Объем рынка
На протяжении последних лет объем строительства объектов коммерческой недвижимости устойчиво растет. Так, за 2003 г., по данным независимой исследовательской компании European Construction Research, в Москве было построено около 1110 кв. м площадей. Распределение между категориями выглядит следующим образом (см. также диагр. 1):
- офисная недвижимость – 360 тыс. кв. м;
- торговая недвижимость – 650 тыс. кв. м;
- складская недвижимость – 100 тыс. кв. м.
Игроки
Период становления рынка генподрядных и девелоперских услуг зачастую обуславливает «универсальность» компаний-участников, и если генеральные подрядчики, работающие на рынке более 10 лет, уже смогли занять определенную нишу и выбрать специализацию по направлению строительства, то девелоперские компании, которые занимаются этим видом деятельности по всему миру, зачастую берутся за проекты управления строительством либо оказывают консалтинговые услуги инвесторам, то есть вынуждены ограничивать свои профессиональные возможности для сохранения присутствия на рынке.
Тем не менее можно говорить о том, что на настоящем этапе развития девелоперского рынка в Москве присутствуют компании следующих типов:
- сугубо девелоперские, занимающиеся девелопментом проектов для конкретного заказчика, начиная от подбора земельного участка и заканчивая управлением зданием (Hines, DC Group и прочие);
- «полного цикла», то есть те, которые выполняют большинство функций при работе над проектом, включая подбор участка, инвестирование, генеральный подряд, маркетинг проекта, управление зданием («Капитал Груп», «Ингеоком»);
- непрофильные компании, то есть те, для которых девелопмент является неотъемлемой частью основного бизнеса (Ramenka, IKEA).
По мнению Светланы Тимониной, руководителя риэлторского управления компании «КРТ», «к началу 2004 года сформировался «отряд» профессиональных российских и иностранных девелоперов, которые только в 2002–2003 гг. ввели в эксплуатацию более 400 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В+ и около 700 тыс. кв. м торговых».
Спрос
Спрос на услуги генеральных подрядчиков и девелоперов в настоящее время крайне велик. Строительство объектов коммерческой недвижимости инициируется компаниями как в целях зарабатывания денег, так и в целях удовлетворения собственных потребностей.
По данным компании Strabag, компании, собирающиеся инвестировать в строительство собственного офисного здания, наиболее заинтересованы в проектах площадью от 3 до 30 тыс. кв. м, тогда как основной спрос, приходящийся на строительство офисных центров, площади которых сдаются в аренду либо продаются, формируют объекты площадью от 10 до 50 тыс. кв. м.
Говоря о торговой недвижимости, Александр Ортенберг, технический директор российского подразделения компании Strabag, отмечает возросший спрос на строительство торговых центров высокого уровня в центральной части города: «Такие проекты зачастую подразумевают реконструкцию, их средняя площадь относительно невелика и составляет от 10 до 20 тыс. кв. м. Основная доля спроса на строительство торговых объектов приходится на крупные торговые центры общей площадью от 50 до 70 тыс. кв. м».
Распределение спроса на строительство различных категорий коммерческой недвижимости, по словам Светланы Тимониной постепенно меняется: так, если на начало 2001 года наибольшим спросом пользовались офисы – 52 %, затем торговая недвижимость – 33 % и склады – 9 %, то к началу 2004 года ситуация изменилась: объем запросов на строительство офисных зданий составляет 30 %, торговой недвижимости – 46 %, складской недвижимости –12 %.
Спрос на услуги генерального подряда распределяется в соответствии с уровнем экономического благосостояния компаний-инвесторов: в первую очередь это нефтяные компании, компании металлургической отрасли, банковские структуры. Значительная часть этих компаний преследует одну цель – объединить весь персонал в одном офисе.
Распределение спроса на генподрядные услуги между российскими и иностранными компаниями имеет свою специфику. Комментирует президент компании «СУИХолдинг» профессор, доктор технических наук Азарий Лапидус: «Иностранные инвесторы не видят российскую компанию в качестве генерального подрядчика, в лучшем случае они отводят ей роль субподрядчика, что нас, как компанию с 15-летним опытом работы в России, не устраивает». «Определенным образом это обуславливается схемой финансирования, когда западный генподрядчик выступает еще и в качестве финансового гаранта проекта перед западным банком, дающим кредит, - объясняет Андрей Закревский, вице-президент компании «Система-Галс». - На небольшие по площади проекты (до 10 тыс. кв. м), в которые не инвестируются иностранные деньги, зачастую привлекается российский генподрядчик».
