Железобетонные каркасы, отдаленно напоминающие здания, есть практически в каждом районе Москвы, будь то деловой центр города либо его окраины. Эти объекты различаются по функциональному назначению и статусу владельца, типу конструкции и проценту строительной готовности, но вне зависимости от этих факторов они остаются объектами незавершенного строительства, объектами, препятствующими эффективному использованию ограниченных земельных ресурсов города.
Определение
Прежде чем говорить об объектах незавершенного строительства как о сегменте рынка недвижимости, стоит обозначить рамки затрагиваемой темы: речь пойдет об объектах недвижимости или проектировавшихся, чтобы стать таковыми, расположенных на территории Москвы, строительство которых по различным причинам было приостановлено на неопределенный срок, что не позволило ввести объект в эксплуатацию. В обзоре будут рассмотрены объекты незавершенного строительства административного, производственного, торгового или иного функционального назначения за исключением жилого. В строительной практике термин «объект незавершенного строительства» употребим в отношении строений, зданий и сооружений, строительная готовность которых близка к 100%-ной (например, не выполнена внутренняя отделка помещений). Эти объекты вынесены за рамки настоящего обзора по причине того, что большинство помещений, сдаваемых сегодня в аренду во вновь построенных объектах коммерческой недвижимости, независимо от назначения сдаются в состоянии «без отделки».
Правовой статус
Определение правового статуса объектов незавершенного строительства достаточно затруднено и связано с некоторыми противоречиями в законодательстве. Так, понятие «недвижимое имущество» определено в ст. 130 Гражданского кодекса РФ как «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Специфика объектов незавершенного строительства такова, что возможность или невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению зависит от того, на какой фазе было прекращено строительство. Пункт 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет объект незавершенного строительства как «объект недвижимого имущества», однако момент времени, начиная с которого объект незавершенного строительства становится недвижимостью, не определен однозначно и увязывается с государственной регистрацией прав на него. В то же время регистрация прав на недостроенный объект не всегда возможна, поскольку такой объект может рассматриваться как совокупность строительных материалов и конструкций, то есть как движимое имущество.
Право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано только в случае необходимости совершения с ним какой-либо сделки, например продажи (в том числе продажи с торгов или предстоящей приватизации объекта), либо в случае необходимости обращения взыскания.
Расплывчатость грани между объектами незавершенного строительства, признаваемыми недвижимостью и не признаваемыми таковой, создает определенную специфику проведения сделок с такими объектами. Так, при отчуждении объекта недвижимости согласие собственника земельного участка не требуется – в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса при отчуждении зданий, строений или сооружений владельцу объекта недвижимости переходят и права на земельный участок. При отчуждении же объекта незавершенного строительства, не признаваемого недвижимостью, права на земельный участок остаются неприкосновенными.
Ресурсы
По данным правительства Москвы, по состоянию на начало 2001 года на территории города было расположено более 350 объектов незавершенного строительства различных форм собственности, из них 170 – федеральной.
Действующая с 1998 года Согласительная комиссия по координации деятельности Мингосимущества РФ и Москомимущества в области сокращения количества недостроенных объектов работает в закрытом информационном режиме и не предоставляет статистической информации о количестве земли под объектами незавершенного строительства в Москве. Отдельный учет таких земель Московским земельным комитетом не ведется. Министерство имущественных отношений РФ переживает реорганизацию – 7 апреля 2004 года оно было упразднено. Вместо министерства создано Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое сейчас проходит стадию формирования. Очевидно, что работа по сокращению числа объектов незавершенного строительства приостановлена на неопределенный срок.
В мае 2001 года на выставке Realtex было заявлено о создании Московского международного союза девелоперов (MMCД), одним из основных направлений деятельности которого был выкуп объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Москвы, на сумму около $20 млрд. В Союз вошли такие компании, как «С-Холдинг», «АФК Система», «СУИХолдинг», «Сатори» и другие. Тем не менее результаты работы ММСД в этом направлении по прошествии трех лет достаточно скромные. По словам пресс-секретаря Союза Оксаны Басовой «усилиями Союза решаются многие «рабочие моменты», к примеру бюрократические, работа по долгостроям так или иначе ведется каждой компанией-участницей, и эта работа остается внутренним делом каждой компании».
