Самара делает ставку на качество

Новые критерии
За последние два года в Самаре в эксплуатацию сдано более 200 000 кв. м офисных площадей. По информации компании Knight Frank, среди сданных и готовящихся к сдаче объектов класса А – БЦ «Скала», «Биг Бен», «Ладья». Правда, компания «БЭЛ Девелопмент» считает, что первый БЦ класса А в Самаре – их новый «Поволжский центр развития» (10 500 кв. м) по ул. Молодогвардейской.
По данным «Индест-Develoment», близкими к классу А по своим характеристикам можно считать офисные центры «Витязь» (10 000 кв.  м), «Деловой мир» на ул. Урицкого (16 800 кв. м), ОЦ «Глобус» (8200 кв. м) на ул. Водников, Sky City (3000 кв. м) на Московском ш., БЦ на ул. М. Горького (5000 кв. м) и ОЦ «Алабинский» (на пересечении ул. Ленинской и Вилоновской). В стадии завершения строительства находятся ОЦ «Вертикаль» (в котором предполагается разместить еще гостиницу и торгово-офисные площади), ОЦ «Москва» в жилом комплексе на Московском ш., ОЦ на ул. Ставропольской (класс В), «Галактика» на ул. Ульяновской с офисами, гостиницами и подземным паркингом (класс А), ОЦ по ул. Галактионовской (В+), ОЦ по ул. Фрунзе (класс В).
На начальной стадии находится строительство ОЦ на ул. Урицкого с офисными помещениями класса А и В. Также в проекте административно-офисное здание на пересечении ул. Мичурина и Осипенко, реконструкция ОТЦ по ул. Мяги (класс В), строительство ОТЦ «Титаник» по ул. Садовой / Вилоновской (предположительно класс А).
Даже на стадии строительства трудно предугадать дальнейшую судьбу проекта, однако на Самарском рынке прослеживается тенденция к уменьшению дефицита офисных площадей классов А, В, ориентированных на приход арендаторов и собственников из других регионов.
Аналитики сомневаются, что заполняемость офисных площадей зависит только от класса или местоположения объекта. В ситуации удовлетворенного спроса, считают аналитики рынка, местоположение и класс объекта перестают быть основными критериями заполняемости объекта арендаторами, об этом, в частности, говорит тот факт что сегодня офисные помещения в Самаре заполняются на 70–80%. По их мнению, самарский бизнес уже дорос до того уровня, чтобы предъявлять требования к качеству коммерческих площадей. Однако большую часть рынка офисной недвижимости города представляют собой старые перепрофилированные здания. Они имеют ряд недостатков, таких как отсутствие паркингов и подъездных путей, бесперебойного электроснабжения, неразвитая инфраструктура, ненадежные телекоммуникации и т. д.
Такими коммерческими площадями изобилует старая часть города – Самарский, Ленинский и частично Октябрьский р-ны. Но тем не менее эти районы по-прежнему считаются престижными, поэтому высокие арендные ставки там сохраняются. Стоимость 1 кв. м аренды в этих районах, по данным руководителя аналитики и оценки АН «Визит» Натальи Бадовой, составляют в Ленинском и Самарском р-нах $240–480 за 1 кв. м в год, в Октябрьском – $240–530 за 1 кв. м в год. По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости Группы компаний «Спектр недвижимости» Ирины Корнеевой, ставки аренды офисных помещений в старом центре города составляют около $600 за 1 кв. м в год.
Однако самую высокую динамику роста цен демонстрирует не центр, а периферия – Промышленный, Куйбышевский и другие районы. Там процесс развития рынка офисной недвижимости, в отличие от «тесного» центра, идет довольно бурно, и развитие это, подчиняясь требованиям времени, отражает качественные изменения. Сегодня именно на ближней периферии города строится или вводится в эксплуатацию большая часть «высококлассных» объектов. Ставки аренды в этих районах, по данным АН «Визит», составляют в Кировском – $145–288, в Красноглинском – $144–216, Промышленном – $168–385, Куйбышевском – $168–265 и в Железнодорожном – $170–335 за 1 кв. м год.

Развлекательная торговля
В секторе торговой недвижимости Самары за последние несколько лет произошли изменения, связанные прежде всего с повышением уровня жизни населения. Традиционный для начала XXI в. формат ТЦ, характеризуемый 1–2 якорными операторами и мелкой нарезкой оставшихся площадей, уходит в прошлое.