Большие объемы строительства последних лет породили внушительное количество нерентабельных, убыточных и просто провальных проектов. Ужесточение конкуренции на рынке коммерческой недвижимости оказало существенное влияние на подход российских инвесторов и владельцев участков к разработке проектов. Рынок профессиональных девелоперских услуг сформировался в Москве в последние 2–3 года и в настоящее время активно развивается. Ситуация, когда профессиональный девелопер, принимающий на себя максимум риска, гарантирующий качество всех производимых работ, соблюдение сроков и стандартов строительства, приходя на участок, полностью перекраивает существующую концепцию проекта под себя либо создает ее заново под конкретного инвестора, встречается все чаще. Растущий спрос на услуги профессиональных девелоперов связан, по мнению Константина Анашкина, менеджера по развитию бизнеса компании Bovis Lend Lease, с приходом в Россию западных инвестиционных фондов, а также, как считает Андрей Закревский, «с возросшей конкуренцией и зрелостью рынка».
Состав компаний, прибегающих к услугам девелоперов, достаточно неоднороден: во-первых, это российские компании, для которых недвижимость не является профильным бизнесом. Инвестиции в коммерческую недвижимость для них – средство диверсификации активов и дополнительный источник дохода, поэтому минимизация рисков, связанных со строительством и успешностью проекта в целом – их главная задача. Во-вторых, это крупные западные корпорации, работающие в России десятки лет и имеющие стратегические планы развития и поэтому инвестирующие в строительство собственного офиса, полностью отвечающего их стандартным требованиям. И в-третьих, как уже было сказано, это западные инвестиционные фонды.
Нормы и правила
Действующие нормы и правила строительных работ, их соответствие сегодняшним потребностям и реалиям вызывает далеко не однозначную реакцию среди компаний, непосредственно влияющих на количество возводимых по этим стандартам зданий. Единственное, в чем единогласно сходятся и строители, и девелоперы, - то, что касается отсутствия стандартов строительства высотных зданий. Этот факт беспокоит участников рынка и отчасти тормозит его развитие. Как известно, Госстрой в настоящее время ведет активную работу над восполнением этого и других пробелов, также касающихся нестандартных и нетиповых проектов. Пока же соответствующих правил нет, каждый нетиповой проект становится уникальным как по части проектного решения, принимаемого по нему на Градостроительном совете, так и по части инженерии. Для принятия проектного решения в настоящее время применяется практика специальных экспертиз и модельных испытаний объекта. В то же время «высотное здание – это совершенно другая логистика, совершенно другая система коммуникаций, это здание, обладающее рядом особенностей транспортного характера. Строительство таких зданий по зарубежным стандартам возможно, но отсутствие российских аналогов не дает возможности уверенного строительства таких объектов здесь», - комментирует Константин Анашкин. С ним соглашается Александр Ортенберг: «Повышенное внимание к таким проектам со стороны согласующих органов, возможно, и правильно, но все-таки должна быть проведена разработка основополагающих стандартов».
При расчетах каждая строительная компания пользуется своим собственным опытом. Так, компания «СУИХолдинг» при работе над проектом здания «Газпрома» на улице Наметкина (высота - 151 м), выполняла его в рамках расчета гражданских зданий, применяя расчетные коэффициенты и формулы нагрузки, полученные в ходе модельных испытаний. Компания Strabag при разработке проектов придерживается правила соответствия и СНиПам, и европейскому стандарту DIN.
«Строительные стандарты определяют те границы, те рамки, в которых выполняются виды работ, и, по-моему, рамки, устанавливаемые российскими стандартами, вполне достаточны», - считает Азарий Лапидус. С ним не согласен Андрей Закревский: «Российские строительные стандарты не предусматривают некоторых вещей, без которых современное строительство невозможно. Если базироваться на СНИПах, то построить офисное здание международного класса А трудно, поскольку они базируются на устаревшей конструкторской и материальной базе».