Практика
Объекты незавершенного строительства в своем большинстве – это сплетение проблем юридического, финансового и строительного характера. Сталкивающийся с ними девелопер или инвестор вне зависимости от опыта работы на рынке нуждается в проведении большого количества исследований и экспертиз. Наиболее затруднительным, по общему экспертному мнению, является исследование правового статуса и юридической истории объекта. Основные документы, характеризующие правовой статус объекта незавершенного строительства, следующие:
- распорядительный документ о предоставлении земельного участка под строительство объекта недвижимости;
- договор аренды земельного участка, предусматривающий право на его застройку;
- распорядительный документ (постановление, распоряжение главы районной, городской администрации), разрешающий строительство объекта недвижимости;
- протокол инспекции Госархстройнадзора о незавершении объекта строительством и документ (соглашение к договору строительного подряда) о прекращении либо приостановлении строительства;
- справка об источниках финансирования (в целях распоряжения объектом незавершенного строительства и доказательства отсутствия прав третьих лиц на объект);
- свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в случае, если оно было получено).
Набор этих документов позволяет оценить перспективу развития и общую целесообразность проекта достройки. Однако, как правило, количество организационно-правовой, договорной и прочей документации обратно пропорционально возрасту «долгостроя», а ее восстановление сопряжено с большими трудностями. «Дела по юридическому сопровождению сделок покупки прав на объекты незавершенного строительства – одни из самых сложных в юридической практике именно потому, что многие отношения сторон остаются неурегулированными после прекращения строительства, – рассказывает генеральный директор компании «ЦентрЮрсервис» Алексей Тырченков. – В особенности это касается проектов, строительство которых велось еще в советское время, когда застройщики не были связаны какими-либо инвестконтрактами». С ним соглашается генеральный директор компании «Габа-Эстейт» Денис Габа: «В случаях, когда потенциальным покупателем объекта является западная компания, «копать» историю объекта и организаций, которые занимались его возведением, приходится очень глубоко – в нашей практике встречались случаи, когда поднимались дела 40-летней давности. Необходимость серьезных изысканий в области юридической, финансовой, регистрационной и договорной истории объекта объясняется желанием инвесторов быть детально осведомленными о потенциальных рисках».
Объекты незавершенного строительства, расположенные в Москве, принадлежат трем основным типам собственников:
- федеральным властям (министерствам, ведомствам);
- правительству Москвы;
- частным компаниям.
Категория федеральных долгостроев представляется наиболее проблемной с точки зрения инвестиций. Основная сложность, с которой сталкивается инвестор, имеет системный характер – большинство федеральных долгостроев – это здания, строившиеся в советское время, в другом правовом, экономическом и финансовом поле. Находящиеся сегодня на балансе различных министерств, ведомств и государственных предприятий, эти недостроенные объекты обладают колоссальным количеством «бумажных» проблем и не меньшим количеством обременений, что делает их практически недосягаемыми для инвесторов.
Очевидно, что решение проблемы федеральных долгостроев должно исходить от федеральных властей. Но, к сожалению, столь ожидаемой инициативы от властей нет, а соответственно нет и механизма работы по передаче таких объектов в частные руки.
Как уже было отмечено, расформирование Минимущества РФ приостановило и без того вялую работу над проблемой. Формирование Федерального агентства – процесс длительный: за весь период подготовки данного материала в ведомстве так и не нашелся специалист, способный прокомментировать работу в данном направлении. Более того, пресс-секретарь Агентства сообщил, что «Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом отвечает за использование федерального имущества, а проблемы объектов незавершенного строительства в Москве курирует соответствующий департамент в правительстве Москвы». «Абсолютное большинство долгостроев на территории города – это федеральная собственность», – сообщает первый заместитель руководителя СГУП по продаже имущества города Москвы Владимир Ватолин. И действительно, сложно поверить в то, что при столь высоком уровне инвестиционной активности городская администрация остается безразличной к неэффективному использованию своих земельных ресурсов своей же собственностью. Более того, вопрос сок ращения объемов федерального долгостроя в столице регулярно поднимается мэром. В частности, с 1998 года на постоянной основе работает Согласительная комиссия по координации деятельности Мингосимущества РФ и Москомимущества в области сокращения количества недостроенных объектов. Тем не менее, несмотря на внушительный срок работы комиссии, число долгостроев, находящихся в федеральной собственности, сокращается медленно. Очевидно, что клубок проблем, сопутствующий каждому такому объекту, чрезвычайно сложен для распутывания даже для государственных структур, не говоря уже о частных инвесторах. «Законодательство запрещает продажу государственного имущества субъекту федерации, что осложняет процесс передачи федерального долгостроя Москве, – рассказывает Владимир Ватолин, – тем не менее передачу имущества можно осуществить в зачет субвенций. Для того чтобы это осуществить, необходимо провести независимую оценку стоимости объекта. В то же время отмена субвенций для Москвы, о которой заговорили в последнее время, сделает такую схему работы неосуществимой».
