Общая ситуация
Количество современных торговых центров растет пропорционально количеству покупателей, готовых в них отовариваться. Казалось бы, совсем недавно новые торговые центры сталкивались с неготовностью среднестатистического москвича отказаться от посещения рынков и «домашних» полуподвальных магазинчиков. Покупателей пугала роскошь торговых галерей, им сложно было поверить в выгодность и практичность закупок в супермаркетах, к этому добавлялись проблемы с правильным позиционированием торговых комплексов в глазах потенциальных посетителей, недостаток информации о предлагаемых выгодах, да и просто отсутствие у россиян привычки совершать культурный шопинг, совмещая полезное с приятным. Сегодня в это сложно поверить – настолько посещение торговых центров прочно вошло в привычку. Подходящий торговый центр всегда найдется если не возле дома, то возле работы, и заглянуть туда можно не только для совершения покупок, но и для посещения кинотеатра, посиделок с друзьями и других приятных целей.
По официальным данным, потребительские расходы составляют более 70% доходов населения, а доходы, в свою очередь, растут на 18–20% в год. Таким образом, в дальнейшем можно ожидать если не роста, то по крайней мере сохранения покупательской активности, поэтому вложения в торговую недвижимость как отечественным, так и западным инвесторам представляются весьма перспективными.
С начала года на рынке торговой недвижимости было заключено несколько заметных сделок.
- В феврале 2007 года стало известно о приобретении группой компаний «Подиум» основной части площадей торгового центра «Квадро». Ранее здание на Кутузовском проспекте площадью 16,2 тыс. кв. м принадлежало группе «Партия». Сумма сделки, по оценкам аналитиков, составила $35–40 млн.
- В начале года датская инвестиционная компания Baltic Property Trust приобрела первую очередь торгового центра «Глобал Сити» площадью 16,2 тыс. кв. м. Сумма сделки, по оценкам экспертов рынка, составила около $60 млн.
- Летом 2007 года стало известно о приобретении той же Baltic Property Trust торгового центра «Кухнистрой» площадью 8 тыс. кв. м, расположенного на МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе. Сумма сделки составила около $20 млн.
- В июне 2007 года американский фонд Apollo Real Estate Advisers приобрел свой первый проект в России – торговый центр в подмосковных Котельниках – у Metro Group. Сумма сделки составила около $100 млн. До Metro Group здание принадлежало германской компании Edeka, в нем размещался гипермаркет Marktkauf.
- «Седьмой континент» приобрел компанию «Объединенная торговая недвижимость», владеющую 29 несетевыми магазинами в Москве общей площадью около 68 тыс. кв. м. В ближайшие 2 года планируется перевести магазины под бренды «Седьмого континента». Продавцом выступила девелоперская группа «Декра», сумма сделки составила $150 млн.
Массовый выход на московский рынок международных инвесторов является как следствием, так и причиной снижения рисков на рынке коммерческой недвижимости в России в целом и в ее столице в частности – присутствие международных игроков «облагораживает» рынок, делает правила игры на нем более прозрачными, внушает уверенность инвесторам, только планирующим выйти на развивающийся рынок. Вследствие снижения рисков вложений в недвижимость снижается и их прибыльность – сегодня эксперты оценивают доходность сделок купли-продажи с торговой недвижимостью в 8–10% (еще год назад называлась ставка доходности в 10–12%). Тем не менее доходность недвижимости в России по-прежнему превышает аналогичные показатели большинства европейских городов.
Предложение
За последние три года количество площадей в качественных торговых увеличилось более чем в 2,5 раза, однако очевидно, что этого недостаточно для удовлетворения существующего спроса. На середину 2007 года в Москве насчитывалось от 1645,8 тыс. кв. м (Jones Lang LaSalle) до 2486 тыс. кв. м (Knight Frank) – арендуемых торговых площадей (GLA) в торговых центрах. По данным Jones Lang LaSalle, в столице на конец полугодия насчитывалось 56 качественных торговых центров.
Разница в называемых экспертами рынка объемах предложения торговой недвижимости объясняется применением компаниями различных критериев при оценке качества торговых центров. Это неизбежно – ведь единой общепризнанной классификации торговых центров сегодня не существует. При подсчете количества торговых площадей аналитиками торговые центры могут исключаться из списка за счет своей небольшой площади, а также за счет несоответствия некоторым субъективным критериям, отличающимся от компании к компании.
