За пять посткризисных лет суммарный рост предложения складских площадей классов А и В составил, по данным Noble Gibbons, 410 тыс. кв. м, что является самым низким показателем по сравнению с офисной и торговой недвижимостью и опережает разве что гостиничный сектор, который по большей части пока разрушается. Тем не менее высочайший спрос на складские площади, обусловленный бурным развитием импортеров, производителей и торговых сетей обуславливает начало столь же активного строительства складских комплексов, которое имеет место сегодня.
Обзор
Как и любой развивающийся сектор рынка недвижимости, рынок складских помещений является достаточно закрытым с точки зрения общей информации и статистики. Консалтинговые компании, исследующие рынок, не обременены общими правилами, определениями и стандартами, поэтому результаты их исследований, как правило, различаются.
Отсутствие единой классификации складских объектов приводит к тому, что данные об общем количестве площадей той или иной категории отличаются. Соответственно отличаются и данные о ставках аренды помещений. Проблема отсутствия базовых определений обсуждалась на страницах CRE уже неоднократно и не только в связи со складской недвижимостью, тем не менее очевидно, что каждый сектор рынка должен пройти через достаточно длительный этап работы в информационном вакууме.
Жертвами различных подходов к исследованию рынка становятся как девелоперы и инвесторы, информация о состоянии рынка для которых является жизненно важной, так и арендаторы, для которых отсутствие четких ориентиров грозит обратиться ошибочным выбором объекта аренды.
И все же разрозненные данные о состоянии рынка привести к общему знаменателю возможно. Они таковы:
- общее качественное предложение (складские площади классов A и B) составляло на начало года по разным оценкам от 570 тыс. до 1 млн. кв. м;
- уровень вакантных площадей класса A крайне мал и составляет не более 2 процентов, свободных площадей класса B на рынке не более 4 процентов от общего количества;
- арендные ставки по помещениям класса A варьируются на уровне от $130 до 155 за 1 кв. м, включая операционные расходы и не включая НДС, помещения класса B сдаются за $90–140 за 1 кв. м;
- поглощение складских площадей в 2003 году превысило 400 тыс. кв. м;
- уровень доходности складских комплексов оценивается в 12–23% в зависимости от стоимости участка и класса объекта;
- срок окупаемости складских комплексов составляет в среднем от 4 до 6 лет.
Спрос
На протяжении последних лет спрос на складские площади остается стабильно высоким. Общий объем спроса оценивается консалтинговыми компаниями исходя из поступающих запросов на аренду и покупку площадей. При этом отметим, что каждая компания работает с определенным типом заказчиков, поэтому в соответствии с ним характеристика спроса может отличаться.
В частности, по данным Knight Frank, на начало 2004 г. общий объем спроса на складские площади всех типов составил 3,5 млн. кв. м. При этом эксперты Knight Frank отмечают, что спрос на площади низкого уровня, например на помещения класса C и D, практически полностью удовлетворен. Об этом свидетельствует тот факт, что доля свободных помещений в данной категории, равная 35%, остается стабильной.
Тем не менее объем спроса постоянно увеличивается, что позволяет говорить об увеличении объема рынка. Так, в Knight Frank ожидают, что к концу 2004 г. суммарный спрос поднимется до отметки 4,5 млн. кв. м.
Специалисты компании Colliers International оценивают рост спроса на складские площади класса А в текущем году в 100–200 процентов, причем основной объем спроса имеет скрытый характер. Эту категорию спроса формируют компании, которые давно нуждаются в качественных складских площадях, но долгое время не принимались за их поиск, поскольку объем нового строительства и процент вакантных площадей оставался крайне малым. Теперь же, когда количество строящихся и заявленных проектов стремительно возрастает, компании возвращаются к поискам, увеличивая, таким образом, долю активного спроса. В то же время объем скрытого спроса не уменьшается, пополняясь за счет новых компаний, которые стремятся выйти на российский рынок. Если в начале года комбинированный спрос, по оценке Colliers International (совокупность активного и скрытого спроса), составлял 500 тыс. – 1 млн. кв. м, то к концу года только активный спрос может вырасти до отметки в 500 тыс. кв. м, а скрытый – увеличиться до 1 млн. кв. м.
Географическое распределение спроса на качественные складские площади традиционно сопряжено с основными магистралями Москвы и Московской области. Так, наибольшей популярностью у арендаторов пользуются следующие направления:
- Ленинградское шоссе (М10);
- Новорижское шоссе (М9);
- Новорязанское шоссе (М5);
- Каширское шоссе (М4);
- Варшавское шоссе (М2).
Причем, как отмечает Knight Frank, около 50% неудовлетворенного спроса приходится на Ленинградское, Новорижское и Новорязанское направления.
Нарастающая загрузка Ленинградского шоссе постепенно снижает его популярность среди игроков рынка, в то же время экспертами отмечается рост интереса к южному и юго-западному направлениям – Каширскому и Киевскому шоссе, что напрямую связано с ростом влияния аэропортов Домодедово и Внуково. Однако очевидно, что северо-западное направление еще долгое время будет оставаться доминирующим благодаря двум неизменным факторам: наличию аэропорта Шереметьево II и большому объему грузоперевозок из Европы и Санкт-Петербурга.