Реанимация объектов незавершенного строительства, переданных федеральной властью Москве или изначально московских, близка к отработанной городскими властями схеме по застройке площадок. Определенный конкурсом - или без такового - инвестор получает карт-бланш на выполнение строительных работ, а город берет на себя обязанности по разработке исходно-разрешительной документации и получению всех необходимых согласований. «Такая схема особенно привлекательна для инвестора, желающего достроить незавершенный объект, но с измененным функциональным назначением, – рассказывает Алексей Тырченков. – С него снимается значительная часть бюрократической работы плюс инвестор получает гарантию того, что ему удастся осуществить все свои планы по объекту». Объекты незавершенного строительства, принадлежащие частным компаниям, – это, как правило, те, строительство которых было начато в постсоветское время, но по различным причинам было прекращено. Наиболее часто встречающиеся причины остановки строительства – это неверный выбор концепции использования земельного участка либо внезапное банкротство компании-инвестора. Наиболее яркими примерами таких долгостроев являются, пожалуй, недостроенная компанией «Эксель-Вояж» 4-звездочная гостиница с видом на тюрьму «Матросская Тишина» и здание «Зенит» на проспекте Вернадского. Принципиальное различие в судьбе этих объектов - в том, что возобновление финансирования для достройки современного и грамотно спроектированного проекта потенциально более перспективно, нежели затраты на полное изменение проекта и искоренение допущенных ошибок.
Очевидно, что достройка объекта с измененным функциональным назначением может окупить затраты и сделать проект доходным, однако моральное и техническое устаревание здания постоянно уменьшает эти шансы. Трудности в поиске финансирования под недостроенный по причинам банкротства компании объект, как правило, связаны с неурегулированными отношениям между бывшими участниками проекта и их финансовыми притязаниями на доли в проекте. Такие трудности не всегда могут быть преодолены: в случае с упомянутым зданием «Зенит» даже межправительственное соглашение между Италией и Россией (генеральным подрядчиком и инвестором выступали итальянские компании) не может поспособствовать возобновлению строительства.
Важное отличие долгостроев советских времен от современных состоит и в том, что последние могут быть отобраны у неудачливого инвестора. Штрафные санкции вплоть до изъятия объекта за просрочку введения в эксплуатацию – обязательная часть инвестконтрактов, заключаемых частными инвесторами с городом. «Размер штрафов за несоблюдение сроков строительства рассчитывается исходя из площади земельного участка, ставки земельного налога, стоимости инвестиционного проекта и количества месяцев, прошедших после нормативного срока строительства», – рассказывает Дмитрий Куница, юрист компании Leboeuf, Lamb, Greene & MacRae. Тем не менее случаев расторжения договоров по этой причине в современной практике немного. «Такие случаи рассматриваются на городской комиссии, которая, как правило, переносит сроки ввода объектов, поскольку задержки были вызваны какими-либо объективными обстоятельствами», – говорит Владимир Ватолин. Объекты, сроки строительства которых были сорваны по иным причинам, продаются на аукционе другому инвестору с возмещением расходов первому. «При незавершении строительства застройщик теряет права на аренду земельного участка и право строительства на нем, но сохраняет за собой имущественное право на построенное. Отношения между застройщиком и городом регулируются ст. 272 ГК РФ, согласно которой решение о расторжении или сохранении договорных отношений принимается обоюдно», – сообщает Дмитрий Куница.
Ввиду особенностей российского налогового законодательства приобретение имущества (в частности объекта незавершенного строительства) у частной компании через ее поглощение является более выгодным, чем приобретение недвижимости как таковой. Это позволяет избежать уплаты налога на прирост капитала (24%) и НДС (18%). Кроме того, пересогласование проекта в многочисленных инстанциях может оказаться гораздо менее затратным при использовании старой «вывески».
