Ситуация на рынке торговых центров в Москве остается напряженной. С одной стороны, спрос на торговые помещения остается на высоком уровне и опережает постоянно растущее предложение. С другой стороны, арендные ставки продолжают плавно снижаться. О том, каковы состояние рынка на текущий момент и перспективы на ближайшее будущее, пойдет речь в данном обзоре.

Определения и классификация
Понятие «торговый центр» эксплуатируется огромным количеством торговых предприятий самой разной направленности – от небольших групп киосков у станций метро до огромных по площади открытых рынков, от зданий бывших заводов, сдающих свои площади под торговлю до объектов недвижимости, построенных специально для организации современных форм торговли.
Использование словосочетания «торговый центр», конечно, не является незаконным – оно не является чьим-либо запатентованным торговым знаком, поэтому было бы абсурдно требовать запрещения его использования торговыми организациями, объективно не соответствующими определенным параметрам. Тем не менее повсеместное использование этого термина создает существенную проблему – проблему оценки обеспеченности населения качественными торговыми площадями. Отсутствие точного, единого для всех участников рынка определения понятия «торговый центр» влечет за собой отсутствие достоверной статистической информации и, следовательно, невозможность корректного анализа и прогноза развития рынка.
Согласно статистической информации московского правительства общее количество торговых площадей в городе составляет около 8 млн. кв. м. Эта более чем внушительная цифра включает в себя площади всех предприятий, осуществляющих торговлю товарами народного потребления, будь то отдельно стоящие либо встроенно-пристроенные магазины, крытые и открытые рынки, торговые центры и автосалоны. Необходимо отметить, что эта цифра отражает не непосредственно торговую, а их общую площадь, включая складские площади и площади общего пользования. Кроме того, качество самих торговых помещений при подсчете общего количества не учитывается, и, следовательно, в один статистический ряд попадают как современные торговые объекты большого метража, так и магазины в подвалах жилых домов мизерной площади. Таким образом, качество подобной статистической информации сходит на сугубо непрактичный уровень.
Для получения полезной и употребимой на практике статистической информации необходимо разделять ее на определенные категории. Как правило, торговые помещения делятся на два типа:

расположенные на основных торговых коридорах (см. обзор «Торговые улицы Москвы», CRE № 3 (15) март 2004, с. 79–83);
расположенные в торговых центрах.

Принципиальные различия этих двух типов помещений очевидны и сравнивать их между собой, а тем более суммировать не имеет смысла.
Торговые помещения в торговых центрах неоднородны по качеству и в первую очередь по качеству самих торговых центров, в которых они расположены. Как уже было сказано, предприятия, использующие в названии понятие «торговый центр», далеко не всегда отвечают даже минимальному набору параметров, свойственных торговому центру в современном его понимании. Выделение из общей массы именно тех торговых центров, которые соответствуют основным стандартам качества, и является основной задачей определения термина «торговый центр».
Наличие точного определения того, что такое современный торговый центр, позволяет достичь следующих целей:

стандартизация основных параметров и требований, предъявляемых к современным торговым центрам;
унификация статистической информации исследовательских организаций;
снижение рисков арендаторов при аренде помещений в торговых центрах, которые могут быть ошибочно выданы консультантом по подбору площадей за «соответствующий стандартам».

Определения, используемые ведущими консалтинговыми компаниями при дефиниции того, какие из торговых центров являются современными, качественными и «достойными» для включения в общую статистику приведены ниже.

Определение Colliers International: «Торговый центр – это группа архитектурно объединенных торговых предприятий, спроектированных и построенных на едином, специально спланированном и развитом участке, управляемых как единое целое и «привязанных» к данному участку земли. При этом размеры и тип магазинов точно соответствуют обслуживаемой торговой зоне и обеспечены парковочными местами на прилегающем участке в точном соответствии типу и размеру существующих магазинов».

Определение Jones Lang LaSalle: «Торговый центр - это помещение, арендуемая или торговая площадь которого составляет не менее 5000 квадратных метров, высокого качества строительства, в котором присутствует четко выраженная концепция, к минимуму сведены потери площадей, но при этом концепция достаточно эффективна для того, чтобы потенциальным покупателям было удобно в нем ориентироваться и передвигаться, а также включающее качественное и эффективное управление объектом».

Определение Stiles & Riabokobylko: «Торговый центр – это объект недвижимости, спроектированный и построенный специально для торговых целей и обладающий единым управлением. Суммарная сдаваемая площадь составляет более 5000 квадратных метров, а количество торговых операторов - не менее 10 единиц.