При оценке объема прироста предложения в I полугодии 2007 года мнения аналитиков также разделились:
- По данным Jones Lang LaSalle, было введено 90,4 тыс. кв. м качественных торговых площадей.
- По оценкам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, объем нового предложения качественных торговых площадей составил 129,6 тыс. кв. м.
- По данным компании «Магазин магазинов», рынок торговых площадей квалифицированных торговых центров пополнился 153 тыс. кв. м (GLA).
Как сообщают в компании DTZ, в II полугодии ожидается ввод значительного числа крупных торговых центров (см. таблицу 2) – общая площадь заявленных проектов превышает 1,5 млн. кв. м, GLA составляет около 800 тыс. кв. м, однако учитывая традиционные задержки строительства, можно прогнозировать, что выход на рынок части объектов будет перенесен на 2008 год. По мнению аналитиков компании «Магазин магазинов», девелоперы нередко дают оптимистичные прогнозы по срокам ввода объекта в эксплуатацию, но, как показывает практика, далеко не все объекты реализовываются в намеченное время. Как правило, это вызвано не только непредвиденными трудностями, связанными со строительством, но и ранней рекламой строящегося объекта для привлечения дополнительных инвестиций. Некоторые трудности при оценке количества торговой площади могут возникнуть во время строительства многофазных проектов, поскольку есть вероятность того, что некоторым фазам так и не суждено будет осуществиться или же они могут изменить в дальнейшем свой формат и сроки выхода на рынок. «Порой даже самый опытный девелопер не является гарантом того, что тот или иной проект будет реализован, – отмечают в компании. – С каждым годом количество планируемых торговых центров возрастает, но на сегодняшний день примерно треть планируемых объектов не доходит до стадии строительства».
По оценкам специалистов компании «Торговый квартал», наиболее обеспечены торговыми площадями центр, север и запад Москвы, наименее обеспеченным торговыми площадями по-прежнему остается восток столицы. По мнению экспертов компании «Магазин магазинов», наименьшая развитость восточной части города обусловлена в значительной степени тем, что в этом направлении располагается много промышленных объектов, что влечет за собой меньшую привлекательность самого района. Однако сегодня многие предприятия планируют вывод своего производства за пределы города, осознавая привлекательность занимаемых участков, на которых в дальнейшем планируют возводить жилье и торговые объекты. Поэтому можно ожидать, что уже в ближайшие годы восточная часть города догонит другие районы города по насыщенности торговыми площадями.
Спрос
В I полугодии текущего года спрос на качественные торговые площади оставался стабильно высоким, поддерживаемый не только расширением сетей операторов, работающих на московском рынке, но и приходом новых. Как сообщают в компании «Магазин магазинов», в Москве представлено значительное количество европейских брендов, а если сравнивать с другими развивающимися рынками, то Москва превосходит многих из них. Практически все крупные бренды, еще не представленные в Москве и России, официально заявили о своих планах: это и французская корпорация Carrefour, и американская сеть кофеен Starbucks, и шведская сеть одежды H&M, и многие другие. «Длительность процесса выхода многих долгожданных брендов объясняется чаще всего тем, что компании выбирают оптимальные пути развития на нашем рынке – поглощение местного игрока, развитие через франчайзи и др.», – отмечают в компании.
На решения о выходе на российский рынок могут повлиять и политические факторы. Так, к примеру, южнокорейская Lotte Group, завершающая строительство торгово-офисного центра Lotte Plaza в Москве, отложила вывод в Россию своих розничных брендов – супермаркетов и гипермаркетов Lotte Super и Lotte Mart – до вступления России в ВТО. Также эксперты рынка отмечают, что западные игроки с некоторым опасением ожидают приближающихся думских и президентских выборов, что может заставить западные компании повременить с выходом на российский рынок.
По данным Knight Frank, более 50% общего числа запросов приходится на четыре лидирующие по количеству заявок группы профилей – одежда, общепит, красота и здоровье, аксессуары. Что касается площади запрашиваемых площадей, то, согласно статистике GVA Sawyer, максимальное число запросов приходится на помещения площадью менее 200 кв. м (см. диаграмму).