Основными источниками спроса на высококачественные складские площади в настоящее время являются логистические операторы, производители и импортеры товаров повседневного спроса и продуктов питания, ритейлеры.
Доминирующая роль логистических операторов в формировании спроса на складские площади объясняется ростом спроса на их услуги со стороны тех же производителей, импортеров и ритейлеров. Причем тон на рынке задают в первую очередь иностранные компании, а за ними следуют их российские коллеги. В частности, компании «Патерсон» и «Эльдорадо» стали первыми российскими операторами, переложившими логистические заботы на стороннюю компанию, в данном случае – «НЛК». Тем не менее острая нехватка готовых складских площадей вынуждает ритейлеров и к обратным действиям: в 2003 году крупнейшим проектом, построенным для собственных нужд, стал склад компании IKEA в Московской области площадью более 120 тыс. кв. м.
Говоря о наиболее востребованных среди арендаторов помещениях, можно констатировать, что абсолютное большинство, около 90%, заинтересовано в аренде блоков менее 10 тыс. кв. м и более половины из них – менее 5 тыс. кв. метров. В то же время участники рынка отмечают постепенное увеличение спроса на блоки большей площади – 20 тыс. кв. м и более со стороны логистических операторов, борющихся за лидерство на развивающемся рынке.
Нарождающийся спрос отмечается и на аренду производственных площадей – многие девелоперы, планирующие либо уже ведущие строительство складских комплексов, предусматривают возможность размещения в них легких и экологичных производств, а некоторые ставят такой концепт во главу угла: примером тому может служить строящийся индустриальный парк «Кулон-Истра» компании «Кулон» и индустриальный парк «Шереметьево», ЗАО «ФАМГ». По данным компании «Кулон», спрос на производственные блоки хоть и зависит от профиля производства, но все же превышает обычные рамки складских и составляет от 5 до 30 тыс. кв. м.
Рынок продаж складских помещений пока не сформирован. Прецедентов продаж складских площадей класса А на рынке еще не было. И все же устойчивый спрос на покупку таких площадей есть и исходит он как от логистических операторов, так и от инвесторов, заинтересованных в приобретении готового инвестиционного продукта. Пока же логистические операторы удовлетворяют свои потребности путем строительства либо реконструкции складов для собственных нужд, а инвесторы занимают выжидательную позицию – количество инвестиционно-привлекательных проектов крайне ограничено.
Предложение
Общий объем предложения складских площадей в Москве и Подмосковье оценить практически невозможно. Складские площади, предлагаемые в настоящее время на рынке, разделяются на две основные группы:
- складские комплексы советской постройки, ангары и переустроенные под складские цели цеха заводов;
- современные складские комплексы международного стандарта.
Наиболее проблемная с точки зрения статистической информации первая группа. Дело в том, что большинство организаций, распоряжающихся этой собственностью, не имеют зарегистрированных прав на нее и по этой причине не афишируют ни своей коммерческой деятельности, ни общего количества сдаваемых площадей. По оценкам компании Noble Gibbons, таких площадей в настоящее время на рынке около 1,5 млн. кв. м, однако надо понимать, что речь идет только о той части объектов, которые работают на рынке сравнительно открыто. Качество таких площадей с точки зрения использования под складские нужды низкое, условно оно обозначается как класс C либо D.
Складские комплексы второй группы, то есть здания международного стандарта качества и именуемые, в зависимости от используемой классификации и собственно качества, как класс А, А-, В+ или В, как правило, не имеют проблем с правами собственности и работают на рынке открыто. Несмотря на это, данные об их количестве существенно расходятся. Общий объем таких площадей, по состоянию на начало 2004 года, определялся в диапазоне от 570 тыс. до 1,6 млн. кв. м. Причина таких расхождений банальна – использование различных классификаций качества зданий и различная степень осведомленности источников.
Несмотря на существенные расхождения в данных о количестве складских площадей, оценки качества схожи – складские площади класса А составляют менее 40% от общего количества площадей второй группы.
Все последние годы бурный рост предложения качественных складских площадей откладывается. Основной причиной задержки ввода в эксплуатацию крупных проектов становится, как правило, земельный вопрос. Проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы на этапе поиска земельного участка, давно известны, но все же перечислим самые наболевшие:
- бюрократические проволочки при изменении назначения сельскохозяйственных земель;
- стремление продавцов земельных участков скрыть фактическую стоимость земли при сделке;
- многие потенциально интересные участки, расположенные в Московской области, находятся под правом постоянного бессрочного пользования, что затрудняет и затягивает процесс покупки.
Данные проблемы сдерживают рост предложения на протяжении последних 4 лет и очевидно, что рано или поздно все они будут решены. Пока же большинство девелоперов вынуждены прибегать к долгосрочной аренде участков с правом последующего выкупа. Как считает Рубен Алчуджян, директор отдела складской недвижимости Colliers International, «девелоперов данная ситуация пока устраивает, хотя при инвестиционной продаже объектов в будущем это может стать препятствием».