Отметим основные отличия определений друг от друга:

в определениях SNR и JLL фигурирует минимальная торговая площадь торгового центра, тогда как в Colliers не считают это необходимым параметром;
помимо минимальной площади, в SNR определяют минимальное количество торговых операторов;
определение Colliers акцентировано на непосредственной связи торгового объекта, земельного участка и торговой зоны;
определение JLL сфокусировано на концепции торгового центра и ее эффективности.

Очевидно, что все три определения с той или иной степенью точности определяют, каким должен быть современный торговый центр, однако ни одно из них не дает однозначного определения, соответствует тот или иной торговый центр современным стандартам.
Не дает такого определения и Российский совет торговых центров (РСТЦ) – официальной позицией организации является то, что рынок торговых центров еще не сформирован и, следовательно, разработкой определений заниматься рано.
Решение проблемы стандартизации статистических данных и выработки общих для всех определений не может быть найдено без участия основных игроков рынка. Этот этап уже пройден офисным сектором - в апреле 2003 года Московским исследовательским форумом были определены основные критерии соответствия офисных зданий определенным классам. Критерии, определяющие соответствие торговых центров современным стандартам, также должны быть выработаны путем совместного диалога.
Разработка критериев соответствия существенно облегчит классификацию торговых центров. В настоящее время компании, осуществляющие исследования рынка, используют различные классификации, которые можно поделить на два типа: классовые и концептуальные.
На наш взгляд деление торговых центров на классы, аналогичные офисным, нецелесообразно по двум причинам:

деление на классы А, В и С подразумевает деление на основе таких параметров, как отделка помещений, инженерное оснащение и т. п.;
такое деление не учитывает наличие или отсутствие проработанной концепции торгового центра.

Деление торговых центров на категории в зависимости от типа организации его внутреннего пространства является общепринятым на развитых рынках.
Такие классификации используют и у нас. Рассмотрим классификации, используемые компаниями Colliers International, Jones Lang LaSalle и Stiles & Riabokobylko. К сожалению, разместить таблицы классификаций в пределах данного обзора не представляется возможным, поэтому приведем лишь основные их сходства и различия.
Схожесть классификаций в том, что все они делят торговые центры по ряду параметров:

тип торгового центра;
типы «якорных» арендаторов;
средняя сдаваемая площадь;
обслуживаемое население;
зона обслуживания.

В то же время классификации имеют ряд существенных отличий:

Colliers классифицирует торговые центры по двум параметрам: по зоне обслуживания (5 зон) и по концепции (6 типов), то есть наименование категории, к которой относится тот или иной торговый центр, двойное;
Для избежания двойных наименований классификация, используемая SNR, определяет большее количество типов торговых центров – их 8, причем в настоящее время в Москве представлены 7 из них;
Классификация, предлагаемая JLL, также подразумевает наличие 8 типов торговых центров, но эти типы отличаются от тех, что предлагают их коллеги, кроме того, в Москве, по мнению JLL, представлены лишь 5 типов торговых центров.

В целом можно говорить о том, что описанные классификации близки друг к другу, поэтому их объединение возможно и даже необходимо.
Однако не менее интересны иные классификации. Например, классификация, используемая компанией «Гарант-Инвест», отличается от рассмотренных и разделяет форматы торговых центров в зависимости от страны происхождения. Так, «французский» торговый центр строится на базе гипермаркета и является собственностью оператора гипермаркета. Главной целью расширения гипермаркета до торгового центра здесь является повышение комплексности услуг для покупателей. «Английский» торговый центр не является «моноякорным», здесь вместо предприятия базового оператора, занимающего до 1/2 площади торгового центра, имеется 3–4 менее крупных магазина. «Немецкий» торговый центр формирует состав арендаторов в зависимости от окружения. Если центр расположен в пригороде, велика вероятность размещения в его составе гипермаркета, при размещении в исторической части города в качестве базового арендатора привлекается сетевой универсальный магазин. Характерной особенностью «немецкой» модели является ориентация исключительно на торговлю, общественное питание и бытовые услуги, что связано с исключительной развитостью отдельно расположенных предприятий сферы развлечений и фитнеса в Германии.

Обзор
Рынок торговых центров Москвы в настоящее время характеризуется следующими показателями:

общее качественное предложение по состоянию на май 2004 года, по разным оценкам, составило от 857 тыс. кв. м (данные компании SNR), до 895 тыс. кв. м (данные компании JLL) торговой площади;
уровень вакантных помещений составляет от 1 до 5 %;
средняя максимальная ставка, устойчиво уплачиваемая арендаторами за лучшие помещения, составляет, по данным SNR на апрель 2004 года, 1393 доллара за кв. м в год;
уровень доходности составляет порядка 13 %.