Возобновление строительства на незавершенном объекте невозможно без пересогласования некоторых разрешительных документов (более подробно о проблемах получения разрешительной документации читайте в материале на стр. 95). Уникальность каждого такого объекта и сложность системы согласования строительства не позволяет говорить о стандартном наборе документов, подлежащих пересогласованию, тем не менее переоформлению подлежат документы, связанные с подключением объекта к городским инженерным сетям, а также документы, имеющие ограниченный (и истекший к моменту возобновления строительства) срок действия, к примеру разрешение на строительство. «Зачастую исходно-разрешительная документация объекта незавершенного строительства является неполной, а иногда и полностью утерянной, поэтому ограничиться пересогласованием только просроченных документов удается крайне редко», – констатирует Денис Габа.
Цена вопроса
Стоимость объектов незавершенного строительства, выходящих на открытый рынок, зависит от ряда факторов и прежде всего от того, как производилась оценка объекта.
Зачастую к объектам незавершенного строительства применим термин «отрицательная стоимость», определяемая европейским стандартом оценки недвижимости TEGoVA как «стоимость, которая представляет юридическую и, следовательно, финансовую ответственность пользователя или владельца недвижимости». Объект незавершенного строительства генерирует отрицательные денежные потоки и требует значительных затрат на завершение строительства, поэтому с точки зрения инвестора такое имущество является обязательством и обладает отрицательной стоимостью.
Тем не менее в российской практике продажа объектов незавершенного строительства за небольшие суммы не встречается. Более того, при продаже недостроенного объекта частной компанией, вложившей в него собственные средства, в запрашиваемую цену включаются все вложения в объект. «Это стандартная ошибка владельцев долгостроя – они включают в стоимость объекта все те ошибки, которые они совершили, и зачастую не учитывают реальной рыночной ситуации, ликвидности объекта», – говорит Денис Габа. Наиболее действенным рычагом влияния на запрашиваемую цену для инвестора является независимая оценка рыночной стоимости объекта.
При продаже объекта незавершенного строительства правительством Москвы на открытом тендере в стоимость права инвестирования входят компенсация затрат города на существующую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру и предынвестиционная подготовка объекта (документации).
Стоимость приобретения объекта незавершенного строительства для инвестора складывается из нескольких факторов:
- стоимость самого объекта;
- затраты на проведение экспертиз (юридических, финансовых, технических);
- обеспечение неоплаченных обязательств;
- затраты на пересогласование проекта;
- непосредственно затраты на строительство.
Основная проблема для инвестора заключается в максимально точной предварительной оценке всех этих затрат. Многие затраты не поддаются оценке, что может внести изменения в сроки окупаемости и уровень доходности проекта. В частности, в наименьшей степени прогнозируемы затраты на пересогласование проекта в инстанциях.
Помимо оценки затрат на достройку объекта, проводится также оценка стоимости его сноса с целью последующего редевелопмента занимаемого земельного участка. Сносить объект незавершенного строительства наиболее целесообразно, когда степень его строительной готовности мала, поскольку процедура сноса (разбора) зданий является весьма дорогостоящей операцией.
Резюме
Снижение количества объектов незавершенного строительства в Москве напрямую связано с состоянием рынка недвижимости: сокращение свободных участков уже сегодня вынуждает инвесторов идти на более затратные проекты, а в будущем эта тенденция только усилится.
В то же время моральное и техническое устаревание объектов незавершенного строительства сокращает их шансы на достройку и повышает интерес со стороны девелоперов только к тем из них, местоположение которых наиболее выгодно, а снос наименее затратен.
Привлечение внимания инвесторов к объектам незавершенного строительства, не обладающим исключительными характеристиками местоположения и высоким уровнем строительства, представляется задачей городских и федеральных властей.
Тем не менее, сейчас, когда рынок коммерческой недвижимости находится на подъеме, есть все предпосылки для решения проблемы долгостроев. Однако возможный спад на рынке недвижимости снизит интерес девелоперов к освоению объектов незавершенного строительства до нулевой отметки, а стоимость земли, занятой долгостроями, достигнет «отрицательных» величин.
