Европейский рынок коммерческой недвижимости оживает

Исследование показывает, что специалисты по недвижимости, особенно в развивающихся странах Европы, становятся наиболее оптимистичными по отношению к рынку арендаторов. Кроме того, исследование дает позитивный прогноз на 2ой квартал 2011 года, так как все большее количество стран ожидают увеличения роста арендной платы и стоимости капитала по отношению к предыдущим кварталам.

В Европе, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличились по всему региону в течение первых месяцев 2011 года. 14 из 19 опрошенных стран заявили о росте инвестиционного спроса. Наиболее сильный подъем был в Германии. В Польше, Скандинавии, России и Чешской Республике спрос остается положительным и достаточно стабильным.

В Ирландии, Греции, Испании и Португалии, инвестиционная деятельность по-прежнему уменьшается, однако, пока цены в других частях Европы растут, склонности некоторых инвесторов к риску возвращаются, и они могут выборочно рассматривать эти страны в поисках лучших предложений.

Спрос со стороны арендаторов продолжает улучшаться в европейском регионе, однако арендные ожидания остаются относительно осторожными на большинстве рынков, частично из-за незанятых площадей, остающихся в предложении на рынках. Русские респонденты остаются самыми оптимистичными, а во Франции, изменения в деловой уверенности оказывают положительное влияние на арендный спрос и ожидания.

Несмотря на правительственную помощь периферическим рынкам Европы, эти страны по-прежнему находятся во власти долговых кризисов, и их рынки недвижимости остаются хрупкими.

Хотя арендные ожидания на 2 квартал 2011 улучшились, они по-прежнему остаются в отрицательной зоне, равно как и ожидания стоимости капитала. Греция и Ирландия уверенно находятся внизу таблиц прогнозов  по обоим показателям, в то время как Португалия и Испания продолжают показывать слабую активность. Задачи, стоящие перед рынками недвижимости в этих странах, усугубляются недавним решением ЕЦБ (Европейский центральный банк) об ужесточении денежно-кредитной политики в Еврозоне. В результате многие ожидают дальнейшего повышения процентных ставок по отношению к балансу 2011 года. Этот прогноз помогает объяснить осторожность, выраженную респондентами.
 
"Настроение продолжает улучшаться в большей части глобального рынка коммерческой недвижимости, отражая тот факт, что большая часть мира в настоящее время находится уже в фазе восстановления экономики. Недвижимость в некоторых странах по-прежнему остается под большим давлением, но на некоторых рынках она находится на таком подъеме, что правительства вынуждены принять меры для замедления хода событий. Это расхождение между лидерами и отстающими, по нашим прогнозам, будет сохраняться в течение некоторого времени'', - считает главный экономист RICS Саймон Рубинсон.

Основные выводы по странам

Франция

Некоторые значительные положительные изменения были замечены на рынке коммерческой недвижимости во Франции в этом квартале, что отражает, в частности, рост деловой уверенности. Количество респондентов, утверждающих, что спрос на аренду вырос, увеличилось с +4 до +16, в то время, как агенты также сообщают об умеренном росте доступной площади - от +17 до +5, квартал за кварталом. Забегая вперед, аренда и ожидаемая стоимость капитала также остается положительной на 2ой квартал 2011 года; притом последняя значительно растет с +8 до +39.

Германия

На Немецком рынке коммерческой недвижимости в этом квартале продолжается позитивная тенденция, заложенная в 4 квартале 2010 года. Индикатор арендаторского спроса увеличился с  +42 до +55, а число участников торгов увеличилось с +23 до +56 за транзакцию, что свидетельствует о росте интереса в этом секторе. Кроме того, настроение по отношению к количеству доступной арендаторам площади изменилось в отрицательную сторону – индикатор -20 (т.е. снижение). Это, в сочетании с сильными экономическими показателями страны, помогает объяснить оптимистичный настрой агентов, представленный улучшением арендного прогноза (от +8 в 4 квартале 2010 года до +52 в этом квартале) и ожидаемой стоимости капитала, которая также остается положительной (+36).

Россия

Ожидания на устойчивый рост в 2011 году нашли свое отражение в показателях рынка недвижимости за 1 квартал 2011 года. Специалисты этого рынка делятся ощущением, что  инвестиционный спрос и количество инвесторов на каждую сделку в этом квартале вырастали быстрее, в то время как арендаторский спрос оставался очень сильным (+71), и стимул снижался третий квартал подряд. Россия занимает четвертое место с точки зрения арендных ожиданий на 2 квартал 2011 (из всех опрошенных стран) и ожидаемая стоимость капитала также остается высокой (+50), хотя и это меньше, чем в четвертом квартале 2010 (+73).

