Кинотеатры в ТЦ: под чужой крышей

Новый формат
Кинотеатры в торговых центрах Москвы представляют собой особый сегмент московского рынка кинопоказа. Безусловно, данный сегмент необходимо рассматривать в контексте рынка в целом. Ниже мы вынуждены будем отойти от при- i вычной структуры обзора, связанной с оценкой спроса и предложения. Кроме того, что спрос и предложение здесь имеют двухстороннюю направленность, данные вопросы решаются в исследуемом сегменте на стадии предпроектной подготовки: строительство ведется уже под определенный тандем операторов торгового центра и кинотеатра.
Формат торгового центра с кинотеатром, или торгово-развлекательного центра (ТРЦ), оказался удобен на определенной стадии развития московского рынка кинопоказа: когда стали подходить к концу ресурсы экстенсивного развития - простой реконструкции старых советских кинотеатров, возникла необходимость в значительных капитальных вложениях в новое строительство, позволяющее внедрить новые стандарты качества и усилить конкурентные позиции киносетей. В этой ситуации значительную часть капитальных затрат (на выбор и маркетинг места, концепцию и собственно создание помещений) вусло-виях бума на рынке ритейла смогли взять на себя инвесторы строительства новых торговых центров. Выгодным формат оказался и для владельцев и девело-перов ТРЦ - кинотеатр привлекал дополнительных посетителей, под него можно было сдать самые непопулярные у обычных арендаторов площади на верхних этажах, увеличивалась диверсификация предоставляемых услуг, что положительно сказывалось на имидже всего комплекса.
С 2000 года тенденции и мотивация игроков на рынках торговли и кинопоказа серьезно изменились. Сейчас можно говорить об ожидаемом усложнении форматов как кинотеатров и торговых центров, так и их взаимоотношений. Для того чтобы охватить максимально полную картину, в обзоре будут рассмотрены нестандартные примеры, в некотором смысле периферийные для рассматриваемого формата. Речь идет о кинотеатре Romanov Cinema в офисном центре «Романов Двор» и мультиплексе «Формула Кино» при ТЦ «Ашан-Марфино».

Характеристики формата
По данным компании «Невафильм», в конце 2004 года в России было 783 экрана в 457 современных кинотеатрах с 243,6 тыс. мест. На Москву приходилось почти 28% общего числа современных кинозалов. По оценке специалистов ABN Realty, доля Москвы на рынке российского кинопоказа составляет 35-37%. В 2004 году количество экранов в стране выросло на 28%, при этом рост в Москве составил 40%, самым же динамичным из региональных рынков оказался петербургский - он показал рост на 111%. 72% экранов, введенных в эксплуатацию в Москве за прошлый год, были размещены в ТРЦ, в итоге 45% московских экранов приходится на торговые центры, аналогичный показатель по России в целом - 21% (данные «Невафильм»)
Первые четыре экрана в ТЦ Москвы появились в 2000 году в «Рамсторе» в Марьиной роще, оператором стала компания «Формула Кино». По итогам 2002 года количество экранов выросло до 24, в следующем году рост составил 129%, в 2004-м - 91%. На данный момент московский сегмент кинотеатров в ТРЦ включает 108 экранов, из них около 80% было введено в эксплуатацию начиная с 2003 года. В этом месяце должны появиться еще 12 экранов, а до конца года общее количество экранов в ТРЦ Москвы, по ряду оценок, должно достигнуть 167. Общий рост числа залов по итогам года оценочно составит 59%.
Крупнейшие игроки в описываемом сегменте - владеющая одной из самых больших российских сетей кинотеатров компания «Формула Кино» и Rising Star Media. Сеть «Формулы Кино» в целом включает 75 экранов в 26 работающих на данный момент кинотеатрах, 62 экрана расположены в Москве, из них 29- в ТРЦ. Всего на кинозалы в ТРЦ приходится 49% от общего количества залов в сети (аналогичный показатель для московской сети компании - 47%). У Rising Star Media 23 экрана в двух мультиплексах, расположенных в ТРЦ «Мега-1» и «Мега-II». Основные партнеры компаний - операторы торговых центров IKEA и «Рамэн-ка» (сеть гипермаркетов «Рамстор»).