Среди наиболее важных событий и сделок, произошедших на рынке с начала 2004 года, следующие:

компания Bosco di Ciliegi купила контрольный пакет акций ОАО «Торговый дом ГУМ» у ТД «Перекресток», сумма сделки оценивается в $90–110 млн.;
британская сеть универмагов Bhs после длительного перерыва снова открыла магазины в Москве через российского партнера, компанию RTG: в ТЦ «Мега» площадью 1300 кв. м и в комплексе «Дворянский дом» на Арбате площадью 2000 кв. м;
новый торговый центр «Братиславский круг» общей площадью около 31 тыс. кв. м открылся в Юго-восточном округе. «Якорными» арендаторами стали супермаркет «Седьмой континент» и развлекательный центр Star Galaxy. В ближайшее время состоится открытие мультиплекса «КиноМакс». К моменту открытия все торговые помещения в центре были арендованы;
финская компания Stockmann, представляющая по франчайзингу испанскую торговую марку ZARA в России, подписала с компанией «Рамэнка» договоры аренды помещений в двух торговых центрах: в «Рамсторе» на Шереметьевской улице площадью 1460 кв. и в «Рамстор-Сити 2» на проспекте Вернадского, который откроется в 2005 году, площадью 1900 кв. м;
открылся новый супермаркет «Рамстор» в торгово-офисном центре «Новинский пассаж». Общая площадь нового магазина составляет около 600 кв. м;
после капитальной реконструкции на Новом Арбате открылся торговый центр «Весна». «Якорным» арендатором стала компания Bosco di Ciliegi, которая открыла здесь свой самый большой магазин Articoli площадью около 3000 кв. м;
состоялось официальное открытие нового торгового центра «Новинский пассаж» на Новинском бульваре;
торговый центр «На Страстном» потерял «якорного» арендатора – закрылся «Новый книжный», располагавшийся в цокольном этаже;
Cinema Park открыла первый кинотеатр в торговом центре «Калужский». Инвестиции в девятизальный мультиплекс составили $7 млн.

Предложение
В течение 2003 года в Москве и ближайшем Подмосковье в эксплуатацию было введено 18 новых проектов, суммарная торговая площадь которых составила немногим более 279 тысяч кв. м. В связи с различными подходами компаний Colliers, JLL и SNR к определению того, какой торговый центр может быть включен в общую сводку профессиональных проектов, предлагающих качественные торговые площади, данная цифра варьируется у различных источников.
Так, по данным JLL, за 2003 год было введено в эксплуатацию 10 торговых центров, торговая площадь которых составляет 183 тыс. кв. м. По данным Colliers за тот же период времени в эксплуатацию было сдано 197 тыс. кв. м в 10 проектах, но при этом лишь 7 проектов те же, что и у JLL. По оценкам же SNR, за 2003 год на рынок вышло 13 проектов суммарной торговой площадью 204 тыс. кв. м.
Очевидно, что различия в методиках определения предложения на рынке влечет существенную погрешность в данных, что не может не отражаться на анализе статистической информации. Это еще раз подтверждает необходимость стандартизации определений, критериев оценки и методик сбора информации.
Рассмотрим изменение предложения в текущем, 2004 году. За первые 5 месяцев с начала года в эксплуатацию сдано 6 торговых центров, суммарная торговая площадь которых составляет 81 тыс. кв. м. Рост предложения до конца года составит, по разным оценкам, от 200 до 224 тыс. кв., не включая проект «МЕГА II», который принесет на рынок около 120 тыс. кв. м торговой площади. Приведенные оценки роста предложения хотя и близки по сумме, но различны по содержанию. В 200 тысяч кв. м, приводимых исследовательским отделом JLL, вошли 8 проектов, в 224 тыс. кв. м, о которых говорят в SNR, включено 11 проектов. Совпадающих проектов в этих прогнозах всего лишь 4.
Таким образом, объединяя прогнозы, можно говорить о том, что до конца года предложение может увеличиться на 438 тыс. кв. м, включая «МЕГА II». Суммарный же рост предложения за 2004 год может составить 519 тыс. кв. м. Этот показатель почти вдвое перекрывает суммарный прирост торговых площадей в 2003 году (см. таблицу 1). Однако, как показывает практика, девелоперов, действительно выдерживающих заявленные сроки строительства, на рынке единицы, а потому реалистичность такого прогноза может быть поставлена под сомнение.
Уровень вакантных площадей по-прежнему остается низким и составляет, по разным оценкам, от 1 до 5 % общего предложения. Вновь открываемые торговые центры выходят на рынок с заполнением, близким к 95–100 %, но бывают и исключения, когда максимальный уровень вакантных площадей при открытии составляет 30 %.