Великобритания

В целом исследование 1го квартала 2011 года иллюстрирует продолжение слабой ситуации для британской коммерческой недвижимости, хотя в этом квартале был замечен рост арендаторского спроса, улучшая индикатор до +14. Предлагаемые арендодателями стимулы продолжают расти, в то время  как специалисты по недвижимости сообщают, что в инвестиционной активности значительных изменений нет. Неопределенность в отношении экономических перспектив в сочетании с увеличением свободного пространства позволяет предположить, что рынок будет по-прежнему томиться во втором квартале этого года. Действительно, агенты ожидают дальнейшее снижение арендной платы и стоимости капитала в будущем. Однако, элитная недвижимость в столице по-прежнему превосходит рынки в прочих регионах страны.

Другие рынки

Китай в огне

Несмотря на меры, принятые китайским правительством,  предназначенные для снижения банковского финансирования, рынки недвижимости в Китае и Гонконге продолжают нагреваться. Арендаторский спрос увеличивался более быстрыми темпами в 1 квартале 2011 года, и, забегая вперед, ожидаемые арендная ставка и стоимость капитала по-прежнему останутся решительно положительными на обоих рынках во 2 квартале 2011 года. В Китае индикаторы +76 и +79 соответственно, а в Гонконге они оба остановились на уровне +81. Учитывая последствия для глобальной экономики в случае, если китайский рынок недвижимости продолжит «перегреваться», вполне вероятно, что дальнейшее повышение процентной ставки будет санкционировано властями.

Серии бед для перефирийных рынков Европы

Несмотря на правительственную помощь неключевым европейским рынкам, эти страны по-прежнему находятся во власти отдельных кризисов, и их рынки недвижимости остаются хрупкими. Хотя ожидаемая аренда за 2 квартал 2011 модерирована, она остается негативной, равно как и ожидаемая стоимость капитала. Греция и Ирландия твердо занимают нижние места таблицы для обоих показателей, в то время как Португалия и Испания продолжают показывать слабый рост. Задачи, стоящие перед рынками недвижимости в этих странах в настоящее время, усугубляются недавним решением ЕЦБ (Европейский центральный банк) об ужесточении денежно-кредитной политики в Еврозоне. Как результат, многие ожидают дальнейшего повышения процентных ставок выше уровня 2011 года, что помогает объяснить предостережение респондентов из этих стран по отношению к исследованию.

В США оптимизм растет

Вероятно, отражая влияние на экономику федеральных программ президента Обамы и денежную поддержку от Федеральной резервной системы США в 2010 году, результаты опроса показывают, что в этом квартале рынок коммерческой недвижимости в США по-прежнему улучшался; улучшение впервые отмечено в 4 квартале 2010 года. Индикатор арендного спроса остается положительным в 1 квартале 2011 года, в то время как количество операций и количество участников торгов за собственность также выросли. Самое главное, что впервые с 2008 года, агенты сообщили о положительном индикаторе ожидаемой арендной ставки на 2 квартал 2011 года. В сочетании индикатором +12 ожидаемой стоимости капитала, очевидно, что агенты коммерческой недвижимости в этой стране настроены более оптимистично на предстоящий квартал.

Бразилия

Хотя темп роста арендаторского спроса замедлился в 1 квартале 2011 года, объем доступных площадей резко упал с показателя -17 до -39. Стимулы остаются неизменными после нескольких кварталов спада и агенты докладывают о по-прежнему позитивном настрое в инвестиционной деятельности, как с точки зрения транзакций и количества участников торгов за транзакцию. Забегая вперед, агенты оптимистичны в отношении ожидаемых арендной ставки и стоимости капитала на 2 квартал 2011 года, но вероятность повышения процентных ставок в течение года может немного ослабить это чувство.

Индия

Несмотря на то, что процентные ставки растут, а инфляция остается высокой, рынок показывает значительную устойчивость. Агенты сообщают, что арендаторский спрос продолжает расти, хотя и более медленными темпами, чем в предыдущем квартале. Забегая вперед, значения капитала на 2 квартал 2011, как ожидается, останутся положительным (+40) , а настрой относительно ожидаемой арендной ставки – также уверенным.