«Сегодня ТЦ уже не является просто совокупностью арендаторов: первостепенные позиции начинает занимать концепция проекта, его будущий ценовой сегмент и символы, которые население потребляет наравне с товарами и услугами, так называемое «символическое потребление», – говорит генеральный директор фирмы «Индест-Development» Виктор Антипов. – Девелоперы начинают ориентироваться преимущественно на качественную характеристику объекта и с целью привлечь большее число потребителей к торговой составляющей проекта все чаще добавляют развлекательную». Яркими представителями ТРК в Самаре являются Мегакомплекс «Московский» (мультиплекс, боулинг, бильярдный клуб, аквапарк, фитнес-центр, веллнес-центр, теннисные корты и фуд-корт) и Park House (мультиплекс, боулинг, фуд-корт, ресторан, детская площадка).
Сегодня сформировался и основной торговый коридор города – Московское шоссе, который, обладая высокой пропускной способностью, является достаточно привлекательным для девелоперов как регионального, так и федерального уровней. На нем расположены 15 ТЦ, и планируется строительство еще как минимум пяти. Параллельно формируется новый торговый коридор – ул. Ново-Садовая, который сегодня представлен шестью ТЦ, и известно еще о трех планируемых объектах.
В историческом центре города рынок торговой недвижимости выражен в основном сегментом street-retail, который здесь активно развивается. Наибольшей концентрации магазины данного формата достигают на ул. Куйбышева, Молодогвардейская, Ленинградская и Самарская. По данным Ирины Корнеевой, арендные ставки на торговые площади в магазинах формата street-retail составляют около $600 за 1 кв. м в год.
В соответствии с данными аналитического центра «Индест-Development», в 2002 г. суммарное количество сдаваемых в аренду площадей в ТЦ составляло 113 500 кв. м. На сегодняшний день эта цифра перешагнула отметку 460 000 кв. м в сегменте универсальных ТЦ и 125 000 – в специализированных.
В 2006 г. в Самаре были открыты следующие значимые ТЦ и магазины: «МегаСити» (58 000 кв. м), Castorama (11 500 кв. м), 2-я очередь ТЦ «ПаркХаус» (34 000 кв. м, общая площадь объекта увеличилась до 54 000 кв. м), ТЦ «Молот» (3256 кв. м), МЦ «Мягкофф» (15 000 кв. м) и 2-я очередь ТЦ «Интермебель» (10 000 кв. м).
Таким образом, сегодня в Самаре функционируют 48 ТЦ общей площадью 585 000 кв. м. В среднем ставки аренды в крупных ТЦ составляют, по данным ГК «Спектр недвижимости», от $500 до $600 за 1 кв. м в год. На 1000 жителей города соответственно приходится 509 кв. м торговых площадей, из которых 327 кв. м – современные, качественные торговые площади.
На данный момент девелоперскими компаниями заявлено о 14 проектах ТЦ, находящихся на разной стадии реализации, общей площадью 727 000 кв. м (см. таблицу).
В сентябре 2007 г. планируют завершить строительство крупнейшего ТРК «МЕГА-IKEA» в поселке Красный Пахарь Красноглинского района Самары. Запланированная площадь ТРЦ – 120 000 кв. м.

Склады для федералов
В Самарской области на сегодняшний день насчитывается около 80 000 кв. м складских площадей класса А, находящихся на рынке аренды. Себестоимость строительства для склада класса А – около $700–800 за 1 кв. м. Ставки аренды на склады класса А составляют, по словам Ирины Корнеевой, от $165 до $170 за 1 кв. м в год, класса В – около $75 за 1 кв. м в год. Дефицит высококачественных складов, по мнению Виктора Антипова, особенно остро ощущают инорегиональные компании. Основными потребителями складских комплексов высокого класса являются логистические компании и торговые сети федерального и международного уровней, которые работают в соответствии с европейскими стандартами. Им требуются качественные складские площади, находящиеся под профессиональным управлением. Крупные производители, такие как Nestle, «Балтика», заводы PepsiCo и Coca-Cola, местные компании «Самара-Продукт», «Аллегретто», аптечные сети «Вита» и «Имплозия», были вынуждены строить хорошие склады своими силами.
По разным оценкам, сейчас в Самаре около 120 000 кв. м складских помещений класса В. Крупнейшие комплексы – у Средневолжской логистической компании (общая площадь – 80 000 кв. м, из них 55 000 кв. м – склады класса А, 25 000 кв. м – класс В), компании «Армада» (около 25 000 кв. м), группы «Союз» (около 25 000 кв. м), Nestle (18 000 кв. м), компании «Волгатранстерминал» (10 000 кв. м).
Закончена 1-я очередь логистического комплекса класса А самарской компании «Виктор и Ко». Ее площадь составила 35 000 кв. м. Во II квартале 2007 г. компания намерена закончить строительство 2-й очереди на 60 000 кв. м. Общая площадь комплекса составит 130 000 кв. м. Местная ассоциация «Версиво» объявила о намерении построить складской комплекс класса А общей площадью 18 000 кв. м. По сообщению компании, он будет расположен на территории Железнодорожного р-на, на площадке завода бытовой химии. 1-ю очередь (5400 кв. м) собираются закончить осенью 2007 г., примерно через полгода сдадут 2-ю (5400 кв. м). Потом будут построены 3-я и 4-я очереди, по 3600 кв. м каждая.