Сроки
Сроки строительства объектов коммерческой недвижимости в большей степени, нежели объекты недвижимости других типов, подвержены колебаниям. И дело не только и не столько в том, что срок зависит от размера и сложности конструкции конкретного объекта. Объекты коммерческой недвижимости социально значимы для города, а значит, не застрахованы от разного рода нападок как со стороны общественности, так и со стороны властей. «Конечно, по сравнению со, скажем, британской практикой, российские условия в отдельных случаях могут показаться более удобными для девелоперов – возможность использования административного ресурса позволяет минимизировать как раз те риски, которые связаны с давлением общественности», - комментирует Константин Анашкин. Однако нельзя забывать о таких проектах, как «Альфа Арбат-Центр» и «Рамстор-Беляево», на которых воздействие этого «ресурса» сказалось весьма негативно.
По разным оценкам и исходя из практики компаний, продолжительность процесса согласования всех документов на этапе от первоначальной заявки до получения подрядчиком ордера на ведение строительных работ составляет от 4 месяцев до 1 года. Строительство торгового центра небольшого и среднего размера занимает около 12 месяцев, офисного здания – 18 месяцев, в обоих случаях не учитывается период отделки.
Стоимость
Существенное влияние на стоимость строительства объектов коммерческой недвижимости оказывают такие конструктивные особенности, как атриумные конструкции, большие площади остекления, сложные фасадные решения и многие другие. Порой эксперты не берутся называть даже ориентировочные цифры. Тем не менее, «говоря об усредненном здании в состоянии без отделки, включая стоимость проектной документации (5–7 %), услуг заказчика (1–3 %) и наружных сетей в пределах 8–10 %, минимальная стоимость строительства офисного здания составляет $550–600 США за 1 кв. м, не включая НДС, минимальная стоимость строительства торгового центра – $500 за 1 кв. м», - считает Азарий Лапидус. Аналогичные цифры приводит компания Bovis Lend Lease: «При минимальной стоимости в $500–600 США за 1 кв. м (не включая НДС), которая достижима в проектах торговых центров, располагающихся вдоль МКАД, максимальная стоимость превосходит данную в несколько раз и может достигать $1500–2000 за 1 кв. м.
Стоимость строительства офисного центра класса А, по данным Strabag, составляет в среднем от $750 до $800 за 1 кв. м (не включая НДС), строительство торговых центров обходится в сумму от $750 до $1000 за 1 кв. м.
Согласования и разрешения
Как уже было отмечено ранее, процесс сбора необходимых для начала строительства разрешений и согласований занимает у компаний от 4 месяцев до 1 года. По данным компании «СУИХолдинг», основные этапы прохождения по пути согласования любого строительного проекта следующие:
- предпроектные проработки и эскиз, прохождение регламента;
- согласование регламента на Градостроительном совете и в Экспертном общественном совете при мэре;
- разработка ИРД;
- разработка проектной документации (стадия «проект»);
- рассмотрение стадии «проект» в Мосгосэкспертизе и получение положительного заключения;
- рассмотрение документов на строительство в инспекции государственного архитектурно-строительного надзора;
- выдача разрешения на строительство;
- передача разрешения на рассмотрение в Объединенную административно-техническую инспекцию;
- получение генеральным подрядчиком ордера на ведение строительных работ.
Внутри этой стройной и логичной структуры скрывается, по разным оценкам, от 100 до 200 согласований и разрешений. Их количество напрямую зависит как от конструктивной сложности проекта, так и от дополнительных условий, которые являются нестандартными с точки зрения СНиПов.
Сравнение российской, точнее, московской системы согласования строительных проектов с европейскими аналогами не выявляет ее как более или менее сложную. Так, по мнению Константина Анашкина, основное отличие британской системы от московской в том, что она в большей степени ориентирована на частные компании и имеет значительно большую историю. В то же время сроки согласования проекта в Великобритании отличаются от московских несущественно. Андрей Закревский сетует на сложность процесса согласования проектов: «Компании, постоянно занимающиеся согласованиями проектов, не разглашают деталей всей схемы, поскольку последовательность ее прохождения и нюансы, с этим связанные, отрабатываются годами и представляют своеобразное ноу-хау».
