Деловое сообщество хором скандирует, что главный тренд, наметившийся сегодня, – это восстановление рынка. Об этом говорит прежде всего растущий спрос со стороны арендаторов складских помещений. Количество вакантных площадей стремительно сокращается. В 2010 году объем поглощения складских площадей был достаточно высоким, также положительными факторами развития рынка стали фиксация арендных ставок на определенном уровне и увеличение размера среднего арендуемого блока. «Одновременно с этим наметилась тенденция строительства объектов складской и индустриальной недвижимости по принципу built-to-suit под нужды конкретного заказчика. Увеличилось предложение в сегменте индустриальных парков, где к продаже предлагаются земельные участки с подведенными коммуникациями», – замечает Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент».
По данным Knight Frank, темпы нового строительства существенно снизились: прирост предложения по итогам 2010 года составит около 450 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 40% меньше нового предложения 2009 году. В 2011 году темпы ввода новых складских площадей существенно не изменятся. При этом объем поглощения по итогам 2010 года может составить 700–750 тыс. кв. м что сопоставимо с аналогичным показателем 2009 года.
Позитивной тенденцией стало и то, что на рынке стали появляться инвестиционные сделки. Впрочем, пока их совсем не много. Основные среди них:
австрийский фонд Immofinanz продал Сбербанку свою долю (53 тыс. кв. м) в комплексе «ТЛК "Томилино"» за $39 млн, что, по оценкам, значительно ниже рыночной стоимости актива. По сообщению Immofinanz, сделка прошла в рамках реструктуризации долгов компании;
в конце лета 2010 года стало известно о сделке по продаже фондом Raven Russia логистического комплекса «Балтия» площадью 28 тыс. кв. м, расположенного на Новорижском шоссе в 7 км от МКАД. Покупателем стала кипрская компания Casebre Holdings Limited, сумма сделки составила $42 млн.
Компания Mirland Development Corporation планирует построить в Саратовской области складской комплекс класса А площадью 150 тыс. кв. м. Немецкий инвестор и девелопер SIF&B заявил о намерении инвестировать более 1 млрд евро в проект индустриального логистического парка в Калужской
области.
Также можно говорить о росте интереса арендаторов к покупкам под себя, чтобы в меньшей степени зависеть от изменения арендных ставок. Однако отсутствие ликвидных предложений по продаже складских объектов приводит к тому, что в реальные сделки эти намерения преобразуются крайне редко. «Собственники площадей предпочитают ликвидные объекты сдавать в аренду и при этом не склонны дробить большие лоты, покупка которых мало кого интересует», – отмечает Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA.
Что дальше?
Главным трендом следующего года станет сокращение уровня вакантных площадей. По данным Knight Frank, при существующих темпах строительства и поглощения складских площадей доля вакантных помещений в складских комплексах к концу 2011 года снизится до 5,5–6%. Виталий Антонов ставит на уровень вакантных площадей 7–8%. «На фоне низких темпов строительства этот показатель продолжит свое постепенное снижение. Заключаются и крупные сделки, что очень важно для рынка в целом. Так, например, компания «Арконада» арендовала 32 тыс. кв. м в «А-Терминале», а компания «Центральный дивизион» арендовала 16 тыс. кв. м в индустриальном парке "Восточный"», – приводит он примеры.
Ситуация будет складываться следующим образом: рынок продолжит рост, появится все больше арендаторов, заинтересованных в новых площадях, однако площадей на рынок выходит катастрофически мало. «Ожидаемый прирост объемов предложения до конца 2010 года составит около 80 тыс. кв. м, что станет самым низким показателем ввода новых площадей за последние несколько лет, с тенденцией к снижению в следующем году», – замечает Вера Бойкова. Подавляющее число девелоперов будут стабилизировать свои портфели и ждать роста капрейта.
«2011 год на московском рынке складской недвижимости будет «годом арендодателя». Это означает, что на рынке будет нехватка складских помещений, в особенности для крупных арендаторов. Им будет нелегко не только найти подходящие их требованиям объекты, но и согласовать условия аренды на площадях, которые будут в наличии», – уверена Алла Соловьева, исполнительный директор MLP. По ее прогнозу, спрос будет на уровне не менее 700 тыс. кв. м, предложение (включая ввод новых площадей) – на уровне 50% от спроса, вакантность – не более 5%, ставки аренды – $120–125/ кв. м в год (triple net).