Следом идут сети среднего масштаба. Cinema Park оперирует 20 экранами, 15 из них - в двух московских ТРЦ. Группа компаний «Парадиз» имеет шесть экранов в торгово-офисном центре «Аркадия», что составляет 26% от количества экранов, управляемых группой (кроме залов в Москве и регионах она управляет четырьмя экранами в Армении). Еще шесть должны открыться в этом месяце в ТРЦ «Рио» - в итоге в Москве окажется 23 из 25 экранов сети «Пять звезд» (2 открыты в марте в Калуге, в ТРЦ «XXI век»), а в ТРЦ - 14 экранов. Компания Luxor Entertainment управляет 11 экранами в Москве, из них шесть расположены в ТРЦ «Золотой Вавилон». В этом месяце открываются шесть залов в Митино (ТРЦ «Ладья»), еще пять планируются в «Золотом Вавилоне-П». После завершения этих проектов доля залов компании вТРЦ составит 77%. Компания «Техсоюз» (сеть «Киномакс») является оператором 31 зала по всей стране, 13 из них приходится на Москву (42%), 8 московских кинозалов расположены в ТРЦ.

Инвестиции и доходы
Затраты на создание кинотеатра в ТРЦ специалистами ABN Realty оцениваются в $2000-4000 на 1 кв. м. Часть этих расходов (строительство) ложится на инвестора самого ТРЦ, часть (оборудование площадей) - на инвестора кинотеатра. Сроки окупаемости оцениваются в 4-5 лет (ABN Realty). Заместитель гендиректора Cinema Park Кирилл Иванов оценил расходы оператора на создание кинотеатра при условии аренды в $1000 за 1 кв. м, а также сообщил, что компания ориентируется на сроки окупаемости в пять лет.
Арендные ставки в ТРЦ для кинотеатров одни из самых низких - по оценке специалистов Jones Lang LaSalle, они составляют $120-250 за 1 кв. м в год. Старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Полина Жилкина говорит, что меньше могут платить только магазины детских товаров, операторы детских развлечений и гипер-маркеты. Однако Кирилл Иванов считает, что в механизме формирования ставок есть некоторые нерациональные моменты и что ставки завышены. Также прошла информация о попытках некоторых операторов ТРЦ связать выплаты кинотеатров с процентами от их оборота. Операционные расходы, выплачиваемые кинотеатром по определенной ставке оператору ТРЦ, в среднем составляют $50-60 за 1 кв. м в год. Общие расходы на функционирование кинотеатра могут достигать $2500 на 1 кв. м в год. Площади кинотеатров в ТРЦ составляют от 500 до 8000 кв. м. Среднего размера кинотеатр на 4-6 залов достигает 2500-4000 кв. м, однако наблюдается тенденция к росту площадей в расчете на экран. Это связано с ростом площади, приходящейся на зрителя в кинозале (особенно в VIP-залах), а также с увеличением дополнительных площадей, занятых сопутствующими развлечениями. Так, из 6000 кв. м общей площади кинотеатра Cinema Park в ТРЦ «Калужский» почти 3000 кв. м отдано субарендаторам. По оценке Полины Жилкиной, старшего консультанта отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, дополнительные услуги приносят операторам кинотеатров до 30-40% прибыли, то есть являются существенной частью их • бизнеса. По словам Кирилла Иванова, компания Cinema Park из дополнительных услуг берет на себя только бары (остальные услуги оказывают субарендаторы), если они дают 30% от общей прибыли, это считается нормальным. Опыт США показывает, что бары могут приносить до 40-45% прибыли, но в России нет традиции обязательно брать поп-корн и напитки в кинозал.
