Определение
В данной статье проводится анализ торговых помещений, расположенных на основных торговых улицах и магистралях города. Определить, какие улицы являются наиболее привлекательными для торговли и предприятий услуг, на первый взгляд не сложно: радиально-кольцевая структура города очерчивает их достаточно жестко – это около 10 улиц и проспектов, сходящихся к Садовому кольцу, около 20 радиально-направленных улиц внутри него и, собственно, Садовое и Бульварное кольца.
Тем не менее специфика рынка такова, что успешность торгового помещения и магазина зависит от местоположения в гораздо большей степени, чем это можно предположить. Нахождение на первой линии домов одной из основных улиц города далеко не всегда гарантирует востребованность и популярность магазина, кафе или ресторана, предприятия сферы услуг, в нем располагающегося.
Основные торговые коридоры города, так называемые high streets, практически для любой торговой компании являются одними из наиболее желанных мест ведения бизнеса. Однако количество мест ограничено, и потому конкуренция на рынке торговых помещений на основных торговых улицах города чрезвычайно высокая. Обостряется она и тем, что, несмотря на большое количество торговых помещений в центре города, фактически конкурентная борьба ведется на очень узком фронте трех десятков улиц, многие из которых представляют ценность для торговли лишь частично, например, только одна сторона определенной улицы, а зачастую всего лишь несколько домов. Впрочем, полную картину можно наблюдать на прилагаемой карте основных торговых коридоров (карта 1).
Предложение
Мониторинг рынка торговых площадей основных торговых улиц Москвы, определение общего объема предложения, прироста площадей и уровня вакантных площадей является, в сущности, большой проблемой. В ее основе лежит невозможность сбора точной информации о площадях всех магазинов на каждой отдельно взятой улице. Официальные данные об объеме торговых площадей в центре города Департаментом имущества Москвы умалчиваются. Мосгоркомстат учитывает все нежилые помещения города, разбивая их на торговые, административные либо производственные, но не привязывая их к сложившимся рыночным приоритетам местоположения. Те немногие риэлторские компании, которые занимаются исследованиями в данной области, используют в основном методику полевых исследований: площади торговых помещений оцениваются приблизительно, а затем эти значения корректируются в соответствии с данными, полученными из других источников, например, из объявлений о сдаче в аренду или продажу.
Общее предложение торговых площадей по лучшим торговым коридорам, по данным Stiles & Riabokobylko, составляет около 344 тыс. кв. м. В перечень лучших коридоров входят такие улицы, как Тверская, Новый Арбат, Пятницкая, Кузнецкий Мост, Никольская, Кутузовский проспект на протяжении до площади Победы, Ленинский проспект целиком, Садовое кольцо, Проспект Мира от начала до метро Алексеевская, Ленинградский проспект, Арбат и 1-я Тверская-Ямская улица.
Общий объем предложения помещений, по данным Stiles & Riabokobylko, за прошедший год практически не изменился. Неизменность объема рынка торговых помещений, естественно, ограничена тем, что новых торговых коридоров, которые могли бы претендовать на ведущие позиции, в городе не появляется, скорее даже наоборот, из-за того, что за 2003 год на Никольской улице отделом исследований Stiles & Riabokobylko не было зафиксировано предложений по аренде торговых помещений, а также сделок аренды, в списке 12 лучших торговых коридоров Москвы в 2004 году Никольская улица будет заменена Петровкой. Однако развитие города, транспортной инфраструктуры, активное жилое и гостиничное строительство в центре столицы способны формировать новые торговые коридоры и увеличивать интерес к уже существующим. Среди наиболее интересных проектов такого рода – давно обсуждаемая реконструкция Старого Арбата, изменение его торговой концепции.
Основным ресурсом развития рынка торговых помещений по-прежнему остается реновация старых, оставшихся еще с советских времен магазинов. Их количество существенно сокращалось в последние годы и к настоящему времени таких площадей осталось крайне мало. Несмотря на многочисленные протесты жителей центральных районов против закрытия продуктовых магазинов и булочных, рынок с упорством вытесняет их за пределы главных торговых улиц. Еще один немаловажный ресурс развития рынка кроется в огромном количестве государственных административных зданий, расположенных в основных торговых коридорах. Однако этот ресурс может быть использован лишь тогда, когда госструктурам станет очевидна неэффективность такого использования недвижимого имущества.
Наиболее затруднительна оценка уровня вакантных площадей. Закрытость рынка в целом и владельцев помещений в частности обуславливает то, что основной объем сделок на рынке проходит незамеченным для сторонних наблюдателей, лучшие торговые помещения сдаются в аренду либо продаются задолго до того как закрываются на ремонт и поэтому могут быть признаны вакантными лишь постфактум. Именно поэтому тот объем вакансий на рынке, который удается отследить, складывается в основном из тех помещений, которые подолгу стоят на рынке, и тех, владельцы которых, получив предварительное уведомление от арендатора о расторжении контракта, выставляют помещение на рынок.