Внушительный же список новых проектов, запланированных на 2004–2005 годы, подкрепленный уже идущим процессом предварительной аренды большинства из них, позволяет говорить о том, что их решение не заставит более себя ждать.
Среди наиболее значительных проектов стоит отметить следующие:
- «Белая дача склад 2», расположенный на Новорязанском шоссе, общей площадью 50 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступает агропромышленный холдинг «Белая дача», генеральным подрядчиком – Bouygues Construction;
- Два комплекса компании «Кулон» – «Кулон-Южный» на Дорожной улице (общая площадь около 12 тыс. кв. м) и «Кулон-Балтия» на Новорижском шоссе общей площадью около 27 тыс. кв. м);
- Складской комплекс в Томилино на Новорязанском шоссе общей площадью около 69 тыс. кв. м;
- Индустриальный парк «Домодедово» на Каширском шоссе общей площадью около 50 тыс. кв. м.
А так же:
- «Логопарк»;
- «Портал Груп склад»;
- North Point;
- Логистические комплексы компаний FM Logistic, Tablogics и «НЛК».
Рост предложения высококлассных складских площадей в предыдущие годы был достаточно скромным и явно не поспевал за постоянно растущим спросом. Так, по данным Noble Gibbons (см. диаграмму 2), наиболее продуктивным за посткризисный период был 2001 год – в эксплуатацию было введено 100 тыс. кв. м площадей А и В классов, а в последующие два года и того меньше – 70 тыс. кв. м.
Очевидно, что объем запланированных к сдаче в 2004–2005 годах площадей хоть и не заполнит рынок, но уж по крайней мере сдвинет его с мертвой точки: по оценкам Noble Gibbons, уже к концу текущего года этот «сдвиг» составит 130 тыс. кв. м, Stiles & Riabokobylko оценивает его в 320 тыс., Knight Frank – в 500 тыс. кв. м.
Ставки и цены
На протяжении 2002-го и 2003 годов ставки аренды складских площадей оставались стабильными. Минимальные увеличения уровня предложения и практически полное отсутствие вакантных площадей класса А сдерживают ставку аренды на уровне от $130 до 155 за кв. м, включая операционные расходы и не включая НДС. Ставки аренды помещений класса B в то же время росли. За прошедший 2003 год рост составил около 20%, приблизив ставки к $110–130 за 1 кв. м.
Ответственное хранение оценивается логистическими компаниями в $110–150 за паллето-место в год.
На этом фоне аренда помещений класса С и D по-прежнему выглядит привлекательной – ставки на них стабильно держатся на уровне от $30 до 85 за1 кв. м в год.
Как уже было отмечено, рынок продаж высококачественных складских помещений еще не сформировался – абсолютное большинство площадей сдается в аренду. Тем не менее заинтересованность крупных компаний в покупке достаточно высока, и в скором будущем такая потребность будет удовлетворена: один из складских девелоперов, пожелавший на данном этапе сохранять инкогнито, уже в этом году начинает строительство складского комплекса класса А, площади которого предназначены к продаже. Особенностью проекта является то, что каждый корпус будет строиться под конкретного заказчика, а девелопер в дальнейшем будет осуществлять только управление комплексом. Вступление в проект оценивается девелопером в $850 за 1 кв. м площади.
Чистая стоимость строительства складских площадей (без учета стоимости внешних сетей, земельного участка, финансирования, получения предварительных согласований, приобретения оборудования, подключения к внешним инженерным коммуникациям, работ по подготовке площадки, проектирования, управления проектом и налогов) составляет в настоящее время $400–600 за кв. м. Эта стоимость подразумевает строительство одноэтажного промышленного здания с высотой потолков 10 метров, использование высококачественных строительных и отделочных материалов, в том числе наливных полов.
Стоимость земли под строительство складского комплекса существенно различается в зависимости от местоположения. По данным Stiles & Riabokobylko, стоимость одного гектара зонированного участка с подведенными сетями на удалении 10–20 километров от МКАД, составляет $200–300 тыс., не включая НДС. Стоимость права долгосрочной аренды участка зависит от ряда факторов и зачастую не сильно отличается от стоимости права собственности.
Тенденции
Основные тенденции, определяющие развитие рынка в настоящее время, следующие:
- высокий и постоянно увеличивающийся уровень спроса, как активного, так и скрытого, в особенности на складские площади класса А;
- чрезвычайно малый объем как суммарного, так и вакантного предложения;
- постепенное увеличение доли высококачественных складских площадей класса А;
- стабильный уровень ставок аренды и стоимости земли.
Прогноз
Высокий уровень спроса на высококачественные складские площади позволяет девелоперам и владельцам сохранять высокие ставки аренды. В то же время в обозримом будущем их уровень может понизиться за счет следующих факторов:
- приход на рынок и усиление влияния крупных игроков как со стороны арендаторов, так и со стороны девелоперов;
- ввод в эксплуатацию более современных и профессиональных комплексов, «понижающих» качество уже существующих.
Текущий и следующий годы станут в некотором роде определяющими для развития складского рынка – выход на рынок крупных проектов только усилит девелоперскую активность, тогда как их срыв может затормозить развитие на неопределенный срок.