Обычный набор дополнительных услуг в кинотеатре включает бары, кафе и игровые автоматы. Также он может включать боулинг, интернет-кафе, небольшие торговые точки, а различные заведения питания по разнообразию форматов и услуг часто могут превосходить традиционные фуд-корты. Главная проблема, связанная с дополнительными услугами, -это конкуренция внутри комплекса. Самостоятельный фуд-корт в ТРЦ с достаточно жестко определенным набором арендаторов и услуги питания, предоставляемые при кинотеатре, - их неудачное взаимное расположение может привести к недовольству обеих сторон. По словам директора по развитию компании ABN Realty Романа Чепцова, чтобы не создавать конкуренции внутри здания, кинотеатр и торговый центр обычно координируют состав своих арендаторов, и при цивилизованном взаимодействии выигрывают обе стороны.

Тенденции рынка, тенденции сегмента
Некоторые аналитики называют формат гэтдельно стоящих мультиплексов более аыгодным для киносетей, чем кинотеатры в ТРЦ, - в них есть возможность разместить предельно широкий набор дополнительных услуг и зарабатывать на них, не озираясь на оператора ТРЦ и других арендаторов. В нашем случае интересен промежуточный гибридный вариант-двенадцатизальник «Формулы Кино» при ТЦ«Ашан-Марфино»: с одной стороны, есть общий поток покупателей, с другой - комплексы разнесены и управляются отдельно. По некоторым данным, на рынке зафиксированы случаи выкупа кинотеатрами своих площадей. Это также позволяет более просторно себя чувствовать в плане предоставления дополнительных услуг. В любом случае набор дополнительных услуг, предоставляемых кинотеатрами в ТРЦ, в последнее время расширяется. Так, компания «Техсоюз», разместившая летом прошлого года кинотеатр «Солярис» в ТРЦ «БУМ» около ст. м. «Братиславская», управляет там целым фуд-кортом.
С другой стороны, не все киносети намерены решать свои проблемы за счет вложений в недвижимость. «Как правило, мы выступаем как арендаторы в торговых комплексах, т. к. рассматриваем кинопоказ в первую очередь как бизнес, а не как вложение в недвижимость», - говорит директор Luxor Entertainment Евгений Ленский. «Мы же занимаемся кинобизнесом, а не недвижимостью», - вторит ему Кирилл Иванов.
В то же время роль кинотеатров воз-растаетсувеличением конкуренции среди торговых центров. По словам Максима Гасиева, директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International, самые удобные площадки в городе заканчиваются, возникает необходимость освоения более сложных с точки зрения концепции участков. Хорошим примером является ТРЦ «Рио», для которого компания разрабатывала концепцию - он расположен внутри жилого района, вне прямой видимости крупных трасс, и ориентируется на более сложный комплекс факторов, чем простое сосредоточение транспортных и людских потоков. В этих условиях развлекательная часть ТРЦ становится важнейшим «якорем».
В то же время появились крайне интересные случаи, условно говоря, торгово-развлекательных комплексов эконом-класса. Возможностью сэкономить на единовременных инвестициях, видимо, решили воспользоваться небольшие операторы кинозалов. По окраинам Москвы с 2003 года возникли небольшой площади торговые центры с кинотеатрами на 100-200 мест. Два двухзальника появились в Митине и Жулебине, кинотеатр Neo с двумя аналоговыми, тремя DVD-залами и экономичной ценовой политикой открылся в реконструированном универмаге в Зябликове, управляемом сетью дискаунтеров «Столица». Вообще же данные примеры дешевых кинотеатров в неброских торговых центрах, диссонирующие с уже устоявшимся имиджем «дороговизны, качества и размера», говорят о миграции и ценовой дифференциации формата.
Появился и один пример переориентации на более состоятельную аудиторию. Компания «Екатеринбург АртCinema» решила начать свою деятельность на московском рынке кинопоказа с создания первого элитного кинотеатра (в ходе проектирования и строительства речь шла о создании качественно иной акустики и звука). В соответствии с позиционированием целесообразным оказалось размещать его не в торговом, а в офисном центре класса А - им стал «Романов Двор II» в районе Воздвиженки. Возможно, данный проект станет первым примером нового перспективного сегмента рынка кинопоказа. Также компания в этом году вводит крупнейший в стране мультиплекс (16залов) в ТРЦ«Вэйпарк». В целом начало расслоения формата по потребительским категориям и быстрое созревание рынка налицо.