По признанию всех экспертов, существенным отличием российской системы согласований проектов от западных аналогов является возможность применения административного ресурса. Однако споры о достоинствах и недостатках такого отличия выходит за рамки настоящего обзора.
Теденции
- Постоянный рост объемов строительства коммерческой недвижимости, очень высокий уровень спроса;
- генеральные подрядчики заняли определенные ниши рынка и работают в этих рамках;
- рынок девелоперских услуг формируется, спрос на профессиональных девелоперов возрастает, что связано с возросшей конкуренцией и приходом западных инвестиционных фондов.
Прогноз
Свое видение перспектив рынка строительства и девелопмента в Москве на ближайшие годы мы попросили озвучить наших экспертов.
Азарий Лапидус, «СУИХолдинг»: «Сегодняшний строительный бум связан с ситуацией на нефтегазовом рынке. Деньги с него напрямую либо опосредованно перетекают во все сферы экономики, в том числе и в строительство. Большое количество построенных в последние годы торговых центров может привести к перенасыщению рынка, что может повлечь за собой переквалификацию торговых центров. Кроме того, многие торговые центры могут стать банковским продуктом до тех пор, пока им не будет найдено другое применение либо пока на их месте не будет построен какой-либо другой объект.
Уровень цен на рынке не является пиковым и продолжит свой рост, в то же время будущее падение вряд ли будет существенно ниже того уровня, на котором рынок находится в настоящий момент».
Константин Анашкин, Bovis Lend Lease: «Можно с уверенностью говорить, что при сохранении темпов экономического роста замедления темпов строительства не предвидится. Именно в ближайшие 4–5 лет на рынке могут появиться уникальные, действительно крупные проекты - как офисные и торговые, так и складские, после чего мы ожидаем некоторое замедление темпов роста».
Кирилл Субботин, «Капитал Груп»: «Мы полагаем, что с появлением на рынке объектов ММДЦ «Сити» развитие рынка можно будет поделить на две фазы: до «Сити» и после. Ввод в эксплуатацию целого делового района полностью преобразит рынок и существенно изменит приоритеты компаний, особенно в области девелопмента».
Артем Пантелеев, «Гинт-М»: «Высокий спрос на офисные площади класса А сохранится еще около 1,5–2 лет. Мы ожидаем повышение спроса на строительство офисных зданий класса В в городах-спутниках Москвы в связи с развитием бизнеса непосредственно в этих городах».
Андрей Закревский, «Система-Галс»: «Количество торговых площадей в торговых центрах на душу населения в Москве по-прежнему существенно уступает среднеевропейскому уровню, что позволяет говорить о большой емкости этого рынка. Особенно интересен и велик рынок редевелопмента устаревших торговых объектов, причем речь идет не только об объектах, построенных в советский период, но также и о тех, что были возведены в недалеком прошлом. Для нас очевидно, что те иностранные компании, которые уже присутствуют на российском рынке офисной недвижимости, будут расширяться. Кроме того, вероятен приход других крупных компаний. Следовательно, ближайшие пять лет высококачественная офисная недвижимость будет весьма востребована. Кроме того, необходимо отметить, что настоящего класса А в его общемировом понимании настолько мало, что те иностранные компании, которые арендуют в Москве офисные помещения класса А, при появлении помещений еще более высокого уровня будут готовы их арендовать. С появлением таких проектов многие офисные здания будут деклассифицироваться, в том числе и до В-класса, который является основным арендуемым фондом среди российских компаний. Цены и ставки в перспективе могут колебаться, но в верхнем сегменте они останутся практически неизменными (колебания в пределах 5 %), а в классе В могут колебаться в пределах 10–15 %».
Александр Ортенберг, Strabag: «Рынок строительных услуг в настоящее время находится на пике, и в ближайшие 2–3 года мы ожидаем некоторого спада строительной активности. Вслед за этим снижением должен произойти качественный рывок – с повышением конкуренции будут повышаться требования к условиям договоров, которые еще далеки от европейских стандартов, будут ужесточены требования инвесторов: отсутствие авансов, требование жестких банковских гарантий. Все эти процессы уже активно протекают в Восточной Европе. Кроме того, можно прогнозировать падение цен на строительство и строительные материалы, повышение производительности труда и сокращение сроков строительства. Все эти изменения могут существенно изменить рынок генподрядных организаций.