Спрос
Уровень спроса на помещения в торговых центрах остается традиционно высоким. Кроме того, распределение происходит в пользу успешных торговых центров. Как показывает практика, современные торговые объекты, обладающие разработанной концепцией и качественным исполнением, не имеют проблем со сдачей площадей в аренду. Но таких проектов на рынке мало.
Торговые объекты, не обладающие набором вышеперечисленных качеств, так же быстро заполняют площади арендаторами, но качество товаров и услуг данных арендаторов ниже, что, в свою очередь, влияет на качество самого торгового центра.
Отметим, что торговые операторы, став более опытными арендаторами, предъявляют к арендуемым помещениям более высокие требования. Многие из них, работая с несколькими торговыми марками, нередко открывают по магазину на каждую марку в одном торговом центре. Более подробно распределение спроса по категориям представлено в таблице 2.
Основным источником спроса на площади торговых галерей традиционно являются российские операторы. Спрос на площади «якорных» арендаторов распределяется в зависимости от профиля предполагаемого якоря, предлагаемых площадей и типа торгового центра. Иностранные компании, выступающие в качестве «якорей», как правило, отличаются крупным форматом. Зачастую они предпочитают сотрудничать с западными девелоперами.
Существенное превышение спроса над предложением заметно в проектах уже зарекомендовавших себя девелоперов. Многомесячная очередь из арендаторов в подобные проекты обеспечена и уже не является редкостью. Высокий профессионализм девелоперской компании – один из важнейших факторов для торговых операторов. Последние нередко заявляют о своем желании арендовать площади во всех, даже еще не реализованных проектах, если компания-девелопер является для операторов авторитетной.
Однако ряд торговых операторов отмечают, что во многих торговых центрах, концепция которых порой оставляет желать лучшего, ставка аренды слишком высока, а популярность центра у населения низкая. При этом владельцы не соглашаются переходить на более демократичную схему расчета арендных ставок - процент с товарооборота и таким образом отстраняются от проблем арендаторов. В условиях, когда спрос превышает предложение, арендатор сталкивается с почти неразрешимой дилеммой: с одной стороны, ему необходимо присутствовать в том или ином районе города, с другой стороны, открыть магазин кроме как в «неудачном» торговом центре попросту негде.
Вот как комментирует сложившуюся ситуацию Евгений Попов, консультант отдела исследований SNR: «Самые распространенные проблемы развития ритейлеров: нехватка свободных средств для расширения, отсутствие на рынке недвижимости подходящих помещений. Также следует отметить неправильный выбор концепции или деловых партнеров, задержку открытия магазинов».

Ставки аренды
Динамика ставок аренды торговых площадей в торговых центрах сохраняется – они медленно падают. Снижение арендных ставок началось в 2002 году и продолжилось в 2003-м, но ежегодное падение оценивается не более чем в 2–4 процента. Средняя максимальная ставка за 2003 год (по данным SNR) составила 1340 долларов за кв. м в год, а с начала года эта цифра немного увеличилась и по состоянию на апрель составляет 1393 доллара за кв. м в год. Колебание ставок в течение года не меняет общей тенденции: ставки в торговых центрах, расположенных в центре города, растут, а в остальных – сокращаются.
В торговых центрах, расположенных на окраинах города, средние ставки аренды в 2003 году составили 700–800 долларов за кв. м в год (данные JLL). Самые высокие ставки были зарегистрированы в торговом центре «Атриум» и составили 2200–2350 долларов за кв. м в год (также по данным JLL).
Между тем все большее распространение получает методика исчисления ставки в виде процента с товарооборота. «В таком случае операторы платят фиксированную ставку арендной платы, которая меньше сложившейся на рынке ставки арендной платы для магазинов аналогичного профиля и площади, и сверх этого - процент от оборота, который составляет от 3 до 15 % от оборота в зависимости от профиля компании», - говорит Юлия Никуличева, директор JLL. Однако применяется такая схема исчисления арендной ставки только по отношению к проверенным арендаторам и известным розничным сетям. На сегодняшний день арендные ставки в виде процента с торгового оборота в Москве встречаются достаточно редко.

Тенденции

Предложение помещений в торговых центрах продолжает уверенно расти.
Количество вакантных площадей остается минимальным.
Сохраняется высокий спрос на высококачественные и концептуальные торговые центры.
Продолжается медленное падение ставок аренды.

Прогноз
Объем нового строительства в 2004 году останется на прежнем высоком уровне и, весьма вероятно, превзойдет по количеству 2003 год. Тем не менее спрос на вакантные помещения останется на прежнем низком уровне. Но проекты с неудачной концепцией уже в этом году могут столкнуться с трудностями при удержании арендаторов. В долгосрочной перспективе можно ожидать сокращения объемов вводимых в эксплуатацию торговых центров и более существенного падения ставок аренды. Соответственно, и сроки окупаемости проектов будут увеличиваться.

Спецвыпуск: инвестиции