Директор по маркетингу RuGBC, оценщик BREEAM
За последние два года в России появились первые «зеленые» здания, прошли курсы подготовки профессионалов этой области, давшие рынку экоквалифицированные кадры, были созданы организации, объединяющие лидеров индустрии, такие как Совет по экологическому строительству, рынок всерьез заговорил о перспективах развития и преградах на пути отрасли. Каждого инвестора интересует, что подогревает эти разговоры и имеет ли будущее «зеленое» строительство в России?
«Зеленые» здания и общие тренды рынка – взгляд в будущее
Кризис 2008 года заставил пересмотреть инвестиционные стратегии и ввел новые категории в привычные схемы ведения бизнеса. Для российского рынка это выразилось в экономном отношении к расходам, в смене ориентиров на долгосрочную перспективу и в стремлении к повышению эффективности всех производственных процессов. Ужесточившаяся конкуренция заставила игроков внимательнее относиться к интересам своих клиентов и деловых партнеров. Появилось третье измерение ведения бизнеса – принципы устойчивого развития, которые постепенно начали внед ряться в российскую практику западными компаниями. Именно эти предпосылки стали толчком для нового направления экономики недвижимости – экодевелопмента.
На Западе законодательство в области экологии имеет тенденцию только ужесточаться. Например, в 2009 году Европа приняла на себя новое обязательство по уменьшению эмиссий углеводорода в атмосферу. Согласно этому обязательству, получившему название 20-20-20, производство углеводорода должно быть сокращено на 20% к 2020 году.
В апреле 2009 года сертификаты энергетической эффективности зданий (EPCs), прежде применявшиеся только для жилого сектора в Великобритании, стали обязательными для всех зданий коммерческой недвижимости. Правительство России постепенно начинает открывать для себя потенциал энергоэффективности и ее положительное влияние на экономический рост. Дмитрий Медведев летом 2009 года дал директивы по повышению энергоэффективности и развитию инноваций, а 23 октября прошел второе слушание проект закона об энергоэффективности. Было официально объявлено, что к 2020 году общее энергопотребление страны должно сократиться на 15%. Министерство природных ресурсов приступило к разработке добровольной экологической сертификации, основанной на международном опыте. Применение методов экологического строительства уже сегодня позволит инвестору снизить риски от ужесточения экологического законодательства в будущем.
Стремительное развитие технологий строительства делает многие инновации привычными требованиями за рекордно короткие сроки – так, на Западе уже никого не удивишь системами автоматического управления зданием, солнечными батареями или инфраструктурой для раздельного сбора мусора. Чтобы здание было актуально на рынке и через 5–10 лет, о применении новейших технологий нужно задумываться уже сегодня. Целый рынок иностранных и отечественных поставщиков экологических продуктов и технологий развивается девелоперам в помощь. Инвесторы, вкладывающие капитал в здания, построенные по консервативным технологиям, без учета инноваций, рискуют получить заведомо устаревший продукт к моменту сдачи здания в эксплуатацию.
Зеленые «арендаторы»: кто и зачем?
Важным фактором для рынка недвижимости в посткризисную эру стало повышение требований к качеству – это проявляется от запросов арендаторов до строительных технологий. Многие международные корпорации (Google, City Bank, Philips, M&S, IKEA и т. д.) в рамках глобальной общекорпоративной политики проявляют повышенный интерес не только к качеству отделки и инженерных систем, но и к воздействию здания на окружающую среду. Помимо возможности поставить галочку в корпоративном отчете, «зеленые» здания привлекают международных арендаторов более высокими показателями качества внутренней среды, а также продуманной планировкой и положительным имиджем в глазах общественности. При этих предпосылках «зеленые» здания имеют большие шансы привлечения платежеспособных, престижных арендаторов на долгосрочных условиях. Следовательно, способны обеспечить более стабильную и высокую доходность. Западные исследования показывают, что уровень незанятых площадей в «зеленых» зданиях меньше (на 3,5%), а периоды простоя без арендаторов сокращаются. По данным отчета CBRE за 2009 год, «зеленые» офисы становятся трендовой необходимостью для крупных корпораций, а это влечет за собой повышение уровня арендных ставок в связи с «зеленой» надбавкой.
Капитальные и операционные затраты на «зеленое» здание
Существует две стратегии распределения капитальных затрат на «озеленение» здания. Первая подходит для инвесторов, строящих здание на продажу и не планирующих участвовать в дальнейшей эксплуатации. Она заключается в сведении дополнительных затрат, связанных с экологичностью, к минимуму. Для инвесторов, планирующих удержать здание для дальнейшей эксплуатации, больше подходит путь увеличения капитальных затрат с целью минимизации операционных расходов в долгосрочной перспективе.
Первая стратегия реализуется благодаря максимизации инвестиций в начале строительного процесса на этапе проектирования. Например, благодаря применению интегрированного подхода к проектированию можно повысить энергоэффективность здания за счет снижения мощностей систем отопления и вентиляции и использованию термальной массы.
Экологический подход к архитектуре здания может снизить капитальные затраты: например, сокращение систем кондиционирования за счет экологичного дизайна поможет сократить расходы на инженерные системы и высвободит дополнительные площади для сдачи в аренду. В России сокращение капитальных затрат, связанных с энергоэффективностью, может окупить «зеленые» вложения благодаря снижению потребности в дополнительных энергомощностях, а следовательно, затрат на подключение.
