Светлана Ярова, руководитель департамента по работе с собственниками компания ASTERA
К чему приводят недостатки в планировании?
С начала XXI века строительство спальных районов в Москве вышло за пределы МКАД. Гигантские спальные районы с многоэтажными панельными домами строятся на пустырях близ подмосковных городов: «Павшинская пойма» в Красногорском районе Московской области – в ней планируется проживание 50 тыс. жителей, «Новая Трехгорка», или «Кутузовский», рядом с Одинцово – там на бывших колхозных полях построено 500 тыс. кв. м жилья. Реализуются новые крупные спальные районы вблизи Долгопрудного, Балашихи, Химок. Если сегодня проблема социальной инфраструктуры находится под пристальным вниманием общественности, то зона товаров, услуг и развлечений развивается хаотично и отдается на откуп застройщику, который не очень хочет этим заниматься. Недостатки в планировании и пренебрежение застройщиками необходимой социальной и торговой инфраструктурой приводит к серьезным проблемам. В Митино, например, классы в школах доходят до буквы «Е», при этом наблюдается острая нехватка магазинов для детей и подростков, книжных и канцелярских магазинов, и, что немаловажно, уже нет места для их размещения в сложившихся торговых коридорах района. Органы местного самоуправления города могут дать жесткие требования по количеству объектов инфраструктуры и рекомендации по функционалу коммерческой застройки в рамках комплексной застройки жилого района, но в их задачи не входит учет интересов самих операторов требуемых услуг – как с точки зрения расположения, так и качества самих помещений. Данная задача должна лечь на плечи девелоперов и инвесторов проекта, и она не всегда решается эффективно. В результате те операторы, под которых строилось помещение, идти на объект не хотят. Приходится все переделывать и, вместо того чтобы зарабатывать, тратить средства на ремонт, перепланировку и переобустройство, рекламу и привлечение арендаторов другого профиля. Во время кризиса остро встал вопрос, как привлечь арендаторов и покупателей в эти неудобные коробки, где невозможно переделать ни горизонтальные, ни вертикальные коммуникации (лифты, подъемники, убрать ненужные лестницы и стены, смонтировать эскалаторы и терволаторы), где возникают непреодолимые трудности с расположением загрузки, рекламных конструкций на фасаде, парковки будущих потребителей товаров и услуг и т. п. В Москве есть примеры, когда помещения, расположенные в стилобатах жилых зданий новых кварталов или в подвальных этажах небольших ТЦ, не могут найти своих арендаторов уже более 8 месяцев со дня ввода в эксплуатацию даже в условиях оживающего посткризисного рынка. Эти помещения нуждаются в реконструкции и, соответственно, в дополнительных финансовых вложениях, которые не хочет нести ни инвестор, ни застройщик, ни будущий покупатель и арендатор. Необходимо четко представлять, какие товары и услуги должны быть представлены в районе согласно целевой аудитории проекта, сколько их должно быть, какие техтребования объектов необходимо заложить на этапе проектирования и строительства, как будут соседствовать операторы друг с другом.
Почему операторы не любят новые районы?
Торговые операторы, которые идут в новые районы, встречаются с целым рядом трудностей:
- особенно тяжелая ситуация в районах Новокосино, Митино, Отрадное и др.);
- необходимость работать в квартирах, переведенных в нежилой фонд. Работе мешают маленькие площади (до 80 кв. м), невозможность сноса несущих перегородок и организации удобного пространства офиса или магазина (особенно в панельных сериях);
- завышенные ставки аренды на единичные качественные объекты в районах. Например, арендная ставка на пересечении ул. Дубравная и Митинская на сегодняшний день может доходить до $2800/кв. м в год, у ст. метро «Алтуфьево» или «Марьино» до $2500 за кв. м в год за помещение от 100 до 200 кв. м. Это сопоставимо со ставкой на Кутузовском проспекте – $3000/кв. м в год.
