Как отмечает Джеймс Корриган, руководитель управления недвижимости на глобальных рынках департамента инвестиционно-банковской деятельности «ВТБ Капитал», иностранные инвесторы все еще с осторожностью относятся к России, больше интересуясь другими рынками, например, Восточной Европы.
С другой стороны, появилась такая тенденция как интерес к российскому рынку недвижимости нетипичных инвесторов – суверенных фондов (фонды, которыми владеют суверенные государства), добавляет эксперт. Раньше они тоже инвестировали на российском рынке, но не напрямую – через другие фонды. Сейчас суверенные фонды начали работать самостоятельно. «Мы купили объект у Capital Group, одним из соинвесторов был суверенный фонд», - привел пример г-н Корриган.
Эксперт считает эту тенденцию положительной, поскольку если суверенный фонд пришел на рынок то это надолго. «Они видят фундаментальный спрос, видят, что есть дефицит предложения и готовы работать на перспективу, готовы вкладываться в развитие и долго ждать результатов. Классические фонды имеют другую бизнес-модель – их цель ездить по миру, покупать и продавать, быстро зарабатывать и ехать дальше», - поясняет Джеймс Корриган.
Тем не менее, в целом иностранные инвесторы пока не слишком активны, говорят участники обсуждения, и некоторые из экспертов не считают это большой проблемой.
«У денег нет нации, нет разницы, какие инвестиции привлекать – российские или зарубежные», - уверен Михаил Семенов, генеральный директор ГК «Ренова СтройГруп». Джеймс Корриган полагает, что российский рынок вполне может развиваться и без участия зарубежных игроков, так как в России много своих инвесторов.
Директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев отмечает, что иностранные инвесторы менее мобильны, не вполне понимая реалии и особенности российского рынка, они не могут объяснить акционерам, почему нужно принять те или иные риски. Российские инвесторы знают и понимают рынок и им легче принимать риски.
Но что касается проблемных проектов, в процессе реализации которых были допущены ошибки, по каким-то причинам неуспешных или недостроенных, эксперты не уверены, найдутся ли на них вообще покупатели.
Недостроенные проекты в регионах могут быть куплены только российскими стратегическими инвесторами, так как иностранные инвесторы не смогут исправить ошибки, уверен Джеймс Корриган.
Михаил Семенов убежден, что если ошибка в проекте фатальна, то его не купит ни один девелопер - легче начать проект с чистого листа на новой площадке. «Даже сносить объект девелопер не возьмется, так как у нас что-то разобрать стоит дороже, чем построить новое. Такие объекты обречены так и остаться недостроенными», - говорит эксперт.
Снизить риск ошибок может реализация коммерческой недвижимости в рамках проектов комплексного освоения территорий. «В нашем проекте КОТ «Академический» в Екатеринбурге уже живет 15-20 тыс. человек, работает стрит-ритейл, и мы можем проанализировать какие услуги, какие товары наиболее востребованы, просчитать какие объекты коммерческой недвижимости и какой площади следует построить, - говорит Михаил Семенов. - 5 лет назад при проектировании мы думали, что будем строить большой ТРЦ, вплоть до 300 тыс.кв.м. Сейчас мы понимаем, что оптимальным будет торговый центр площадью около 60 тыс.кв.м. Скорее всего, после разработки концепции мы его продадим».
Причиной большого количества ошибок в девелопменте он называет непрофессионализм девелоперов. У многих есть деньги, но нет профессиональной команды.
«Помимо того, чтобы обращаться к услугам профессиональных консультантов, архитекторов и т.п., девелоперу нужно сформировать профессиональную команду, - согласен Максим Гасиев, генеральный директор Colliers International. - Консалтинговая компания может, например, разработать прекрасную концепцию проекта, но если воплощать проект в жизнь будут непрофессионалы, ошибки почти неизбежны».
Эксперт прогнозирует, что в ближайшее время непрофессионалов станет больше, появится много first-time девелоперов. По мнению Петра Исаева, first-time девелоперы появятся на пике развития рынка коммерческой недвижимости - увидят, что девелоперы получают неплохие прибыли и захотят попробовать – авось и у нас получится. В то же время, эксперт полагает, что наличие непрофессиональных девелоперов может быть выгодно для инвесторов, так как если проект построен с ошибками, такой девелопер продаст продукт очень дешево и уйдет с рынка. В свою очередь Джеймс Корриган уверен, что в ближайшие несколько лет следует ожидать концентрацию профессиональных девелоперов.
Он также прогнозирует в 2011 году большие сделки. «Но нельзя назвать это тенденцией, поскольку даже одна крупная сделка на маленьком российском рынке создает впечатление, что появился какой-то новый тренд, хотя на самом деле это был лишь единичный случай», - уточняет г-н Корриган. Кроме того, Джеймс Корриган предполагает, что скоро в Москве ничего не останется на продажу и инвесторы будут вынуждены обратиться к регионам. По мнению Петра Исаева, в ближайшие 2 года, пока девелоперы не научатся работать с новым московским правительством, московский рынок будет ограничен, и инвесторы будут испытывать недостаток предложений.