И примеры небольших кинотеатров в ТРЦ в Жулебине и Митине, и пример первого кинотеатра в бизнес-центре свидетельствуют о другой тенденции, относящейся к объектам коммерческой недвижимости Москвы в целом. Речь идет о возрастающей комплексности проектов. Еще более яркими примерами этой тенденции являются кинокультурный центр на Арбате и торгово-офисный центр «Аркадия» в Замоскворечье. Здесь уже разговор не просто о ТРЦ, а о совмещении ТРЦ и офисных площадей в одном проекте. В случае с «Арбатом» кинотеатр принадлежит собственнику комплекса-так, кстати, решается проблема зоны питания. Причем каждое из направлений комплекса имело отдельную аргументацию: по словам Ольги Поляковой, представителя компании «Арбат-Инвест», управляющей центром, идея изначально состояла в открытии кинотеатра в районе, где нет новых качественных много-зальников. При необходимости больших вложений, дефиците площадок и крайней сложности создания новых зданий в центре Москвы мало кто может позволить себе роскошь построить отдельно бизнес-центр, отдельно - торговый центр и отдельно - развлекательный. Кроме того, комплексные проекты более эффективны и стабильны в смысле возврата инвестиций.
Также значимыми событиями на рынке стало закрытие в начале этого года трех экранов в «ГУМе» и ТЦ «Охотный ряд». Видимо, здесь речь идет как о слабости конкурентных позиций небольших кинотеатров, так и об отсутствии особой необходимости в дополнительных посетителях у крупных и известных торговых центров в самом центре города, имеющих устойчивую репутацию.

Среднесрочный прогноз
Важно отметить следствия дальнейшег ужесточения конкуренции на моское ском рынке кинопоказа. Во-первы: дифференцируется не только формат дифференцируются концепции киноте атров. Зрителю нужно предоставить ил более дешевое кино, или нечто особо* эксклюзивное. Первым примером эк( клюзивной концепции стал зал тре: мерного показа IMAX в «Рамстор-сити Группа «Парадиз» делает упор на вырг ботку некоторых потребительских нии при открытии кинотеатра в «Аркадик был заявлен его формат, близкий фор мату кинотеатра «Ролан» на Чистопру/ ном бульваре, - кроме массовых филь мов в прокат включается авторское фестивальное кино. В дальнейшем ус ложнение концепций может привести росту технических требований к поме щениям для кинотеатров.
Следстви здесь двоякие - рост капитальных зе трат может актуализировать необходк мость в партнерах по строительству, не чуткость операторов ТРЦ к специфике динамике кинорынка может привести тому, что крупные компании будут отке зываться от предлагаемых проектов ее трудничества. Олег Березин, гендиректор комле нии «Невафильм», считает, чтоторговс развлекательный центр, учитывая рь ночные тенденции и «гонку вооруже ний» в сфере технической оснащение сти кинотеатров, должен превращатьс в совместное предприятие операторо ТРЦ и кинозалов.
Оценивая перспективы формата контексте российского рынка кинопс каза, можно сказать, что насыщени московского сегмента приводит к сни жению интереса к нему со стороны ин весторов. Компания «ИнвестКиноПрс ект», например, при значительных ре сурсах, вообще не вкладывалась в сег мент ТРЦ в Москве. По словам пресс секретаря компании Олега Лопатине в условиях дороговизны, администрс тивных сложностей и некоторой нерб циональности действий других игре ков московского рынка кинопоказг перспективнее вкладываться в регис ны. Стоит учесть, что в регионах (бе учета Москвы и Санкт-Петербурга) дс ля экранов в ТРЦ едва достигает 7е, («Невафильм»), то есть формату ест куда развиваться, и, в условиях рост доходов потребителей, он можетобес печить киносетям очень хорошие кон курентные преимущества даже в те городах, где уже есть реконструирс ванные залы других компаний.
В целом исследуемый сегмент, види мо, переживает последний год бурноп роста. Далее можно ожидать ужесточе ния условий сотрудничества с кинотеап рами для операторов ТРЦ и появлени множества новых, более сложных и тон ких форм взаимоотношений киносетей другими игроками рынка коммерчески! недвижимости.