Исходя из собственного опыта, можем привести следующие критерии оценки качества объектов операторами: помещение свободного назначения, расположенное на первой линии с входной группой с фасада (реже торца здания). Обязательно наличие всех коммуникаций, вентиляции (или возможность ее организации), пожарной сигнализации (или возможность ее монтажа), определенная высота потолка (от 3 м), максимальное отсутствие несущих перегородок, подсобок, подвала; наличие полного пакета правоустанавливающих документов на помещение.
Основными потенциальными арендаторами стрит-ритейла в рамках крупных жилых массивов являются магазины ежедневного спроса типа «Ситимаркет», продуктовые магазины у дома – несетевые и сетевые («Любимец фортуны», «Магнолия», «У Палыча» и др.), салоны красоты, студии загара и маникюра, аптеки, розничные банки и др. Таким арендаторам нужна минимальная площадь от 80 до 200 кв. м для мелких магазинов и до 1000 кв. м для более крупных продуктовых супермаркетов. Часто арендаторам предлагаются либо площади от 300 кв. м с одним входом и невозможностью легкого деления, либо с торговым залом менее 80 кв. м, куда не встает торговое оборудование.
Нередко камнем преткновения становится отсутствие вентиляции. Например, на первые этажи часто просятся мини-пекарни и магазины со свежим хлебом, однако разместить их довольно сложно, потому что помимо электрической мощности (от 30 до 50 кВт на 50–100 кв. м) им нужна достаточно мощная специфическая вентиляция. Тянуть ее на 17-й или даже 12-й этаж за свой счет арендатору экономически невыгодно, вывести же вентиляцию даже на тыльную сторону многоквартирного жилого дома невозможно из-за противостояния жильцов дома. Впрочем, в нашей практике был положительный пример, когда в рамках проекта КОТ застройщик заранее позаботился о максимальной гибкости объектов свободного назначения и новые арендаторы, получив разрешение инженеров УК района, смогли адаптировать систему вентиляции и внедриться в технический этаж, от которого был отдельный вентиляционный вывод в общую систему дома. Сделка состоялась.
Нередко управы выражают пожелания разместить в одном из новых домов фитнесцентр, однако потолки закладываются в помещениях ниже 4,5 м, нет возможности организации отдельных канализационных систем (а значит, у центра не будет возможности предоставления банных и спа-услуг, бассейна). В результате арендная ставка на такие площади от заявленных $600–800/ кв. м в год может упасть до$250–300/кв. м в год, что опять-таки снижает в разы цену продажи и увеличивает срок экспозиции объекта на рынке.
Таких арендаторов, как банки, аптеки, магазины у дома, салоны красоты, кофейни, хлебные магазины, интересуют помещения от 80 до 200 кв. м правильной прямоугольной формы с минимумом подсобок, электрической мощностью от 10 до 50 кВт, наличием пожарного выхода, потолками от 3 м, витриной, возможностью расположения вывески на фасаде. Для кафе и ресторанов, продуктовых супермаркетов у дома, магазинов парфюмерии и товаров для дома и др. нужны помещения 200–400 кв. м, правильной прямоугольной формы, с электрической мощностью от 40 до 80 кВт, пожарным выходом, потолками от 3 м, минимумом несущих конструкций, витриной, возможностью расположения вывески на фасаде.
Прислушайтесь
Сегодня инвесторы стали более трезво оценивать риски, связанные со сроками ввода микрорайонов в эксплуатацию, сроками заселения жильцов, соседством с другими помещениями и объектами социальной инфраструктуры, возможностью деления объектов и пр. Планируя проекты КОТ, градостроителям необходимо совместно со всеми игроками рынка на основе опроса потребителей разработать свод правил и рекомендаций для девелоперов о том, какие коммерческие объекты должны быть реализованы в районах комплексной застройки, а какие необязательны. Мы рекомендуем также организовать информационный ресурс, дающий доступ к реальным статистическим данным об изменении количества населения, социальном портрете потребителей. При планировании и утверждении генпланов районов не лишним будет прислушиваться к специалистам, анализирующим спрос на коммерческую недвижимость в данном районе.