Доля свободных площадей в торговых центрах остается низкой. Наибольшее количество свободных площадей в торговых центрах, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, было зафиксировано в Центральном деловом районе – возможно, благодаря насыщенности этого субрынка торговыми площадями. Также несколько увеличилась доля свободных площадей в районе Третьего транспортного кольца. По данным GVA Sawyer, уровень вакантных помещений в качественных торговых центрах Москвы составляет 0,5–2%. Наибольшим спросом пользуются вновь построенные высококачественные проекты, а также уже зарекомендовавшие себя торговые комплексы, во многих из которых ведется лист ожидания на несколько месяцев вперед. В свою очередь, объекты с изначально неудачной или устаревшей концепцией начинают ощущать снижение спроса на свои площади – ведь с приближением насыщения рынка именно неудачные с точки зрения концепции, расположения и т. д. торговые центры станут невостребованными, и их владельцы вынуждены будут не только пересматривать арендн ые ставки, но и реконструировать и перепозиционировать свои объекты.
Ставки
Средняя ставка аренды в торговых центрах Москвы для неякорных арендаторов, по данным GVA Sawyer, составила около $1500/кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов). В результате дефицита свободных площадей ставки аренды продолжают расти, рост их, по различным оценкам, составляет от 7 до 20% в год. Рост ставок происходит в том числе благодаря вводу в эксплуатацию все более качественных объектов, ставки в которых выше, чем в среднем по рынку.
Помимо фиксированных ставок начинается внедрение схемы расчета аренды на основе процента с оборота. Однако в условиях «рынка продавца», т. е. собственника, последний может диктовать свои условия арендаторам, поэтому схемы расчета аренды, заставляющие девелопера делить риски со своими арендаторами, с трудом находят путь на российском рынке.
Операционные расходы, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, составляют в среднем около $150/кв. м в год. Стоимость строительства торговой недвижимости без учета стоимости земли составляет, по данным Jones Lang LaSalle, в среднем около $1500/кв. м.
Тенденции
- Из-за недостаточного количество участков под застройку в пределах МКАД продолжается тенденция к децентрализации строительства новых объектов. В последнее время наблюдается активное строительство в «спальных» районах, в основном в непосредственной близости к МКАД, а также к Третьему транспортному кольцу и проектируемому Четвертому транспортному кольцу.
- Тенденция увеличения масштабов торговых комплексов сегодня получает развитие за счет расширения существующих торговых центров – несколько крупных торговых центров заявили о строительстве дополнительных очередей.
- Все большую популярность приобретает формат «магазинов у дома» и небольших районных и микрорайонных торговых центров, позволяющих покупателям совершать покупки «на ходу», по дороге домой.
- С появлением в «спальных» районах торговых центров, способных обеспечить жителей всем необходимым, привычка совершать масштабный «шопинг выходного дня», запасаясь продуктами на неделю, постепенно уходит в прошлое. Однако благодаря общему росту покупательной активности региональные и суперрегиональные торговые центры не ощущают оттока покупателей.
- Дефицит подходящих площадок в Москве и обострение конкуренции между объектами ведет к росту интереса девелоперов к региональным рынкам, которые, как и Москва, далеки от насыщения качественными торговыми помещениями; также активность инвесторов и девелоперов в последнее время ощущают на себе подмосковные города.
Прогноз
Рост покупательской способности населения России позволяет делать благоприятные прогнозы развития торговой недвижимости. В среднесрочной перспективе можно ожидать продолжения роста арендных ставок и сохранения низкого уровня вакантных помещений. Если же заглянуть в начало следующего десятилетия, то там прогнозы экспертов расходятся: предсказываются как дальнейшее безоблачное развитие сегмента торговой недвижимости, так и глобальный кризис на рынке торговых помещений. Наиболее реалистичной представляется золотая середина: вывод на рынок планируемых сегодня масштабных проектов приведет к перераспределению покупательских потоков в пользу наиболее качественных и удачно расположенных торговых центров. Это в свою очередь повлечет за собой отток арендаторов из наименее конкурентоспособных торговых комплексов, в результате чего можно ожидать дифференциации ставок аренды в зависимости от уровня торгового объекта.
С ростом конкуренции все большее значение будет приобретать способность торгового центра привлекать дополнительные потоки посетителей с помощью развлекательной, образовательной, спортивной составляющих.