Другой подход предполагает рассмотрение полного жизненного цикла здания и сравнение инвестиций в ресурсосбережение и «зеленое» строительство и их окупаемости в эксплуатационный период для подбора оптимального решения. Оценка жизненного цикла здания включает в себя эксплуатационные расходы, расходы на обновление и капитальный ремонт, а также снос или реконструкцию здания по завершении жизненного цикла. Операционные затраты (OPEX) здания довольно легко посчитать исходя из объема потребляемых ресурсов. Скрытые затраты, связанные с влиянием качества внутренней среды здания на продуктивность сотрудников, труднее поддаются количественной оценке. Попытки выразить нематериальные выгоды в денежном исчислении являются предметом дебатов, но в ряде случаев представляют весомое оправдание инвестиций в устойчивое строительство. Так, по результатам исследований Калифорнийской рабочей группы по устойчивому строительству (2003) дополнительные инвестиции 2% строительных затрат могут привести к экономии, в десять раз превышающей первоначальные инвестиции, на протяжении жизненного цикла проекта.
Исследования практик «зеленого» строительства во всем мире (по данным CBRE, Steven Winter Associates, Davis Langdon, RICS) показывают, что затраты на «озеленение» проекта обычно составляют от 1 до 8% от общего бюджета.
«Зеленые» здания как источник конкурентных преимуществ
Ужесточившаяся конкуренция вынуждает инвесторов и девелоперов относиться более внимательно к желаниям и потребностям будущих клиентов и конечных потребителей продуктов строительства. Для коммерческой недвижимости потребителем продуктов строительства является бизнес, и именно его нужды должны стать во главу формирования концепции здания. Если проанализировать полный жизненный цикл здания, то становится очевидным, что основные расходы возникают в период эксплуатации и составляют до 92% затраты на человеческий капитал. Повышение качества внутренней среды объектов коммерческой недвижимости поможет более эффективно использовать людские ресурсы и повысит привлекательность объектов для будущих арендаторов и владельцев. Помимо повышения продуктивности, «зеленые» здания влияют также на мотивацию сотрудников, а следовательно, и на привлечение и удержание лучших кадров, что снижает кадровые расходы будущих арендаторов.
Снижение рисков и дополнительные источники капитала Те девелоперы, которые соберутся на охоту за редкими на данный момент в России иностранными инвесторами, будут иметь больше шансов на успех, если их здание готовится к сертификации по международным стандартам BREEAM или LEED. Инвестирование в такие проекты повышает репутацию инвестора.
Так, например, все проекты, финансируемые ЕБРР (инвестором, входящим в десятку крупнейших в России), должны отвечать фундаментальным принципам устойчивого развития. Банк признает, что финансирование устойчивого развития должно относиться к числу главнейших приоритетов его деятельности. Примером привлекательности проектов, заявленных на сертификацию, может служить успех офисного проекта ARCUS III компании Clearlink, который вошел в число 15 проектов со всего мира, выбранных жюри MIPIM-2010 из большого количества претендентов для презентаций инвесторам в рамках Speed Matching. Многие иностранные инвесторы отдают предпочтение социально-ответственным проектам.
Применение международных систем экологической сертификации приводит к более продуманному и четко спланированному процессу строительства и проектирования, снижает риски в процессе эксплуатации здания.
Система сертификации BREEAM включает в себя часть «управление проектом», которая предъявляет требования к организации строительного процесса, вовлечению специалистов на раннем этапе проектирования, а также с пристальным вниманием подходит к процессу сдачи объекта в эксплуатацию. Наличие кредитов в этом разделе может гарантировать инвестору качество строительства и слаженность работы всех систем управления зданием.
Серьезным эксплуатационным риском в последние годы становится повышение цен на энергоносители. Например, «Газпром» объявил о намерении перевести цены на внутреннем рынке газа на один уровень с европейскими до конца 2014 года. Снижение энергопотребления в зданиях позволяет смягчить последствия такого риска. Кроме того, снижение водо- и энергопотребления уменьшает зависимость здания от работы местных сетей и сводит к минимуму риски прерывания работы из-за аварий.
Косвенные факторы – маркетинг и PR
В период ужесточения конкурентной борьбы «зеленое» строительство может стать основой маркетинговой стратегии, а грамотно построенная PR-кампания поможет окупить затраты на реализацию экотехнологий за счет бесплатной рекламы и ускоренного процесса сдачи площадей в аренду. Зарубежная практика показывает (примеры Австралии, Канады, США, Великобритании), что объявление об экологической сертификации здания, помогает подписывать контракты на аренду уже в процессе строительства.
Особенно важным преимуществом маркетинг является для российского рынка, где опыт «зеленого» строительства еще невелик, а интерес к теме превышает предложение. Так, за год существования в России Совета по экологическому строительству (с сентября 2009 по сентябрь 2010-го) в профессиональной и федеральной прессе было зафиксировано появление более 100 статей и более 150 новостных поводов, посвященных «зеленому» строительству, и около 20 новых порталов по экотехнологиям. Очевидно, что любой проект, несущий в своей концепции черты экологичности, будет охотно воспринят профессиональной общественностью и вызовет повышенный интерес.
Резюме
Многие международные исследования по - казывают высокий потенциал «зеленых» зданий для повышения ценности актива. Для российского рынка и его передовых игроков это означает, что, уделив вопросу экологического строительства должное внимание сейчас, можно достичь серьезных конкурентных преимуществ и стать лидером перспективного направления развития индустрии.
Добавленная ценность «зеленых» зданий складывается из:
- привлечения и удержания самых платежеспособных и долгосрочных арендаторов;
- повышения стоимости аренды (благодаря уникальности продукта для российского рынка);
- снижения операционных расходов и затрат на ремонт;
- снижения рисков в процессе строительства и эксплуатации;
- привлечения дополнительных источников финансирования (включая иностранных инвесторов и гранты);
- дополнительных PR и маркетинговых преимуществ, а также положительного отношения со стороны местных и федеральных властей.