По данным Stiles & Riabokobylko, уровень вакантных помещений на лучших торговых коридорах по состоянию на январь 2004 года составляет в среднем 4,5 %. При этом наибольший процент свободных помещений зафиксирован на улицах Кузнецкий Мост и Пятницкая, а на улице Никольская предложений по аренде или продаже помещений не было.
Спрос
Спрос на торговые помещения, расположенные на основных торговых коридорах, характеризуется специалистами как высокий и формируется из двух источников:
- спрос на аренду или покупку помещений со стороны торговых операторов;
- спрос на покупку торговых площадей со стороны инвесторов.
Наиболее востребованными помещениями, со стороны торговых операторов являются помещения общей площадью до 200 кв. м, расположенные на основных торговых улицах вблизи метро, располагающие отдельным входом и парковкой. По словам Геннадия Анохина, консультанта компании Colliers International, «в настоящее время спрос на такие помещения составляет до 80 % всего рынка». В то же время, как отмечает Анна Ширяева, генеральный директор компании «Магазин магазинов», «наметилась тенденция к увеличению среднего размера запрашиваемых помещений».
Спрос на помещения, расположенные на торговых коридорах, в сравнении со спросом на торговые помещения в торговых центрах примерно одинаков. Операторы с одинаковым интересом рассматривают как одни, так и другие предложения, однако в силу постоянно растущего предложения в торговых центрах наибольшее количество магазинов сетевые компании открывают, арендуя помещения в торговых центрах. Так, например, компания «Бельпостель» за период с августа 2003 года до начала 2004 года открыла 44 магазина, из которых лишь 5 находятся вне торговых центров и 3 из них - на лучших торговых коридорах. «Это объясняется тем, что компании необходимо было за короткое время занять определенную позицию на рынке, открыть магазины там, где магазины «Бельпостель» просто обязаны быть априори, - рассказывает директор по развитию сети Виктор Лукатин. – Теперь, когда первоначальная цель достигнута, компания и далее планирует открывать по 10 магазинов в месяц, но подход к выбору торговых площадок изменится – компания будет расширяться более изб
ирательно, открывая магазины на основных центральных улицах и в спальных районах. В частности, в ближайшее время будет открыто 4 магазина на основных торговых улицах центра города».
Среди развивающихся компаний и фирм, открывающих свой первый магазин, спрос на торговые помещения на основных торговых коридорах традиционно более высокий. Это связано с несколькими факторами:
- компания желает заявить о себе более широкой аудитории, и в этом случае помещение на торговой улице служит одновременно своеобразным рекламным носителем;
- независимость от графика работы торгового центра;
- отдельный вход.
Большинство таких компаний предпочитают аренду помещений покупке. «Покупка помещения – это слишком крупная инвестиция, отвлекающая ресурсы», - считает Светлана Лопатинская, директор сети интернет-кафе NetCity.
Спрос на торговые помещения, расположенные на основных торговых коридорах, среди крупных сетевых компаний непосредственно зависит от формата торговли. Так, например, компания «М.Видео» с развитием сети переходит на крупноформатные магазины площадью от 2 до 4 тыс. кв. м, а потому закрывает небольшие магазины, расположенные на оживленных улицах центра города. «Помещений необходимого нам размера в центре просто нет, а поскольку стратегия развития сети предусматривает перемещение торговли ближе к спальным районам города, то необходимость в них снижается», – рассказывает Михаил Кучмент, директор по развитию компании «М.Видео». Тем не менее наличие флагманского магазина в центре города при наличии подходящего помещения является скорее достоинством, чем недостатком сети. В частности, открывшийся на Садовой-Спасской улице магазин «М.Видео» с торговой площадью 2 тыс. кв. м, стал крупнейшим магазином электроники в центре города.
Инвестиционный спрос на покупку торговых площадей на лучших торговых коридорах в настоящее время крайне высокий. «Инвесторы понимают, что торговая недвижимость является надежным, прибыльным и ликвидным инвестиционным инструментом, и благодаря наличию большого количества свободных денег охотно вкладывают их, – считает Анна Ширяева. - Доходность по таким операциям составляет в настоящее время 15–18 % годовых. И это при том, что «в последние месяцы из-за резкого роста цен на приобретение в собственность хороших торговых помещений по лучшим торговым улицам Москвы доходность таких вложений снизилась». Рост цен на приобретение в собственность значительно превысил рост арендных ставок на данную категорию магазинов, поэтому доходность по сделкам последних месяцев значительно ниже, чем по сделкам, заключенным более года назад.