«Базовые ставки triple net на склады класса А Московского региона, вероятнее всего, будут находиться в пределах $110–115 в первом квартале 2011 года, так как есть еще определенный запас пустых складских помещений. Что будет во втором квартале в Московском регионе предположить пока невозможно, так как пока нет четкой позиции в отношении к складской недвижимости в городе Москве со стороны мэрии», – предполагает в свою очередь Владимир Елин, председатель совета директоров ЗАО «Смарт Лоджистик Групп»(SLG). Крис Ван Рит, генеральный директор Giffels Managment, говорит новом цикле развития с повышением арендных ставок до уровня, при котором финансирование нового строительства станет целесообразным, то есть около $130–140/кв. м качественных складских помещений класса А.
«Хотелось бы отметить и изменение структуры спроса на складскую недвижимость. Так, наибольшим спросом складская недвижимость пользуется у ритейлеров и дистрибьюторов, а у логистических компаний спрос увеличился практически вдвое, но не достиг докризисных значений. Это демонстрирует усиление положительной динамики на рынке складской недвижимости и дает предпосылки для дальнейшего увеличения спроса в 2011 году», – считает Виталий Антонов.
Если строить, то built-to-suit
Поскольку рынок еще не доказал способность к поглощению площадей при приемлемом уровне ставок аренды, можно говорить о том, что инвестиции в спекулятивные проекты будут минимальны. Как отмечает Виталий Антонов, крупных проектов на 2011 год заявлено не было. С ним согласна и Алла Соловьева, по ее мнению ввод новых площадей будет настолько незначителен, что никакого влияния на рынок иметь не будет. «Новых крупных площадей в этом сегменте в ближайшее время не предвидится. Замороженные проекты остаются замороженными. На настоящий момент никто из девелоперов не планирует масштабного строительства. Заметно снизившиеся под влиянием кризиса темпы ввода в эксплуатацию в ближайшее время останутся на том же уровне», – утверждает и Вера Бойкова. Учитывая дефицит площадей и отсутствие спекулятивных проектов, можно говорить о том, что появятся новые проекты формата build-to suit. «Если говорить о перспективе 2011 и 2012 годов, то в этот период будет преобладать тренд строительства складов под заказ или build-to-suit. Причина проста: из-за увеличения сроков окупаемости складского строительства по разным моментам инвесторы будут смотреть на этот сектор более приземленным взглядом», – думает Владимир Елин. Этот формат строительства в своем российском воплощении имеет определенные особенности. В классическом виде build-to-suite – это строительство объектов, предназначенных для определенной отрасли, к примеру склады для хранения алкогольной продукции или склады фармацевтических компаний. Однако такое строительство возможно только в ситуации, когда существуют понятные и четко прописанные стандарты для объектов каждой из отраслей. Не менее важно и наличие обоснованных прогнозов на спрос продукции той или иной отрасли. На Западе такие прогнозы существуют, и это позволяет девелоперам с достаточной долей уверенности оценивать перспективы подобных проектов. В России, где предсказать движение спроса практически невозможно, строительство складов, заточенных под определенную отрасль, может обернуться замораживанием инвестированных средств. «В российских реалиях формат build-to-suit реализуется в виде строительства объекта под конечного заказчика, когда проект базируется на конкретном техническом задании, и это дает девелоперу уверенность, что объект будет востребован. При этом в случае ухода этого арендатора по окончании срока договора судьба помещения, построенного по его техническим требованиям, весьма туманна», – замечает Вера Бойкова. Но даже несмотря на эти риски, она полагает, что именно в таком виде формат строительства индустриальной недвижимости build-to-suite получит свое дальнейшее развитие в Петербурге и по всей России.
Если вектор развития мировой экономики не изменится, складской рынок продолжит свое восстановление. В следующем году девелоперы будут копить силы, возможно, наконец решат проблемы с финансированием. За этот год не выйдет на рынок значимых индустриальных площадей. Однако, скорее всего, будет заявлено немало новых проектов.