Сегодня динамично развивающаяся торговая недвижимость порождает дефицит складских площадей, который в ближайший год и должен восполнить рынок.
В 2007–2008 гг. в Самаре склады класса А планирует построить международный логистический оператор «Алерс». В планах инвестиционно-промышленной группы «Евразия» строительство логистического комплекса класса А площадью около 250 000 кв. м. Торговая сеть «Каширский двор» намеревается вложить более 250 млн руб. в новый торгово-складской центр. Многие логистические компании, такие как Русская Логистическая Служба, Национальная Логистическая Компания, FM Logistics, DHL, заявляют о скором начале строительства собственных логистических комплексов, но о конкретных сроках и спецификациях объектов не сообщают.
Кроме того, в регионе планируется создание транспортного консолидирующего центра, который предполагает строительство в регионе 4 мультимодальных терминалов и логистического информационно-аналитического центра. Один из таких объектов уже известен – это Тольяттинский речной порт. Данный терминал объединяет контейнерный грузопоток сразу трех видов транспорта – железнодорожного, водного и автомобильного. В создании аналогичных ТКЦ на своих территориях заинтересован ряд соседних регионов, прежде всего Татарстан, Оренбургская, Нижегородская, Саратовская области.

Ночь в «Ренессансе»
В настоящее время в Самаре действуют более 50 гостиниц. К трехзвездочным можно отнести такие отели, как «Азимут Отель Самара», «Ганза», «Европа», «Заречье», «Россия», «Транзит», «Экватор». Но основная масса гостиниц построена в советские времена – это «Волна», «Колос», «Волга», «Октябрьская». Сервис, предлагаемый некоторыми из них, ограничивается предоставлением номеров с удобствами на этаже.
Однако за последние три года гостиничный рынок пополнился объектами международного класса.
Renaissance Samara Hotel (входит в сеть Marriott) – второй отель сети «Ренессанс» в России. Первый появился в Москве 10 лет назад, а третий – в Санкт-Петербурге, но петербургский в два раза меньше самарского. Самарский «Ренессанс» предлагает своим постояльцам точно такой же уровень услуг, как, скажем, «Ренессанс» в Лондоне, Париже, Барселоне и еще в 125 крупных городах мира. Пять ресторанов и баров, огромный зал торжеств и шесть конференц-залов, закрытый бассейн с подогревом, боулинг, фитнес-центр и 196 номеров, в том числе 8 бизнес-люксов, одни вице-президентские и одни президентские апартаменты. Поселиться в «Ренессансе» можно за 8400 руб. – в одноместном номере без завтрака, а президентские апартаменты обойдутся гостям отеля в 31 152 руб. в сутки.
В мае этого года открылся второй в Самаре отель класса 4* – Holiday Inn Samara, который входит в международную сеть InterContinental Hotels Group. Строительство обошлось инвесторам в $40 млн. Holiday Inn Samara начал работать с демпинговыми ценами и снизил показатели среднемесячной загрузки остальных отелей города с 70% до 60%. В 8-этажном отеле общей площадью 24 000 кв. м 177 номеров, из них 142 стандартных одно- и двухместных, 26 номеров повышенной комфортности, 8 полулюксов и один президентский люкс с сауной. По европейским меркам, отель Holiday Inn Samara можно считать долгостроем – его возведение началось в 2003 г. Для сравнения – строительство в Самаре четрыхзвездочного Renaissance Samara Hotel продолжалось чуть более года.
В трехзвездочной «Европе» на ул. Галактионовской двухкомнатный номер в сутки стоит от 3600 до 9900 руб., однокомнатный – 2850 руб. в сутки. А в типично советской гостинице «Волна» на улице М. Горького в одноместном номере без удобств можно поселиться за 460 руб. в сутки.
Сегодняшний рост объемов строительства во многом ориентирован на удовлетворение будущих потребностей в коммерческих помещениях. По мнению аналитиков рынка коммерческой недвижимости, с течением времени будет расти число инорегиональных игроков рынка, рассматривающих Самару в качестве перспективного плацдарма для ведения бизнеса. Сегодня многие федеральные игроки в различных сегментах рынка (банковские и страховые услуги, ритейл, развлекательный бизнес и т. д.) заявили о своем интересе к Самаре. Некоторые из них ориентированы на покупку площадей («Роснедвижимость»), некоторые – на аренду (в основном сети магазинов), другие предпочитают строить помещения для ведения бизнеса самостоятельно (IKEA). Кроме того, строители делают ставку и на будущее развитие и укрупнение бизнеса местных компаний, на растущий экономический потенциал региона.