Наибольший интерес инвесторов нацелен на Тверскую улицу, поскольку ни одна другая улица не выдерживает сравнения с ней по уровню престижности. В то же время спрос равномерно распределяется и пока еще находит удовлетворение по остальным торговым коридорам. «Постоянное сокращение предложения помещений на продажу свидетельствует о том, что идет буквально «охота» за хорошими торговыми помещениями», – рассказывает Анна Ширяева.
Появление на рынке новых операторов, в частности иностранных, происходит в большинстве случаев путем привлечения российского партнера либо по франшизе. В настоящее время около 90 % иностранных марок, успешно работающих на рынке, представлены именно таким образом. Однако еще недавно ситуация была обратная – иностранные операторы, приходившие на неосвоенный московский рынок торговли, сами развивали сеть и применяли на практике европейские методы работы. Изменение этой ситуации позволяет говорить о том, что степень профессионализма рынка и российских операторов растет, а это, в свою очередь, сказывается на появлении большого количества новых торговых марок и повышении спроса на торговую недвижимость в целом.
Определить потенциально успешное помещение для компании, только начинающей свое развитие, крайне сложно и потому процент неудач здесь достаточно велик. Зачастую успех двух магазинов, занимающих похожие по основным параметрам помещения и расположенные на одной и той же улице, диаметрально противоположен лишь потому, что они расположены на разных сторонах этой улицы. Кроме того, одним из основных факторов, влияющих на успешную работу арендаторов, является их соседство друг с другом, подогревающее спрос на их товары, а не усиливающее конкуренцию.
Уровень ставок аренды и цен продажи
Ставки аренды торговых помещений по лучшим торговым коридорам оцениваются экспертами как стабильно растущие.
Так, наиболее высокие ставки традиционно фиксируются на Тверской улице, далее по убыванию следуют улицы Кузнецкий Мост, Новый Арбат и Кутузовский проспект. Как подчеркивают эксперты, усредненные величины ставок аренды помещений на лучших торговых коридорах отображают рынок несколько искаженно, поскольку зачастую разброс между ставками двух помещений, расположенных на одной улице, может быть существенным. Ставки, приведенные в табл. 2, действительны для помещений общей площадью до 150 кв. м.
Уровень ставок продажи торговых помещений на лучших торговых коридорах, по словам Анны Ширяевой, «за последний год драматически вырос. Особенно этот рост заметен при сравнении ставок по качественным помещениям со всеми остальными. Максимальная зафиксированная нами в 2003 году цена торгового помещения, расположенного на Тверской улице, составила 28 тыс. долларов США за 1 кв. м». Рост цен продажи объясняется как постоянным сокращением количества старых магазинов, сохранившихся еще с советских времен, так и тем, что сроки окупаемости таких инвестиций увеличиваются и в настоящее время составляют 5 и более лет.
Коммерческие условия
Приведем наиболее типичные коммерческие условия, действующие на рынке торговых помещений основных торговых коридоров.
- Арендная плата - Как правило, запрашиваемая арендная плата указывается в долларах США, включает НДС и не включает коммунальные платежи. Тем не менее многие владельцы торговых помещений стали с недавних пор индексировать ставки в евро.
- Коммунальные платежи - Оплачиваются арендатором по факту затрат и, как правило, не превышают 10 % от арендной ставки.
- Арендные каникулы - Освобождение арендатора от арендных платежей на период ремонта либо их сокращение широко распространено на рынке торговых помещений основных торговых коридоров Москвы. Собственники, желающие получить хорошего арендатора и хороший арендный доход, обычно идут на зачет части стоимости ремонта в счет аренды. Размер этой части индивидуален в каждом случае, наибольшие скидки предоставляются по менее удачно расположенным помещениям.
- Срок аренды - Средний срок аренды составляет от 3 до 5 лет, некоторые крупные сетевые компании подписывают договора сроком до 10 лет. В то же время арендатору, как правило, не столь важна длительность контракта, поскольку он всегда может расторгнуть его в одностороннем порядке с предварительным уведомлением. Досрочное расторжение контракта является достаточно распространенной практикой на рынке. Зачастую это является следствием переоцененности помещений.
- Страховой депозит - Размер страхового депозита не превышает уровня трехмесячной арендной платы, наиболее распространен страховой депозит в размере одномесячной ставки.
- Арендные платежи - Производятся поквартально либо помесячно.
Тенденции
Среди основных тенденций рынка торговых помещений необходимо отметить:
- общий объем предложения на рынке стабилен;
- увеличивается средняя запрашиваемая площадь торговых помещений;
- рост инвестиционного спроса на торговые помещения;
- увеличение срока окупаемости помещений;
- децентрализация крупных сетевых компаний, занимающих большие площади.
Прогноз
Прогноз ситуации на рынке торговых площадей, расположенных на основных торговых коридорах города, в ближайшее время обусловлен ростом цен продажи и повышением арендных ставок. Впрочем, в обозримом будущем активный инвестиционный спрос вкупе с малым количеством неосвоенных помещений может приостановить рост цен.
