на которые заключается договор (для долгосрочных, как правило, сегодня характерно заключение на 3 года, хотя на практике есть и 5 лет), более длительный срок арендных каникул, фиксирование арендной ставки в течение нескольких лет, уменьшение суммы депозита, отделка за счет арендодателя, право выхода арендатора из договора.
1 полугодие 2010 году закрепило позитивный тренд роста спроса, наметившийся в 2009 году. Чистый объем поглощения офисных площадей классов А и В в 2010 году ожидается на уровне 130-140 тыс. кв. м, для сравнения, в 2009 году поглощение составило 110 тыс. кв. м.
Ввиду того, что прирост офисных площадей в 2010 году прогнозируется на уровне 170 тыс. кв. м, что на 30% больше планируемого годового объема чистого поглощения, консультанты прогнозируют увеличение доли вакантных площадей к концу 2010 году в среднем по рынку до уровня конца 2009 года. До конца 2010 года ожидается плавный рост ставок аренды. К 2012 году прогнозируется выравнивание спроса и предложения, как следствие - рост арендных ставок.
